Kostenplanung

Hallo zusammen,

ich suche schon seit einiger Zeit nach einer Bestandsimmobilie und versuche mir dann je Immobiliee die in Frage kommen wuerde auszurechnen was ein Kauf finanziell bedeuten wuerde.

Unser Beuteschema ist ein Reihenhaus ca 100-130qm Wohnfläche, ca 300qm Grundstück, Bhj 1970 und neuer.

Ich ermittle dann zuerst die einmaligen Kosten die mit dem Kauf der Immobilie verbunden sind bestehend aus:

- Kaufpreis
- Maklergebühr
- Notargebühr
- Grunderwerbssteuer
- neue Küche
- sonst. Renovierungsarbeiten (neue Bodenbeläge, Tapeten, Farbe, ggf. neue Sanitärausstattung, neuer Fliesenspiegel Küche, neue Türen+Zargen usw. usw.)

Ist die Auflistung der einmaligen Kosten vollstaendig? Ist die Grundbucheintragung bereits in der Notargebühr enthalten oder kommt diese nochmal "on top"?
Am Ende kommmt dann eine Gesamtsumme raus von der wir unser Eigenkapital abziehen wobei wir eine Sicherheit von 10.000 EUR "einplanen"
Die verbleibende Summe ergibt dann den Kreditbetrag und liegt unter dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie.
Ich suche mir dann aus verschiedenen Online-Portalen Kreditangebote heraus zu der Kreditsumme mit 2% Tilgung und komme dann somit auf meine monatlichen Raten. Ich rechne noch etwas dazu da die meisten Portale ja von einer 60% Finanzierung ausgehen, was fuer uns aber unrealistisch ist (wir muessen mehr beleihen).


Dem gegenueber stelle ich meine aktuelle Kaltmiete um die Mehrbelastung welche dann monatlich durch die Finanzierung entsteht zu ermitteln.


Dann liste ich mir die monatlich/jährlich anfallenden Kosten so gut wie möglich auf

- Gebäudeversicherung (Preis über Onlineportal + 20% Sicherheit)
- Grundsteuer (geschätzt - abhängig vom Beutschema (s.o.) 250-400 EUR jährlich - Im Vorfeld schwer ermittelbar ohne den Einheitswert zu wissen)
- Abfallgebühren
- Straßenreinigungsgebühren
- Schmutzwassergebühren (wir gehen im 2 Personenhaushalt von 100m³ aus)
- Niederschlagswasser
- Heizkosten, Öl, Gas oder Fernwärme - Strom kommt nicht in Frage
- Frischwasser (100m³)
- Strom
- Fahrtkosten zur Arbeit


Dem gegenüber stelle ich unseren aktuell laufenden Kosten:

- Mietnebenkosten
- Strom
- Fahrtkosten zur Arbeit

Für die Stromkosten nehme ich unseren aktuellen Stromverbrauch und rechne noch etwas hinzu. Gibt es dort Erfahrungswerte wieviel Strom man in einem Haus gegenueber einer Wohnung mehr verbraucht? Welche zusaetzlichen Stromverbraucher ausser der Heizung gibt es? Im Grunde finanziere ich ja auch in einem Miethaus diesen Strom ueber die Nebenkosten (Stichwort Gemeinschaftsstrom) mit.
Man koennte jetzt noch andere Lebensunterhaltskosten mit einbeziehen, aber diese sollten sich ja aufgrund eines Hauskaufes nicht aendern (oder kleidet man sich dann anders? ). Unabhängig davon haben wir einen sehr guten Überblick über unsere Finanzen da wir seit knapp 9 Jahren ein detailiertes Haushaltsbuch führen.

Nun stelle ich nochmal beide Beträge (aktuell und "mit Haus") gegenüber und den Differenzbetrag rechne ich dann noch mit dem obigen aus Kredit vs. Miete zusammen um zur monatlichen Mehrbelastung zu kommen.

Wie haltet Ihr das mit Ruecklagenbildung fuer die Immobilie fuer evtl. anfallende Reparaturen?

Habe ich irgendwelche Kosten sein es einmalige oder laufende in meiner Betrachtung vergessen?

 

Gut also Grundbuch on-top zum Notar, das war ja eine meiner Fragen.
So viel Sanierungskosten hatte ich ja auch gar nicht aufgefuehrt - oder haellst du es für untypisch Bodenbeläge zu erneuern wenn du eine "gebrauchte" Immobilie erwerben würdest? Also ich kann mich sicherlich nicht mit irgendwelchen Teppichen des Vorbesitzers anfreunden
Und Sanitäranlagen... stehst du auf hellblaue Fließen mit Wölkchentapete oben drüber? Oder hellrosa? Also ich ja nicht....

Neubau kommt für uns nicht wirklich in Frage - erscheint uns irgendwie mit mehr Risiko behaftet als "gebrauchtes" Haus + Sanierung.

 

Jo, schon klar.... ich habe das auch immer jeweils versucht bei bisherigen Besichtigungen zu beruecksichtigen (z.B. Reihenhaus mit 133qm, 2700l Ölverbrauch, keine Aussenwärmedämmung, Dach gedämmt von 2006, Fenster von 1993 und Heizung von 1985). Dort hatte ich aufgrund des hohen Ölverbrauches gleich nochmal so 15tausend zum Kaufpreis on top gerechnet für die Wärmedämmung der 2 Außenwände. Kellerdecke hätte ich selber gedämmt. Dann kommen halt noch auf Sicht neue Fenster und eine neue Heizung dazu in welche ich dann später investiert haette, da man durch die Außenwärmedämmung sicherlich schon viel haette reißen können. Bewust ist mir das schon - unter anderem war das dann auch eines der Kriterien weswegen wir uns gegen dieses Haus entschieden haben.
Ich bin aber immer noch der Hoffnung, das wir etwas finden werden was entweder dem Bauhjahr entsprechend und dadurch dann guenstig ist, oder was schon teilweise saniert wurde und dann auch etwas mehr kostet.

Es gibt auch noch andere Gründe wie übliche Grundstücksgröße bei Neubauten, der Charakter von Neubau"siedlungen" usw usw... aber darum soll es hier eigentlich nicht gehen sondern darum wie ich einen guten Überblick über anfallende Kosten erhalte.

 

Jo, auch klar - ich habe die grundsaetzliche Lebenseinstellung, das keiner irgendwas zu verschenken hat. Bei zu guenstigen Angeboten schaue ich mir die Immobilie gar nicht erst an - ich glaube einfach nicht an das Schnaeppchen was nur auf mich wartet
Vor der endgueltigen Kaufentscheidung werde ich mir auf jedenfall auch einen Bausachverstaendigen organisieren. Ja, mir ist auch klar, das es da sicherlich gute und nicht so gute gibt und das man das nicht wirklich vorher weiss. Wie du auch schreibst, wird man nicht alles sehn können (wer faengt schon an in Wände zu bohren bzw. welcher Noch-Eigentuemer laesst sich das gefallen). Mir geht es ja hier auch erstmal nur um die Kosten welche auf jeden Fall bei einem Kauf und der spaeteren Nutzung der Immobilie anfallen. Alle anderen Kosten wie Sanierung / Renovierung plane ich in die "Grundrechnung" nur mit den Betraegen ein welche immer anfallen wuerden - der Rest ist immer stark abhaengig von der Immobilie bzw. deren Zustand - wird auch beruecksichtigt, aber weniger "pauschal" im Vorfeld sondern muss dann halt immer sehr individuell versucht werden zu ermitteln. um dann in eine dem Haus spezifische Planung einzufliessen. Ich versuche quasi eine generelle Planung zu erstellen, und diese dann als Grundlage zu nehmen um sie auf das jeweilige Wunschobjekt anzupassen.

Ich suche schon seit ca 4 Jahren nach einer Immobilie und denke nicht, das ich voreilig zuschlage - ich gehöre eher zu den Leuten die immer was finden was ihnen nicht passt an der Immobilie - und wenn ich an die Aufnahme des Kredites denke wird mir eh schlecht (bisher immer schuldenfrei durchs Leben gekommen )

Bitte denke nicht, das ich der Typ bin, der sich ne 350tsd Immobilie kauft mit nem Netto-Monatseinkommen von 2000 EUR und 10tsd EUR Eigenkapital - ich behaupte meine aktuelle finanzielle Situation sehr gut einschaetzen zu koennen, weiss daher was finanziell moeglich und sinnvoll ist. Ich versuche quasi nur ne Moeglichkeit zu finden, wieviel "Haus" fuer meine Vorstellungen jeweils drinn ist - und das dann immer auf die jeweilige Immobilie gemuenzt.

Wenn also die Grundbucheintragungsgebühren die einzigen sind die in meiner obigen Betrachtung fehlen ist das doch schonmal ganz gut.