Endfälliges- vs. Annuitäten-Darlehen für Eigentumswohnung / Fremdvermietet

Eine relativ niedrige Kreditsumme, aber auch relativ hohe Zinssätze. Das lässt vermuten, dass der EK Einsatz gering ist. Sonst stünde auch bei 15 Jahren Zinsbindung eine 1 vor dem Komma.
Bei solchen Konstellationen kann die BSV Variante im Vorteil sein. Die Abschlussgebühr kann man abschreiben, die wird sich in dieser Zeit durch Guthabenverzinsung nicht wieder einspielen lassen, schon gar nicht bei zusätzlichen Gebühren von 7,20 €/Jahr.
d.h. Bei den Gesamtkosten der Vorfinanzierung darf man nicht nur die Zinsen betrachten, sondern man muss auch die laufenden Gebühren und die Abschlussgebühr berücksichtigen.

Würde man das Annuitätendarlehen mit einem vergleichbaren Zinssatz rechnen, und auch mit der gleichen monatlichen Rate kalkuieren, dann wären die Gesamtkosten unter 15T€.

Die steuerliche Betrachtung ist wieder ein anderes Thema. Aber wozu sollte man hohe Zinsen und Gebühren zahlen, nur weil man diese steuerlich geltend machen kann? Es muss also noch weitere Vorteile geben, sonst lohnt sich das nicht. Die Flexibilität könnte man als Vorteil anführen, aber man könnte theoretisch auch die in´s Annuitätendarlehen geleisteten Tilgungen wieder "herausziehen" sofern sich an den Sicherheiten (Grundschuld) nichts geändert hat. Wenn die Zinssicherung eine Rolle spielt, dann wäre der BSV im Vorteil, obwohl auch hier eine Auszahlung ja nicht garantiert (aber sehr wahrscheinlich) ist.

Ich würde zuerst einmal schauen was an Konditionen für das Annuitätendarlehen möglich ist. Dann beide Varianten durchrechnen, inkl. alle Gebühren, Zinsen, Zinserträgen, evtl. Steuern auf Zinserträge usw. Dann kann man auch realistisch vergleichen.

 

Hallo,

ich hatte die Variante mit dem Bausparer (allerdings jeweils über 10J. Bindung) schon, und halte sie für flexibler.
Einmal habe ich nach 10 Jahren verkauft, mit der Erlös das Darlehen getilgt und mit dem BSV meinen kindern zu einem (damals) günstigen Kredit verholfen.
Außerdem kann man nach 10 Jahren, je nach eigenem Steuer- und Finanzstatus, das Darlehen, Tilgung (Sparrate) oder Verkauf anpassen.
Man kann auch später, bei Inanspruchnahme des Bauspardarlehens, ohne VFE tilgen und auflösen ...
Es gibt einfach mehr "Stellschrauben" als bei einem Annuitätendarlehen

LG

 

Na einfach mal den Zahlungsplan rechnen, mit 1,8%Zins und die Rate konstant lassen, so dass man mit 2,74% anf. Tilgung beginnt. Dann schauen was nach 10 bzw. 15 Jahren an Zahlungen geleistet wurde, und wie hoch die Restschuld ist. Das macht sich durch den langen Zeitraum schon ganz ordentlich bemerkbar.

 

Ich hatte noch etwas mehr geschrieben als nur "relativ hohe Zinssätze".

Zinssätze kann man nicht so einfach vergleichen, denn wie ich angemerkt hatte, spielt der Kreditbetrag, Eigenkapital und einige andere Faktoren mit rein (die ich jetzt nicht alles einzeln aufzählen wollte).

Bei 10 Jahren Zinsbindung und entsprechendem EK Einsatz kriegt man auch 1,2%, bei 15 Jahren 1,7%. Fehlt das EK dann geht der Zinssatz schnell nach oben. Ob Dein Zinssatz attraktiv ist, das kann man nur unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen bewerten.

 

Hallo django,

... wenn ich noch nicht zu spät bin...
Stimme R. B. bzgl. der Kriterien der Zinsermittlung voll zu.
Im momentanen Markt EK einzusetzen um von der Beleihung und damit der Zinskondition runterzukommen, widerstrebt mir. Wenn unbedingt gewünscht, arbeite ich da lieber mit Abtretungen...
Habe des Öfteren ähnliche Konstellationen in der Hand und stand vor kurzem selbst zum 2. Mal vor der gleichen Fragestellung:
Sofort annuitätisch oder endfällig ggf. in Kombination mit Bausparen bei einem Vermietobjekt?

Ich habe mich eines Tricks bedient: Annuitätisches Darlehen auf 15 Jahre mit Tilgungsaussetzung (maximal) die ersten 10 Jahre.
Warum?
Rein vom momentanen Zinsumfeld ausgehend, ist eine 15-jährige Fest. nämlich nicht viel teurer als die 10-jähr...
(-> diese ist jedoch nach 10 Jahren aufgrund Sonderkündigungsrecht kündbar - und somit endfällig -, Zinsen sind steuerlich ansetzbare Ausgaben, was ggf. neben der Abschreibung für das Objekt deine Steuerlast on top mindert).
-> so kann ich die Belastung selbst steuern und ggf. - wenn ICH will - Tilgung ins Bankdarlehen einbauen.
Oder, wenn du Sicherheitsdenker bist, parallel mit der Ansparung eines BSV für den Tilgungsersatz sorgen. (Dein Kombiprodukt aus endf. Darlehen und BSV macht ja nix anderes.) Nur, den BSV kannst DU dann entweder einbauen, oder eben nicht.
Da ich persönlich nah am Markt bin, spare ich derzeit in Fonds an... und habe die bezahlten Zinsen um ein vielfaches geschlagen. Dass dies nun keine Handlungsempfehlung für jeden ist, ist auch klar. Nur vielleicht mal ein Denkansatz in eine andere Richtung.

Meine Devise ist: Konzeption schlägt immer Kondition...

 

Hebeln über den Einsatz von Fremdkapital wäre nichts was ich einer Privatperson empfehlen würde. Der Schuß kann schnell nach hinten losgehen. Was aber mit Sicherheit bleiben wird, sind die Schulden. Sollte der aktuell verrückte Markt kippen und die Sicherheit aufgrund Alterswertminderung auch noch zusätzlich an Wert verlieren, dann könnte der Privatmann schnell vor einem Problem stehen. Er hat dann eine Schieflage in seiner Bilanz, die nicht jeder aus Eigenmitteln wieder ausgleichen kann.

Die Anlage in Aktien oder Fonds ist etwas das man mit seinem Vermögen machen kann. Da war es in den letzten Jahren keine Kunst einen Gewinn einzufahren. Hatten wir ja alles schon, aber die Erfahrung hat gezeigt, dass der Absturz vorwiegend von den Kleinanlegern finanziert wurde.
Bei einer langristigen Immofinanzierung müsste man auch die Anlage langfristig betrachten, und dafür sind die Einstiegskurse momentan zu hoch.

 

Um es kurz zu fassen: Ja und Nein...
und ich reservier mir generell nicht die Wahrheit... Jeder darf seine behalten.
Aus meiner Sicht:
Ja: Entscheidend ist die persönliche Situation und genau diese gibt generell den Ausschlag für die Finanzierungsgestaltung einer Immobilie.
Nein: Ich würde nicht generalisieren, dass "der Markt" zu hoch ist und die Zeche sowieso nur die Kleinanleger bezahlen.
Eher sind wohl einzelne Märkte ( z. B. der deutsche Aktienmarkt) in der Vergangenheitsbetrachtung relativ hoch... Dafür ist z B der Rohstoffmarkt milde ausgedrückt am Boden...
Ob innerhalb einer Dekade nicht mindestens von mittel-/ langfristiger Betrachtung gesprochen werden darf, lass ich mal so im Raum stehen...
Natürlich ist auch viel persönliche Note/ Überzeugung bei Gelddingen dabei... Andererseits, ohne verschiedene Erfahrungen und Überzeugungen gäbe es auch keine Foren.

 

Bei den Steuern sollte man aufpassen, dass der Schwanz nicht mit dem Hund wackelt: Macht es wirklich Sinn 1 Euro auszugeben um 30ct Steuern zu sparen? Die meisten Risiken stecken am Ende in der Liquidität - da solltest Du noch Reserven lassen und gut planen; grundsätzlich halte ich einzelne ETWs für relativ riskante Anlageobjekte, wenn man das Vermietungsrisiko (Leerstand, Messis, Mietnomaden, schlechte Eigentümergemeinschaft, Schäden an Gemeinschaftseigentum etc.) nicht sehr gut beherrscht.

Die Strategie, endfällig zu planen und das Ersparte zu besseren Zinssätzen zu investieren, ist nicht unbedingt neu, erfährt z.Z. natürlich Aufschwung, weil extrem viel Geld in den Markt gedrückt wird und damit die Aktienkurse gestützt werden. Das ist natürlich mit Risiko behaftet; wenn sich eine Blase aufbaut, die dann wie in 2008 oder ähnlich der IT-Blase Anfang der 2000er platzt, kann es natürlich sein, dass die geplante Tilgung ins Wanken gerät, wenn das Timing schlecht ist. Kann aber auch gut gehen, und man freut sich am Ende.

Es ist halt die Frage, ob man mit einer riskanten Anlageform auch eine riskante Finanzierung kombinieren will. Persönlich würde ich bei einem Mietobjekt versuchen, dass sich Tilgung und Abschreibung in etwa die Waage halten und die Überschüsse nach Steuern und nach Rücklagen für den Schuldenabbau oder Investitionen nutzen - je nach dem, was gerade eine höhere Rendite einbringt. So ist ein Element der Risikovorsorge (in Form von Schuldenabbau) enthalten und die "freien" Überschüsse können dann ggfs. auch etwas riskanter angelegt werden. Aber das ist nur meine persönliche Meinung.