Komplettsanierung Haus BJ 1900 möglich?

Liebe Community, einen schönen guten Abend.

Ich stehe vor einer Entscheidung und um die treffen zu können, brauch ich denke ich ein bissl Input oder Ideen von Anderen. Gleich vorweg, ich mag Renovieren, Handwerken, Planen, Arbeiten und habe meine Teenagerjahre teilweise auf der Familienbaustelle verbracht und in meinen 20gern eine Wohnung renoviert. Ich weiß also, was es bedeutet, eine Baustelle "zu haben" auf der nicht alles nach Plan läuft, für mich ist das sogar erstrebenswert - ich vermisse das und ich freue mich auf eine Herausforderung.

Die Fakten:
- Kellerröhre - Erdkeller (Teilkeller)
- EG mit Zubau (13m2) aus Ziegel, vorgezogenes Satteldach
- Dachboden
das Haus gliedert sich in zwei Teile- einem Wohnhaus und einem vermutlich ehemaligen Stall, der als Wohnraum genutzt wurde. Geplant wäre das Wohnhaus als Wohnhaus zu nutzen und den Stall als Werkstatt - gesondert vom Wohnhaus zu betrachten und die beiden Teile durch eine dicke Mauer zu trennen. Die Wohnfläche beläuft sich dann auf ca 82 m2 im EG.

Besichtigung 1 und 2 (inkl. Sachverständigen) haben folgende Herausforderungen definiert:

Gebäudehülle/Wände/Böden

• Außenwände weisen bis 1m über dem Boden Feuchteschäden auf (Salz) - kein Schimmel (Innenwände Furztrocken ABER) (Vorschlag lt. SV: Horizontalsperre)
• Entkernung von Wänden Innen (weil Rigips bzw. Holzverkleidung) - lt. Sachverständigen ist es dahinter trocken
• Raumhöhe im EG erreicht max. 230cm
• Fußboden (nicht Bodenbelag, sondern Boden) im EG muss entfernt und neu gemacht werden (da weiß halt keiner wirklich was drunter ist...)

Dach

• Dachstuhl (Satteldach) ist in Ordnung - da er als Wohnraum genutzt werden soll, müsste er angehoben werden oder zumindest verstärkt, dass man die Trägerbalken entfernen kann;
• Dach muss neu gedeckt werden inkl. Isolierung
• Keine Treppe ins 1. Geschoss
• bei Dachgeschossausbau müssen lt.Sachverständigem Traversen eingezogen werden, weil der Dachbodenboden nur 7cm Estrich hat, darunter Holzbalken mit einem Konglomerat aus unidentifzierbaren Brocken ist.
• Dachausbau - Trockenau steht an

Erneuert werden muss (eh klar)

• Heizung
• Elektro
• Sanitär
• Fenster

... Also im Prinzip ist es ein Neubau im Altbau.
Ich mag das Haus aufgrund seiner Lage und irgendwie auch wegen seines Charms. Allerdings ist es mega viel Arbeit und trotz meiner Motivation macht sich vor Allem meine bessere Hälfte Gedanken, ob das überhaupt zu packen ist.

Wir werden nun nicht mehr als den Grundstückspreis für das Ganze bezahlen. Allerdings möchte ich auch nicht viel mehr investieren, als es tatsächlich wert ist. Versteht ihr, was ich meine? Eigentlich wollten wir um 100.000 Euro renovieren, ich sehe aber wenig Chance bei dem Bauvorhaben damit auszukommen und irgendwie denk ich mir dann - Na dann versuch ichs erst Recht! 130.000 wäre unsere eigentliche Schmerzgrenze. Handwerkliche Begabung hin oder her. So dicke haben wirs jetzt auch nicht, dass wir mit der Kohle um uns werfen könnten...

Unsere Ansprüche: 5 Wohnräume, offene Küche, Klo, Bad mit Wanne, Werkstatt, min 1000 m2 Garten, mit Öffis erreichbar;

Für alle, die jetzt noch mitlesen, vielen Dank - hier meine Fragen, sofern ich sie klar formulieren kann:

- was schätzt ihr erfahrungsgemäß für die Renovierung? Zeitlich und finanziell?
- welche üblichen und typischen Probleme könnten dann noch auftauchen?

Zusätzliche Manpower gibts in Form von einer großen Familie mit Tischlern und Elektrikern.

Schöne Grüße, Renovierungstante

 

Guten Morgen!

Jo eh!

Ich hab da so ne Excel Tabelle, die mir sagt, dass 150k eigentlich noch 'günstig' wären. Meine Rechnung ist das, was ich netto kalkuliere plus 10 Prozent. Weil irgendwas ist immer. Wobei wenn ich deinen Bericht so lese, dann sind 10 Prozent fahrlässig - ich sollte da wohl eher + 25% nehmen.
Die fast schon irre Idee, dass man das doch machen können muss - ein altes Haus sanieren, damit man net noch mehr Müll produziert - der Anspruch, dass es doch toll ist, wenn man das schafft - ist schon was ganz Eigenes. Aber ich denke, das Gefühl kennen viele Sanierer...

ad TREPPE:
Es gibt sowas wie eine 'Hendlleiter' im Stallteil, die nach Oben führt, da aber der Stallteil (EG) eine inakzeptable Raumhöhe hat, fällt er als Wohnraum weg.
Du musst dir das so vorstellen, dass die Raumdecke im EG in jedem Raum dasselbe Niveau hat, der Boden allerdings von Raum zu Raum einen Niveauunterschied aufweist und so die Raumhöhe reduziert wird [2,57 (hab irrtümlich vorher geschrieben, dass max. Raumhöhe 2,30 ist, sorry) - 2,30], bis sie im Stalltrakt nur noch 190cm ausmacht. Da hätte ich den Raum nach oben hin geöffnet und ihn offen gelassen. Die Decke im Stalltrakt ist auch eher mehr Flickerlteppichbeton, als Decke.

ad ENTSORGUNG:
Jup, das ist mir eigentlich klar, wenn ich das auch gerne immer wieder verdränge. Glaswolle scheint da allerdings im ganzen Haus keine zu sein - aber Konglomerat lässt grüßen, wer weiß... am Dachboden befindet sich offenbar eine Selchkammer. Was kostet so ein Container pro m3? - oder anders - was hast du bis jetzt an Entsorgungsgebühr bezahlt?

ad BODEN:
Angst vor dem Boden auf der Erde direkt hab ich im Grunde nicht. Ich hab vielmehr Angst, dass wenn ich die Zwischendecke rausklopfe, mir die ganze Hütte zusammenklappt, wie ein Kartenhaus. Konglomerat ist zwar ekelhaft, aber es hat dann doch eine gewisse Trageigenschaft.

ad DOPPELBELASTUNG:
Ja, die haben wir - solange man nicht im Haus hausen kann - denn wohnlich ist das sicherlich nicht am Anfang.


Danke jedenfalls für deinen Bericht. Madig machen lass ich mir sowieso nichts, dazu ist die Sehnsucht nach einem Projekt viel zu groß
Die Umstände und Bedingungen sollten genauer definiert werden, und eventuell ist die Lebensphase noch nicht die geeignete. Aber mal sehen... kommt Zeit, kommt Rat.

Schöne Grüße, die Tante

 

Ahoi!

Gewidmet ist das Gebäude als Wohnhaus. Grundriss bzw. Plan gibts keinen, braucht man zurzeit in Niederösterreich theoretisch auch nicht, bei so alten Gebäuden. Es sei denn, man beantragt eine Förderung, dann kommt jemand einmalig vom Land und macht Bauberatung und Energieausweis - einmalig reicht halt auch nicht aus, aber es ist ein Anfang. Aber ja, ich hab nicht nur Elektriker und Tischler in der Family, sondern auch ne Architektin, die werde ich zu Rate ziehen, sobald sie aus dem Urlaub kommt.

Ja, das mit der Raumhöhe ist in der Tat ziemlich ungut, vor allem weil mein Liebster 190 hoch ist. Bei der ersten Besichtigung ist mir das tatsächlich gar nicht so aufgefallen - ihm schon, sagt er.

Das ist das Ding, ich würde ein Anbot machen, den Grundstückspreis und dann die theoretischen Abrisskosten (30k) davon abziehen, so, wie es ein Bauträger machen würde. Das wären bei der Lage 160k - 30k = 130k Anschaffungskosten. Es ist relativ schwer den Grundstückspreis valide zu ermitteln. Mir kommt vor, die Makler schlagen aus Prinzip 25% mehr drauf.

Aber das ist ja nur ein Teil der Rechnung. Ich möchte ja einen Mehrwert schaffen und nicht in ein Fass ohne Boden reinbuttern. ... wenn sowas beim Bau überhaupt geht.

 

Naja wir haben schon Vorschriften einzuhalten, allerdings haben wir so viele davon, kommt mir vor, dass sich die Experten und Expertinnen oft gar nicht auskennen. Notausstieg ist klar, Brandschutz ebenfalls. Es gelten eben Normen - die ÖNORM und die EN. Wenn ich die DINs einhalte ist es auch nicht verkehrt. Norm hin oder her - ich möchte ja auch sicher wohnen. Die Materialien sind in D und AUT vergleichbar billig/teuer.