Hauskauf - Sanierungsbedarf, wer kann helfen?

0. Du hast Zeit
1. Gesamtkonzept machen
2. Es gibt keine Normgrößen bei Fenstern
3. An Wohnungskündigung brauchst du erst zeitigstens in einem dreiviertel Jahr denken
4. Keine Handwerker holen. Einen Architekten oder Bauing holen, der sich Umfassend und Gewerkeübergreifend das Gebäude anschaut - das Geld welsches die Kosten wirfst du sonst mindestens doppelt zum Fenster raus
5. Baldriantee trinken.

 

Das Haus ist also etwa 25 Jahre alt. Da wüsste ich jetzt nicht, warum man unbedingt die Elektrik erneuern müsste. Ich kann mir nur einen Grund vorstellen, dass man den Ausstattungsstandard ändern möchte, ansonsten werden die Leitungen auch in 20 Jahren noch funktionieren. Die Wahrscheinlichkeit für ein Versagen der Leitungen ist sehr gering.

d.h. Wenn Dein "Freund" den Austausch der Elektrik empfiehlt, dann ist er entweder Fachmann und hat mehr gesehen als Du hier schreibst, oder er hat schlichtweg keine Ahnung.

Was die Fenstergrößen betrifft, so gibt es hier keine "Normgrößen", höchstens vielleicht im Baumarkt. Fenster werden immer vorher ausgemessen , dann nach Maß produziert, und schließlich eingebaut. Keine Ahnung was für Fenster in dem Haus bereits verbaut sind, aber bei entsprechender Pflege halten auch Holzfenster mehrere Jahrzehnte. Ein Austausch funktionstüchtiger Fenster ist selten sinnvoll, denn schließlich hast Du die ja bezahlt um sie zu nutzen und nicht um sie wegzuwerfen.

Ob eine energetische Sanierung des Gebäudes sinnvoll ist, darüber könnte man nun streiten. Dazu müsste man erst einmal den Bestand aufnehmen. Danach kann man rechnen welche Maßnahme sich wie amortisieren kann, sprich Kosten und Nutzen gegenüberstellen. Es versteht sich von selbst, dass man dabei alle Maßnahmen betrachten muss, denn es gibt in der Tat Maßnahmen die für sich betrachtet wenig sinnvoll sein können, aber im Zusammenhang mit anderen Maßnahmen notwendig werden. Das Zusammenspiel Fenster und Fassade hast Du ja schon angesprochen.

In welchem Zustand ist das Dach? zumindest mal optisch betrachtet? Wie ist das Dach aufgebaut?
Klar möchten Handwerker etwas verkaufen, sind schließlich Geschäftsleute, aber die Erfahrung, dass die einem mit aller Gewalt etwas aufdrängen wollen, habe ich bisher erst ein einziges Mal in meinem Leben gemacht. Ich würde daher ncht voraussetzen, dass Dir ein Dachdecker gleich ein neues Dach oder eine Dachreinigung verkaufen möchte. Letztendlich wird DU immer entscheiden können, was gemacht wird, und was nicht.

Noch ein Tipp, auf dieser Welt gibt es nichts geschenkt. Wenn Du also eine Beratung für umme erwartest, dann ist das Risiko hoch, dass Du an jemanden gerätst, der Dir nur etwas verkaufen möchte. Ich würde daher nach jemandem schauen der eine Begutachtung macht, die Du selbstverständlich bezahlst, und Dir dann Vorschläge unterbreitet, ohne dass er mit "seinem" Betrieb oder irgendwelchen Herstellern verheiratet ist. Ansonsten bleibt noch der Weg, dass Du für jedes Gewerk ein Dutzend Handwerker fragst, und dann versuchst aus der Masse denjenigen zu finden, dessen "Angebot" für Dich schlüssig ist. Erfahrungsgemäß dürfte das Ergebnis so einer Aktion eher ernüchtigend sein, denn niemand hat Interesse daran, in so eine "Beratung" viel Zeit und Aufwand zu investieren, ohne Aussicht auf Erfolg. Gerade Betriebe die sowieso ausgelastet sind, lassen solche Anfragen gerne mal links liegen, oder man kriegt bestenfalls 08/15 Infos die nicht wirklich weiterhelfen.

Es gibt aber beispielsweise Architekten und Sachverständige, die sich auf die Sanierung von Gebäuden spezialisiert haben und die auch "neutral" beraten. Gratis gibt es das natürlich nicht.

 

.. such` dir einen wirklich guten und erfahrenen Architekten der sich mit Sanierungen auskennt. Ein Blick ins Internet und schon hat man einige gefunden. Mit einigen ein persönliches Gespräch vereinbaren.

 

aber die Sicherungsautomaten sind eher nicht auf aktuellem Stand (K/L Charakteristik), vielleicht fehlen sogar die FI. Wenigstens über die Sicherungskästen sollte man nachdenken.

 

Kommt darauf an wie umfangreich die Arbeiten werden. Bei einer kompletten Sanierung würde ich mir jemanden zur Seite holen der sich damit auskennt und der die Arbeiten überwacht bzw. kontrolliert. Da geht es dann auch um die Schnittstellen zwischen den einzelnen Gewerken. Wenn der handwerker nicht über den Tellerrand schaut, dann kann es da oft zu Missverständnissen und Problemen kommen. Der Fensterbauer denkt, das macht der Verputzer, der Verputzer meint, das hat der FB schon gemacht, und schon kümmert sich keiner mehr darum. Das ist jetzt natürlich nur ein Beispiel.

Bei einem einzelnen Gewerk würde ich sagen, dass man auch mal etwas Vertrauen in die Handwerkerschaft haben sollte. Es gibt sie noch, die guten Betriebe, auch wenn diese immer seltener werden.

Da stimme ich Dir zu. Die meisten SV die sich um Sanierungen kümmern, sind was die Haustechnik betrifft, nicht immer erste Wahl. Das ist halt eine ganz andere Welt. Es gibt zwar auch SV für Haustechnik (Elektrik, Heizung etc.) aber irgendwann hast Du ein Dutzend SV im Haus die natürlich alle bezahlt werden müssen. Man könnte aber auch einen Eli mit der Überprüfung der Anlage beauftragen. Muss ja nicht immer E-Check drüber stehen, wenn er seinen Job versteht, dann weiß er worauf er achten muss, und wenn man ihm dann noch Tipps gibt (an dieser Steckdose fliegt ab und zu die Sicherung) dann weiß er schon was er überprüfen muss. Ansonsten hat er seinen Beruf verfehlt.

Ich würde gerne in Richtung Energieberater empfehlen, aber da ist es noch schwieriger einen wirklich "guten" zu finden. Einer der nur einen Zettel ausfüllen kann, bestenfalls vielleicht mit dem Computer einen Energieausweis ausdrucken kann, hilft Dir nicht wirklich weiter. Architekten/SV die im Sanierungsbereich tätig sind können aber oftmals auch eine Energieberatung machen. Wenn der Fachmann dann noch diese verschiedenen Dinge sinnvoll miteinander kombinieren kann, dann hast Du gewonnen.

Ach ja, Deine Fassade darfst Du jeden Tag anstreichen, das kann Dir niemand verbieten. Eine Fassadendämmung musst Du deswegen nicht anbringen lassen. Die Fassadendämmung kommt erst in´s Spiel wenn umfangreichere Arbeiten an der Fassade (Putz entfernen/ersetzen etc.) anfallen.
Unabhängig davon kann es aber sinnvoll sein über ein WDVS nachzudenken. Das muss man anhand der o.g. Punkte (Energieberatung etc.) bewerten.

Also wenn die Dachpfannen schmutzig sind, dann kann man Abhilfe schaffen. Aber Vorsicht, da sind so Dachbeschichter-Trupps unterwegs die alle nur Dein Bestes wollen....Dein Geld.
Wie der SV das Dach beurteilt, das kann ich nicht sagen. Ich bin mehr in der Technik zuhause. Den Dachaufbau und die verwendeten Materialien müsste man aber mit etwas Erfahrung schon einschätzen können, und ob bei der Berechnung nun eine WLG035 oder 040 angesetzt wird, das ist auch nicht kriegsentscheidend. Ob man das Dach dann von innen öffnen kann, oder ob man von außen ran muss, das kann der SV vor Ort entscheiden.

Kontrollieren lassen JA, erneuern lassen, NEIN (sehr unwahrscheinlich).

Aus welchem Material die Rohre bestehen, das kann man nur vermuten. Also bleibt nur die Begutachtung vor Ort. Es wurden sowohl CU als auch Kunststoffrohre eingesetzt, in manchen Fällen auch Stahlrohre. Ich würde sowieso einen Blick auf die Heizung werfen, und dann auch auf die Verrohrung. Unter "normalen" Umständen ist eine Lebensdauer von 50 Jahren für solche Rohre gar kein Problem. Es gab schon immer auch Problemfälle, vor allen Dingen wenn intensiv an der Installation "gebastelt" wurde, aber wenn dort beispielsweise CU Rohre liegen und das Trinkwasser von der Härte passt, dann leben die Rohre so lange wie das Haus.
Man kann also aus der Ferne keine pauschale Empfehlung geben.

Noch ein Ratschlag. Wenn man sich ein neues Spielzeug kauft, so ein Haus gehört dazu, dann ist man erst einmal geneigt Bäume auszureißen. Aktionismus, Tatendrang, Helden auf der Baustelle. Da kommt man als neuer Hausbesitzer auf viele Ideen, auch auf viele dumme Ideen. Klar, man möchte dem Haus die eigene Note verpassen, aber manchmal lohnt es sich, wenn man (siehe Taipan) zuerst mal eine Tasse Baldrian trinkt.
Du hast das Haus doch nicht gekauft um alles umzubauen, sonst hättest Du Dir doch gleich ein neues Haus bauen können. Ich würde daher zuerst mal überlegen, auch mit fremder Hilfe, welche Arbeiten wirklich notwendig sind (das dürfte bei Bj. 1989 und regelmäßiger Instandhaltung nur wenige Arbeiten sein), welche Änderungen gewünscht werden (persönliche Wünsche), und was nice to have wäre.

d.h. auch wenn das Haus vorher nicht begutachtet wurde, es ist erst 25 Jahre alt, es wird immer noch bewohnt, also könntest Du bis auf ein paar Schönheitsreparaturen sofort einziehen. Die Wahrscheinlichkeit für absolut notwendige Sanierungsarbeiten ist doch eher gering.

Du solltest also sehr gut überlegen, was Du investieren möchtest, sonst könnte es passieren, dass die Sanierung bzw. Modernisierung teurer wird als das Haus wert ist. Bedenke auch, dass die Maßnahmen die Du investierst nicht 1:1 zu einer Wertsteigerung führen.

 

Klar kann man das machen, man muss aber nicht die Elektrik komplett erneuern. Ein paar LS austauschen ist ja kein Thema, und einen RCD nachrüsten ist auch kein Problem. Ob man überhaupt die LS nur wegen der Charakteristik austauschen sollte, da würde ich sogar noch ein Fragezeichen machen. Das lässt sich auch einfach jederzeit nachrüsten, ohne dass man gleich eine Baustelle in der Hütte hat.

 

Genau!
Hört sich nach ungesundem Aktionismus an.
Du hast schließlich bewußt einen jungen Neubau gekauft.
Doch wohl nicht zum Abriß oder der Totalsanierung, sondern zur Nutzung...

Kannst Du uns mal ein Foto der Unterverteilung/en (Sicherungskasten) zeigen?

Vielleicht liegt das Gebäude ja im TT-Gebiet (z.B. ex FÜW-Bereich), dann wäre der FI-Schutz schon da. Verbesserungen (z.B. 30mA statt 500mA) sind ggf. sehr einfach möglich.
Ansonsten (TN-Gebiet, z.B. ex EWAG-Bereich) werden eben FI nachgerüstet, das dauert wenige Stunden (mit den notwendigen Messungen, die nach dieser Zeit sowieso sinnvoll sind) und kostet nur einige Hunnies.
Wenn Du K- oder G-LS findest, laß sie drin! Sind besser als heute übliche B/C. Und auch L kann man meist ohne Bedenken belassen (im Einzelfall prüfen, abhängig vom jeweiligen Endstromkreis), ggf. Bemessungsstrom anpassen.

Ähnlich sieht es bei der Sanitär/Heizungsinstallation und bei den Fenstern aus.
Auch Fassade oder Dach - wenn keine massiven Schäden vorhanden sind, warum sollte man sie erneuern/aufrüsten?

 

Ich kann mich da nur anschließen - Nichts überstürzen!

Lass die Hütte begutachten/bewerten...

1989 sollte eigentlich fast zum direkten Einzug einladen u. keine Sanierung erfordern.

Was sagt denn das Exposé oder hast die Katze gänzlich im Sack gekauft?

 

Ich bin ja ex nürnberger, aber das was du da über den immobilienmarkt erzählst ist mir neu, aber nicht unbedingt abwegig... da werdn teilweise ja schon "kopf"prämien gezahlt dafür dass jemand den kontakt zu einer Person herstellt, die evtl. mal überlegt eine immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.

Öl auf gas...
Da müsstest du erstmal wisse, ob das überhaupt möglich ist, sprich gibt's in dem baugebiet überhaupt gas?
Ist denn die Gasleitung schon ins haus gezogen? Nein -> evtl. aufbaggern bis zur strasse nötig. -> teuer
Oder einen flüssiggastank aufstellen -> teuer und angeblich nicht so effizient wie eine erdgasheizung.
Ist dein Öltank im haus, oder im Garten unter der erde? Bei meinem Haus war er in der einfahrt unter der erde.
Dann musst du, so war es jedenfalls bei mir, deinen Öltank restentleeren lassen, und durch eine fachfirma stilllegen lassen, oder ausbuddeln lassen.
Sonst musst du die dichtigkeitsprüfung immer und immer wieder machen lassen (kenne das Intervall nicht). deshalb hab ich stilllegen lassen damals. bedeutet, die fachfirma kommt, pumpt alles was noch drin ist ab, reinigt den tank von innen, und dann werden mit einer Flex schnitte durch (bei mir waren es 2 hüllen) beide hüllen geschnitten.

Ich hätte den Tank ja gerne als Zisterne genutzt gehabt, das wollte aber die Wasserschutzbehörde nicht zulassen. was ich irgendwie nicht ganz nachvollziehen kann. der tank wurde extra chemisch gereinigt innen, sogar mit Nachweis für eine Grundwasserunbedenklichkeit...

Aber warum eine "erst" 10 jahre alte Heizung rausreissen?

 

Daß sich das schon wieder nach einem Pauschalrat anhört, der für Dich vermutlich unzutreffend ist.
Es gibt bei einer vorhandenen, funktionstüchtigen (und in Deinem Fall sogar recht jungen) Heizung KENEN Grund, den Energieträger zu wechseln!
Außer, man hat zuviel Geld und möchte es guten Gewissens verbrennen...
Im Moment heizt man mit Öl sogar billiger als mit Gas.

Ehrlich (ohne Deinem Bekannten zu nahetreten zu wollen):
Für mich hört sich das nach Stammtischgerede an (auf Basis "Fachwissen" vom Hörensagen)...

Zur Elektrik:
Bitte Fotos!
Meine Erläuterung war im fachlichen Teil auch auf andere Antwortgeber bezogen, als Richtigstellung pauschaler Aussagen. Und natürlich für Deinen Bekannten gedacht.
Denn einen generellen Erneuerungsbedarf gibt es in solchen Fällen in aller Regel NICHT!

Im Gegenteil ist eine damals korrekt errrichtete Elektroanlage noch für etliche Jahrzehnte brauchbar und kann sogar mit wenig Aufwand auf den aktuellen Sicherheitsstand gebracht werden.
Wir hier im Forum haben das Objekt zwar nicht gesehen (im Gegensatz zu Deinem Bekannten), aber allein das Alter ist definitiv KEIN Grund zur Erneuerung.

Da würde ich die Energie viel eher darauf verwenden, der Wasserschadensache sorgfältig nachzugehen!
Das heißt, nicht einfach irgendeinen Handwerker zu beauftragen, sondern zuerst einen neutralen Sachverständigen ein Instandsetzungskonzept erstellen zu lassen.

Magst Du sagen, ob die Hütte im Stadtgebiet Nürnberg steht oder in (ggf. welcher) Umlandgemeinde?
Für die Einschätzung der Elektrik ist das von Belang (weil die Stromversorgung in Deutschland je nach Ort in einer von zwei grundsätzlich unterschiedlichen technischen Varianten erfolgt).

 

So lange das Haus keine Mängel hat die zu Schäden führen, wüsste ich nicht, was in vermutlich "5 Jahren" fällig werden sollte. Übliche Modernisierungs- Renovierungsarbeiten mal außen vor.

Knackpunkte bei einem WDVS sind die wirtschaftliche Amortisation, da stecken sehr viele Annahmen und Spekulation drin, und natürlich die fachgerechte Verarbeitung. In meinen Augen werden die meisten Fehler nicht in der Planung gemacht sondern in der Ausführung. Das Thema ist aber komplex. Da muss man wirklich zuerst den Bestand aufnehmen und dann rechnen.
Bei den aktuell niedrigen Heizenergiepreisen fällt es schwer, Energiesparmaßnahmen zu amortisieren. Andererseits wissen wir aus Erfahrung, in welche Höhen die Energiepreise schießen können, und man kann wohl fest davon ausgehen, dass die momentan niedrigen Preise nicht dauerhaft so bleiben.

Ich wüsste nicht warum bei einer Reinigung Wasser in´s Dach eindringen und dort Schimmel verursachen sollte. Mir ist auch nicht klar, warum man bei einem Dach, das gerade mal 25 Jahre als ist, mit Beschichtungen hantieren müsste. Möchte man dem Dach einen neuen Look verpassen, dann könnte man darüber nachdenken, aber in solchen Fällen wäre eine neue Dacheindeckung wohl die bessere Wahl.
Auch hier gilt, Bestand aufnehmen und dann planen.

Verrohrung kann man überprüfen, aber man kann dabei natürlich nicht alle Wände aufklopfen. Kunststoffrohre sind nicht zwingend langlebiger als CU. Ich habe in einem Haus Kunststoffrohre die nun etwa 37 jahre alt sind. Ich sehe noch keinen Grund warum ich die ersetzen müsste. In der täglichen Praxis werden solche Rohre nie an ihre Grenzen (technische Spezifikation) gebracht, was die Lebensdauer deutlich verlängert. In einem anderen Haus habe ich Cu Rohre, auch da gehe ich davon aus, dass diese auch noch in Jahrzehnten ihren Dienst verrichten werden.
Für die Elektrik gilt das analog. Ich habe in einem Haus eine Elektrik die 40 Jahre alt ist, und die ich nun größtenteils erneuert habe. Grund für die Erneuerung war nicht, dass die Leitungen nicht mehr tauglich gewesen wären, sondern dass ich den Umfang der Installation ändern wollte. Dabei habe ich natürlich auch Zählerschrank und Unterverteilungen erneuert damit alle meine Wünsche auch realisiert werden konnten. Trotzdem nutze ich noch einen Großteil der Leitungen weiter, und nach eingehender Inspektion sieht es nicht danach aus, dass hier in absehbarer Zeit Handlungsbedarf bestünde.

Der Rat ist schlichtweg dämlich. Der vorhandene Kessel ist gerade mal 10 Jahre alt und wird, entsprechende Pflege vorausgesetzt, sicherlich noch 20 Jahre funktionieren. Heizöl als Brennstoff ist sicherlich nicht der Brüller, aber schau Dir mal die aktuellen Preise an, 45Ct./Liter zzgl. MwSt. damit ist Heizöl wieder auf Augenhöhe mit anderen Brennstoffen. Ein Austausch des Kessels inkl. Gasanschluss, neuem Schornstein, wird Dich sicherlich um die 10T€ kosten. Je nach Heizenergiebedarf des Gebäudes kannst Du allein damit schon die nächsten Jahre heizen. Aber selbst wenn der Ölpreis wieder dratisch steigen sollte, danach sieht es im Moment aber nicht aus, wird es Jahrzehnte dauern bis sich diese Kosten amortisiert haben.
Ein Austausch sollte dann angedacht werden wenn der Heizkessel seinem Lebensende entgegen sieht, aber jetzt muss er erst noch sein Geld verdienen. Also der Kiste mal eine ordentliche Wartung spendieren, dann kann man auch die Verrohrung überprüfen, und das war´s.

Ich erinnere noch einmal an meinen obigen Beitrag. Du hast bewußt ein Haus gekauft, das 25 Jahre alt ist, das eine Ölheizung hat, und ein verschmutztes Dach. Dafür hast Du einen Preis x bezahlt in den solche Dinge mit eingearbeitet waren. Aus diesem Haus wirst Du keinen Neubau machen können, ohne dass die Kosten teurer werden als ein Neubau gewesen wäre. Du solltest also die vorhandene Substanz bestmöglich nutzen, ansonsten wäre dieses Haus ein absoluter Fehlkauf gewesen.

 

Bilder vom "Objekt der Begierde"?

 

Um gottes Willen! NIE NIE NIE mit einem Hochdruckreiniger an das Dach gehen! Ich vermute mal es handelt sich um Betonsteine, richtig? WENN z. B. Moos etc. auf dem Dach weilt, dann kann man diesen mechanisch - mit Spachtel, Bürste - entfernen. Kein gescheiter DD wird da mit dem Hochdruckreiniger ran gehen wollen. Wenn es um Belag oder ähnliches handelt kann man chemische Mittel benutzen, der Erfolg ist aber nicht hervorragend. Die Mittel die wirken würden sind für Wasserorganismen recht schädlich und das dürftest du in der Regel NICHT in die Abwasserleitung abführen dürfen. Also müsste das Niederschlagswasser über Tage X aufgefangen werden, vorgehalten und anschließend gereinigt werden. Sinnvoll ist es nicht und einen Nutzen hast du davon auch nicht.