EFH Bj, 76 für 365k + KNK wie angehen?

Diskutiere EFH Bj, 76 für 365k + KNK wie angehen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo miteinander, vorweg: Ich bin wahrlich kein Profi, aber versuche mein Bestes, um zu verstehen und mich zu informieren. Und schon jetzt,...

  1. #1 AndreasBW, 22.01.2023
    AndreasBW

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    Hallo miteinander,

    vorweg: Ich bin wahrlich kein Profi, aber versuche mein Bestes, um zu verstehen und mich zu informieren. Und schon jetzt, herzlichen Dank für jede Einschätzung!

    Wir müssen uns bis Ende der Woche für oder gegen ein Haus im Ostalbkreis entscheiden und sind auf der Suche nach einer Entscheidungshilfe.

    Daten zum Haus:

    - EFH Bj. 1976 in Ständerbauweise (höchstwahrscheinlich Streif, Bauherr war Neue Heimat BW, als Haustyp wird nur 130 RO 1 Fertighaus genannt)
    - Wfl. 166m², Grund 670m²
    - voll unterkellert (Bims) und trocken
    - erstes Dach - Satteldach 30° ausgebaut, aber ungedämmt
    - erste Wasserleitungen aus Kupfer und erste Stromleitungen
    - Bad 2003 und okay
    - Gaszentralheizung Viessmann unterm Dach installiert von 2017
    - Daten Energieausweis, Endenergiebedarf 158 kWh/(m²-a), Primärenergiebedarf 175,9 kWh/(m²-a), Energetische Qualität Gebäudehülle Ist-Wert 0,64 W/(m²-K)

    Kosten soll es 365k + Kaufnebenkosten (inkl. Makler)

    Wie renovieren und sanieren?

    Wir sind uns nicht sicher, was wir zunächst renovieren bzw. sanieren sollten.
    Laut Gesetz müssen wir binnen zwei Jahren das Dach oder die Geschossdecke dämmen. Da wir oben auch bewohnen also das Dach. Wir könnten zunächst von innen zwischen den deutlich sichtbaren Sparren dämmen, um die Kosten für das Dach hinauszuzögern und die PV, die in BW mittlerweile ebenfalls Pflicht ist, verlieren dadurch aber Platz und die schöne Optik. Daher der Gedanke

    - Dach und PV inkl. Dachfenster jetzt machen
    - Alle Fenster neu

    Wandaufbau ist vermutlich (es existieren keine Unterlagen mehr): 8 mm Asbestzementplatten, 20mm Luft, 10mm Holzspanplatten FP/Y DIN 68761 Verleimung V100, 90mm Holzständerwerk, 80mm Minralwolle, Dampfsperre (Durchsichtige Plastikfolie), 18mm Gipskartonplatte
    Da das Haus also wohl mit 8mm Asbestzementplatten beplankt ist, wird das Ersetzen der Fenster (da Fertighaus in HSBW) laut Einschätzung Malermeister ein Problem und sollten auch weg. Also

    - Außendämmung inkl. Entfernung und Entsorgung Asbestzementplatten
    - Küche neu
    - Böden, Wände und teilweise Türen ersetzen
    - Wasser- und Stromleitungen erstmal noch 5-10 Jahre so lassen

    Geplante Sanierungs- und Renovierungskosten:

    - 20k Küche
    - 15k Böden, Wände und Türen
    - 25k Fenster
    - 45k Dachdämmung + Dachdeckung
    - 20k Photovoltaik
    - 40k Außendämmung inkl. Entfernung und Entsorgung Asbestzementplatten

    Was könnten wir leisten?

    - Böden, Wände und Türen würden wir selber machen
    - Einbau Küche ebenfalls
    - Fenster bekämen wir zum Einkaufspreis und selbst installieren, da aber problematisch wegen Asbestzementplatten brauchen wir eine Firma, die sicher nicht unsere gekauften Fenster installiert
    - Dach könnten wir selber decken und dämmen, genau wie PV teils selbst installieren (Dachdecker in der Familie), fällt aber wohl flach, weil man für die Förderung eine Firma braucht

    Sind diese 165.000€ eine realistische Schätzung?

    Wie können wir die Finanzierung aufbauen?

    Die Interhyp möchte die komplette Summe von knapp 535.000€ nach Abzug 30k Eigenkapital über einen einzigen Baustein bei der Hypovereinsbank für 4% Zins, 30 Jahre Zinsbindung und Sondertilgung 5% pro Jahr laufen lassen und rät uns die BAFA Förderung in Anspruch zu nehmen. KfW soll komplett außen vor bleiben. Die L Bank hat laut Aussage Interhyp Aufnahmestopp bis mindestens bis März 2023.
    Belastung entspräche 2300€ pro Monat auf 32 Jahre. Wir sind beide Lehrer (34 + 33) mit zwei Kindern (1+3). Einkommen knapp 6000€ + 500€ Kindergeld)

    Unsere Gegenvorstellung wäre:

    • 100.000€ KfW-Wohneigentumsprogramm 124
    • 315.000€ Hypo-Vereinsbank oder PSD-Bank
    • 120.000€ KfW-Wohngebäudekredit 261
    • evtl. KfW Erneuerbare Energien – Standard 270 für die PV

    Vorausgesetzt, wir beauftragen zuvor einen Energieberater und das Haus könnte auf die entsprechende Effizienzstufe gebracht werden - würde das dann nicht mehr Sinn machen als den reinen Weg über HypoVereinsbank und die BAFA zu gehen? Oder lassen sich sogar noch weitere Förderprogramme mit der BAFA kombinieren?

    Und letzte Frage: Natürlich hätten wir, selbst wenn es funktioniert, etwas Bauchweh, denn es ist dann immer noch ein altes Fertighaus mit 15cm Wandstärke, das wohl in 30 Jahren nichts mehr wert ist bis auf das Grundstück (Lage ist okay, aber keine Toplage) und vielleicht noch ein paar Rest Euro für den Keller. Wie seht ihr das?

    Viel Text, viele Fragen. Danke für jede Hilfe!
    Andreas
     

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  2. #2 Einfachnurich, 22.01.2023
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    30.000 Euro Eigenkapital bei Erwerbsnebenkosten von?

    In welchem Postleitzahlengebiet (wegen Einbezug regionaler Banken) steht das Kaufobjekt?
     
  3. #3 AndreasBW, 22.01.2023
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  4. #4 nordanney, 22.01.2023
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    Sind keine Renovierungs- oder Sanierungskosten, da kein Zusammenhang mit der Immobilie. Genauso wie das neue Auto. Das ist einfach so Euer Privatvergnügen.
    Doof, wenn man JETZT Geld für Wände in die Hand nimmt und den Spaß dann in 5 Jahren noch einmal machen möchte.
    Dafür gibt es extra Montagefirmen. Ist kein Problem, Eure eigenen Fenster verbauen zu lassen.
    In der kommenden Förderung der KfW sind Eigenleistungen (sofern vom Energieberater abgenommen) wieder förderfähig.
    Da Du nicht konkret schreibst, was gemacht werden soll (20qm Fenster oder 150qm? Nur Innentüren oder auch hochwertige Hauseingangstür? Dämmung EPS oder Resol?), bekommst Du von mir zwei Antworten. Ja, kann reichen. Nein, kann nicht reichen.
    Diskutierst das Haus ja auch schon woanders. Es ist jetzt auch schon fast nichts mehr wert und Du bekommst für den Kaufpreis das Grundstück nebst Keller. Insofern schafft Ihr, wenn Ihr alles angehen würdet (was ist mit einer neuen Heizung? Sonst wird es schwierig, eine Effizienzstufe der KfW zu erreichen.), ein "neues" Haus, was auch noch 30 Jahren einen ordentlichen Wert haben wird.
    Könntest Du heute ein Haus für T€ 165 neu bauen? Nein, kannst Du nicht. Also erledigt sich Deine Frage. Machen oder eben gar kein Haus und weiter zur Miete wohnen.

    Zur Finanzierung: Bitte einmal selbst mit den gültigen Konditionen rechen, was Euch beide Varianten über die Laufzeit kosten. Dann musst Du aber noch eine Simulation fahren, wie der Zinsmarkt in 10 Jahren aussieht. Finanziell könnt Ihr es Euch leisten. Btw. - ist die Laufzeit tatsächlich nur 32 Jahre? Bei 4% Z. + 1,1% Tilgung müsste eine längere Laufzeit rauskommen.

    Und zuletzt: Warum nur so ein quasi nicht vorhandenes Eigenkapital? Wenn Ihr mit 6.500€ nicht sparen könnt, wie soll es dann bei 3.000€ Hauskosten (inkl. NK) funktionieren zu leben?
     
  5. #5 Einfachnurich, 22.01.2023
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    38.000 Euro Erwerbsnebenkosten, 20.000 Euro für die Küche, bei 30.000 Euro Eigenkapital?

    Ich kann mir überhaupt nicht erklären, wie bei dieser Kostenstruktur (Modernisierungen mal als ok angesetzt) die HypoVereinsbank als Bank in Frage kommen soll, die das Vorhaben begleitet. Keine Ahnung.
     
  6. #6 driver55, 23.01.2023
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    Die Frage kannst dir doch selbst beantworten! Das aktuelle Einkommen gibt’s noch keine 10 Jahre, da „die letzten 4 Jahre schwanger“. Kinder-Ausstattung/ Möbel kosten Geld.
    Möbel und Ausstattung fürs Haus nicht vergessen!

    Laufzeit hast ja schon erwähnt, ist länger, theoretisch 37 Jahre 4 Monate.

    Wasser und Strom noch 5-10 Jahre lassen?
    Dazu fällt mir nix mehr ein. (Wurde bereits darauf hingewiesen.)

    Bevor es keine belastbaren Zahlen für die Sanierung gibt - sind doch sicherlich nur grobe Schätzungen - muss Hr. Diebold halt noch warten.

    Sehe ich das richtig, dass es hinterm Haus (Terrassenbereich) ein (leichtes) Gefälle gibt? Diese Kosten auch gleich mit einplanen.
     
  7. #7 nordanney, 23.01.2023
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    Studium dauert 10 Semester + 18 Monate - also mit etwas über Mitte 20 ist man fertig. Ab dann wird Geld verdient.
    Ob man dann einige Jahre seine Kohle für Möbel raus haut oder nicht, bleibt jedem selbst überlassen. Aber wenn man als Ziel ein Haus hat, sollte ein wenig Vorbereitung schon sein. Sonst wird es wie beim TE schwierig und/oder richtig teuer.
     
  8. #8 driver55, 23.01.2023
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    Genau. Die Möbel kauft der Vormieter oder man sitzt weiter auf Obstkisten und der fahrbare Untersatz wird von Papa gesponsert. Sprit zahlt die Mama!
    Leben kostet Kohle und ist teuer, heute mehr als vorgestern…
    Es mag auch Leute geben, die sitzen in irgendeinem „Loch“ und trinken nur Wasser, das ist aber die Minderheit…
    (Was erzähl ich dir überhaupt? Du kennst die echten Zahlen genauso, bzw. viel besser…)

    @TE: es geht mit obigen Zahlen um 497 t€ Zinsen!
     
  9. #9 nordanney, 23.01.2023
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    Jep. Mag so sein.
    Aber bei dem Alter, der Ausbildung und damit einem guten Verdienst, sollte etwas mehr EK zur Verfügung stehen, wenn man bauen/kaufen möchte.
    Es völlig legitim, auch gut zu leben. Dann darf man aber nicht sauer sein, wenn es mit knapp Mitte 30 nicht zum Haus reicht oder unverschämt teuer wird (wobei der TE sich nicht beschwert hat, knapp 3.000€ monatlich für ein Haus inkl. NK zu bezahlen).
     
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  10. #10 AndreasBW, 23.01.2023
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    Also, ich versuche zusammenzufassen:

    Das Wichtigste: Vielen herzlichen Dank für die Zeit, die sich ein/e Jede/r genommen hat, um uns bei unserer Entscheidung zu helfen! Ich habe einige eurer Aussagen und Einschätzungen mit eingearbeitet:

    Das Haus ist laut Gutachten 288.000€ wert und kostet 365.000€ + KNK.

    Die Modernisierungen würden sich auf 200.000 – 250.000€ belaufen, je nach baulichem Zustand, der erst nach Entkernung einwandfrei feststellbar ist, evtl. mehr.

    Die Schadstoffbelastung sollte ebenfalls geprüft werden und könnte für unliebsame Überraschungen sorgen. Eine Prüfung dauert darüber hinaus mehrere Wochen und Monate. Zeit, die uns der Makler nicht gibt, da Häuser hier immer noch weggehen wie warme Semmel.

    Die Senkung der Sanierungskosten wären nur über Bekannte möglich, auf die wir 100%ig angewiesen wären. Ginge hier etwas schief, geriete die Finanzierung in Gefahr und es entstünde möglicherweise sogar Streit. Kein Haus sollte das wert sein.

    Ebenfalls ist, wenn überhaupt, mit der geplanten Sanierungssumme nur eine KfW-Stufe erreichbar, die wenig Förderung verspricht.

    Wobei die Dämmung als solche ebenfalls Sorgen macht. Realisiert man, wie jemand geschrieben hat, eine Aufdämmung, die nicht zur Konstruktion passt, hat man am Ende ein selbstkompostierendes Haus. Auch der Fenstertausch (gängige 3-fach-Verglasung) kann hier schon ein Problem sein. Das haben wir mehrfach gehört. Ein – wie wir glauben – sehr versierter, 73-jähriger Baugutachter hat ebenfalls davor gewarnt, dass die heutigen, geschweige denn zukünftigten Dämmrichtlinien – salopp gesagt - nicht mit einem Fertighaus von 76 vereinbar sind.

    Das Dach könnte mit Blick auf die PV auch zum Problem werden. Zum einen liegt wohl für den Ausbau von 1986 gar keine Genehmigung vor, zum anderen könnten Dach und Decke evtl. aus Nagelbindern bestehen und mit den Auflasten nicht klar kommen.

    Selbst wenn wir das Haus für den Preis eines Neubaus komplett renovierten, hätten wir ein 50 Jahre altes Fertighaus mit 15cm Wand und einer verhältnismäßig begrenzten Nutzungsdauer. Nach geplanter Bewohndauer könnten wir mit ziemlicher Sicherheit nur noch ein Abrissobjekt verkaufen, dessen Lage (BW aktuell 150€) Käufer nur bedingt überzeugt. Das Haus wäre selbst nach Renovierung keine fast 550.000€ - 600.000€ wert, die wir insgesamt bezahlen müssten. Keine echte Kapitalanlage fürs Alter.

    Auch weil die Finanzierung knapp 37 Jahre laufen würde und dabei nichts schiefgehen darf. Nach 20 Jahren Zinsbindung bliebe eine ernstzunehmende Restschuld von knapp 362.000€. Je nach Zinslage könnte auch das schnell schwierig werden. Im Übrigen hätten wir, selbst wenn alles klappt am Ende knapp 500.000€ Zinsen bezahlt.

    Mit Mitte 30 haben wir ein EK angespart, das den Namen kaum wert ist. Ohne jeden Zweifel auch aufgrund der hohen Miete, aber vor allem wegen unseres hohen Lebensstandards. Von jetzt auf gleich derartige finanzielle Einschränkungen in Kauf zu nehmen, ist riskant.

    Unser Plan sieht nun so aus, die nächsten vier Jahre so viel EK anzusparen, wie möglich. Die Rate, die wir gezahlt hätten, gilt als Richtwert. Nach Abzug Miete wären das dann wohl immer noch sehr schwache ca. 80.000€ (2300 – 1300€ Miete = 1000€ x 48 =48.000€ + derzeitige 30.000€). Natürlich von Entwicklung Miete, Lebensunterhaltungskosten, Gehaltsentwicklung usw. abhängig. Können wir es uns beweisen, dass wir dann tatsächlich unseren Lebensstandard anpassen konnten, wollen wir mit dann 40 Jahren einen neuen Versuch wagen. Sollte sich zwischenzeitlich etwas ergeben, was mit weniger Risiko zu realisieren wäre, würden wir natürlich reagieren. Wir glauben nicht, dass die Preise hier im Ostalbkreis runtergehen. Wir glauben auch nicht, dass wir in den nächsten vier Jahren ein Haus angeboten bekommen, das günstiger ist und die gleiche Wohnfläche, die gleiche Grundstücksfläche und die gleiche Nähe zu den Großeltern der Kinder bietet. Ob das dann in vier Jahren passiert, weiß nur Gott allein.

    Wir haben Sorge hier aus unserem Reihenhaus bald rauszumüssen, bei drei Kindern der Vermieter, die jetzt mit dem Studium fertig werden. Wir haben Sorge dann nichts Vergleichbares mehr zu finden und selbst wenn, dann mindestens aber Sorge davor, dass wir dafür dann 1500€ kalt aufwärts zahlen. Wenn die Neubauten weiter einbrechen und die Bestandsimmobilien tatsächlich nicht mehr verkauft werden, zahlen wir sehr bald, monatlich auch 2000€ - aber ohne Gegenwert.

    Und trotzdem - unsere Ehe wegen des EFH-Traums aufs Spiel zu setzen, weil wir bis dato kein EK aufgespart haben und deshalb am Markt nicht mitspielen könnten, ist uns am Ende des Tages zu riskant.

    Nochmal: Danke für eure Zeit!

    Gruß
    Andreas
     
  11. #11 nordanney, 23.01.2023
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    Das Gutachten ist nicht der Weisheit letzter Schluss. Du hast in einem anderen Forum von einem Bodenrichtwert von 330 oder 350 €/qm geschrieben. Das sind schon T€ 220-235 Bodenwert. Dazu kommt noch ein Keller + Außenanlagen. Die Zahl im Gutachten würde ich mal schwer anzweifeln in so einer Lage.
    Nach Komplettsanierung (nicht -renovierung) hast Du ein Haus im Neubauzustand. Die RND (Restnutzungsdauer) wird ein Gutachter bei 80 Jahren sehen. Wobei diese Zahl nicht berücksichtigt, ob zwischendurch renoviert wird. Mit Renovierungen/Sanierungen verlängert sich immer wieder die Nutzungsdauer. Was meinst Du, warum es so schön "Alt"städte in Deutschland gibt. Die dürften rechnerisch seit mehreren hundert Jahren gar nicht mehr stehen...
    Ups, so ändern sich die Zahlen von Forum zu Forum...
    Und schon ändert sich der Wert des Objektes bzw. die Einschätzung zum Gutachten.
    ==> wäre schön, konsistente Angaben überall zu finden.
    @driver55 Sag ich doch :winken
    Wäre für mich umso mehr ein Grund, sich mit dem Hauskauf und dem aktuellen Objekt zumindest sehr intensiv auseinander zu setzen.
    Die Zukunft wird nicht besser. Und der Zwang zur Sanierung beim Kauf einer energetisch schlechten Immobilie wird wachsen und die Häuser zwar im Kauf nach unten drücken aber in der Instandsetzung teurer machen.
     
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  12. artibi

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    Und den Rat des 73jährigen Irgendwas würde ich nicht zu hoch hängen - das ist eher Stammtisch-Niveau. Was auch immer sich angeblich nicht mit einem alten Fertighaus verträgt. Man kann alte Häuser sehr wohl dämmen, man kann auch 3fach-Verglasung einbauen und für die PV-Anlage auf dem Dach kann man, je nach dem, Sparren verstärken u.s.w. Und das funktioniert..das ist ungefährt so wie "Wände müssen Atmen"...
     
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