Bestandsschutz vs. Sanierung/Außendämmung

Hallo zusammen,

ich bin Kaufinteressent eines Siedlungshauses Bj 1947 in Niedersachsen. Für das Grundstück gibt es einen Bebauungsplan von 1977, laut dem es in einem Gebiet für Dauerkleingärten / Grünfläche liegt. Direkt angrenzend liegt ein Wohngebiet, das mit Bungalows bebaut ist, auf der anderen Seite des Grundstücks ein Landschaftsschutzgebiet. Durch den Bebauungsplan ist ein Abriss und Neubau nicht möglich.

Gespräche (teilweise über den Makler) mit dem Bauamt haben ergeben, dass das derzeitige Gebäude Bestandsschutz genießt, obwohl die Bauunterlagen unvollständig sind und das Gebäude in einigen Aspekten (größeres Bad, Windfang, DG als Wohnraum) von dem einzigen Grundriss abweicht, der in der Bauakte vorliegt (von 1966). Denkmalschutz liegt nicht vor.

Nun zu meiner Frage: Das Haus muss natürlich komplett saniert werden. Vom Bauamt habe ich (über den Makler) die Aussage bekommen, dass ich wegen des Bestandsschutzes von außen eigentlich gar nichts machen darf bzw. dass ich dafür jeweils eine Bauvoranfrage stellen müsste, die natürlich abgelehnt werden kann. Dass ich z.B. am Dach keine Gauben einbauen lassen oder wie wild Fenster verändern darf, klingt realistisch. Aber ist es tatsächlich so, dass auch die (eigentlich laut NBauO verfahrensfreie) Außendämmung wegen des Bestandsschutz untersagt sein kann? (Genauer: Dass dadurch der Bestandsschutz gefährdet ist?) Ich würde gerne außen Wärmedämmung und z.B. eine Holzfassade anbringen.

Natürlich werde ich nochmal selber das Gespräch mit dem Bauamt suchen, möchte aber vorbereitet da rein gehen und deshalb gerne eure Meinungen dazu hören.

Viele Grüße
Florian