Kostenschätzung - Tiefbau

Grundsätzlich ja, zumindest dann, wenn dieser Kostenrahmen vorher kommuniziert wurde, aber sogar dann, wenn über Kosten vorher nicht gesprochen wurde, z.B. weil es ggf. der Architekt pflichtwidrig unterlassen haben sollte, euch nach dem Kostenrahmen zu befragen.

Aber wenn ihr wollt, dass der Kostenrahmen eingehalten wird und zugleich den Bau durchführen möchtet, müsst ihr natürlich auch bereit sein, Abstriche an dem Bauvorhaben (z.B. bezüglich der Größe oder Ausstattung) hinzunehmen. Euer Architekt ist verpflichtet, euch diesbezüglich Einparungsvorschläge zu unterbreiten. Wenn er es nicht von sich aus tut, solltet ihr ihn dazu ermuntern.

 

Du sprichst von "der ersten Ausschreibung", hat es keine weiteren Anfragen gegeben?
Also auf mich machen die Preise keinen seriösen Eindruck, selbst wenn man nicht alle Details vor Ort kennt. Ein Betrag von 80-110T€ nur für die Erdarbeiten? Bodengutachten? Müssen die sich von Hand durch massiven Granit arbeiten? Was ist in den Angeboten enthalten?

Aus der Ferne kann man Deine Angebote kaum beurteilen, aber die Größenordnung lässt schon einmal die Alarmglocken läutern. Das bedeutet dann, dass man tiefer in die Details einsteigen muss. Vielleicht war das nur ein Abwehrangebot weil die Firma das nicht ausführen kann oder ausführen will, vielleicht ist die Datenbasis so dürftig, dass jeder mit xxx% Sicherheiten rechnet, da kann man jetzt nur raten.

Mag ja sein, dass der Architekt mit der ersten Schätzung daneben lag, das kann passieren und hat vielleicht auch seine Gründe, aber bei den aufgerufenen Preise würde ich hellhörig. Da wurde zu Beginn entweder ein sehr wichtiges Detail übersehen, oder es werden Zahlen gewürfelt. Frei nach dem Motto, hängt der Fisch an der Angel, dann sollte man ihn auch ausnehmen.

Du schreibst "wir haben einen Architekten beauftragt", ich denke es wäre mal an der Zeit zu prüfen, was hier wirklich beauftragt war. Wenn zu Beginn ein Kostenrahmen von 330T€ vereinbart war, und das auf der Basis einer Schätzung vom Architekten, dann stellt sich die Frage, wie es nun zum doppelten Preis kommen soll, der nur mit vielen Abstrichen reduziert werden konnte, und dann immer noch 30% über der Schätzung lag.

 

Die Anmerkungen von R.B. kann ich nur unterstreichen.

Wenn ihr gar versuchen wollt, euch von eurem Architekten zu trennen, solltet ihr einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Nähe eures Wohnortes einschalten, am besten zunächst nur im Rahmen einer Beratung. Dieser muss euren Vertrag lesen und dann prüfen, welche Leistungen der Architekt aufgrund des Vertrags zu erbringen verpflichtet war und welche davon bislang ggf. nicht oder nicht korrekt erbracht wurden.

Wenn etwas fehlt oder nur fehlerhaft oder unvollständig erbracht wurde, kann und sollte der Architekt erstmal fristsetzend aufgefordert werden, diese Leistungen nachzuliefern. Das können Leistungsverzeichnisse sein, oder die Einholung einer ausreichend Anzahl von Angeboten, aber auch Pläne oder Kostenermittlungen.

Gerade bei Verträgen, die nach der „neuen“ HOAI 2013 geschlossen wurden, wird oft „vergessen“, in der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) eine Kostenermittlung auf der Grundlage der vom Planer (!) bepreisten Leistungsverzeichnisse zu erstellen und den Bauherren zu übergeben ist, einschließlich einer Kostenkontrolle durch Vergleich dieser bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung nach DIN 276 aus der Leistungsphase 3.

Wenn ihr diese Dokumente vorliegen hättet (habt ihr vermutlich nicht), könntet ihr daraus ersehen, welche Ursachen die plötzliche Kostenexplosion hat, ob es sich um drastische Fehleinschätzungen des Architekten im Hinblick auf die Einheitspreise handelte, ob es nur "Abwehrangebote" der angefragten Firmen sind, ob der Architekt einfach Mengen falsch kalkuliert hat oder ob er gar komplette Teile notwendiger Leistungen vergessen hatte, in seine Leistungsverzeichnisse aufzunehmen.

Erst dann, wenn er mit der Erbringung von Leistungen in Verzug ist (z.B. aufgrund fristsetzender Schreiben) und wenn die Vertragslage und die Ursachen der Kostenexplosion und die Honorarfrage geprüft wurden, kann abgewogen werden, ob eine Nachfristsetzung mit Androhung der Kündigung des Architektenvertrags sinnvoll ist. Das kann das Forum aber nicht leisten.

 

Neben den Fragen, welche Architektenleistungen beauftragt und wie vollständig diese geleistet wurden, sprechen die vorliegenden Zahlen aber auch für massive Fehleinschätzungen des Architekten bzgl. der notwendigen Bauleistungen.

Wobei mir das Wort Fehleinschätzungen jetzt schwer über die Tastatur lief. Fehlplanung habe ich nur deshalb nicht geschrieben weil systembedingt hier eben nur Teilaspekte des Sachverhaltes vorliegen. Klingt alles danach, dass man auch mal über Honorarrückforderungen und Schadensersatzforderungen nachdenken muss.

 

wobei es sicherlich eine der ersten Aufgaben des Architekten gewesen wäre zu klären, ob sich auf dem Grundstück mit dem Verfügung stehenden Budget überhaupt ein Wohnhaus akzeptabler Größe bauen lässt.

Für mich wäre ja extrem wichtig, wer "man" ist.

 

d.h. Ihr habt LP1-4 beauftragt, Bauantrag schon gestellt?

 

Wenn euer Architekt wirklich Fehler bei der Planung und seinen frühen Kostenermittlungen begangen hat, die sich nun nicht mehr mit einfachen, euch zumutbaren Mittel der „Verschlankung“ des Bauvorhabens ausbügeln lassen und sich dieser Fehler nun nur dadurch beheben und mit eurem Kostenrahmen in Einklang bringen lässt, dass das Gebäude nicht so tief in den Berg gebaut wird und wenn diese Kostenreduzierung nur dadurch durchführbar wird, dass man dafür eine neue Planung nebst neuer Genehmigungsplanung erstellt (beachte: 4 Voraussetzungen!), ist euer Architekt im Rahmen der Mängelbeseitigung verpflichtet, für euch diese Umplanungsleistungen kostenfrei zu erbringen und euch ggf. auch die hierfür anfallenden Statikerkosten und Behördenkosten für die Tektur beim Bauamt zu erstatten.

Dieser Mängelbeseitigungsanspruch sollte (bejahendenfalls) schriftlich und fristsetzend geltend gemacht werden. Wenn die o.g. vier Voraussetzungen gegeben sind und er die Umplanungsleistungen nicht innerhalb einer zumutbar gesetzten Frist erbringt, käme eine Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung in Betracht. Wenn dann wirksam und berechtigt aus wichtigem Grund gekündigt wird, habt ihr bezüglich der euch dann bei einem anderen Architekturbüro entstehenden Umplanungskosten einen Schadenersatzanspruch.

Aber, wie geschrieben, zunächst muss ihm die Gelegenheit gegeben werden, seine bezüglich des einzuhaltenden Kostenrahmens fehlerhafte Planung nachzubessern.

 

die zahlen:
630tsd für e. bau entspr. der urplanung - überschreitung des limits um 250 tsd,
430tsd für e. bau entspr. der abgespeckte planung - 100tsd über limit
passt zwar nicht ganz zusammen, aber das bild ist eindeutig.
bauen am hang, baugrubenverbau etc .. klingt sowieso teuer

wenn die realität dem entspricht, hätte der arch. sagen müssen:
"stop leute, das geht alles nicht". das will nur kein bauherr hören ..

die fläche und die ausstattung nochmal zu reduzieren, ist, wie ich
den bauherren verstehe, nicht zielführend. da die planung nicht
nur aus lph 4 besteht, drängt sich die vermutung auf, dass bereits
lph 1-3 nicht oder falsch erbracht wurden (insbes. wenn hoai 2013
für die planung gültig ist).

in lph 1-3 werden grundlagen erarbeitet UND ziele definiert.
"430.000€ machen bei der Lage, 130m² Wohnfläche, ohne Keller
und durchschnittlicher Ausstattung leider ebenfalls wenig Sinn" ..
die ziele können anscheinend nicht erfüllt werden > zurückspulen.
das dazu notwendige prozedere braucht juristische begleitung.

 

Ohne das Projekt/ die Lage/ den Baugrund jetzt zu kennen ein paar Gedanken:

Kosten für Tiefbau klingen realitätsnah. Kommt m.E. hin bei der Größenordnung. Mag am Hang (Verbau??? Hangsicherung????) aber mehr werden.
70k für den Rohbau eines EFH inkl. Garage halte ich für maximal ambitioniert. Hätte dort 120k oder 150k gestanden hätte es mich nicht gewundert und ich hätte gedacht: paßt in etwa.

Selbst das ist (m.E.) äußerst günstig...aber...O.K., von mir aus. (netto o. brutto????)

und

Beides hört sich für mich abenteuerlich viel an. Und: Wie kann eine Reduktion des Kellers (nicht dessen Verzicht!) plötzlich zu einem Ergebnis führen, welches 1/3 - 1/2 der ersten Ausschreibung ergibt?

Sollte das Ergebnis so dermaßen neben dem finanziell Machbaren liegen (und Kostenüberschreitungen von 100k + X sind ja mal ein Wort...und wer weiß was am Ende, wenn abgerechnet wird rauskommt!!!!), ist das Projekt als Ganzes evtl. nicht darstellbar (Fehlplanung? Fehlberatung?). Ohne die Deatils zu kennen: Ich vermute, daß der A. einen Großteil des Honorars würde zurück erstatten müssen. Sicher hat er die LP 1 +2 erbracht (Grundlagenermittlung/ Vorentwurf. Aber spätestens mit den Kosten lag er wohl weit daneben (hier würde ich die ursprüngliche Planung mit + 250k ansetzen...alles Andere war ja schon ein Kompromiss). Die Planungsleitung entsprach also nicht den Vorgaben und ist nicht umsetzbar = nichts wert. Hier hilft wohl nur ein RA.