Energieausweis usw.

jetzt versuche ich es mal hier...

Moin
wir haben zum 01.01.23 eine Ferienwohnung in einem Appartementhaus (BJ. 1972, 35 Wohnungen) mit Restaurant, Schwimmbad und Sauna auf Amrum gekauft... sollte Teil unserer Altersversorgung werden...
Seit 07.07.2023 ist das Appartementhaus wegen Einsturzgefahr geschlossen...
Wir (die WEG) arbeiten an einer (sauteuren) Sanierung bis Mitte 2026...
laaaange Geschichte...

Ich hätte aber mal eine andere Frage: Wir hatten zum damaligen Exposé einen Energieausweis mit dem Ergebnis: Energieverbrauch: A
Davon ausgehend, dass also entsprechend energetisch saniert wurde, haben wir gekauft.
Nachdem wir festgestellt haben, dass energetisch nix saniert wurde, habe ich mich gefragt, wie es zu so einem Energieausweisergebnis kommen konnte.
Nach etwa einem Jahr habe ich endlich von Techem (die hatten den Energieausweis erstellt und eigentlich auch alle erforderlichen Verbrauchswerte...) eine Antwort.
Die Verbrauchszahlen (für den Verbrauchsausweis) haben sie von der Hausverwaltung bekommen. Leider hat die Hausverwaltung die Verbrauchswerte vom Schwimmbad übermittelt und nicht die Verbrauchswerte vom Haus (mehr als 3mal so hoch). Daher haben wir anstatt (bestenfalls) "E" ein "A" bekommen.
Haftet da irgendjemand für??? Soweit ich das bisher recherchiert habe: Nein.
Wenn man als VermieterIn oder VerkäuferIn keinen Energieausweis vorlegen kann, wird man bestraft.
Wenn dieser falsch ist... passiert nix.
Vielleicht komme ich ja hier irgendwie weiter...

Da wir gerade dabei sind...
Jetzt wird natürlich saniert. D.h. neue Fassade, Betonsanierung (daher die Einsturzgefahr), neue Fenster, neue Wohnungsabschlußtüren, neues Dach usw.
Für die meisten EigentümerInnen sind die Kosten für die Sanierung (wahrscheinlich) steuerlich absetzbar.
Für uns sind es Herstellungskosten. Somit machen mögliche 20% Zuschüsse wg. energetischer Sanierung Sinn.
Bekommen wir die auch für unsere anteiligen Kosten oder müßte die gesamte WEG die Zuschüsse beantragen? Was für die meisten ja weniger wäre als die steuerliche Abschreibung.
Die Energieberater, die ich bisher gefragt habe, wollen erstmal viele tausend Euro für ihre Energieberatung und was dann dabei rauskommt... ?
Daher frage ich mal hier.
Danke schön:
Grüße Gernot (der Name war schon vergeben, daher habe ich meinen Lieblingsritter genommen:-)

 

Danke für die schnelle Antwort.
Dem Verkäufer kann ich (leider) nix. Das stimmt.
Wo kann ich den falschen Energieausweis melden?
Juristen habe ich gefragt... Da es hier nicht wirklich einschlägige Gerichtsurteile gibt, die Sache also sowas von nicht klar ist, würden die Juristen den Fall zwar übernehmen, ich müßte allerdings mit 5-stelligen (Anwalts-) Kosten rechnen, wenn ich nicht gewinne...
Ist mir zu unsicher...

 

Die Bauaufsichtsbehörde hat am Donnerstag wieder geöffnet... bin gespannt und werde berichten.

 

Gerade die Bauaufsichtsbehörde in Husum angerufen... der gute Mann hat in 30 Jahren Berufserfahrung noch nichts davon gehört, dass "falsche" Energieausweise bei der Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden... er weiß allerdings auch nicht wo man sich hinwenden könnte.
Insofern ist die Aussage: "Wenn der Energieausweis falsch ist, passiert nix", korrekt und bleibt solange gültig, bis das Gegenteil bewiesen ist.
Na, dann... war ein Versuch, im Bauexpertenforum weiter zu kommen.
Ich recherchiere weiter

 

Techem erstellt die Gasabrechnung und gibt die dann an die Hausverwaltung (wir haben zwischenzeitlich gewechselt) weiter...
Hier war es allerdings laut Techem folgendermaßen:
Der Energieausweis wurde 2020 von der Hausverwaltung bestellt, und zwar ohne die Liegenschaftsnummer, sondern als Auftrag neu angelegt. Die Ursache dafür kann ich nicht nachrecherchieren. Bei einer Neuanlage kann Techem keine Daten vorblenden. Die Bestellung von Anlage bis zum Ausfüllen des Bestellformulars nimmt der Kunde selbständig vor. Bei dem Abschluss des Auftrags bestätigt der Auftraggeber mit den rechtlichen Hinweisen die Richtigkeit der Daten und wird auch darauf hingewiesen. Sobald der Auftrag im Kundenportal abgeschlossen ist, erhält der Kunde die Bestellbestätigung.(Email von Techem nach langem hin und her...)
Und als Verbrauch hat die damalige Hausverwaltung den Verbrauch vom Schwimmbad(!) genommen. Der beträgt etwa 1/4 des Verbrauchs vom ganzen Haus. Da haben sie sich wohl vertan...;-)
Dadurch hatten wir ein "A" und kein "E" oder schlechter und wir sind als Käufer davon ausgegangen, dass das Haus schon energetisch saniert wurde... dumm gelaufen.

Zur GEG-Registrierstelle: jawoll, hier werden die Energieausweise registriert und sollten wohl auch Stichprobenartig geprüft werden...
Und wenn einer falsch ist... passiert (noch) nix.

 

Googel mal "Keksdose" und Amrum. An der Fassade kann man (ich) nicht sehen, ob eine zusätzliche Dämmung o.ä. angebracht wurde. Desweiteren waren wir absolute Leien, was energetische Sanierung, Bausubstanz usw. angeht. Uns hat die Lage, die Wohnung, neue Fenster, neuer Aufzug, neue Küchengeräte die Lage, das Schwimmbad, die Lage, die Sauna und die Lage gefallen...
Ansonsten haben wir uns auf den Energieausweis (waren wir auch Leien) und die (mündliche/telefonische) Aussage des Maklers nachdem ich meinte, das bei Energie"klasse" A ja einiges bzgl. energetischer Sanierung gemacht worden sein müßte...
Er sagte, dass in den letzten Jahren tatsächlich sehr viel repariert, restauriert, saniert wurde...
Wie auch immer...
Wenn wir im 2. Quartal 2026 wieder dort Urlaub machen können, wird man der Keksdose (so wird die Alte Post wegen ihrer Fassade genannt) die Sanierung ansehen.
Es hat auch was Gutes... der Verkäufer hat das Geschäft seines Lebens gemacht, die enorme Preissteigerung der letzten 10Jahre mitgenommen und da er 3 Wohnungen verkauft hat, konnte er sich jetzt ein eigenes Haus auf der Insel leisten.
Manchmal verliert man, manchmal gewinnen die Anderen...;-)

 

Wie ich eingangs erwähnte hat Techem den Energieausweis mit den, von der Hausverwaltung übermittelten (falschen) Verbrauchswerten erstellt. Die Wohnfläche ist auch falsch und Leerstand wurde auch nicht berücksichtigt.
Da die Hausverwaltung noch mehr "Böcke geschossen" hat, arbeiten wir an einer Klage. Wenn ich Glück habe, kommt darin auch der Energieausweis vor. Grob fahrlässig war es allemal...
Inwiefern das zu einem Schadenersatz, uns gegenüber, führt, werden wir dann sehen. Denn wie gesagt:
Wenn man als Verkäufer oder Vermieter keinen Energieausweis hat, gibt´s ein Bußgeld. Wenn man einen falschen hat... passiert (noch) nichts.

Zum Thema energetische Sanierung:
Die WEG müßte die Zuschüsse (Fassade, Dach, Fenster, Türen) beantragen und mit Hilfe eines Sanierungsfahrplanes bekämen wir (die WEG), wenn der U-Wert passt, 20% Zuschüsse.
Da aber die meisten Eigentümer die Sanierung bei der Steuer absetzen können (es sei denn, das Finanzamt wertet die Sanierungskosten als Herstellungskosten...) lohnt sich die Sache mit den Zuschüssen nicht.
Daher werden wir werden Dach und Fassade "nur" nach GEG dämmen.

Da die Sanierungskosten für uns definitiv Herstellungskosten sind, würden die Zuschüsse bei uns Sinn machen. Wir müßten dann allerdings unsere Fenster und die (Wohnungseingangs)Tür selber zahlen...
So ist mein aktueller Stand.
Wenn hier jemand eine andere Idee hat... bin für alles (machbare) offen.

Übrigens sind das an der Fassade keine Platten, sondern pyramidenförmige (flache) Quadrate aus Aluminium (daher "Keksdose").
Der Architekt hatte sich hier etwas einmaliges einfallen lassen...