Kauf und Modernisierung 3 – Familienhaus?

Diskutiere Kauf und Modernisierung 3 – Familienhaus? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Bauexperten! Ich hab Euer Forum durch Zufall im Internet gefunden und da ich mich gerade mit dem Kauf von einem Altbau rumschlage, schreib...

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  1. #1 tille333, 14.01.2011
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    Hallo Bauexperten!
    Ich hab Euer Forum durch Zufall im Internet gefunden und da ich mich gerade mit dem Kauf von einem Altbau rumschlage, schreib ich einfach mal.
    Es geht um ein drei Familienhaus (Kauf von mir + zwei Bekannten) in bester Lage. Hier mal ein paar grobe Daten:

    Baujahr 1915
    Drei Wohnung a 140 qm (4 Zimmer, Bad und WC)+ Keller
    Fundament Stampfbeton
    Wände massiv im UG 50 cm stark nach oben schmaler werdend
    Holzbalkendecken
    Dach neu gedeckt

    Die Substanz des Hauses ist gut.

    Folgende Sachen sollen gemacht werden:

    Neue Zentralheizung (Keller, in alle Wohnungen gehend)
    Neue Ab- und Brauchwasser Leitungen
    Neue Elektrik
    Neue Fenster
    Neue Sanitär Anlagen
    Neue Böden
    Neue Tapezierung + Streichen
    Neue Küche
    Neue Haustür

    Vom Standard her soll alles solide aber nicht übertrieben hochwertig gemacht werden. Entsprechend einer „normalen“ Ausstattung in einer neuen Doppelhaushälfte…

    Nach dem bisherigen Stand wollen wir eine Außenisolierung nicht vornehmen aber vielleicht gibt’s hierzu ja noch Anregungen von Euch?

    Eine ganz grobe Schätzung von einem Architekten geht von 100.000 € pro Wohnung aus. Haltet Ihr das für halbwegs realistisch oder zu wenig bzw. überzogen? Ich weiß, eine Schätzung ohne Besichtigung ist immer sehr schwierig aber vielleicht könnt Ihr da ja trotzdem mal Eure Meinung äußern. Kommt Ihr noch auf zu erneuernde Sachen die wir vielleicht vergessen haben?

    Was meint Ihr überhaupt zu dem Vorhaben so viel Geld in einen Altbau zu Investieren? Uns hat die perfekte Lage und der Flair des Gebäudes überzeugt. Sind aber natürlich immer noch am Überlegen, ob ein Neubau nicht sinnvoller ist….

    Vielen Dank
    Philipp
     
  2. #2 bernix, 14.01.2011
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    ...für 300.000 gibts kein Dreifamilienhaus ...in der Grösse.

    100,000 pro Wohnung mit Eigenleistung oder alles durch Handwerker?
    Reserven für unverhergesehenes eingeplant?
    gruss
     
  3. #3 tille333, 14.01.2011
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    Die 300.000 sind nur für die Modernisierung vorgesehen! Hab mich da etwas unklar ausgedrückt, sorry. Die Schätzung ist sehr grob, der Architekt ist einmal durchgelaufen und hat dann diese Summe genannt.

    Eigenleistung ist bisher nicht Eingeplant – höchstens beim Tapezieren / Streichen.
     
  4. #4 ReihenhausMax, 14.01.2011
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    Wenn man da schon alles auf den Kopf stellt und insbesondere die Fenster austauscht,
    sollte man auch gleich dämmen. Wenn man keine wertvolle Fassade dadurch ruiniert vorzugsweise außen. Die Heizkosten in solchen Gebäuden sind kein Spaß (haben selber
    noch eine Wohnung aus der Zeit). Eine eventuelle Balkonanlage aus Holz ist OK?
     
  5. #5 R.B., 15.01.2011
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    Für diese Arbeiten könnten die avisierten 100T€/Wohnung schon ausreichen, zumal ein Teil der Kosten ja auf alle Wohnungen umgelegt wird (Bsp.: Zählerschrank etc.).

    Die Frage ist jedoch, was versteckt sich hinter der Fassade? Sprich, was kommt noch zum Vorschein wenn mit den o.g. Arbeiten erst einmal begonnen wurde. Zudem ziehen so Dinge wie Sanitär, Elektrik, noch weitere Arbeiten nach sich, die in der Liste nicht enthalten sind (Bsp.: neu verputzen o.ä.).

    Ihr solltet Euch darüber im Klaren sein, dass egal wie gut saniert wird, es immer eine Hütte Bj. 1915 bleibt. Man kann sich in so ein Haus verlieben, und eine gute Lage ist auch viel wert, aber nicht jedermann ist für so ein Haus geschaffen. Klingt vielleicht blöd, aber einmal neu gebaut, und man hat zumindest eine gewissen Zeit Ruhe.

    Wurde beispielsweise das Dach genauer untersucht?
    In welchem Zustand ist der Keller?
    Wie "gut" ist die Fassade? Wann steht hier eine Sanierung an?

    In so einem Haus kann man sehr viel Geld versenken, oftmals mehr als ein Neubau gekostet hätte.....aber man hat immer noch eine Hütte Bj. 1915.

    Gruß
    Ralf
     
  6. #6 Gipsgrufti, 16.01.2011
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    Moin,

    wie schon gesagt wurde, ganz wichtig ist Prüfung von Keller und Fassade! Mit was ist die Fassade gestrichen worden? Wenn z.B. ein Vlies mit evtl. Latexfarbe zu sehen ist, wäre ich vorsichtig.

    Grundsätzlich gibt es immer Überraschungen in 100 Jahre alten Häusern, ne gute Reserve sollte man einplanen.

    Gruß
     
  7. #7 tille333, 16.01.2011
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    Okay, schon mal vielen Dank für Eure Antworten!

    Prinzipiell währe mir ein neues Haus auch lieber…der Vorteil bei dem alten Mehrfamilienhaus ist einfach das Preis / Leistungsverhältnis, wenn man mit den 100.000 pro Wohnung hinkommt. Ist aber halt einfach schlecht Kalkulierbar…

    Werde mich wohl noch mal nach einem Neubau umschauen, obwohl es da grad echt schlecht aussieht. Entweder sind die Sachen vom Preis OK und dafür in einer schlechten Lage (aufem Dorf, an einer Hauptstraße ect.) oder sie sind perfekt und dafür vom Preis total überzogen.
     
  8. #8 R.B., 17.01.2011
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    Diese Entscheidung können WIR Dir sicherlich nicht abnehmen. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  9. #9 Karlheinz, 17.01.2011
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    Wenn Fenster und Haustür neu gemacht werden sollen - kann dann eigentlich ausgeschlossen werden, dass das Haus komplett auf EnEV2009-Standard gebracht werden muss (mit anderen Worten: ist nicht zu prüfen, ob der Gesamt-Flächenanteil von Fenstern und Haustür unter den EnEV-Schwellenwerten liegt)?
     
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