Neuling - Baufinanzierung Tipps

Ich halte nichts von Bausparer, der evtl. in 5 Jahren gar nicht zu eurem Vorhaben passt. Was soll sowas?! Gibt es das Grundstück in 5 Jahren überhaupt noch? Wollt ihr dort UNBEDINGT wohnen? Dann müsst ihr ja evtl. jetzt kaufen. Wenn in 5 Jahren wieder genug EK zum Hausbau vorhanden ist (optimalerweise min. 20%), was spricht dagegen, das Grundstück sofort und komplett zu kaufen?!
Allerdings spar ihr in der Zeit natürlich EK gegen mehrere Faktoren an, Inflation und Baupreiserhöhungen. Wenn also das Einkommen passt, warum nicht z.B. sogar direkt bauen... individuelle Kiste halt, man müsste ein paar mehr Rahmenbedingungen kennen.

 

Wenn man weiß dass man in X Jahren bauen möchte, ist ein BSV nicht unbedingt die schlechteste Idee.

Aber warum gleich 100.000 €? Bis zu 30.000 € können als Blankodarlehen vergeben werden, was die Beleihung senkt. Bausparsumme ~60.000 € oder geringer je nach Tarif. Mehr sagt dir sicherlich der Bank-/BSV-Verkäufer, ähh, Berater, wenn du Ihn darauf ansprichst.

Achte aber auf die Rückzahlungsrate, nicht dass die zu hoch ausfällt.

Und je nach Sparrate ist es vielleicht sogar möglich auch das Grundstück zu kaufen/finanzieren.

 

Könntest Du das etwas präzisieren? Denn einmal schreibst Du von 3 Jahren für die Finanzierung des Grundstücks, dann wiederum von Zinsen die in den nächsten 5-10 Jahren steigen könnten. (was interessieren Dich die Zinsen in 10 Jahren wenn Du in 5 Jahren bauen möchtest?)

Die Variante 1 liest sich gut, vor allen Dingen für den BSV Verkäufer. Der Teufel steckt aber im Detail. Mit normalen Ansparraten kriegst Du in der Zeit keinen Tarif in die Zuteilung. Ich vermute daher, der BSV-Verkäufer hat zu einer nicht unerheblichen "Sonderzahlung" geraten, sprich Du steckst jetzt 40-50% in den BSV und kriegst dann in 5 Jahren (vermutlich) die Bausparsumme 100T€ zu bestimmten Konditionen (Zinssatz). Solche Tarife haben selten einen attraktiven Zinssatz, und man muss schon sehr pessimistisch sein was die Zinsentwicklung betrifft, wenn man damit eine Zinssicherung betreiben möchte. Dann bleibt auch immer noch die Dauer der Darlehensphase die es zu berücksichtigen gilt. Sonst wird die monatliche Belastung sehr hoch und kann Dir andere Darlehen blockieren.

Die zweite Variante hat mehr Charme, vor allen Dingen wenn man damit rechnen muss, dass der Bauplatz in x Jahren nicht mehr verfügbar ist, und man unbedingt dort bauen möchte.

Ohne einen genauen Plan, was, wann, wie gebaut werden soll, ist eine Zinssicherung schwierig. Andererseits sollte man einfach mal das Risiko abwägen, Die Zinsen werden sicherlich nicht von heute auf morgen explodieren. Die Amis (FED) haben aber gestern durch die Blume angekündigt, dass sie ab Anfang nächsten Jahres wohl den Leitzins langsam wieder erhöhen werden. Das hat jetzt zwar nicht direkt was mit den Bauzinsen in DE zu tun, aber man könnte das als Indikator für die Stimmung betrachten.
d.h. die Zinssätze werden steigen (ja sie müssen sogar steigen). Ich glaube aber nicht daran, dass wir in den kommenden 3 Jahren mit drastisch gestiegenen Zinsen rechnen müssen.

Was aber auch berücksichtigt werden sollte, die Baukosten werden steigen. Je nachdem was sich unsere Regierung noch an Anforderungen einfallen lässt (Stichwort EneV 202x) kann es sein, dass allein diese erhöhten Anforderungen für höhere Baukosten sorgen werden. Dazu dann die üblichen Steigerungen bei Baustoffen und Löhnen, und es wäre gut möglich, dass ein Haus in 5 Jahren 5-10% teurer wird als heute. Ob die Grundstückspreise bei Euch stabil bleiben, da darf auch spekuliert werden.

Nachdem es aktuell kaum möglich ist mit überschaubarem Risiko brauchbare Guthabenzinsen zu erwirtschaften, wäre es schon sinnvoll wenn man das EK heute schon investiert. Ich würde es aber nicht unbedingt in einen BSV investieren der mir die nächsten Jahre auch keine Guthabenzinsen erwirtschaftet, bzw. höchstens die Abschlussgebühren erwirtschaften kann, nur mit dem Hintergedanke, dass die Zinssätze stark steigen könnten.

Deswegen solltest Du Deinen "Zeitplan" etwas präziser fassen und dann gezielter Vorgehen. Der Kauf des Grundstücks zum heutigen Zeitpunkt kann daher der richtige Weg sein.

 

bei Variante 2 sollte auf dem Grundstück auch kein Bauzwang Bedingung sein.

 

Definitiv Variante 2.
Bausparer klingt wieder so nach Bankberater-Provision.


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Ich frage mich, was daran Sonderprogramm ist. Du bist unter 50% BW, du hast 3 Jahre LZ, da ist 1,5 % nicht unbedingt ein Sonderprogramm. Aber man kann es ja einfach mal so nennen. Das ist eine marktübliche Kondition bei der Laufzeit.

Es muss in jedem Fall eine GS eingetragen werden und dann hängst du in 3 Jahren am Gebührenfänger... entweder du machst den Rest der Hausfinanzierung auch dort, oder du musst die bestehende GS gegen Gebühren abtreten lassen. Alles mit Zeit, Geld und Nerven verbunden.

Also wenn ihr das GS unbedingt jetzt haben wollt/kaufen müsst, dann steckt Euer EK da komplett rein und schaut, dass der Rest bis zum geplanten Baubeginn abgezahlt ist. Daneben noch ein wenig EK ansparen, damit Ihr die Planungsphase des Architekten bezahlen könnt und es steht dem Rest nichts mehr im Wege, vorausgesetzt ihr könnt dieses Szenario finanziell tragen.

Ein Bausparer für in 4 Jahren ist in meinen Augen rausgeworfenes Geld. Wie kommt der Berater auf die BSS? Gewürfelt oder geraten? Sorry, aber das ist in meinen Augen nur Provisionshascherrei. Zur Zeit ist ein BSV nur in genau drei Fällen wirklich geeignet.

1) Kontrekte Baumaßnahme in X Jahren (X>10)
2) Ansprarung für eine Konkrete Modernisierung in X Jahren (X>5)
3) Riester, mit all seinen Vor- und Nachteilen
4) Meinetwegen auch für VL-Leistungen, aber auch das nicht wirklich.

X darf auch ein wenig noch variieren, aber bei der aktuellen Zins- und Gebührensituation ist jeder willkürliche BSV ein Groschengrab ohne Mehrertrag.

 

Das verstehe ich nicht. Bei dieser Konstellation würde ich trotz niedriger Zinsen das Eigenkapital anlegen und das Grundstück erst unmittelbar vor Baubeginn kaufen. Es ist immer besser, niedrige Zinsen zu kassieren als niedrige Zinsen zu zahlen.

 

...und in 5 Jahren will die Familie dann 10 k€ mehr fürs Grundstück.

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Dann würde ich das Grundstück jetzt kaufen und in Raten bei den Eltern abstottern, bevor jemand Externes an dieser familieninternen Angelegenheit Geld verdient. Vielleicht bin ich in solchen Angelegenheiten auch in meiner Familie verwöhnt.

 

Yepp. Was man hat das hat man. Günstiger wird ja bekanntlich nix.

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Die Zinsen werden steigen, das ist sicher. Die Frage ist nur, wie schnell und wie hoch. Wer das heute schon wüsste, könnte damit gutes Geld verdienen.

Eine Zinssicherung mit einem BSV klingt erst einmal verlockend, aber es ist sehr schwer bei den vielen Tarifen den Überblick zu behalten. Sicher ist, weder eine Bank noch eine Bausparkasse haben Geld zu verschenken. Man muss sich also die Tarife ganz genau anschauen, nicht nur den Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen. Der Teufel steckt im Detail, und davon gibt es bei den Bauspartarifen eine Menge.

Bei einem Planungshorizont von 5 Jahren wirst Du einen Bausparer durch Regelbesparung nicht rechtzeitig zur Zuteilung bringen. d.h. Du musst je nach Tarif eine Sofortaufzahlung leisten, oder eine Kombination von Sofortaufzahlung und ein paar "Monaten " Sparraten. Das muss genau gerechnet werden, sonst stehst Du in 5 Jahren mit einem "halbfertigen" BSV da. Den kann man dann zwar zwischenfinanzieren, aber das ist ja nicht das Ziel.
Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer Sparzulage, das kann man unter Umständen mitnehmen (Einkommensgrenzen beachten). Ist aber nicht wirklich viel. Es wäre auch möglich Riester-Förderung mit einzubinden, doch hier vertrete ich die Meinung, dass man Riester besser für die Altersvorsorge einsetzen sollte, sprich für Kapital (Liquididät) im Alter. Wenn man im Alter mit vielleicht noch 40% des letzten Einkommens den Lebensunterhalt bestreiten muss, dann ist man vielleicht froh um jeden Euro den man zusätzlich hat, gerade wenn man auch noch ein Haus unterhalten soll.

So, und weil wir bei der Tarifvielfalt waren, geht´s mit der Darlehensphase weiter. Auch da gibt es erhebliche Unterschiede. Zinsgünstige Tarife haben üblicherweise eine lange Ansparphase und eine kurze Darlehensphase. Man sollte also in der Lage sein, das Darlehen auch zu bedienen, wenn es in beispielsweise 6 oder 7 Jahren getilgt werden muss. Tarife mit einer Darlehensphase um die 10 Jahre und mehr, haben dann einen eher unattraktiven Zinssatz.

Auch das ist nicht so einfach, denn splitten bedeutet nicht, dass Du sofort über ein Darlehen verfügen kannst, und dann musst Du ja trotzdem noch Raten für den BSV bezahlen, obwohl Du an sich ein Haus finanzieren möchtest und das Geld dort brauchen könntest. Worst case wird dann so gesplittet, dass Du über Dein Guthaben verfügen kannst, und der Rest läuft weiter. Dann hättest Du das Geld auch gleich unter´s Kopfkissen legen können, anstatt es erst einmal in einen BSV zu legen und Abschlussgebühr zu zahlen.

d.h. nicht alles was auf den ersten Blick sinnvoll erscheint, ist für Dich auch sinnvoll.

Noch ein Wort zu den Zinssätzen. Wenn Du Dir die Tarife mal genauer anschaust, dann wird Dir auffallen, dass geeignete Tarife (schnelle Zuteilung, längere Darlehensphase) Darlehenszinssätze um die 3% aufweisen. Rechnet man das mal genauer durch, dann landest Du irgendwo bei einer Grenze von vielleicht 3,8% oder 4% die die Zinsen in 5 Jahren erreichen müssten, damit sich Deine Absicherung mit dem BSV lohnt. Bitte die Zahlen jetzt nicht auf die Goldwaage legen, sondern mit Deinen Varianten rechnen.

Du solltest Dich also fragen, was Dir diese Absicherung wert ist, und im Hinterkopf behalten, dass es auch ganz anders kommen kann, und Du das Geld für die Absicherung an sich in den Wind schreiben kannst, bzw. das Geld hättest besser anlegen können.

Nebenbei bemerkt, bei der ganzen Betrachtung habe ich jetzt das Thema Inflation noch gar nicht berücksichtigt. Was ist Dein Geld in 5 Jahren noch wert?

 

Bist du Beamter oder Handwerker? Oder gar beides?

Du sprichst von einem Großteil und erwähnst dann die kleinsten Positionen? Das wird heiter werden.

Wie viele Stunden/Woche wird denn gearbeitet und hast du dann noch Zeit das alles selbst zu erledigen? Das empfinde ich persönlich als sportlich. Zumal Du für bestimmte Dinge vermutlich Fachleute mit dem notwendigen Know-How benötigst. Dabei dachte ich jetzt nicht an Laminat sondern vielmehr den Rohbau, das Dach, die Elektroinstallationen, die Heizung etc...

 

Selbst als Beamter hast Du nicht die dafür notwendige Zeit. Wenn jetzt das Argument kommt "ich habe noch Verwandtschaft und Freunde", dann kann ich Dir nur raten, "das sollte man nicht überbewerten". Am Ende stehst Du alleine da, garantiert. Kein Freund arbeitet monatelang unentgeltlich auf Deiner Baustelle.

Aber was hat das mit der Finanzierung zu tun?

Das Einsparpotenzial durch Eigenleistung wird gerne mal falsch eingeschätzt. Natürlich kann man dadurch Geld sparen, aber man benötigt Material, Maschinen und vor allen Dingen auch die entsprechenden Fachkenntnisse. Routine in der Ausführung dieser Arbeiten ist auch wichtig, sonst steht man in 5 Jahren noch da.

 

Und nicht zu vergessen, dass man als Privatmann wesentlich teurer die Materialien einkauft als der Unternehmer....
Wir hatten den Fall einer Holzdecke, da hätt uns das Material schon so viel gekostet wie der Schreiner incl. Einbau verlangt hat.

 

Hm. Was nützt es wenn der Unternehmer das Material günstiger einkaufen kann, wenn er es dann zu Mondpreisen an den Endkunden weiterverkauft...
Hatten hier letztes Jahr den Fall, da mußte der Fassadenhansel nochmal Dämmstoff nachkaufen, weil es nicht gereicht hat, nachdem er wegen Pfuschs zweimal den Kram wieder von der Fassade reißen mußte. Ich mußte mitfahren zum Baubedarf da die Wegbeschreibung nicht "ausreichte" und hab dann selbst gesehen, was er bezahlt hatte und was ich dann bezahlen sollte, nahezu das Doppelte.
Auf meine Nachfrage hieß es dann, er wäre ja nicht verpflichtet den Kram zum Selbstkostenpreis an mich abzugeben.

Das muß nicht immer so laufen, aber so hab ichs schon zigmal erlebt.