Fortgeschrittene Bauplanung - mit VPB besprochen u. trotzdem kein gutes gefühl...

Hallo Liebes ExpertenForum

Vorab wie man sieht sehr viel Text, aber ich habe mich bemüht möglichst viele Fakten zu nennen.
Es besteht auch eigentlich keine Konkrete Frage zu einer bestimmten Sache, sondern
ich bitte um Eure Einschätzung zu diesem Bauunternhemen und würde mir gerne zu einigen Punkten
Eure wietere Vorgehensweisen*anhören / durchlesen.

..und los gehts:

Geplant ist der Bau eines EFH mit ca. 180m² (Rechteck 9x12m inkl. EG "Anbau" [Erker ähnlich] 5x3m) auf einem ca. 700m² Grundstück mit Grundwasser ab ca. 1 meter Tiefe in Niedersachsen
(Erschlossen bis Grundstück - Kosten bis Haus wird einkalkuliert)
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bis auf eine 1,5 Geschossige Bauweise, Versickerungsmöglichkeiten und ein nötiges Aufschütten (ca. 60cm Aufgrund des hohen wasserstandes und dem zum Strassenniveau tiefergelegenen Baugrundstücks)
sind erstmal keine weiteren besonderheiten vorhanden / bekannt.
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Das ganze Vorhaben ist bisher bei mehreren Bauunternehmen angefragt, z.t. besprochen und verglichen worden und eine ungefähre Kostenschätzung beruht auf diesem Angebotsvergleich zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter.
Das Referenzangebot ergbit sich, u.a. auf Empfehlung mehrerer ehemaliger Auftraggeber die uns bekannt sind und natürlich dem „fairen“ Endpreis.
Wie oft empfohlen sind wir ausserdem dem VPB beigetreten und haben uns den Rat eines Fachmanns eingeholt, der hier und da einige kleinere Kritikpunkte anzumerken hatte – uns aber keinesfalls von dieser Firma abgeraten hat.

….Letztendlich fühle ich mich aber wahrscheinlich nicht gut genug beraten sonst würde ich euch hier nicht nochmals um eine Meinung bitten.
Ich hatte erwartet das eine begleitende Maßnahme für weitere Vertragsgespräche oder Vertragsänderungen, mit der BU, angeboten wird habe aber auch nicht explizit danach gefragt
– aber vielleicht ist das ja auch gar nicht notwendig.
Jedenfalls fühle ich mich mit irgendwie alleine gelassen und hatte (vielleicht Wunschdenken) mehr Fürsorge erwartet.
Beim Verbraucherschutz hatte man schon eher das gefühl als würde sich jemand mit diesen dingen auseinander setzen wollen.

So viel erstmal dazu ...
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Da das Bauunternehmen nur den Rohbau Herstellt und den Großteil der restlichen Gewerke an langjährige Vertragspartner vergibt,
hier das wesentliche...
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Wandaufbau (Innenwände EG u. OG Massiv 11,5 / 17,5cm Poroton)
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Gipsinnenputz der Marke VG Orth in Q2-Norm
36,5cm Poroton T10 + Leichtunterputz im Mittel ca. 15mm + mineralischer Oberputz dampfdiffusionsoffen bis 3mm Dicke
(im unteren Bereich ca. 30cm Buntsteinputz)
Um Rissbildung im Putz vorzubeugen und die Wiederstandsfähigkeit zu erhöhen wird ein Armierungsgewebe im oberen Drittel der Unterputzschicht eingearbeitet oder alternativ ein Maschinenfaserleichtputz mit Kunststoffasern, verarbeitet.
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Kostenschätzung für Mehrpreis (wenn gewünscht)
Wienerberger Poroton T9 unverfüllt = ca. 3.000€ oder T9-Perlitbefüllt = ca. 5.000€
Laut Bauunternehmen ein so geringer Unterschied bzgl. Dämmeigenschaften das sich der Mehrpreis aus ihrer Sicht nicht lohnen würde und es aus Ihrer Sicht in etwas sinnvolleres investiert werden sollte.
V-Plus System oder ähnliches ist der BU (bzw. dessen Verkäufer) nicht bekannt....
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Fundament & Bodenplatte (vorrausgesetzte vorhandene Druckfestigkeit des Bodens mind. 150kN/m²)
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Laut BLB würde normalerweise eine Kiesschicht von 20cm mit einer Trennlage PE-Folie nach Erdabtragung eingebracht (mit dem Hinweis „ohne gesonderte Sauberkeitschicht“) …
Durch den bei uns notwendigen Höhenausgleich (ca. 60cm) werden max. ca. 4000 € extra kalkuliert nur für die Flächen Garage / Haus
Bei Terrasse, Auffahrt und dem Rest würde kein Kies verwendet werden müssen was dann Kostenmäßig überschaubar sein wird – Aussage der BU...
da der normale Bodenaufbau bereits ca. 30cm beträgt werden hier nur noch max.30-40cm benötigt laut Aussage der BU ...
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Die Fundamentplatte wird je Statik, jedoch mind. 20cm Dick aus, WU Beton C25/30 Stahlamattenarmiert als Tragendes Element mit umlaufender
Frostschürze (bis 40cm Breite und 80cm Tiefe) in Erdschalung aus Stahlfaserbeton (und dem Fundamenterder), hergestellt.
Zur Querschnittsabdichtung unter der 1.Steinlage eine Bitumenbahn G200 DD besandet aufgebracht (mit Überlappung lose verlegt)
und in den Räumen eine G200 S4 (lose verlegt u. stöße miteinander verschweißt) nach DIN ...
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Zusätzlich wird (Aussen) eine seitliche Vertikale Dämmung, ca. 15cm hoch bestehend aus Perimeter-Dämmung (4cm Dick / WLG 0,35), an die Bodenplatte angebracht.
Zur Vertikalabdichtung 50cm hoher Spritzwassersockel über OK Bodenplatte - Hergestellt mit Dichtschlämmen 50cm hoch u. Dichtbändern der Marke Schomburg
… natürlich immer nach DIN u. Regeln der Technik
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Heizung (inkl. Fussbodenheizung)
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WärmePumpe: Sole-Wasser mit Tiefensonde (zur KFW70 erreichung und laut BAFA „Liste“ zusätzlich gefördert)
Marke Stiebel-Eltron für bis zu 200m² WFL - Ob Typ WC13 oder eine Kategorie kleiner wird später festgelegt.
Das Angebot in Betriebsbereiter fertigstellung inkl. Tiefenbohrungen beträgt 25.000€ (Kalkuliert sind hier 1-2 Bohrungen bis 99m bei Lockergestein)
...Das wirft die Frage auf was genau ist Lockergestein und muss es nicht genau Klassifiziert sein z.b. Bohrungen bei Bodenklasse 1-3 ohne Aufpreis o.ä.
muss man dadurch ggf. mit einer Kostenfalle rechnen bei dem günstigen Preis für eine WP mit Tiefensonde inkl. Bohrungen und Einzelraum-gesteuerter Fussbodenheizung (!) ?
Gegenargument auf Nachfrage ist ein sehr günstiger „Einkaufspreis fürs Bohren“ - laut BU
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Aus meiner sicht Positiv zu beurteilen wären folgende Punkte
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-ehrlicher Eindruck bei den Gesprächen
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-ein "ALL-IN" Angebot der Fenster, d.h. Anzahl (wenn im Rahmen) und Größen (mind.-max. Größe vorgegeben)
sind frei wählbar ohne Aufpreis. (Markenprodukt, 3-Fach von Brömse und sogar Premium2.0)
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-Die oben beschreibene Heizungsaustattung inkl. Fubo-Heizung
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-möglichst Transparente Angebotslegung (Hauspreis mit Standardausführung wird seperat aufgeführt die jeweiligen Mehrpreis-Positionen aufgelistet und als Einzelposition ausgewiesen)
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Eher Negativ empfinde ich folgende Punkte
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-Fliesen Budget von 20€ und dementsprechender Gutschrift bei Eigenleistung „Böden“. Genannt wurden 35€/m² Gutschrift (BAD inkl. Umlaufend 2m hohen Wandfliesen, WC, Dielen, Wandspiegel Küche sind im Angebot enthalten)

-Für Eigenleistungen können nur gesamte zusammenhängende Gewerke herausgenommen werden
dies führt zum Zwang manche Arbeiten nur ganz oder gar nicht in EL absolvieren zu können
Das Thema Ausfürhungszeit für EL unter beachtung der Ablaufplanung würde sicher auch an diesem Punkt entscheident sein und dementsprechend schwierig gestaltet sich bei dieser BU das Sparpotenzial durch EL
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-Festpreisangebot d.h. keine möglichkeiten zu verhandeln (dafür wurden aber Raumhöhen von 2,50 auf 2,63 ohne Mehrpreis angepasst und das Standard Gäste WC mit Dusche anstatt ohne aufgeführt)
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-bisher keine Herstellerangaben, Ausführungsdetails und wenig Infos zur Fussbodenheizung laut BLB
Infos hierzu werden dann vom Heizungsbauer gegeben wenn vorab benötigt wäre dies aber kein Problem zu erfahren – sagt die BU
-So sind auch einige Passagen der BLB wie z.B. dieser Punkt zu beachten
"...die BU behält sich Änderungen bei Bauausführungen u. Bauausstattungen vor...wenn der Bauwert nicht beeinträchtigt wird es jedoch dem Baufortschritt dient, ..." (z.T. Verständlich aus sicht der BU aber gleichzeitig auch ggf. ein "Freifahrtschein" für diese oder sehe ich es zu eng ?)
VPB empfiehlt hier "...nur in Zustimmung der Bauherren ..." dazu schreiben zu lassen !

Der Preis
Ohne Extras 190.000 € + 25.000 € Heizung = 215.000€
inkl. extras wie z.B.
4 x Raffstoren im EG
Dachkastenausführung mit Kunststoffpaneelen (Mammut/Hehring)
Elektr. Funk Rolläden (das "Somfy" Paket)
ALU Haustür (GROKE)
und viele kleinigkeiten wie FliegenRollos, Unterputzkästen etc.
machen einen Preis von insgesamt 230.000 € ohne Garage (!)
Abschließend bitte ich um Nachsicht für den Fall das ich etwas nicht eindeutig beschrieben haben könnte oder es einfach sehr wenig sinn macht hierauf einzugehen ohne noch mehr details zu kennen .
Ich weiss einfach nur gerade nicht so richtig wie ich das alles einschätzen soll und bin zzt. auf der unsicheren Seite ...mit der Bitte um neue Denkanstöße verbleibe ich in erwartung auf Antworten von Euch ... Vielen Dank schonmal fürs Lesen falls Ihr bis hier her gekommen und noch nicht eingeschlafen seid
Lieben Gruß ...der Zlatan

 

Ralf Dühlmeyer
und gleich zu Pkt.2 – keine Skizze, sondern immerhin eine Techn. Bauzeichnung Maßstab 1:100 – die Detail Planung würde folgen sobald wir das mündliche Ok vom Bauamt bekommen.
Es steht ein Termin an, um zu klären ob die vorhandene Flächenberechnung (BRI) zur 1,5 geschossigen Bauvorgabe richtig berechnet wurde
– oder ob ggf. andere Bezugsflächen zur Berechnung verwendet werden müssten (Rohbaumaß oder Fertigmaß)
da das zt von Amt zu Amt unterschiedlich sei, sollten wir das vor Bauantragsstellung, in Form von Bauanzeige, vorab klären .
Pkt.3 - dachte ich wäre schon übervorsichtig - mit der Besprechung vor Vertragsunterzeichnung aber da techn. nix besonderes
(vom Fachmann) beanstandet wurde, machen mir Ihre Aussagen Sorgen.
Die in dieser Preiskategorie Regional verglichenen BU's (nach BLB) bieten aber identische o. sogar schlechtere Aufbauten an - und gerade weil keine Anmerkung vom BSV dazu kam -fragt man weitere Fachmänner- geht doch aber davon aus - das wird üblicherweise so gemacht.

U-Werte (Energiepass?) Bedarfswärmeberechnung, die Dimensionierung HZG+WW und die Restlichen benötigten Werte werden dann Final vor Vertragsunterschrift vom Archi erstellt - wenn genaue Anzahl Fenster, exakt benötigte m²/m³ zur geschossigkeitsfrage geklärt sind.
(Hier geht es aber nur noch um cm oder max. 1m² der im EG dazu kommen würde)

malgucken
Steckdosen gibts natürlich zu wenige im ihrem Standard das wurde vom BU angesprochen und mit uns in einer gemeinsamen Nebenkostenaufstellung berücksichtigt. Hier wurden uns übliche Mehrkosten von 1000 - 1500€ genannt (ohne Besonderheiten wie Vernetzung)
Die LWP wird ebenfalls angeboten kostet aber inkl. WW Aufbereitung über Solar + FuBo Heizung 21.000€ und wenn nur 4.000€ unterschied zu einer EWP bestehen - erklärt es sich von selbst.

Nachtrag zur Heizungsaustattung

Sole-Wasser-Wärmepumpenanlage von genannter Marke für Erdwärmesondenanlage mit
-geringer Stellfläche
-Soleumwälzpumpe integriert
-Warmwasserbereiter
-Einzelraumgesteuerter Fussbodenheizung (alle Räume bis auf HWR)
-Elektroinst. mit 2. Zählerplatz
-2 x Handtuchheizkörper mit E-Stab (60x180)

Hierzu werden dann die exakten Berechnungen durch Klempner + Tiefenbohrer gemacht (Thema Bohrkosten ist in #1 schon beschrieben)

dimitri
Sanitäraustattung ist der übliche Qualitäts Standard an Markenprodukten in einfachster ausführung - es wurde vergleichsweise schlechteres und auch schon weniger angeboten.
Fertigraumhöhe 2,63m
Berechnung - noch nicht (aufgrund s.o.)
Bäder werden komplett (von mir) gefließt - ohne Gips ;-) nee im ernst was ist an dem iPutz SO schlecht ?
Kenne mich ja nicht aus bzw. habe mich mit iPutz noch nicht weiter beschäftigt - hinterfrage aktuell nur Grundlegenderes zb. was die wirklich guten von den wirklich schlechten unterscheiden könnte und der Innenputz ist m.E. hierbei zu vernachlässigen - aber kann schon sein das diese ausführung nicht die beste wahl ist...!?

Die beschreibene " 36,5 HLZ Poroton Dämmung " + EWP passt nicht zusammen ?? ALSO
Noch ein Thema wo ich mich leider nur auf den BSV beziehen kann, und davon ausgegangen bin "das geht so" ...?!

R.B.
stimme zu, Bedarf muss vor Vertragsaunterschrift festgelegt u. ermittelt werden, da sonst ist keine Grundlage vorhanden ist etc.

Fazit

Wenn das alles so raffiniert, durchdacht ist und beabsichtigt irreführen soll, und am Ende vorraussichtlich der Große Preishammer kommt...
Wie kann man dann 15 Jahre am Markt bestehen sich einen Namen gemacht haben, mittlerweile 100 Häuser im Jahr bauen und man hört trotzdem nur gutes von den Auftraggebern.

Es ist steckt ja auch keine Franchise Unternehmung oder eine ähnliche Unternehmensstruktur dahinter die so manches vermuten lässt ...