Bitte um Feedback Finanzierungsangebot ( oder andere Zinsbindung wählen?)

Diskutiere Bitte um Feedback Finanzierungsangebot ( oder andere Zinsbindung wählen?) im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, folgende Finanzierung steht aktuell als Angebot bei mir: Kaufpreis: 191.500€ Nebenkosten: 13.500€ Finanzierungssumme:...

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  1. #1 Argonaut, 16.04.2014
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    Hallo zusammen,

    folgende Finanzierung steht aktuell als Angebot bei mir:

    Kaufpreis: 191.500€
    Nebenkosten: 13.500€
    Finanzierungssumme: 205.000€

    Eigenkapital: 13.500€

    Somit 100% Finanzierung = 191.500€ zu finanzieren.

    Angebot:

    KFW 124

    50.000€
    Sollzins p.a.: 2,6% p.a. Sollzins
    Tilgunssatz p.a.: 1,84%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Laufzeit: 35 Jahre
    Rate: 185€


    Darlehen 1:

    26.500€
    Sollzins p.a.: 2,74% p.a. Sollzins
    Tilgunssatz p.a.: 3,0%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Rate: 126€

    Sondertilgung möglich


    Darlehen 2:

    115.000€
    Sollzins p.a.: 3,78% p.a. Sollzins
    Tilgunssatz p.a.: 1,5%
    Sollzinsbindung: 20 Jahre
    Rate: 506€

    Summe: 817€

    Sondertilgung möglich.

    1. Ist das Angebot in Ordnung?

    2. Soll ich lieber bei Darlehen 2 15 Jahre Sollzinsbindung für 3,5% und eine monatlichen Rate von 480€ nehmen?
    Ist es denn sinnvoll sich für 20 Jahre die Zinsen zu einem höheren Zinssatz zu sichern? Ab dem 10. Jahr kann man ja vorzeitig "kündigen"...

    Danke.
     
  3. #2 Argonaut, 16.04.2014
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    P.S. Darlehen1 möchte ich regelmäßig in den 10 Jahren sondertilgen.
     
  4. #3 th_viper, 17.04.2014
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    Hallo !

    Du hast im Darlehen mit dem höchsten Zinssatz den geringsten Tilgungsanteil und überlegst sogar noch, einen Zinsvorteil für eine kürzere Zinsbindung in eine niedrigere Rate zu wandeln.
    Ich würde dir empfehlen, dir einen guten Zinsrechner als Excel-Tabelle (z.B. Baufi von Walid Chaar) runterzuladen und die Einzelkredite einzutragen. Dann kannst du die Eingangswerte (Zinssatz, Tilgung, Sondertilgung) variieren und die Auswirkungen beurteilen, was passiert, wenn du dein Geld z.B. etwas anders auf die Kredite verteilst, der die Tilgung erhöhst.

    1,5 % Tilgung in einer Niedrigzinsphase sollte man nicht machen.

    Gruß
    Thorsten
     
  5. #4 Argonaut, 17.04.2014
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    Hallo,

    der Grund dieses Angebotes soll folgender sein. Grundsätzlich möchte ich in den nächsten 5 Jahren die Rate im Bereich von 800€ halten und später steigern und mit Sondertilgungen arbeiten können.

    1. KFW läuft so wie es ist, also nichts zu machen.

    2. Darlehen 1 soll in den 10 Jahren möglichst weit getilgt sein, damit nach den 10 Jahren nicht die Gefahr besteht, dass eine hohe Restsumme teurer refinanziert werden muss. ( KFW ca. 40.000€, Darlehen 1 je nach Sondertilgung 16.500€ oder 0€ )

    3. Darlehen 2 kann anschließend, nachdem Darlehen 1 beglichen wurde, zu einem höheren Tilgungssatz ( zwei mal änderbar ) und Sondertilgungen in den darauf folgenden Jahren getilgt werden. Dabei sollen die 20 Jahre die angegebene Zinsbelastung sichern.
    Wobei sich bei mir dann die Frage stellt, ob nicht 15 Jahre Zinsbindung reichen, da nach den 15 Jahren der Zinssatz auf min 6% ansteigen müsste, damit die Belastung weiterhin 500€ mtl nach der 15 Jährigen Zinsbindung betragen würde ( was wie ich öfter lese eher ein "worst case" Fall sein sollte ).

    So die Begründung der Beratung.

    Ich hoffe ich konnte ein wenig die Strategie dahinter nahelegen. Im Prinzip soll eine gewisse Zinssicherheit und Sicherheit der monatlichen Rate gegeben werden.
     
  6. #5 th_viper, 17.04.2014
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    Versteh selbst, was du da tust und verlass dich nicht auf die Berater. Die verdienen besonders nach dem obigen Konzept , wenn die Sondertilgungen nicht wie geplant laufen, gerade in den ersten Jahren.

    Du planst doch eh "nur" max 16.500 an Sondertilgungen in den ersten 10 Jahren ein. Für den Rest besteht die Unsicherheit des Folgezinssatzes immer noch.

    Zu deinem Sicherheitsbedürfnis kann ich dir nichts sagen, daher die Empfehlung viele Varianten selbst durchzurechnen. (Der baufi ist da genz einfach mit den Sondertilgungen, die können dem jeweiligen Zahlungsmonat eingetragen werden)
     
  7. #6 Argonaut, 18.04.2014
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    Hallo und Danke für die Ratschläge.

    Ich habe noch ein Alternativangebot erhalten:

    Kaufpreis: 191.500€
    Nebenkosten: 13.500€
    Finanzierungssumme: 205.000€

    Eigenkapital: 13.500€

    Somit 100% Finanzierung = 191.500€ zu finanzieren.

    Angebot:

    KFW 124

    50.000€
    Sollzins p.a.: 2,6% p.a. Sollzins
    Tilgunssatz p.a.: 1,84%
    Sollzinsbindung: 10 Jahre
    Laufzeit: 35 Jahre
    Rate: 185€


    Darlehen 1

    141.500€
    Sollzins p.a.: 3,29% pa
    Tilgungssatz p.a. : 2%
    Sollzinsbindung: 15 Jahre
    Rate: 624€
    Restschuld nach Zinsbindungsende: 89.642€

    Was wäre davon zu halten?

    Danke.
     
  8. #7 Argonaut, 18.04.2014
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    P.S. Bei Darlehen 1, Sondertilgungen und 2 Tilgungsänderungen möglich.
     
  10. #8 JResniz, 18.04.2014
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    Kannst du KFW nicht ohne Tilgung führen? Immer den höheren Zinssatz zuerst tilgen.
    Das zweite Angebot ist sicherlich sinniger.
    Durchrechnen würde ich es mir trotzdem. Schau was das bedeutet - was kannst du an Mehr tilgen, wenn du 15 Jahre bindest gegenüber von 20 Jaren (das Mehr stammt direkt aus der Zinsdifferenz - grob überschlagen bei deinem Szenario etwa 5250 €) Dann schau wo der Break-Even ist - also bei welchem Zinssatz nach 15 Jahren würde es genauso teuer wie bei 20 Jahren Zinsbindung. Denk aber dran, dass du nach 15 Jahren über etwas andere verhandelst... vielleicht 70% Finanzierung - das bekommt man heute für 2,4%~ das überschlagene Zinsdelta ist etwa 1%. Dann schau wie realistisch das ist, dass die Zinsen soweit steigen - also in deinem Fall um damit etwa 3,5%. Nicht unrealisitsch, aber auch nicht zwingend ;) Das weiß die Bank leider auch - daher die Zinssätze.

    Ich persönlich würde 15 Jahre vorziehen... und auf jeden Fall schauen, dass du das Darlehen mit dem höheren Satz vorrangig tilgst.

    Bitte korrigiert mich wenn ich mich irren sollte.
     
  11. #9 JResniz, 18.04.2014
    JResniz

    JResniz Gast

    Zinsdelta ist eher 1,5% ~ (wenn du weiter so tilgst wie bislang) und insgesamt dann etwa 3-3,5% (wenn du einbeziehst, dass du dann nur noch 70% finanzierst)
     
  12. #10 Torian, 18.04.2014
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    Der TE wählt ja für einen Teil 15 Jahre Zinsbindung um hohe Zinssicherheit zu haben - also um nach 10 Jahren möglichst wenig umschulden zu müssen. Es ist für mich also absolut logisch dann zuerst das 10 jährige zu tilgen um eben nach 10 Jahren möglichst wenig umschulden zu müssen w.g. der Gefahr steigender Zinsen!

    -> "deine" Strategie gewinnt wenn die Zinsen nach 10 Jahren gleich oder geringer sind
    -> "meine" Strategie gewinnt wenn die Zinsen nach 10 Jahren steigen.

    Wessen Strategie besser ist sehen wir in 10 Jahren. Da der TE die lange Zinssicherheit wünscht empfinde ich "meine" Strategie als konsistenter.
     
  13. #11 Argonaut, 18.04.2014
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    Hallo und Danke für Eure Gedankengänge.

    Also wie ich sehe gibt es gewisse Strategien und Fälle die auftreten können, die man aktuell nicht absehen kann.

    Somit kommt es wohl am Ende auf das Bauchgefühl an...

    Dann arbeite ich mal mit den Tilgungsrechnern und schaue was sich besser "anfühlt".

    Gruß
     
  14. #12 driver55, 18.04.2014
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    Hm, Mathematik hatte noch nie etwas mit Bauchgefühl zu tun...

    Rechne die beiden Fälle einfach mal durch!

    Und ohne Berechnung "behaupte" ich , dass bei AG1 - trotz dem getilgten kleinen Darlehen - die Gesamtrestschuld höher ist als bei AG2.

    Wir werden es aber erfahren; denke ich.
     
  16. #13 Argonaut, 21.04.2014
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    Hallo,

    zu den beiden Angeboten habe ich nun eine Frage wie es nach den 10 Jahren weitergehen könnte.

    Je nach Fall müssen bei Angebot 1 definitiv min 44.000€ oder max 58.000€ refinanziert werden ( Je nachdem wie oft beim 10 Jährigen Kredit sondergetilgt wird). Bei Angebot 2 werden es nur die KFW mit einem Restwert von 41.000€ sein.

    Kurz zusammengefasst:

    Angebot 1 nach 10 Jahren:
    41.000€ + 3.000 bis 17.000€ ( je nach SOndertilgung ) = 44.000€ bis 58.000€ zu refinanzieren.

    Angebot 2 nach 10 Jahren:
    41.000€ von der KFW zu refinanzieren.

    Nun wird der kleinere Betrag (Angebot 1 oder 2), im Grundbuch im Rang 2 stehen. Was würde das für mich bedeuten??? Wenn ich richtig gelesen habe, werden kaum Banken als "zweitrangige Bank" den Betrag weiter finanzieren, sodass die "Hauptbank" diesen Betrag zu einem Zinssatz anbieten wird, wie es ihnen "beliebt" und ich keine andere Möglichkeit habe als es akzeptieren zu müssen.

    Wäre da Grundsätzlich nicht Fall 1 besser, weil ich dort nur die KFW refinanzieren muss? Mir kommt Fall 2 eher wie ein Trick vor, um nach den 10 Jahren, im schlimmsten Falle, teuer refinanzieren zu müssen?

    Danke und Gruß
     
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