Haus Bj. 1980 - was kann man energetisch machen?

Liebe Bauexperten,

wir stehen gerade vor der Frage, ob wir uns ein EFH Bj. 1980 kaufen. Gründe dafür sind die Lage, die Grundstücksgröße (knapp 600 qm) und die Wohnfläche (knapp 180 qm), wobei wir sowohl Grundstück als auch Wohnfläche eine Nummer kleiner auch nehmen würden, wenn denn etwas auf dem Markt wäre...

Das Haus hat bereits einen Vollwärmeschutz mit 10 cm Styropor. Allerdings liegt der Heizwärmebedarf bei 188 kWh/qm laut Energieausweis*, was heißt ca. 3400 Liter Heizöl pro Jahr. Ich vermute, dass Keller und Dach (Satteldach) noch im ursprünglichen Zustand sind. (Die Ziegel sehen so aus und im Bad sind auch an der Schräge noch die Fliesen von damals.) Es gibt natürlich ordentlich Grundfläche (dürften wohl mindestens 10 auf 12 Meter sein) und damit auch Dachfläche (schätzungsweise 45° Dachneigung).

Ich habe jetzt hier schon etwas im Forum gestöbert und bin darauf gestoßen, dass die Dämmung der Kellerdecke wohl eine gute Idee wäre, die sich auch preislich noch im Rahmen hält. Bezüglich des Dachs gab es hier kürzlich einen Thread, in dem mir der letzte Beitrag mir mehr Sorgen bereitet:
http://www.bauexpertenforum.de/show...-oder-alles-ok&p=744728&viewfull=1#post744728

Wenn alle diese Schritte zu einer vernünftigen Dämmung notwendig sind und zwei Dachgauben dazu noch bearbeitet werden müssen: In welcher Größenordnung wird so etwas liegen? 20.000 €, 50.000 €, 80.000 € oder noch viel mehr? Der Plan ist nämlich, dass wir mit einem Architekten durch das Haus gehen, wenn es für uns in Frage kommt, um den genauen Sanierungsbedarf zu klären bevor wir zuschlagen. Wenn jetzt aber schon abzusehen ist, dass der Sanierungsbedarf weit jenseits unseres Budgets liegt, dann können wir gleich anfangen, nach etwas Anderem zu suchen.

Wichtig wäre bei der Frage natürlich noch: Welches Einsparpotential ergibt sich überhaupt bei einem EFH von 1980? Was sind denn sinnvoll erreichbare Werte in Heizwärmebedarf pro qm? Kann man solche Aussagen auch nur annähernd schätzen, ohne das Gebäude gesehen zu haben?

Ich freue mich über Hinweise und Hilfe!
Beste Grüße
gurkensalat

*Details zum Energieausweis (verbrauchsorientiert, bedarfsorientiert? In ersterem Fall: Wie wurde die Nutzung des Kachelofens und die wahrscheinliche Nicht-Beheizung einiger Räume berücksichtigt?) versuche ich gerade, in Erfahrung zu bringen.

 

Hallo und vielen Dank für Eure Antworten schon mal!
Ich habe inzwischen noch ein bisschen etwas herausgefunden:
1. Es handelt sich um einen bedarfsorientierten Energieausweis, der von den örtlichen Stadtwerken erstellt wurde.
2. Primärenergiebedarf ist 207,1 kWh/qm*a; ich habe dann mit 1,1 für Heizöl gerechnet und bin daher auf die ca. 188 gekommen. Gestern habe ich erfahren, dass da irgendwo wohl 182 drinsteht; das macht aber das Kraut ja auch nicht fett...
3. Die Heizung ist Bj. 1999, d.h. wohl noch kein Brennwertkessel -> teure Kaminsanierung dürfte dann wohl auch noch irgendwann anstehen.
4. Der Vollwärmeschutz ist anscheinend bereits seit 1980 drauf. Es steht wirklich 10 cm im Exposé, obwohl doch damals üblicherweise maximal 4-5 cm verwendet wurden, oder? Das sollte man vielleicht auch nochmal prüfen...
5. Die Holzisolierglasfenster sind noch die Originale von 1980.
6. Keller ist wohl schon in WU-Beton, aber es ist nicht bekannt, ob er gedämmt wurde.
7. Das Haus hat ca. 1200 cbm umbauten Raum.

Dann mal eine Überschlagsrechnung:
Dachfläche schätzungsweise 150 bis 200 qm.

Bester Fall mit den Werten von Alfons Fischer:
150 qm x 120 €/qm = 18.000 € plus einige Tausend für die Gauben

Schlechtester Fall:
200 qm x (150 + 80) €/qm = 46.000 € plus einige Tausend für die Gauben

Diese Bandbreite ist ja schon einmal ein erster Anhaltspunkt für uns. Wenn auch noch neue Fenster und ein paar andere Sachen (Mauer am Kellerabgang feucht, Weg und Treppe zur Haustür abgesackt, etc.) hinzukommen, dann befürchte ich, dass wir bei weitem nicht bereit sind, den aktuell geforderten Preis für dieses Haus zu bezahlen.

Wir werden uns das Haus nächste Woche erst mal von innen zeigen lassen und dann entscheiden, ob wir überhaupt in die nächste Runde gehen wollen und mit Architekt und/oder Bauphysiker nochmal durchwollen.

Ich halte Euch auf dem Laufenden und freue mich weiterhin über sachdienliche Hinweise!

Viele Grüße
gurkensalat

 

Hm, das hat man davon, wenn man als Laie mit den Begriffen unsauber umgeht. Ich glaube, ich meinte den Heizenergiebedarf. Habe jetzt noch etwas nachgelesen, aber so 100%ig schlau werde ich nicht: Wenn da steht Primärenergiebedarf 207 kWh/qm*a, dann ist das ja anscheinend auf die Gebäudenutzfläche und nicht auf Wohnfläche bezogen, richtig? D.h. der Kasten braucht noch viel mehr Sprit als befürchtet, da die Gebäudenutzfläche sicher mindestens 250 qm beträgt. Mir ging es v.a. um die Frage, mit welchen Heizkosten ich rechnen muss.
Ich werde mir wohl mal eine Kopie des Energieausweises machen lassen müssen.

Besten Dank und viele Grüße!
Gurkensalat

 

Gut, herzlichen Dank für die ganze Mühe! Jetzt sind wir schon mal vorbereitet für die erste Besichtigung und wissen, dass wir, wenn es uns gefällt, auf jeden Fall auch mit einem Sachkundigen durchgehen werden. Dann werden wir hoffentlich einen Richtwert für den Sanierungsbedarf erhalten, den es dann gilt, mit unserem Budget abzugleichen.

Der Wärmeerzeuger ist übrigens von 1999, d.h. wohl nicht Brennwert aber auch nicht steinalt. Den würde ich voraussichtlich vorerst nicht ersetzen.

Ansonsten ist mir heute noch ein Bungalow mit Hanggeschoss und Garage im Haus von 1978 zwei Straßen weiter angeboten worden. Ähnlicher Preis, deutlich mehr Grund, deutlich weniger Wohnfläche, vollkommen ungedämmt, noch mit der ersten Öl-Zentralheizung. Angeblich nur 2000-2500 Liter Heizöl im Jahr. Auch da steht jetzt ein erster Besichtigungstermin an. Ich werde weiter berichten.

Viele Grüße
Gurkensalat

 

Hier kommt das versprochene Update und gleich wieder einige Fragen...

Wir haben uns das Haus angeschaut und bei der Gelegenheit nämlich den Energieausweis zu Gesicht bekommen. Zur Dachdämmung sagt wahrscheinlich die Struktur des Raureifs auf den angehängten Bildern mehr als 1000 Worte. Außerdem habe ich Bilder vom Spitzboden angehängt. Mal dort fotografiert, wo die Gaube ist, mal daneben.

Die Gauben sind übrigens von 2002; mir erscheint es aber so als ob die die meiste Wärme abgeben. Kann das sein?

Die Schätzung von R.B. bzgl. des U-Wertes der Wand war übrigens sehr gut: Laut Energieausweis sind das 0,28. Der Wandaufbau besteht jetzt plötzlich doch nicht aus KS sondern aus "Leichtbeton mit Naturbims" (24 cm) und dann 10 cm Polystyrol, der mit WLG 040 angegeben wird.

Von den Berechnungen her bin ich mir noch nicht sicher, wie das genau funktioniert. Das Haus hat angeblich 1200-1350 cbm umbauten Raum. Im Energieausweis ist ein Gebäudevolumen von 670 cbm angegeben. Da werde ich mal nachfragen, falls es dafür keine einfache Erklärung gibt. Mir scheint aber, dass der Keller als außerhalb der thermischen Hülle angesehen wird, da der Kellerboden und die Kellerwände in der Berechnung nicht auftauchen, die Kellerdecke (U-Wert 0,55) aber schon.

Hier mal noch die höchsten Werte aus dem Ausweis:
Haustür: 3,5
Rollokästen: 3,0
Fenster: 2,7
Heizkörpernischen: 0,56

Die oberste Geschossdecke wird mit 0,38 angegeben, das Dach mit 0,41 und die Gauben mit 0,44. (Womit ich meine eine Frage von oben, ob der höchste Verbrauch bei den Gauben liegen könnte, ja schon beantwortet habe.)

Ich würde mich über Reaktionen zu den Werten und/oder den Bildern sehr freuen.

Herzliche Grüße
Gurkensalat