LPH 9 (Architekt): Objektbetreuung - Fragen zu den Leistungsbildern der HOAI

beachte die markierten ergänzungen.

 

gerne.

 

Das Kernproblem ist die Haftung!

Firmen, wie auch der A. haften für ihre erbrachte Leistung. IdR 5 Jahre.

Das hieße also "normalerweise": Nach 5 Jahren ist man aus der Gewährleistung raus, die Leistung ist mängelfrei erbracht.

Vereinbart man LP9 gleich mit verlängert sich die Haftung des A um 5 Jahre!

Wieso dies?

Nun, die Leistung des A. endet ja mit dem Auslaufen der Gewährleistung der Handwerker. Nach 5 Jahren ist man fertig.

Nun, da die Leistung des A. vollständig erbracht wurde beginnt dessen Gewährleistungsuhr zu ticken. Das kann bedeuten, daß der A. in den kommenden 5 Jahren für evtl. noch auftretende Mängel der Handwerker in die Pflicht genommen wird, für Mängel, die er also weder verursacht, noch wirklich zu verantworten hat. Für den BH würde dies eine 10jährige Gewährleistung bedeuten, 5 Jahre davon voll und ausschließlich zu Lasten des A.

Man kann es wohl keinem A. übel nehmen, wenn er diese LP schlichtweg nicht beauftragt haben will, oder?

 

Zu den "arglistig verschwiegenen Mängeln" solltest mal den Kenntnisstand auffrischen ---> "KLICK"

Die gerne getönte Herztürchenparole ist schon lange nicht mehr ...

Gruß
Achim Kaiser

 

Eine von Juristen und Ingenieurversicherungen empfohlene Vorgehensweise ist die Teilung des Auftrages in zwei separate Architektenverträge:

Vertrag A bis einschließlich LP8
Vertrag B nur für die LP9

So endet die Architektenhaftung für die eigentliche Werkleistung am Objekt mit dem Auslaufen der Gewährleistung bei den Ausführenden bzw. max. ein Jahr darauf. Die LP9 selbst ist mit erheblich weniger Haftungsrisiko verbunden als die 5 - 8 und insofern ermöglicht das Konstrukt eher eine kostendeckend honorierte Objektbetreuung als ein Gesamtvertrag.

Trotzdem ist die LP9 gehasst wie die Pest und wird von vielen Kollegen kategorisch nicht angeboten.


mit skeptischen Grüßen!

 

Sie ist zumindest im EFH Bereich auch unsinnig.

Der Bauherr erkennt mögliche Mängel viel eher als der Architekt, weil er jeden Tag im Gebäude ist - anders als z.B. in Gewerbe- oder Verwaltungsbauten, Schulen etc.

Wenn der Architekt eine (Mit)Schuld an dem Mangel trägt, ist er auch ohne LP 9 mit im Boot. Ist er es nicht, ist es in 99,9 % der Fälle günstiger, den Architekten zur Einzelfallberatung zu bezahlen.

 

Es geht in der LP9 ja in der Praxis eher darum, zu bewerten, ob es sich bei einer vom Nutzer festgestellten Abweichung um einen "Mangel" im juristischen Sinne handelt und sich daraus gegen einen Beteiligten Gewährleistungsansprüche ableiten und durchsetzen lassen. Dass die Abrechnung im Stundensatz für den Architekten lukrativer ist, bleibt unstreitig, aber viele Bauherren wollen die LP 9 beauftragt haben, genau deswegen!


mit skeptischen Grüßen!

 

Aber: es herrscht ja bekanntlich Vertragsfreiheit und als Planer muss ich diese Teilleistung ja nicht vereinbaren, will sagen: es gibt kein Pflicht diese Leistung in einem Gesamtpaket zu erbringen.

 

Wer bist du und was hast Du mit Ralf gemacht?

 

Naja...ist doch klar, dass ein BH, der ein Haus bewohnt, einen Riss, eine herabfallende Fliese, ein nicht schließendes Fenster, eine leckende Dachrinne,.... eher erkennt, als der Architekt, der in seinem Büro herumlümmelt oder den Ferrari bewundert, der neben seinem Porsche und dem Maserati in der übergroßen Garage steht....

 

So hab ich das noch gar nicht gesehen. Aber danke für einen Einblick in Deinen Alltag

 

Mein Gott, wenn mich ein Bauherr anruft und fragt: Da ist ein Riss zwischen Decke und Wand, ist das ein Mangel. Ich schick Ihnen mal ein Bild per mail (Hatte ich gerade erst neulich), dann sag ich dem doch nicht - Ohne einen Aufttag für LP 9 bekommen Sie dazu keine Auskunft.
Sondern ich schaue mir das Bild an, rufe ihn zurück und sage ihm, dass es sich um den normalen Riss zwischen GK-Decke unbd Mauerwerkswand handelt, den der Trockenbauer mit dem Trennband vorgegeben hat.
Erinnern Sie sich, da haben wir damals auch drüber gesprochen.

Sowas nenne ich Service!

Gut - kommt auf den Kunden an. Ein Bauherr, dem ich das Honorar per Gericht abnehmen musste, könnte einen deutlich kleineren Service bekommen als einer, der immer 2 Tage nach Rechnungseingang bezahlt hatte.
Aber das ist denke ich normal.

Erstere melden sich in der Regel auch nie wieder.

 

zur Haftungsfrage ist alles wesentliche gesagt.

Ich möchte aber auch mal aufzeigen, dass es auch positive Entwicklungen gibt.

In den früheren Fassungen der HOAI gehörte zu den Aufgaben der LPh. 9 die "Überwachung der Mängelbeseitigung während der Gewährleistungszeit".

Im ungünstigsten Fall war das dann schon mal eine zweite Bauüberwachung für wenige hundert Euro Honorar.

Hier hat der Verordnungsgeber korrigierend eingegriffen und diese Aufgaben aus den Grundleistungen herausgenommen. Vergütung dieser Leistungen erfolgt ab HOAI 2013 also immer gesondert.

Das Haftungsthema regeln wir so, dass wir nach der LPh. 8 eine Teilschlussrechnung stellen und den Beginn der Gewährleistungszeit für die LPh. 1 bis 8 vertraglich nach Ph. 8 starten lassen. Also ein Vertrag aber mit Klarstellung bereits im Angebot/Vertrag.

 

wenn Du wüßtest....

 

Einerseits richtig, andererseits gibt es aber auch AG, welche die Alternative "entweder LP 9, oder kein Auftrag" aufstellen. Bei individuellem Wohneigentum habe ich selbst das zwar noch nicht erlebt, aber im Gewerbebereich schon öfter und kenne es noch als Angestellter bei einem großen Büro von öffentlichen AG.


mit skeptischen Grüßen!