Neu oder gebraucht - beides wohl einfach nur teuer...

das ist von der substanz und dem unterhalt abhängig.

ein 200 jähriges haus kann eine bessere substanz aufweisen als ein haus mit BJ 19 4X bis 19 8X, und auch in den letzten jahren wurde manchmal eher sanierungsgefährdet gebaut. nur sieht alles noch recht schön und modern aus.

ohne fachliche hilfe ist das für einen laien immer schwer zu beurteilen.

eine beratung ist billiger als eine fehlinvestition.

 

Hi Tine,

Naja...man kann schon mal ein Schnäppchen machen (z.B. bei Zwangsversteigerungen!). Eine "normale" Gebrauchtimmobilie kostet natürlich auch erstmal (Grundstück + haus + evtl Makler + Grunderwerbsteuer auf das ganze Objekt, also nicht nur auf das Grundstück!), entspricht (meistens) nicht zu 100% den eigenen Wünschen, so daß neben den reinen Sanierungs-/ Renovierungskosten noch zusätzlich Kosten für evtl. vorzunehmende Umabaumaßnahmen (wand abbrechen, Träger einziehen usw.) zu rechnen sind. in der Tat ist es daher fraglich ob eine Gebrauchtimmobilie + Sanierung + Umbau billiger kommt als ein Neubau. Zudem bleibt es natürlich ein "Altbau" und man hat relativ wenig Möglichkeit festzustellen ob und wenn was/ wo gemurkst wurde.

BJ ist eigentlich zweitrangig, wenn es sich wirklic um eine ältere Immobielie handelt. Nicht so bei einer neuen Gebrauchtimmobilie, da seit einigen Jahren schrittweise die Anforderungen an den Wärmeschutz stark verschärft worden sind. Allg. Zustand ist natürlich wichtig, diesen würde ich aber auf jeden Fall im Zusammenhang mit dem "Gefallen" des haues sehen. Oder anders: Was interessieren Dich die Badfliesen und die Badewanne (bzw. deren Zustand), wenn beides ohnehin im Rahmen des Umbaus rausfliegen würde, wenn das Bad umgesataltet werden soll. Heizsystem ist sicher wichtig (gibt es Gas/ Fernwärme, oder nur Öl?). Sicher würde man aber eine ältere Heizung ersetzen (=>Kosten!). Entweder gleich oder in naher Zukunft.

Wie überall eben, wobei ich mir nicht recht vorstellen kann, daß irgendjemand sich eine "schlechte" Heizung in sein Haus bauen würde. Heutzutage würde man eine Öl-Niedertemperaturheizung sicher gegen eine mit Brennwerttechnik ersetzen.

Hängt vom Einzelfall ab und würde ich von den notwendigen Umbaumaßnahmen abhängig machen. Wann ein Haus alt ist, siehe "planfix".

Grüße

Thomas

 

hi tine,
in welcher preisliga sucht ihr denn? bzw. was sind eure rahmenkriterien?
(wohnen ja fast um die ecke, daher sollte das halbwegs vergleichbar sein )

uns gehts ziemlich ähnlich wie euch, wir finden nicht das,was wir uns vorstellen. inzwischen vermuten wir, dass wir wohl doch ein gutes stück drauf legen müssen, wenn wir was schönes wollen.

gerne auch per PN

 

Das kann man so pauschal nicht sagen.
Ob und wieviel gemacht werden muß, hängt neben dem Objekt vor allem von den eigenen Ansprüchen ab!

Es ist durchaus möglich, ordentliche Bestandshäuser zu kaufen, wo man außer frischen Tapeten (oder etwas Farbe) überhaupt nichts machen muß. Oder eben sehr wenig.

Und wenn man kein Problem mit bestimmten Fliesenfarben hat, können die Buden dabei auch älter sein. Haben dann eben meist etwas höhere Betriebskosten, aber das muß und kann man durch niedrigere Anschaffungskosten und nicht notwendige Sanierung meist mehr als hereinholen.

 

Ich habe gerade ein EFH aus Anno 1880 gekauft
Natürlich auf vielfachen Wunsch einer einzelnen Dame
Der einzigste Haken bei der Sache ist die Lage (steht in Hessen)
Man kann aber nicht alles haben

 

..es hätte dich schlimmer treffen können

 

Stimmt

 

Hallo!

Die Frage haben wir uns auch gestellt und letztlich für ein Reihenhaus
von 1968 entschieden:

Vorteile Neubau:
- Grundriß an eigene Wünsche anzupassen
- Sanitärsachen nach eigenem Geschmack ohne eventuell noch brauchbaren
Bestand opfern zu müssen.
- Wünsche an Energiesparmaßnahmen leichter umzusetzen (z.B. zentrale Lüftung
mit Wärmerückgewinnung)
- in Neubaugebieten ähnliche Altersstruktur, Spielpartner für Kinder etc.

Vorteile Bestand:
- man muß sich "nur" mit mehr oder weniger Sanierungsmaßnahmen beschäftigen
(bei uns gehts aktiv im Oktober los ...), was hoffe ich weniger Stress bedeutet
als ein Neubau mit tausend Dingen die falsch laufen können bzw. zumindest
entschieden werden müssen.
- das Umfeld hat bereits einen Charakter und ist nicht so steril wie ein Neubaugebiet,
es gibt schon richtige Bäume und ggf. auch Infrastruktur in der unmittelbaren Nähe
- Ggf. hat ein älteres Haus einen Charme und eine Reife, die einem Neubau einfach zu
oft fehlt.
- fürs gleiche Geld (inkl. Energiesanierung) ist ein ggf. Keller dabei
- einen Teil der Sanierungsmaßnahmen kann man ggf. etwas strecken und durchführen,
wenn wieder Geld nachgewachsen ist.

Falls man berufsbedingt umziehen muß, hat man beim Neubau mit einer gewissen
Wertminderung in den ersten Jahren zu rechnen, dafür weniger Grunderwerbsteuer
verloren und hat in der Regel keinen Makler für sein Geschwätz bezahlen müssen.

Viel Spaß beim Grübeln,

Jens

 

Problem bei Sanierung sehe ich halt darin, dass man als Laie die vorherigen Kosten nicht wirklich abschätzen kann. Wie habt ihr, Jens, das gemacht? Gleich zur (2ten oder 3ten) Besichtigung mit Architekten?

Ansonsten fände ich das ein tolles Vorgehen, versuch mich auch schon in Foren einzulesen, um überhaupt mal ein ungefähres Gefühl zu bekommen, aber dort liest man dann meistens leider nur "kann man nicht so pauschal sagen" :-(

 

Antonia, für die Kostenschätzung gibts Fachleute und Bauen (Neu oder Bestand) ist hochindividuell, da bleibt halt nur die Vorortbetrachtung.

Der eigentliche Punkt , der bei unserer Suche fast immer auftrat. Die Angebote sind oft (stark) überbewertet.

 

Für die Planung gibt es Leute, die das gelernt haben und sich gegen Geld als Berater zur Verfügung stellen
Klar kostet es Geld, aber dann weißt Du eben auch, wo Du dran bist. Viele Besichtigungen werden es doch sicher eh nicht. Meist hat man doch Ansprüche, die nur von der ein oder andere Immobilie erfüllt werden. Die Kosten halten sich daher in Grenzen. Ich hab das auch nicht ohne gemacht. So wusste ich, was auf mich zu kommt. Wird dann aber doch meist 20% teurer

 

hallo antonia, aus laien wird nach 3 jahren bauexpertenforum auch ein fachmann
grüße manfred

 

Dann darf ich mich jetzt "Fachmann" nennen

 

Hallo!

Wir haben in der Tat (zweimal) zu einer zweiten Besichtigung jemand mit
Ahnung mitgenommen. Einmal einen Bauingenieur von einem Büro, das
auch Energieberatung und Sanierungen macht, beim zweiten Mal einen
Architekten im Auftrag der Verbraucherzentrale. Beim ersten Mal gabs für etwa
140 Euro einen schriftlichen Bericht mit einer Kostenaufstellung, was welche als sinnvoll erachtete Maßnahmen etwa kosten würden, aber keine Wert-
einschätzung. Aus unsere Einschätzung, was es uns saniert wert wäre und
was reingesteckt werden muß, haben wir einen Kaufpreis vorgeschlagen,
der den Eigentümern allerdings zu niedrig war - es hat allerdings auch
sonst noch keiner gekauft ;-)
Beim zweiten Mal haben wir die Besichtigung im Anschluß
mündlich diskutiert und die wichtigsten (waren auch weniger) Punkte
durchgesprochen, die gemacht werden sollten und dem Objekt auch
angemessen sind. Er hatte auch den damals brandaktuellen Grundwertbericht
dabei und uns eine Marktwerteinschätzung gegeben, die sich sehr gut
mit den Vorstellungen der Verkäufer deckten (kein Makler im Spiel). Auf
dieser Basis haben wir dann zugeschlagen und der Verkäufer hat sich
gefreut, daß er mit einer einzigen Erstbesichtigung sein Haus losgeworden
ist ;-) Gekostet hat das 110 Euro.

Das Geld für diese Expertise sollte man auf jeden Fall in die Hand nehmen,
wenn man nicht selber Profi ist. Man hat einfach ein besseres Gefühl dafür,
was noch auf einen zukommt und ggf. auch fundierte Argumente für
die Preisverhandlung. Bevor man den Finanzierungsrahmen festschreibt
(Grundschuldhöhe!), sollte man bei Bestandsimmobilien die Energieberatung
durchgezogen haben, da waren wir auch etwas zu optimistisch bzw.
werden jetzt halt nicht gleich das volle Programm durchziehen, was aber
ggf. auch wieder nicht so verkehrt ist, da wir dann unseren eigenen
Verbrauch kennen und besser schätzen können, was es uns wirklich bringt.
Ein guter Finanzberater, der nicht seinen Immovertriebsleuten in den Rücken fallen müßte, weil er nicht bei einer Bank arbeitet, kann einem übrigens auch helfen eine Idee für die tatsächlichen Marktpreise zu bekommen.

Bei unserer ersten Immobilie (denkmalgeschütze, nach einem Jahr Eigennutzung und einem Jahr Suche jetzt zum Glück an eine nette
Familie vermietete Eigentumswohnung)
waren wir leider ohne Berater auch zu naiv und dürfen jetzt einen vergammelten Balkon selber mit zahlen und hätten beim Preis sicherlich mehr rausholen können.

Viele Grüße,
Jens

 

Also für 110 Euro hätt ich das Haus auch unbesehen genommen...!

 

Man sollte sich halt zuerst darüber klarwerden, was einem wichtig ist:

Will man das vollständig auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnittene Traumhaus? Dann wird man neu bauen müssen und braucht ein Grundstück. Baulücken in gewachsenen Wohngebieten sind selten. Andererseits wird kaum ein Hausverkäufer mit einem Objekt aus den 50er/60er/70er Jahren einen Preis Grundstück abzgl. Abriss abzgl. evtl. Altlasten akzeptieren. Also Neubaugebiet jwd, viel Geld drauflegen oder viel Glück haben.

Oder ist einem eine bestimmte Lage und Infrastruktur wichtig? Da wird man, wenn das Geld nicht gerade unbegrenzt vorhanden ist, um einen Altbau vielleicht nicht herumkommen. Vorteil ist, dass man nicht alles auf einmal renovieren muss. Ein Verkäufer ist wahrscheinlich eher bereit, einen Preis Neuwert abzgl. erforderliche Renovierungen zu akzeptieren, v.a. wenn man die Einschätzung eines Experten im Rücken hat. Vielleicht auch nicht, wenn er einen Dummen findet, der's zum Neuwert kauft... Auf den Experten würde ich auf keinen Fall verzichten, das wäre am falschen Ende gespart. Unser Archi hat das übrigens als "Akquisemaßnahme" umsonst gemacht, aber selbst wenn's ein paar Hunderter kostet, ist das gut angelegt.

Die ganz wilde Sache ist natürlich eine Zwangsversteigerung, wenn keine Besichtigung möglich ist (so wie bei uns). Hohes Schnäppchenpotenzial, aber auch hohes Risiko.

Irgendeinen Kompromiss wird man wohl eingehen müssen, außer man gewinnt rechtzeitig im Lotto.

 

dann zieh hierher.

Hier gibts (in Ausnahmefällen) Häuser für 60000...dann hast du noch 50000 für Renovierungen...

 

Er wollte das Haus wohl zum Preis des Gutachtens, ohne kilo dazwischen
Da würde ich dann auch gleich zwei nehmen

 

Hallo Tine!

Uns geht es sehr ähnlich. Wir suchen auch in Nürnberg ein nettes Häuschen, aber es ist schwierig etwas passendes zu finden.

Dazu haben ja schon einige was geschrieben. Meiner Meinung nach kann es sich schon lohnen, ein Bestandshaus zu sanieren. Aber dann muss natürlich der Einstandspreis passen. Also Hauskosten plus Renovierungskosten müssen Gesamtkosten ergeben, die einen reellen Wert des Hauses widerspiegeln. Und da haben wir bislang die Erfahrung gemacht, dass da manche Verkäufer völlig überzogene Erwartungen haben. Das umso mehr, je mehr schon am Haus renoviert wurde. Aber ein neues Bad und eine neue Heizungsanlage machen eben aus einem 60er Jahre Haus noch keinen Neubau. Da haben viele falsche Vorstellungen "Uns hat das Haus 40 Jahre gepasst, da passt es anderen auch noch weitere 40 Jahre"

Da könnte ich jetzt 1000 Punkte erwähnen: Keller trocken, Zustand des Daches, sichtbare Risse, verbaute Materialien für Heizungs- und Wasserrohre, Art der Heizung (in Nürnberg gibt es zahlreiche Häuser mit Warmluftheizung)

Wie gesagt, das hängt vom endgültigen Gesamtpreis ab. Entscheidend ist, dass da ein reeller Wert für das Objekt bei rauskommt. Aber ein kleines Reihenhaus in Thon mit 200 qm Grundstück darf sicherlich am Ende keine 350.000 EUR kosten