Eigentumswohnung vermieten... lohnt sich das?

Als Beispiel:

Wohnung soll 80.000 € kosten.
80.000/450 = 177,78 Monate

Sind ca. 15 Jahre. Dann haben wir 2030

2030-1965=65 Jahre. Was ist die Wohnung dann noch wert und was für Kosten kommen da in den 15 Jahren noch drauf. Ich würde verkaufen.

 

Ausserdem:

Mieteinnahmen sind in einer Anlage zur Einkommensteuer anzugeben und ggf. zu versteuern.
Mieter hinterlassen auch mal Renovierungsbedarf
Mieter kommen auch mal in Rückstand
Mieter rufen wegen jedem Mangel an und wollen sofortige Behebung.

Das ganze auch dann, wenn die Eltern 85 sind und vielleicht etwas weniger belastbar!

 

Kann man doch nicht pauschal beantworten.
Was kommt auf die Eigentümer die nächste Zeit noch zu?
Wie hoch sind die ETG-Rücklagen?
Was wird alles nebenher gemacht (Sommerdienst/Winterdienst)?
Wie ist der Investitionsstand (Heizung, Kabel/Sat, Fenster, Balkone, Dach.....)?

Wir haben ebenfalls eine ETG mit sechs Parteien, allerdings noch etwas frischer aus Bj 1983. Hier sind alle genannten Punkte tippitoppi. Falls hier eine Wohnung vermietet würde, wäre das kein Ding.

Und zur Rendite.... kommt ja auch immer drauf an, was man erzielen will. Um mal in der gleichen Anlageklasse zu bleiben, haben Immo-Fonds als Alternative auch nur noch ne knappe 1 vor dem Komma. Sollte also mit einem Objekt wie das beschriebene zu schaffen sein. 2% nach Steuern = gut 90€ im Monat netto aus gut 440€ kalt...... würde gehen, wenn alle oben genannten Punkte geregelt sind.

 

Von der Kaltmiete kommt doch Geld runter z.b. alle kosten die nicht auf Mieter umgelegt werden können und Rücklagen.

Wahrscheinlich Netto Gewinn eher bei 320-350 euro.

Also im jahr ca. 3840 euro und da muss noch Steuer runter. Gib das mal in dein Steuerprogramm ein und du weiß wieviel du im Jahr raus hast.

Ich habe selber wohnung shcon vermietet und meine Eltern vermieten immer noch. Und ich muss sagen wenn man guten Mieter hat, dann läuft es. Aber wenn schlechten Mieter, dann kann es doch schnell nerven.
Hatte auch einen Miet normaden gleich über 3000 euro für nichts weg und renorvierung über 3000 Euro. Naja so ist das.
Habe die Wohnung verkauft, weil ich Haus bauen wollte bzw. gebaut habe.

 

Gut, das das da noch stand...

Ich denke, das Vermieten von Immobilien ist eher eine grundsätzliche Einstellungssache, als ein (zugegebenermaßen wichtiges) Rechenspiel.
Es gibt Vermieter, die würden nichts anderes machen, und solche, die die Vermietungen verfluchen. Ist halt eine komplett andere Denke, als bei "herkömmlichen" Geldanlagen.

Und die Frage ist ja auch bei einer solch langfristigen Anlage, was denn die heutigen Alternativen im Grundsätzlichen und für den OP im Besonderen wären, sprich was würde er mit dem Verkaufserlös von ggf 55.000€ machen? Verjubeln, verkonsumieren, konservativ anlegen, an der Börse anlegen, Nachwuchs unterstützen....... Wenn das Geld gebraucht würde, dann ist es ja keine Frage -> ETW verkaufen. Wenn nicht, warum nicht vermieten?

Und dann kommt noch der ideelle Punkt der elterlichen Wohnung hinzu, der nirgendwo steht.....

 

Wenn die Eltern in eine Mietwohnung ziehen, dann müssen sie logischerweise Miete bezahlen. War die bisherige Wohnung abbezahlt, dann kommt eine Mehrbelastung auf die Eltern zu. Ist die Belastung kein Problem, dann kann man freier entscheiden. Ansonsten wären der Verkaufserlös vielleicht ein beruhigendes Polster auch wenn man durch die Guthabenverzinsung keinen großen Profit machen kann.

Dann würde ich auch mal einen Schritt weiter denken, wir werden ja alle älter. Was ist wenn die Eltern pflegebürftig werden? Wer kümmert sich dann um die Wohnung? Mieter? Woher kommt das Geld für ein Pflegeheim?
Eventuell steht dann sowieso ein Verkauf an, und dann könnte das Umfeld schlechter sein als heute, die Wohnung älter, der Verkaufserlös geringer.

 

In welcher Hinsicht? Aus steuerlicher Sicht ist der Wert zu gering als dass sich hier ein Vorteil ergeben könnte. Wenn Du das mit Hinblick auf die spätere Pflege meinst, dann hilft Dir das auch nichts. Ich sehe jetzt keinen Vorteil durch eine Schenkung, weder jetzt noch für die Zukunft, und weder für Dich noch für Deine Eltern. Man könnte jetzt versuchen irgendeinen Fall zu konstruieren, aber das wäre weltfremd. Zudem müsstest Du das besser mit Deinem Steuerberater besprechen der dann Deine Finanzen und die Deiner Eltern sehr genau kennen sollte.

Bei einer Vermietung muss halt das Risiko betrachtet werden, und das schätze ich nach Deinen Bemerkungen, wie "schwieriges soziales Umfeld", oberste Etage (DG?), nur 3 Zimmer und gesamt 80m2, nicht gerade niedrig ein. Ob der Mietpreis erzielt werden kann, und das auch dauerhaft, ist wohl auch nicht sicher. Weitere Risiken wie weniger solvente Mieter, oder gar Mietnomaden o.ä. habe ich da noch gar nicht berücksichtigt. Auch zum Alter des Gebäudes hast Du noch keine Infos geliefert, zum Zustand (Sanierungsstau des Gebäudes, Renovierungs-/Sanierungsstau der Wohnung usw.) ebenso nicht. Da fällt eine Beurteilung schwer.

Ich würde mich daher auf fragen, ob am Jahresende überhaupt noch eine Rendite übrig bleibt. Eventuell bleiben ja ein paar Euro hängen, aber ob sich dafür der Aufwand lohnt? Du kennst die Kosten doch besser als wir. Da kann die kleinste Reparatur den "Gewinn" von Jahren zunichte machen. Wären das Haus und die Wohnung perfekt in Schuß, und solvente Mieter absehbar, dann würde ich jederzeit zur Vermietung tendieren. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, dann müsste man mit sehr spitzer Feder rechnen und das Risiko beurteilen. Dann wäre wohl die Chance groß, dass ein Verkauf die bessere Alternative wäre.

 

Ja, mögliche Rückforderungen im Verarmungsfall (z.B. Pflege).

 

Top-Lage, ausreichende Größe


mit skeptischen Grüßen!

 

Das geht schon. Lage, Lage, Lage, und dann noch eine Wohnung die aufgrund Größe und Ausstattung die Wünsche potentieller Mieter trifft.

Eine Wohnung am Central Park kannst Du für ein kleines Vermögen vermieten, und Du kriegst Mieter bei denen ein Mietausfall eher unwahrscheinlich ist, und selbst wenn mal ein Mieter ausfallen wollte, stehen die nächsten schon auf der Warteliste.
Eine 80m2 Altbauwohnung in einem "Problemviertel", evtl. die letzten Jahre nur mäßig instandgehalten, kann zur Kapitalvernichtungsmaschine mutieren. Zur üblichen Alterswertminderung kommen dann noch zusätzliche "wertmindernde" Faktoren hinzu, das ist ein schleichender Prozess der darin endet, dass die Wohnung wertlos wird.

Deswegen ist es wichtig, dass man erst einmal die Fakten beurteilt. Das geht nicht aus der Ferne anhand weniger Infos.

 

Absolut!

Das grösste Problem sehe ich darin, dass du anscheinend vor absolutem Neuland stehst....
Die Kenntnisse, das Wissen das notwendig ist um hier erfolgreich zu sein ist nicht in 3 Wochen aneigenbar.

Daher in diesem Fall: Verkaufen....

 

naja klar hast du zu versteuernde Einnahmen aber ja dagegen mindestens auch die AFA der Wohnung... da bleibt am Ende schon bisschen was übrig.
Falls nicht abbezahlt, werden auch noch die kompletten Zinsen abgesetzt. Aber da weiss dein Stb mehr drüber

Verkaufen kann man später ja auch noch, wenn es momentan auch so funktionieren würde.

 

Wenn aber Aufwand und Risiko höher sind als der zu erwartenden Ertrag, dann wird es zwar funktionieren, aber es wird sich nicht lohnen. Dann besser das Geld nehmen und für ein paar Euro Zins parken, und gemütlich zurücklehnen.