Kaufentscheidung älteres Haus

Hallo zusammen,
wir möchten ein Angebot für ein schönes Häuschen im Rhein-Main-Gebiet bei einem Makler abgeben. Allerdings sind wir bzgl. der zu erwartenden Kosten und darum auch in Bezug auf den Kaufpreis noch unschlüssig.
Vielleicht hat hier jemand Erfahrungswerte mit einer ähnlichen Immobilie?

• Baujahr um 1900
• Wohnfläche 77qm/Grundstück 178qm
• Energieeffizienzklasse H
• Gasheizung aus 2008
• Keine neuere Dämmung vorhanden (Dach ungedämmt, Fassade und Kellerdecke aus den 1950ern)
• Elektronik und Wasserleitung in den letzten 20 Jahren gemacht (Eigentümerin war nicht mehr ganz sicher, wann und was genau)
• Bad in 2018 neu gemacht
• Fassade in 2012 neu verputzt und gestrichen
• Fenster in Teilen 2025 neu gemacht, andere noch gar nicht
• Keine überdurchschnittliche Feuchtigkeit (Naturkeller, der ist ja nie ganz trocken)
• Generell sehr gepflegter Zustand, wäre sofort bezugsbereit

Der Kaufpreis liegt bei über 6k /qm, was selbst für hiesige Verhältnisse eher einem tip top Neubau entspricht.

Daher nun meine Fragen:
Was fällt da wohl alles noch an und wie teuer wird das? (Dach, Heizung, PV etc.)
Kann man ein solches Haus zu KfW85 umrüsten oder ist das bei der Substanz eher nicht förderlich (z.B. zu viel Dämmung)? Hiervon würde auch die Finanzierung/Kaufpreis teilweise abhängen
Wie viel Prozent sind wohl noch verhandelbar? Mehr als 5k/qm ist uns eigentlich viel zu viel

Ich freue mich über Antworten