Eure Meinung: Riester Darlehen oder Konstantmodell

Hi,

Ich und meine Lebensgefährtin werden uns demnächst eine eigene Wohnung im Raum Stuttgart zulegen. Dazu benötigen wir einen Kredit nach Einrechnung vom Eigenkapital von 215000 EUR. Wir sind beide knapp unter 30 Jahre alt und haben ein gemeinsames Nettoeinkommen von vorsichtig gerechneten 3400 (eigtl. ist es noch etwas mehr (ca 300 EUR) allerdings geht vorher noch betriebl. Altersvorsorge und Kantine usw. ab - da wäre noch etwas Luft für Notfälle.)

Das Objekt ist schon gefunden und wir schlagen uns gerade mit der Finanzierung rum. Was uns sehr wichtig ist, wäre eine lange Zinsbindung da wir nicht glauben, dass es langfristig nochmal nennenswert billiger wird.

Kurz gesagt ich habe bisher ein Angebot mit 25 Jahren Zinsbindung, 2% Tilgung zu 4,97 nominal Zins = 5,13 effektiv. Monatlich Belastung um die 1250 EUR für uns beide zusammen. (Riester gefördert)

Dann gibt es noch ein Angebot mit Konstantfinanzierung über 4,2% nominal für das Vorausdarlehen und 2,95% nominal in der Abzahlphase für den Bausparvertrag.
Das "besondere" an diesem Angebot ist, dass wir "nur" die wirklich benötigten 215.000 EUR also Vorausdarlehen aufnehmen müssen. Durchaus üblich ist es ja, dass man z.B. 240.000 EUR Vorausdarlehen aufnehmen muss um dann 215.000 ausgezahlt zu bekommen und der Rest wird als Startkapital in einen Bausparvertrag eingezahlt wo es zu lächerlichen Zinsen vor sich hindümpelt, während man für die "extra" 25.000 EUR noch ordentlich Zinsen an die Bank abdrücken muss! Da dies nicht der Fall ist, ist das Angebot durchaus konkurrenzfähig. (in meinen Augen)
Ich habe mir ausgerechnet, dass der Gesamteffektivzins dieses Angebotes bei 4,88 bzw. 4,92 % (je nachdem ob die Raten "vorschüssig" oder "nachschüssig" gezahlt werden - was der Fall bei uns wäre muss ich noch erfragen) Genutzt habe ich das Tool von Finanztest:

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner/-Bauspardarlehen/1159350/1159350/

Zu beachten ist hier noch, dass man ja die Riesterförderung noch einbeziehen muss, was ich einfach mal auf unsere monatliche Rate aufgeschlagen habe, da dies von dem Tool nicht berücksichtigt wird.

Die monatliche Rate beim Konstantmodell wäre etwas höher, allerdings könnten wir die 80 EUR VWL meiner Freundin (AG-Anteil + Eigenanteil) noch zusätzlich nutzen, was ja beim normalen Riester Darlehen nicht möglich wäre. D.h. die monatliche Rate wäre fast gleich. Abbezahlt wäre das Ganze dann in knapp 22 Jahren. Ähnlich wie beim oben genannten, normalen Riester Hypothekendarlehen.

Anfänglich war ich nicht so begeistert von dem Konstantmodell da man die ersten 12 Jahre in unserem Fall nur Zinsen zahlt + Bausparguthaben ansammelt. Wird also nichts getilgt. Allerdings scheint es unterm Strich wirklich etwas günstiger zu sein. Die Rechnung von unserem Berater (hab ich nochmal nachgerechnet) ergab eine ca Ersparnis von ~20.000 EUR.
Jetzt wo ich mir den Gesamteffektivzins ausgerechnet habe tendiere ich schon zu dem Konstantmodell. Vor allem haben wir bessere Tilgungsmöglichkeiten. Wenn wir über die nächsten 10 Jahre der Vorausdarlehensphase etwa 6000 EUR zusätzlich in den Bausparvertrag einzahlen können (was nicht unrealistisch für uns ist) Könnten wir die Vorausdarlehensphase um 2 Jahre abkürzen von daher würde das nochmal recht ordentlich günstiger werden. Die Vorausdarlehensphase könnte man so von 12 auf 10 Jahre verkürzen.

Unterm Strich hätte das normale Riesterdarlehen folgende Vorteile:

- etwas niedrigere monatliche Rate (im Vergleich zur Vordarlehensphase des Konstantmodells - danach wird das Konstantmodell um ca 200 EUR pro Monat günstiger) Da wir jetzt noch "weniger" Geld haben, als in (hoffentlich) 10 - 12 Jahren finde ich das schon einen relativ großen Vorteil.
- man tilgt sofort. (da schlafe ich besser )
- VL kann extra angelegt werden

Nachteile:

- nach ca 10 - 12 Jahren etwas höhere Rate (relativ irrelevant, da wir unterm Strich mit ziemlicher Sicherheit eher mehr verdienen werden)
- Gesamtkosten sind etwas höher
- Läuft etwas länger (ca 3 bis 4 Jahre)




Vorteile Konstantmodell
- Gesamtkosten sind niedriger
- In der Abzahlphase des Bauspardarlehens ca 200 EUR günstiger (also nach 10 - 12 Jahren)
- Berater hat angedeutet, dass es noch etwas günstiger werden könnte, wenn wir bessere Angebote der Konkurrenz haben.

Nachteile:
- 10 bis 12 Jahre keine Tilgung, nur Zinszahlungen + einzahlen auf Bausparvertrag (zu Miniguthabenszins)
- etwas höhere monatliche Rate, wird allerdings durch Nutzung von VL ausgeglichen, die dann allerdings nicht extra angelegt werden kann.

Mich würde interessieren, was ihr davon haltet. Gibts eurer Meinung nach noch irgendwelche Dinge, die ich evtl. nicht berücksichtigt habe. Wie ist eure Meinung zu den Konstantmodellen? Diverse Artikel raten tendenziell davon ab, allerdings sind diese Artikel schon älter (mind. 1 - 2 Jahre) wo die Zinsen noch nicht so niedrig waren und in den meisten Artikeln wird davon ausgegangen, dass man ein höheres Vorausdarlehen aufnehmen muss als man eigtl. braucht um Startkapital für den Bausparvertrag zu haben!

 

Hi,

vielen Dank für die Meinung!

Ich habe mir nochmal beide Rechnungen angeschaut und ich tendiere danach immer mehr zu dem Konstantmodell. Und zwar aus folgendem Grund:

Ich habe mir mal Gedanken gemacht, was z.B. passieren würde wenn ich aus welchen Gründen auch immer nach 8 bis 10 Jahren den Kredit kündigen müsste (sei es Arbeitslosigkeit oder was auch immer was dafür sorgt, dass wir uns die Raten nicht mehr leisten könnten) Bisher hatte ich ein gutes Gefühl dann wenigstens schon einen Betrag getilgt zu haben und die Schulden danach wären dann geringer. Nach ca 8 Jahren wären bei normalem Darlehen immerhin ca 32000 getilgt.
Allerdings spart man ja auch beim Konstantmodell Geld im Bausparvertrag an und nach ca 8 Jahren hätte man 56000 EUR angespart. Das heißt die Schulden wenn man alles auflösen müssten wären sogar geringer. (Sehe ich da irgendwas falsch?)
Die nicht vorhande Tilgung innerhalb der Ansparphase war der Hauptgrund warum ich noch zum normalen Riesterdarlehen tendiert habe. Allerdings haben sich diese Bedenken erstmal aufgelöst!

 

Guten Morgen!

Also das ich natürlich nicht kostenfrei aus dem Bausparvertrag rauskommen würde ist mir natürlich klar. (Werde mir auch nochmal vom Berater das Szenario im so einem Falle erklären lassen)

Allerdings hätten wir ja nach diesen 8 Jahren fast 24.000 EUR mehr angespart als getilgt. Das heißt ich glaube (hoffe) unterm Strich zumindest ähnlich wegzukommen.
Nicht falsch verstehen, es geht mir nicht darum in so einem Falle mit 5000 EUR besser oder schlechter darzustehen sondern einfach nur eine ähnliche Belastung zu haben. D.h. nach 8 Jahren nicht einfach mit dem vollen Betrag von 215.000 EUR in der Kreide zu stehen.
Das ist nach meinem Verständnis soweit gegeben. Details müßte man natürlich nochmal besprechen.
Ich möchte mich auch nicht zu sehr in so einem "was wäre wenn..." Szenario verlieren. Natürlich gehe ich davon aus, dass alles gut geht!

Absicherung, für Fälle wie Unfall / Tod / Berufsunfähigkeit haben wir beide übrigens, von daher bleiben nur recht wenige Möglichkeiten übrig, dass es schief laufen könnte.

Also mal ganz grob würde ich mir das etwa so vorstellen:

Nach 8 Jahren müssten wir die Wohnung verkaufen. Wir lösen die Bausparverträge auf, zahlen eine Gebühr für die Auflösung und nutzen das mehr angesparte Geld dafür die Vorschusszinsen zu bezahlen, bis uns die Bank aus dem Vorschussdarlehen rausläßt (vorsicht Milchmädchenrechnung, aber so würde ich mir das prinzipiell vorstellen)

Beim Hypothekendarlehen könnten wir auch erst nach 10 Jahren kündigen, d.h. wir hätten genauso Probleme mit den 2 Jahren Übergangszeit.

Mir ist klar, dass es sicherlich noch viele Faktoren zu berücksichtigen gibt. Da wir aber die ~24.000 EUR "Polster" durch das mehr angesparte Geld hätten, würde ich eben hoffen, dass wir in beiden Varianten wenigstens "gleich schlecht" rauskommen würden.

 

Hallo Andreas,

ich will mal behaupten, dass ich das Konstantmodell verstehe!

Mir ist es auch wichtig, dass ich nichts mache wovon ich keine Ahnung habe. Anfangs war ich auch eher abgeneigt davon, allerdings haben es mir zwei voneinander unabhängige Bankberater dargelegt (hab mich beim zweiten mal dummgestellt) und es ist eiglt. ganz einfach und nachvollziehbar. Das von dir beschrieben Darlehen käme für mich z.B. nicht in Frage, weil es in meinen Augen viel zu kurze Zinsbindung bietet. Das mag jeder anders sehen, aber ich WILL UNBEDINGT eine sehr lange bzw. komplette Zinsbindung. Das bietet mir nur das Hypothekendarlehen mit 25 Jahre Zinsbindung oder halt das Konstantmodell. 15 Jahre Zinsbindung wäre absolut die unterste Schmerzgrenze, aber da haben mir beide Berater unabhängig voneinander gesagt, dass der Zinssatz nicht besonders attracktiv wäre (ca 4,6% nominal) und das ich in dem Fall lieber das 25 Jahr Zinsbindungsdarlehen nehmen sollte. Beide meinten, dass sie nur mit diesem Konstantmodell damit konkurrieren könnten. (Wie gesagt Zinsbindung ist mir beim aktuellen Stand SEHR wichtig)

Bei dem Konstantmodell wären wir übrigens nach 21 Jahren auch fertig. (bzw. schneller mit Sondertilgung)

Nach den 12 Jahren (bzw. minimal 10 Jahre wenn wir mehr ansparen- was realistisch wäre) wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, hätten wir 88000 EUR abbezahlt (bzw. angespart) und beim Hypothekendarlehen "nur" 75.000 EUR getilgt. Habe hier die Rechnungen (Gebühren + Provision usw. sind auch genannt)

---------- Post added at 11:55 ---------- Previous post was at 11:46 ----------

Ergänzung:

Das man solange der Vertrag läuft in der Wohnung bleiben muss ist bei allen Riestergeförderten Verträgen in sämtlichen Ausführungen so, das ist normal. Allerdings kann man schon wechseln, man muss nur innerhalb eines Jahres was Neues kaufen. (Sonst muss man halt die Riesterförderung zurückzahlen)

Meine Freundin und ich müssen auch nicht zwangsläufig bis zur Rente in der Wohnung bleiben. Sondern "nur" solange der Vertrag läuft also ~20 Jahre. Wenn wir uns trennen sollten (sind allerdings schon über 9 Jahre zusammen und glücklich) Müßte einer von uns dem Anderen seinen Anteil abkaufen. Aber das "Problem" hat man auch in jeder Ehe, wenn man zusammen ein(e) Haus/Wohnung kauft.

 

- Nichts tilgen ja, aber parallel ansparen (monatliche Belastung ist beim Konstantmodell etwas höher (in der Vorausdarlehensphase), wird allerdings bei uns durch Nutzung von VWL aufgefangen)

- Wieso 1,5% höheren Zins?? Effektiv 0,8 % weniger für das Vorrausdarlehen. Auch den Gesamteffektivzins habe ich mit dem Tool aus dem ersten Beitrag ausgerechnet. Unterm Strich ist das mir angebotene Konstantmodell DEFINITV etwas günstiger. (effektiv über alles gerechnet ca 0,2 %)

- Stimmt schon der BSV gib lächerliche 0,5% Zinsen. Als Ausgleich dafür zahlt man von anfang an deutlich mehr in die eigene Tasche (=BSV) was sich allerdings im Laufe der Zeit und zunehmender Tilgung beim Hypothekendarlehen relativiert. Allerdings kommt es nach den 10 - 12 Jahr ungefähr aufs selbe raus, mit dem Vorteil, dass das Bauspardarlehen hinten raus wieder günstiger ist.

- Durch die hohe Sparrate in den BSV wird die rechtzeitige Zuteilung quasi garantiert! Eine Garantie dürfen die Bausparkassen nicht geben, allerdings müßte es schon mit dem Teufel zugehen, wenn sich das nennenswert verschiebt.

- Das Konstantmodell ist übrigens eine durchaus normale Variante der Baufinanzierung und existiert schon ziemlich lange. Allerdings ist es erst in Niedrigzinsphasen wie jetzt wirklich interessant und konkurrenzfähig. Es ist also kein hyperneues, super kreativgerechnetes auf spezial Sternenkostellationen aufbauendes Model. Google findet dazu einige Artikel und auf Finanztest.de kann man auch nachlesen.

 

Provision usw ist alles schon eingerechnet (steht oben) und wird in der Modellrechnung ganz klar angegeben. (übrigens 1% und nicht 5%) Beim Hypothekendarlehen ist auch provision dabei, die siehst du nur nicht, sondern schlägt sich halt im Zinssatz nieder, d.h. die Kosten hat man auch, sie sind sogar nur weniger nachvollziehbar.

Ich kann gut verstehen, dass du nicht alles auf den Cent genau nachrechnen willst. (Verlangt ja auch keiner )Allerdings habe ich hier schwarz auf weiß was ich wann, wohin zahlen muss/werde. Ist zwar nur eine unverbindliche MODELLrechnung, aber ich kann sie genau nachvollziehen und sie deckt sich mit den Aussagen der Berater.
Und wie gesagt unterm Strich komme ich etwas günstiger weg, mit der Option nochmal beim Zinssatz nachzubessern, wenn ich (günstigere) Angebote von anderen Banken vorlege.

 

Lest ihr eiglt. was ich vorher geschrieben habe oder schreib ich so ein Kauderwelsch zusammen?

Ich habe die Gesamtkosten zusammengerechnet und komme bei dem Konstantmodell auf ca 15000 - 20000 weniger Kosten. Zusätzlich gib es die Möglichkeit den Bausparvertrag früher zuteilungsfähig zu kriegen. Im Idealfall ließe sich dann die Vorfinazierungsphase um nochmal 2 Jahr vekürzen, spart also nochmal 18.000 Zinsen bei ca 6000 EUR Mehreinsatz. D.h. in Idealfall nochmal eine Einsparung von 12.000 EUR mögl. Natürlich könnte man diese 6000 EUR auch in die Sondertilgung des Annuitätendarlehens stecken, was ja auch nochmal sparen würde. Deswegen will ich mal ohne nennenswerte Sondertilgung in beiden Fällen rechnen.

 

Also erstmal habe ich gestern noch ein anderes Angebot bekommen, was nochmal deutlich besser ist:

2x80000 EUR über Vorausdarlehen bzw. Konstantmodell (inkl. Reisterförderung) zu 3,65 % (nominal) und in Abzahlphase dann 2,95% nominal + 55.000 EUR normales Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und 3,25% Tilgung. Montaliche Rate 1232 EUR insgesammt. Gesamteffektivzins über das GESAMTE PAKET von 4,34% wobei von einem schlechten Zinssatz von 8 % nach Ablauf der 10 jährigen Zinsbindung ausgegangen wird. Da wir sicherlich einiges noch vorher zusätzlich tilgen werden ist der Gesamteffektivzins sicherlich nochmal etwas niedriger.

Kann mir nicht vorstellen, dass wir ein besseres Angebot bekommen werden.

So ich picke mir mal ein paar Zitate raus:

"Wenn du das Annuitätendarlehen direkt tilgst, dann ist das wie sparen mit 4,97%, also etwa 10x mehr für die eigene Tasche. Es relativiert sich noch mehr, wenn man bedenkt, dass man auf die eh schon mikrigen Guthabenzinsen auch noch Kapitalertragssteuer zahlen muss."

Im Prinzip hast du recht, allerdings ist die kritische Phase ja "nur" die ersten 10 bzw. 12 Jahre, danach zahlt man das Bauspardarlehen ab was ja deutlich günstiger als das Annuitätendarlehen ist. Und da man am Anfang der Ansparphase ja deutlich mehr in den BSV einzahlt als man tilgen würde gleicht sich das einigermaßen aus. In den ersten 10 Jahren tilgt man ja auch nicht soooo viel. Ich weiß worauf die hinauswillst, aber ich habe hier die Beispielrechnungen und man sieht deutlich, dass der Unterschied gar nicht so groß ist wie man denken würde.


"Mit diesem Argument wurden auch Zertifikate von Lehman-Brothers verkauft. Was nicht garantiert wird, das gilt auch nicht. Punkt. Beispiele aus der Praxis gibt es genügend, auch mit versprochenen Zuteilungszeitpunkten bei BSV."

Klar, echte Garantie gibt es selten. Allerdings ist die Zeit, wo die Bausparkassen ewige Zuteilungszeiten hatten auch schon länger vorbei. Und in diverser Fachliteratur (Finanztest und ein WISO Buch zum Immobilienkauf) scheint das auch kein besonders wichtiger und fraglicher Punkt zu sein, deshalb mache ich mir da keine großen Gedanken! Denke das Risiko ist hier sehr überschaubar!


"Das ist ja wohl ein Witz, oder? Das heißt, nur dann wenn du Gegenangebote vorlegst bekommst die die bestmöglichen Konditionen. Ansonsten wirst du mit irgendwas abgespeist wo man viel dran verdienen kann.
Gewissenhafte Vermittler legen gleich die bestmöglichen Konditionen vor."

Also unser LBS Berater ist selbstständig und die Arbeiten mit der örtlichen Sparkasse zusammen. Ich war nämlich auch etwas irritiert als er meinte, dass man da noch etwas rausholen könnte. Allerdings hat er uns recht glaubhaft versichert, dass er ohne ein besseres Angebot einfach keinen Hebel ansetzen kann um etwas günstigeres zu bekommen.

"Lass dir mal alle Ansparpläne und Tilgungspläne vorlegen. Dann zählst du jeweils alle Zahlungen zusammen. Dann schaust du mal auf das Verhältnis von Summe der Zahlungen zu Restschuld und dir werden die Augen aufgehen."

Hab ich gemacht und selbst das LBS Konstantmodell ist unterm Strich etwas billiger als das 4,97%tige Riesterdarlehen für 25 Jahre! WIRKLICH

Da wir ja jetzt ein Angebot über 4,34% effektiv (25 Jahre wäre 5,13% effektiv) haben steht der Zuschlage ja eiglt. eh außer Frage.

 

Hi,

ist ein Angebot der Volksbank, aber ich würde dir raten, dass du dir mehrere Angebote machen läßt. Ich glaube nicht, dass die Volksbank zwangsläufig auch immer so günstig ist. Gibt ja noch einige andere Faktoren. Ich habe mir z.B. insgesamt 4 Angebote machen lassen von verschiedenen Banken.

Hier ist noch zu sagen, dass die Volksbank gewissermaßen die Hausbank von unserem Bauträger ist und darüber der Kontakt vermittelt wurde. Ich habe keine Ahnung ob das vielleicht auch ein bisschen positiv auf die Konditionen gewirkt haben könnte.