Neubau mit ELW in Jungen Jahren Finazierbar ???

Warum die Elw ? Ohne ist es entspannter.

 

Du willst dir einen fetten Kredit an die Backe hängen, damit du wenn du arbeitslos wirst die Zinsen noch zahlen kannst? Das klingt wie eine völlig schräge Idee...

 

Ich würde mir das mit der Einliegerwohnung als DHH auch nochmal überlegen.

Als DHH wird so eine ELW doch deutlich teurer (wenn man es z. B auf die qm umlegt) als eine ELW, die in einem Keller geplant wird der sowieso gebaut wird. Es ist also fraglich, wie rentabel das ganze ist. Dazu könnte ich mir vorstellen, dass die anvisierte Kaltmiete etwas hoch angesetzt ist. Mal abgesehen davon, dass da nicht nur Steuern gezahlt werden müssen, sondern auch noch andere Kosten auftreten und Rücklagen gebildet werden sollten.

Ich würde also auch eher zum EFH tendieren.

Mal abgesehen davon, dass hier (glaube ich) nicht gerne mit Pauschalen gerechnet wird, finde ich deine "Kostenberechnung" etwas unverständlich. Den Abzug für den Keller verstehe ich nicht (bei der 1.500 € Pauschale die ich "kenne", ist kein Keller dabei) aber ich versuche mal nach deinen Angaben die Kosten für ein EFH zu rechnen:

210.000 € fürs Haus (140 qm x 1.500 € - unter 1.500 € ist wohl eher unrealistisch)
135.000 € fürs Grundstück (wenn nur das EFH gebaut wird, kann man vielleicht ein kleineres nehmen)
10.125 € Nebenkosten (7.000 € werden nicht langen, das ist gerade mal die Grunderwerbsteuer)
25.000 € Doppelgarage (hier wäre vielleicht auch Einsparpotenzial vorhanden ...)
20.000 € Baunebenkosten (könnten zu niedrig angesetzt sein)
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400.125 €

Hier fehlen aber noch Außenanlagen.

Nach Abzug des EK wären also 350.000 € zu finanzieren. Mit einer Rate von 1.000 € ist das meiner Meinung nach nicht nachhaltig/sinnvoll zu finanzieren.

Die Sonderkonditionen für Materialien nützen wohl nur beim Selbstbau der Garage und bei Sachen wie Maler- und Bodenarbeiten in Eigenleistung. Ob ein Rohbauer von dir gestellte Materialien verbaut bezweifel ich.

Sonstige Eigenleistungen sind ja wohl eher nicht möglich.

Außerdem müsste man überlegen ob es wirklich bei 50.000 € EK bleibt, oder nicht noch etwas für Einrichtungen (Küche, Möbel ...) abgeht.

Ich würde mich an deiner Stelle wohl erst mal richtig (nicht hier im Forum ) aus finanzieller Sicht beraten lassen, um zu sehen "was möglich wäre". Dann kannst du entscheiden ob du das Projekt angehst.

Lasse dich nicht von niedrigen Zinsen verleiten.

 

Bauarbeiter über den Onkel der beim Baustoffhändler arbeitet beziehen ... ?

Ich denke du solltest mit deinem Vorhaben mal einen Architekten aufsuchen. Und hier im Forum viel lesen, z. B. über selbstgezeichnete Grundrisse.

Und wie gesagt, die ELW-Geschichte würde ich nochmal gründlichst überdenken, vielleicht wenn klar ist was der Spaß kosten wird.

 

Hm,
ich weis ja nicht, was Du meinst, an NK "teilen" zu können, bei mir sind das nur Grundsteuer/Schornsteinfeger und Hausversicherung. Alles andere sind Verbrauchskosten, die der Mieter und Du jeweils zu 100% selbst bezahlst. Dazu kommt, dass du für das größere Grundstück auch mehr Grundsteuer zahlst, somit also im Endeffekt mehr, nur um einen %-Satz (die von Dir genannten 35%) vom Mieter bezahlen zu lassen ?? Die Hausversicherung wird dann auch teurer, weil mehr qm und somit auch kein Vorteil.

Sehe es auch so, dass kleiner bauen und alleine und in Ruhe drin wohnen für mich wesentlich mehr Sinn machen würde.
Wir haben unser Haus gekauft, damit wir eben alleine hier wohnen und keine "Rücksicht" nehmen müssen.

 

Nun ja. Ich habe ein Haus gekauft - mit ELW, die bis ein Jahr vor dem Verkauf immer vermietet war. Meine Kohle ist zu einem nicht so ganz kleinen Teil in die Ablösung des Kedits der Verkäufer und Hausbauer gegangen. Und das nach 27 Jahren!
Noch Fragen?

 

Schwer zu vergleichen, denn vor 30 Jahren waren die Zinssätze deutlich höher, und damit überhaupt gebaut werden konnte, hat man die Tilgung möglichst niedrig gehalten. Die berühmten 1% anf. Tilgung waren normal, es gab aber auch Fälle, da wurde weniger als 1% angesetzt, mit dem Argument "abwarten, die Zinsen werden fallen".

Aber zum TE.

Ich würde zuerst einmal eine Variante rechnen, die Du stabil OHNE Mieteinnahmen o.ä. finanzieren kannst. Vermutlich ist dann die Finanzierung durch eine Bank gar kein Problem mehr, und Du hast eine Finanzierung die mit üppig Reserve ausgestattet ist.

Vermietung bedeutet in erster Linie mal "höhere Risiken". DU musst die höheren Baukosten vorab finanzieren, und Mieteinnahmen sind auch nicht immer sicher, so dass Du zur Not fehlende Einnahmen aus Deinem monatlichen Einkommen kompensieren musst. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern, dafür darfst Du anteilige Kosten wiederum steuerlich geltend machen. Ob die von Dir angesetzten 600,- € bis 700,- € an monatlicher Kaltmiete für die ca. 80m2 realistisch sind, kann ich nicht beurteilen. Mir erscheint das auf den ersten Blick etwas hoch angesetzt. Denke auch an die Vermietbarkeit, denn Wohnungen deren Miete schon relativ hoch ist (auch wenn sie den Mietpreis wert sind) sind schlechter zu vermieten, weil die Leute die sich das leisten könnten, auch an ein eigenes Haus denken.

Mit Hinblick auf die "Rente" würde ich mir keine Mieter in´s eigene Haus holen. Dann schon eher irgendwann in der Zukunft in eine zusätzliche Wohnung o.ä. investieren. Wenn man älter wird möchte man doch seine Ruhe, und sich nicht auch noch um Mieter im eigenen Haus kümmern. Rechne mal wenn Du die zusätzlichen Raten, die Du heute für den vermieteten Teil aufwenden musst, langfristig investierst. Da hast Du in 40 Jahren vermutlich mehr davon.
Bedenke auch, dass die Mieteinnahmen, oder zumindest ein Teil davon, ständig neu investiert werden müssen, denn die Wohnung verursacht natürlich auch in Zukunft Kosten. Hast Du Pech mit den Mietern, dann reichen die Einnahmen nicht einmal um die ständigen Renovierungen oder gar Sanierungen zu finanzieren.

Da würde ich schon eher überlegen, ob ich ein bzw. 2 Reihenhäuser baue, wovon ich eins zur Not auch verkaufen kann. Mit einer ELW wird das nicht funktionieren.

Aber wie gesagt, vermutlich wäre ein für Eure Bedürfnisse passendes EFH die bessere Lösung.

Gruß
Ralf

 

Mag sein, aber das Konzept "ELW" hat am Ende nichts daran geändert.

 

Dein Ansatz mit der ELW als Kostenentlastung funktioniert m.E. mit Sicherheit nicht, weder was die Baukosten angeht, noch die späteren Betriebskosten. Da hab ich mich auch schon gewundert, nachdem wir es so gemacht hatten, bei uns allerdings eine ELW im Kellergeschoss. Bei einer DHH völlg ausgeschlossen. Das rechnet Dir dann der planende Architekt vor.

Wichtig ist aber noch, vor Grundstückskauf sich grob ... gut zu überlegen, was man darauf später bauen darf und will. Insofern solltest Du evtl. sofort einen Architekten beauftragen, um das zu prüfen und ggf. mal die Alternativen rechnen zu lassen.

Wenn Du noch was für die Rente tun willst, dann kauf später noch eine separate ETW zum Vermieten, aber niemals eine große Wohnung im eigenen Haus.

 

Die Idee mit den zusätzlichen Einnahmen über eine ELW ist im Prinzip OK, aber eben nur im Prinzip u. nicht in der Realität. Deine ELW ist doch eine zweite DHH, nur eben kleiner als Deine. Und diese kostet, wie hier bereits erwähnt wurde, deutlich mehr, als eine im "Keller". Du musst dadurch sicherlich 30% mehr finanzieren als ohne...

 

Schau das ganz ohne Emotionen an und lass Dir es Dir (vom Architekten) realistisch gegenüberstellen (wenn noch nicht geschehen), indem er beide Konzeptvarianten grob planen und die Kosten rechnen soll - spätestens wenn er richtig in die Entwurfsplanung einsteigt. Wenn das Grundstück beides hergibt, dann kannst Du es ja auch erst dann entscheiden, wenn nicht, dann eben vorher.

Bsp. Finanzierung: Wenn Du 110 T€ weniger Schulden machen musst, dann steigt Deine EK-Quote beträchtlich. Folglich bekommst Du deutlich bessere Konditionen von den Banken für das Gesamtpaket, usw. ...

Bei Ratschlägen kannst Du immer fragen, ob / welches Interesse der "Ratschlagende" an einer bestimmten Lösung für Dich haben könnte. Manchmal ist das mit drin ... nicht immer.