Ertragswert einer Immobilie - Anteil für Balkon und Terasse

Ertragswert ergibt sich doch als

Ertragswertfaktor * (langfristiger Ertrag - langfristige Kosten ohne Zinsen)

Den Faktor muss man auch in Abhängigkeit vom Zinsniveau richtig wählen. 14 ist für eine Immobilie, die gut im Schuss ist, ok. Ertrag ist die Miete und Kosten sollten auch klar sein. Wieviel der Balkon nun zur Miete beiträgt, hängt vom jeweiligen Objekt ab.

 

Für den Ertragswert zählt die tatsächlich erzielte Mieteinnahme. Und die richtet sich in der Regel nach der vermieteten Wohn-/Gewerbefläche.
Insofern ist es für die Berechnung einer Miete wichtig, inwieweit ein Balkon da mitberechnet wird - hängt u.a. auch davon ab, ob dieser überdacht ist oder nicht.

 

Ertragswert

Lieber Thomas,

du solltest beim Kauf einer Immobilie als Anlage auf die LAGE achten. Das 14-fache ist keine Kernaussage ( man nennt das den Maklerwert/Daumenwert). Sondern entscheidend in welcher Stadt, welcher lage und welche Art von Sanierungen vorgenommen wurden. Wie alt ist die IMmobilie, Was wurde gemacht, WIe wurde die Arbeit ausgeführt..... .

Balkone haben nur bedingt etwas mit dem Ertragswert zu tun, natürlich erhöhen sie immer die Wfl. und somit auch die Nettokaltmiete, die wiederum entscheidend ist für den Ertrag.

Die Überdachung eines Balkons ist übrigens nicht mehr entscheidend!!

Also viel Glück bei der Entscheidung.

 

Wenn ein Mathematiker zu diesem Thema fehlerhaft antwortet, dann mag das verzeihlich sein.
Aber eine Maklerin und Sachverständige sollte schon wissen, was das Wort >>Ertragswert<< bedeutet!

Der Ertragswert hat direkt nichts mit Lage, Stadt oder Sanierungen zu tun.

Eine niegelnagelneue Wohnung mit unverbaubarem Blick ins Grüne kann den selben Ertragswert haben wie eine unsanierte mitten im Mietgetto.

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Der Ertragswert errechnet sich aus der Nettojahresmiete (also ohne Heizung und Nebenkosten), der (abzuziehenden) Kosten und Riskien wie Unterhalt möglicher Mietausfall usw., dem ebenfalls abzuziehenden Zinsanteil des Bodenwerts und einem Vervielfältiger, der sich aus der Verzinsung des eingesetzten Kapitals und der Restnutzungsdauer ergibt, zzgl des Bodenwertes!

Ausserdem ist grundsätzlich zu klären, ob die derzeit erzielte Miete langfristig erzielbar ist oder ob die eingenommene Miete nicht untersetzt (eher selten) oder überhöht (nicht selten) ist. In diesen Fällen ist auch das noch zu berücksichtigen.

So schlicht und kompliziert wird ein Ertragswert berechnet.

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Terassen- und/oder Balkonflächen können in die vermietete Fläche einbezogen werden (müssen es aber nicht)!!!!
Sofern dann die Miete an Hand von €/m² errechnet wird, erhöhen sie somit auch den Ertragswert.

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Der Ertragswert hat aber nur bedingt etwas mit dem Markt- oder Verkehrs-wert einer Immobilie zu tun. Dafür sind auch noch der Sachwert und die Marktlage zu berücksichtigen. Diese können einen Verkehrswert unter oder auch über dem Ertragswert erzeugen!

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Und am Ende hat die Immobilie genau den Wert, der dafür bezahlt wird. Nicht mehr, höchstens weniger.
Z.B. wenn sich (schon erlebt) zwei Nachbarn gegenseitig die Wohnung nicht gönnen und das Ding 30 % über dem eigentlichen Wert weggeht.

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So viel Zeit sollte sein.

 

Ob ein Balkon überdacht ist oder nicht, hat sehr wohl Auswirkungen.

Nach der Wohnflächenverordnung können die Flächen von Balkonen zu 1/4-tel, höchstens jedoch zu 1/2 angerechnet werden.
1/2 Anrechnung kommt z.B. bei einer Balkonüberdachung in Betracht, da der Nutzwert höher als bei einem nichtüberdachten Balkon ist.

Der Unterschied ist je nach Balkongröße nicht erheblich, macht jedoch einen Unterschied.

 

Ach ja - mal eine Beispielrechnung:
Balkon/Terrasse 10 m². Angerechnet zu 1/4 nach WoFlV.
Macht 2,5 m². Sind bei bei 10 €/m² 25 € im Monat oder 300 € im Jahr.
Abzgl. anteiligen Betriebskosten und -risiken bleiben davon vielleicht 200 € über.
Bei einem Vervielfältiger von rd. 20, der nur bei sehr niedriger Verzinsung und hoher Restnutzungsdauer überhaupt erreicht wird, sind das dann gerade mal 4.000 €
Liegt der Vervielfältiger im realistischeren Bereich von 16, sinds nur noch rd. 3.000 €

Bei 5 €/m² nur noch 1.600 €.

 

Sorry, dass ich den Thread wieder nach oben hole, aber R.D. wollte gerne eine kostenlose Weiterbildung haben, da er sein Wissen aus Lehrbüchern hat und denkt, dass dies die Wahrheit ist.

Zu meinem Hintergrund: Ich habe etwa 8 Jahre in der Bewertung von Unternehmen gearbeitet (als Teamleiter selbst erstellt bzw. geprüft). Bei diesen Unternehmen waren die Immobilien eher ein kleiner Posten (selbst genutzte Immobilien).

Der Ertragswert eines Wirtschaftssubjekts ist immer der diskontierte Barwert der erwarteten Erträge dieses Objekts.

Diskontierten bedeutet man fragt sich, wieviel Euro(cent) muss ich heute aufwenden um mit Zins und Zinseszins in n Jahren 1 Euro zu bekommen. Welchen Zins verwendet man? Einen risikofreien Zins (also z.B. für Staatsanleihen, Swapsätze) oder ähnliches. Warum bei der Immobilienbewertung ein langfristiges Mittel genommen wird, weiß eigentlich niemand - das ist schon der 1. Blödsinn, der in der Berechnung ala Lehrbuch gemacht wird. Bei einer Unternehmensbewertung würde man dies als groben handwerklichen Fehler ansehen.

Der Ertragswert ala Lehrbuch ist wegen der falschen Zinssätze etwa +/- 30 % verkehrt.

Besonders nett finde ich die komplizierte Berechnung des Bodenwerts bei der Immobilienberechnung. Um zu berücksichtigen, dass das Grundstück nach Ablauf der Gebäudenutzung noch Erträge liefert, wird eine komplizierte Rechnung durchgeführt - weil der Begriff einer aufgeschobenen ewigen Rente wohl zu kompliziert für Architekten ist. In 99 % der Fälle ändert dies den Wert der Immobilie um weniger als 5 % (man zieht defacto den gleichen Betrag ab und addiert ihn wieder dazu).

Merke: Wenn man etwas einem Laien (oder seinem Vorgesetzten) erklärt, lasse man wirtschaftlich nicht relevante Teile besser weg.

Eine solche Berechnung hätte ich einen Berufsanfänger in den ersten 3 Monaten durchgehen lassen - danach hätte ich mich gefragt, ob ich bei seiner Ausbildung einen schweren Fehler gemacht hätte.


Bei der Unternehmensbewertung stellt man sich häufig die Frage, was ist das Unternehmen wert, wenn etwas dazu kommt oder etwas weggelassen wird.

Der Wert bestimmt sich dabei dann nicht nach dem Wert des einzelnen Teils sondern nach dem Wertunterschied mit diesem Teil und ohne diesem Teil.

Um in diesem Beispiel zu bleiben, man stellt sich die Frage, was würde ein Mieter für eine Wohnung mit Balkon und was für eine Wohnung ohne Balkon bezahlen. Da die wenigsten Mieter Architekten und Juristen sind, gehen sie anders vor: Liegt der Balkon zur Durchgangsstraße oder vor den stinkenden Mülltonnen ist die Extramiete, die man bereit ist zu zahlen bei etwa 0 Euro, weil niemand mehr Miete zahlen würde als für die Wohnung ohne Balkon. Liegt der Balkon mit SW-Ausrichtung an einem ruhigen Teil des Rheins, ist der sonst gleiche Balkon 250 Euro wert. Im Mittel über alle Balkone kommt die Berechnung nach Lehrbuch auf 73,24 Euro. Zwar mit 2 Nachkommastellen berechnet, aber der wahre Wert schwankt zwischen -100 bis + 200 %.

Merke: Ceteris paribus Annahmen sind für die Theorie ganz nett, in der Praxis aber selten zutreffend.

Über solche sinnfreien Sachen wie Erhöhung des Diskontierungszinssatzes zur Berücksichtigung von Risiken schweigen wir lieber - das hat man in der Unternehmensbewertung vor etwa 10 Jahren abgeschafft, weil der daraus resultierende Fehler bei +/- 20 % liegt.

Fassen wir zusammen: Die Immobilienbewertung ala Lehrbuch hat a piriori einen Fehler von +/- 50 %, beim Bewerten von Teilen ist es nicht mehr als eine krude Schätzung, sie gauckelt den Laien nur eine Genauigkeit vor, die gar nicht vorhanden ist.

Wenn man nur mit einem solchen Fehler rechnen kann, sollte man gar nicht rechnen, sondern sagen, dass eine freihändige Schätzung genauso gut ist. Dann kann der Laie auch erkennen, dass es nur eine Schätzung ist.

Im konkreten Fall wäre es angemessen, zu sagen: "Schätze um wieviel die Monatsmiete höher wäre mit Balkon und multipliziere diesen Wert mit 150 - 200". Das passt dann schon."

 

dass das Grundstück nach Ablauf der Gebäudenutzung noch Erträge liefert, wird eine komplizierte Rechnung durchgeführt - weil der Begriff einer aufgeschobenen ewigen Rente wohl zu kompliziert für Architekten ist. In 99 % der Fälle ändert dies den Wert der Immobilie um weniger als 5 % (man zieht defacto den gleichen Betrag ab und addiert ihn wieder dazu).

Zu komplieziert mag sein ! Ein Grundstück ist immer nur soviel wert wie sich daraus
erwirtschaften lässt !

Im gennanten Fall mindert die Gebäudefläche den Ertrag der Spargelernte multipliziert
mit dem Pfund bzw.Kg Preis am Markt. ( ist natürlich vom Absatz abhängig )!

Grüße

 

Ach ja - da isses wieder. Das sinnfreie Reden über Dinge, von denen man keine Ahnung hat.

1) Es gibt die Wertermittlungsverordnung.
Die haben ALLE anzuwenden. Egal, ob sie Architekt sind oder nicht, egal ob sie rechnen können oder nicht.

2) Ist immer auf den Marktwert abzustellen. Daher ist die reine Mathematik nicht das alleinige Kriterium. Aber mit so unexakten Dingen wie Marktanpassungsfaktor haben Mathematiker ja so ihre Probleme

3) Ist das, was ich oben geschrieben habe, die Beurteilungsbasis der Juristen. Und nur die ist für den TE von Bedeutung.

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Es mag sein, dass in betriebswirtschaftlichen Betrachtungen andere Maßstäbe anzulegen sind. Wohin das führt, haben die ehemaligen Immobilien der Deutschen Post (staatlich) gezeigt. Wie hoch, Herr Mathematiker und Unternehmensbewerter, war da doch gleich die Fehlerquote?
Waren glaube ich, Kollegen von Ihnen, die diese Werte ermittelt hatten, oder

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Irgendwie erinnert Ihr Beitrag an Pippilotta Viktualia Rollgardina Pfefferminza Efraimstochter Langstrumpf (..... und mach mir die Welt so wie sie mir gefällt)

Oder daran, wie Mathematiker einen Löwen fangen.
Sie stellen einen Käfig auf, setzen sich rein und definieren die Fläche, auf der sie sitzen als "Draussen".
Damit ist jenseits der Käfigseiten "Innen", der Lwe ist "Innen", also gefangen.

Alles eine Frage der Definition.

Aber kein Bezug zur Realität.

 

Grundsätzlich ist das Ertragswertverfahren ein Ermittlungsverfahren zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen.

Die rechtlichen Grundlagen beruhen auf das BGB §192-199, Wertermittlungsverordnung WertV und Gutachterausschussverordnung GAVO.

Die Ermittlung des Ertragswert und der daraus resultierende Verkehrwert besteht im wesentlichen aus folgenden Faktoren:

• Bodenwert (spiegelt nicht den Verkehrswert wieder)
• Liegenschaftszinssatz
• Jahresrohertrag
• Bewirtschaftungskosten
• Jahresreinertrag
• Vervielfältiger nach §19 WertV
• Restnutzungsdauer
• Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände

Somit ergibt sich aus der Summe Bodenwert + Ertragswert der baulichen Anlagen der Ertragswert nach §15 WertV. durch Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt leite ich +- den Verkehrswert ab.

 

Sorry, es ist das BauGB, nicht BGB!

 

der ist gut...
genauso wie " beim flachdach ist das dach flach"
aber ich denke - unser mathematiker ist schon ein toller hecht.

 

Um Gebäudewerte zu schätzen / ermitteln,muß man qualfizierter Baufachmann sein. sonst wird das NIX !!

 

...war das, was danach kam, ernst gemeint.....?