Ermittlung der Sanierungskosten für Preisverhandlung Altbaukauf

Vielleicht ein etwas ungeschickter Titel, wußte es aber nicht besser auszudrücken.

Wir haben eine interessante Immobilie, Bj.1970, mit 215m² Wohnfläche und 1000m² Grundstück, gefunden, welche zu einem Preis von ca 310.000€ angeboten wird. Maklerkosten sind angesichts Randlage eines Unterzentrums (30.000 Einwohner) in Niedersachsen günstig mit fix ~6.000€.
Auf Nachfrage haben wir auch einen Energieausweis von 2008 erhalten, welcher in den Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung

1) eine Außenwanddämmung mit geschätzt 140€/m² und
2) Ausblasen des Daches mit Mineralwolle, ca 250€/m² vorschlägt.
3) Fenster seien in gutem Zustand, ein Ersatz (auch nur Verglasung) könnte den Wärmeschutz erheblich verbessern.

Der Makler hat schon im ersten Gespräch eingeräumt, dass der Preis viel zu hoch gegriffen sei und dass man letztlich die erwähnten Umbaumaßnahmen schon abziehen müsse. Er murmelte dann etwas von 280t€. In die Preisverhandlung sind wir bis jetzt noch nicht gegangen. Ich fühlte mich noch nicht ausreichend für eine harte Argumentation gewappnet.

Unser finanzieller Rahmen endet mit ~300-320t€ inkl. KFW-Krediten (leider ohne Eigenleistung).
Was an dem Haus gemacht werden muß, ist folgendes:

1. Außenwände: ca 40cm Kalksandstein, keine Dämmung
   
2. Dach: ist auch so alt wie das Haus, also fast 40 Jahre. Das OG ist fast bis zum First von innen verkleidet. Lediglich im kleinen Flur gibt es eine Bodenluke zum etwa 40cm hohen Spitzboden. Da konnte man sehen, dass gar keine Dämmung vorhanden war. Eine kleine frische norddeutsche Böe machte sich dann prompt während der Begehung mit lautem Geheul bemerkbar.
   Auf dieser Seite steht was von Haltbarkeit eines Daches von ca 50 Jahren. Außerdem wird dort eine neue Dachdeckung mit Dämmung mit etwa 100€/m² veranschlagt.
   
3. Fenster: Rahmen ist Teakholz, wenn mich nicht alles täuscht, bei einigen ist deutlich Feuchtigkeit schon zw. die Verglasungsebenen gekommen.
   
4. Bodenbelag: Die Fliesen sind scheußlich, Teppichfreunde (Wohn-/eßzimmer) sind wir auch nicht. Uns schwebt Holzfußboden vor, haben kleine Kinder.
   
5. Türen und Haustür: asbach, nicht schön. Später werden wir auch nicht mehr Geld haben....
   
6. Küche: Wird wohl noch vor Verkauf rausgerissen, nicht zu gebrauchen.
   
7. Wandbemalung/Tapete oder was auch immer: Handwerklich ungeschickt bin ich nicht, einiges werde ich selber leisten können. Problem ist nur, dass ich derjenige bin, der seinen A.... in Bewegung halten muß, damit die Kohle stimmt. Falls jemand dieses Zitat kennt. Will heißen: den Jahresurlaub darf es nicht kosten, umfangreiche Untergrundarbeiten kann ich nicht leisten.
   

Noch ein paar Details zur Hütte:

- Voll unterkellert, nirgends roch es feucht oder muffig, wohl beheizbar, kann mich aber an Heizkörper nicht mehr entsinnen.
- Die Gasheizung ist 2008 erneuert worden: NIedrigbrennwerttechnik, heißt es.
- Bad im OG und Gäste-WC im EG sind neu (2008), ein weiteres Bad ist auch von 1970, könnten wir momentan außen vor lassen und vielleicht erneuern, wenn man etwas erbt oder bei Jauch gewesen ist.
- Haus hat einen L-förmigen Grundriß, Ausrichtung des Grundstücks West-Südwest, Satteldach
- Primärenergiebedarf 263 kWh/(m²a); HT'-Wert 0,96 W/(m²K)
- Außenwände zusammen ca 750m², Fenster nicht abgezogen, dafür die drei(!) Giebelflächen nicht mitgerechnet
- Dachfläche ca 150m², ich glaube, da war nur ein Dachfenster


Was ich schon zur eigentlichen Klärung meiner Frage recherchiert habe:

1. Außenwände bspw. mit Vorhangfassade aus Holz + Dämmung ca 200€/m² = 15.000€ (Seite mit diesen Preisvorgaben habe ich nicht mehr gefunden).
   
2. Dach müßte wahrscheinlich eh innerhalb der nächsten 10/20 Jahre reneuert werden, also gleich neu vor Einzug, oder? Macht auch 15.000€.
   
3. Fenster: Im Sinne eines gesamtheitlichen Wärmedämmungskonzeptes - wie hier gelernt - alle komplett neu. Dabei würden wir sicherlich gerne einige der Fenster im EG bodentief haben wollen, damit mehr Licht in die Bude kommt. Die bestehenden Fenster sind so 08/15 von der Anordnung und Größe her. Preise konnte ich hierzu nicht finden, ist bestimmt nicht einfach zu beantworten. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass man näherungsweise mit Preis/m² rechnen kann. Eine Giebelseite ist größtenteils vom Boden bis First verglast. Ich probier's mal: Ausführung 2 oder 3fach verglast, das weiß ich nicht, Passivhaus wirds so wohl eh nicht, Kunststoff wär OK.
   2x Schiebtüren Terasse: 3 und 4 Meter breit.
   4x 1m breite Fenster bodentief
   3x 2m breit, 1,20m hoch (z.B.)
   1x 1,20x1,20 (WC)
   2xGiebelfronten (davon eine neu erdacht...genaue Maße?), in der dritten (Norden) ein "großen Fenster"??
   mind 3-4 Dachfenster
   Haustür 2m breit
   Hier vielleicht auch 15.000€??
   
4. Boden z.B. Industrieparkett möchten wir auch gerne im Flur und in der Küche haben, wenn ich die ca 20m² für die Sanitärräume abziehe sind es ~200m² x ~50€ (z.B.kanad.Ahorn 25€/m²+ Verlegearbeiten) = 10.000€.
   Allerding müßte man, um die Höhe zu den Sanitärräumen zu halten, die Bodenfliesen abkloppen....
   
5. Innenraumtüren: 11 Stück, habe da so gar keine Vorstellungen....
   ~500€/Stück?? (5.500€)
   
6. Küche kann ich zum Glück selber einbauen, habe ich mit Erfolg schon in dieser Wohnung gemacht. Und wenn ich zu dem schwedischen Möbelhaus gehe, dann komme ich mit 10.000€ hoffentlich hin.
   
7. Pinseln können wir auch... mittlerweile. Für die Farben (wird eher keine Tapete) und Kleinkram vielleicht 1000€. Wenn das Dach erneuert wird muß auch die schreckliche Holzvertäfelung von innen an den Dachschrägen ab. Ich schätze, dass die plane Verspachtelung der Gipsplatten nicht von den Dachdeckern vorgenommen wird, oder? Ich mach das nicht, wer dann?
   
   Bis hierhin schon 71.500€ !!!
   
8. Der Architekt, welcher das ganze Konvolut an Ideen und Vorstellungen zu einem wohligen Ganzen verkneten darf, wird gemäß diesem Rechner in Standardeinstellung, Mindestsatz und Umbauzuschlag 20% ca 10.000€ kosten, es sei denn man vereinbart einen Pauschalbetrag.

Dann kommt noch der Makler hinzu (s.o.) und die Notarkosten ca.1%, Grundbuchkosten 0,5%, Grunderwerbssteuer 3,5%, Grundschuldbestellungskosten (?), bei einem angenommenen Kaufpreis von 250.000€ kommen da nochmal ~18.500€ hinzu.
Macht schlappe 90.000€ insgesamt


So. Danke schon mal wer bis hierhin gelesen hat. Jetzt die Frage an die Gemeinde nach so langen Ausschweifungen: habe ich so einigermaßen nachvollziehbar kalkuliert? Könnt Ihr meine Lücken näherungsweise nachbessern, gibt es grobe Fehler?

Wenn die Rechnung einigermaßen hinhaut, dann sehe ich ja für das Projekt schwarz....

 

@MoRüBe: Tja. 200m² sind auch mehr, als wir so mit dieser Raumaufteilung bräuchten. Obwohl... das dritte Kind ist noch nicht vom Tisch
Dafür stimmt die Lage - Buxtehude. Da arbeitet meine Frau, wenn sie nicht gerade Kinder kriegt. Bauland wäre in Winsen und Buchholz Umkreis oder auch Seevetal aufm Dorf günstiger, aber dafür häufig so weit ab vom Schuß, dass man ins Oberzentrum nicht mehr mit dem Fahrrad fahren kann (Einkäufe) sondern alles mit dem Auto erledigen muß. Oder es ist ein Neubaugebiet mit deutlich geringerer Grundfläche, wo man sich ein Haus in Hundehüttengröße draufstellt und einmal mit der Kinderkarre ums Haus latschen kann ohne Grenzüberschreitung- nicht mehr Auslauf, da hat das Auto im Carport schon mehr Platz.

Das Haus - der falsche Eindruck sollte nicht entstehen - sieht ansonsten tadelos aus. Die Heizungsanlage ist übrigens direkt nach dem Energieausweis erneuert worden.

Elektrik habe ich mir echt nicht angeschaut. Jetzt machst Du mich mürbe, Julius. Was käme noch so dazu? Nochmal 10.000?? Und, bevor Du fragst: Klar, Netzwerkkabel sollen dann auch gleich verlegt werden...

Ich denke, im Falle einer Begehung mit Archi, sollte ich mir einen in Buxte suchen, und nicht einen aus HH mitnehmen was? Denn wenn er den AUftrag kriegt, würde der ja sicher auf lokale Firmen zurückgreifen wollen, mit denen er möglicherweise schon gearbeitet hat, oder? Wenn da die Mannen aus der Hansestadt erst anrücken müßten...

 

Äh, warte...
2,75m Außenwandhöhe inkl Kniestock x 52m "Umfang" = 143m².
Tatsache. Keine Ahnung, wie ich auf die Zahl kam, dann wären es zu allem Überfluß auch noch 28.000€ bei hessischer Vorhangfassade (meine einzige Quelle).

 

Die Zeichnung ist nicht so optimal. Wieder hast Du recht: 2,75m ab OK Kellerdecke bis OK nächste Decke, DANN 40cm Kniestock. Somit 3,05m x 52m = ~158m² Wandfläche außen ohne Fensterabzug, ohne Giebel.
Die Giebel sollten bis vielleicht bis auf den einen großflächig verglast sein, kommen dann nur wenige qm dazu. Eine Gieblfläche wäre näherungsweise 3,5m x 4m ohne Fensterabzug ca 14m². Ich denke, bei den diversen Fenstern hebt sich das locker auf.
Gerüst? Muß der Gerüstbauer extra bezahlt werden?


@kalauer71:
Kein Bungalow. Hat Satteldach, OG ausgebaut. 70er sind mir eigentlich schnuppe, habe da kein Faible.


Zwischenresümee:

Abgesehen davon, dass die Außenfassade schon bei rund 30.000 angekommen ist (Vorhangfassade, könnten natürlich z.T Putz nehmen, wär optisch auch nicht schlecht) und ich Fenster und Türen preislich ganz schlecht festlegen kann, bin ich mittlerweile bei >100.000€ angelangt.
Ich glaube schon, dass das Gestein sprich Mauern (mehr bleibt ja auch kaum stehen) nicht mürbe ist. Solange ich keine Risse/Absenkungen und Schimmel finde, habe ich da keine Befürchtungen. Allerdings glaube ich kaum, dass der Preis so weit zu drücken geht, dass das Haus für uns in Reichweite kommt. Ist sowohl preilsich, als auch räumlich überdimensioniert.

Natürlich ist mir der Gedanke lieber, alles hübsch neu zu errichten. Da muß man auch nicht mühselig alte Fliesen abklopfen und Fenster raussägen, macht natürlich viele teure Arbeitsstunden wett. Ist eigentlich auch mein Primärziel, der Hausbau. ABer wir haben noch nicht das passende Grundstück gefunden.
150m² Wohnfläche auf 700m² Grundstück würden auch reichen!!

Trotz allem würde ich mich noch zu einem Preis-Statement zu Elektro und Fenstern freuen, dann hätte ich auch da dazugelernt.
Allen bisherigen "Inserenten" schonmal herzlichsten Dank, hier herrscht eine ganz kuschelige Atmosphäre!!

 

Grundstückswert... da bin ich echt überfragt. Wir sind nur erstaunt, wie teuer Grundstücke zentrumsnah angeboten werden. Es soll an den betuchten Airbusmitarbeitern liegen sagt man. Wie ein realistischer (gerechter) Preis aussieht... wie kriegt man das raus?
Alles, was wir so gesehen haben, sind 150t€ keine Seltenheit für ein 1000m² Gundstück in Buxtehude, gefühlt sicher teurer als Buchholz.

Jenes hier zeigt einen ungefähren Spiegel.