Putzfassade durch ÖBV wirksam ausgeschlossen?

Hallo zusammen,

ich bin nicht sicher, ob das Thema in diesem Unterforum richtig aufgehoben ist, habe aber leider auch kein passendes gefunden, da es im wesentlichen um rechtliche Fragestellungen zur Örtlichen Bauvorschrift geht.

In dem Baugebiet, in dem wir bauen, herrscht einige Unsicherheit, ob Putzfassaden zulässig sind oder nicht.

Zunächst die grundlegenden Informationen: Wir bauen in einem Baugebiet in der Nähe von Braunschweig, das nicht als reines Wohngebiet deklariert ist, sondern als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Wohndorf. Das Baugebiet gliedert sich südlich an ein Dorf mit rund 350 Einwohnern und wurde nicht durch die Gemeinde, sondern durch zwei Privatpersonen initiiert, die die Investitionen und Vermarktung übernehmen. Die Besonderheit dieses Baugebietes ist, dass die Grundstücke mind. 1000m2 bzw 1.500 m2 groß sind. Das ist für die Fragestellung allerdings eher unwesentlich. Für dieses Gebiet gibt es auch eine örtliche Bauvorschrift, in der zu der Fassadengestaltung folgendes geregelt ist:

§4 AUSSENWANDFLÄCHEN
(1) Für Hauptgebäude sind massive Bauweise als Sichtmauerwerk oder Fachwerkbauweisen zulässig. Die Gefache können als Sichtmauerwerk oder verputzt ausgeführt werden.
Mischkonstruktionen von Fachwerk und massiver Bauweise (in Sichtmauerwerk oder verputzt) sind zulässig.

(2) Für Nebengebäude ist ergänzend zu (1) eine reine massive Bauweise in Sichtmauerwerk oder verputzt zulässig.

(3) Sichtmauerwerk ist aus glatten, nicht genarbten und nicht besandeten Ziegelsteinen in Normalformat (NF) oder Reichsformat oder in Naturstein zulässig.
Für Putzflächen gilt, dass sie als glatt- bis mittelkörniger Putz mit gleichmäßiger Oberfläche auszuführen sind.

(4) Für die Fachwerkkonstruktion sind nichtglänzende und diffusionsoffene Schutzanstri- che in den Farben der RAL Farbreihe 840 HR, Farbreihe Braun und Farbreihe Grau, zulässig:
(..hier verschiedene RAL-Nummern..) Zwischentöne der genannten Farbtöne sind innerhalb einer Farbe zulässig.
Für Ziegelsichtmauerwerk sind die folgenden Farben der RAL Farbkarte 840 HR, Farbreihe Rot zulässig:
Farbreihe ROT
(..hier verschiedene RAL-Nummern..)
Zwischentöne der genannten Farbtöne sind zulässig.
Für Putzflächen sind die folgenden Farben der RAL Farbkarte 840 HR, Farbreihen Weiß, Gelb und Rot, zulässig:
(..hier verschiedene RAL-Nummern..)

(5) Als Material für Verkleidungen sind nur zulässig:
a) Naturrote Ziegel in den Farben gem. § 3(2) dieser Gestaltungssatzung.
b) Holz in senkrechter Schalung (Deckelschalung, Leistenschalung o. ä.) mit einer Mindestbreite von 0,15 m.
c) Zink und Kupfer ohne Farbbeschichtung in Stehfalzdeckung mit matter bzw. patinierter Oberfläche.

Die zuständige Gemeinde ist der Meinung, damit wirksam Putzfassaden ausgeschlossen zu haben, genehmigende Behörde ist aber das Bauamt des Landkreises. Von den 4 bisher gebauten Häusern ist allerdings eines verputzt, das wurde entsprechend durch Baugenehmigung genehmigt. Unser Haus befindet sich gerade im Rohbau, auch wir haben eine Putzfassade genehmigt bekommen (Baugenehmigung nach §75 NBauO, durch Zeichnungen und Baubeschreibung wird deutlich, dass es Putz ist und nicht Fachwerk oder Verblender). Ein zukünftiger Nachbar 2 Grundstücke weiter hatte seinen Bauantrag mit Putzfassade einen Monat vor uns eingereicht und die Fassade wurde abgelehnt. Das bereits fertige Haus mit Putzfassade wurde schon ein Jahr vor unseren Bauanträgen fertiggestellt.

Dazu meine eigentlichen Fragen: Wie kann es sein, dass das Bauamt erst ein Haus mit Putz genehmigt, dann eines ablehnt und dann wieder eines genehmigt (unseres)? Wohlgemerkt alles der gleiche Sachbearbeiter..

Wichtiger ist aber eigentlich, ob die Gemeinde mit dieser ÖBV Putzfassaden überhaupt wirksam ausgeschlossen hat und ob das überhaupt möglich ist? Das Dorf, an das das Gebiet angrenzt ist ein normales süd-niedersächsisches Haufendorf mit ca. 40% Verblend-/Sichtmauerwerk, 20% Fachwerk und 40% Putzfassaden. Im nördlichen Teil des Dorfes ist ein ca. 10 Jahre altes Baugebiet mit ausschließlich verputzten Reihenhäusern.

Mir liegt der Entwurf der 2. Änderungen der ÖBV vor, der sich gerade in der Entscheidung befindet. Der Paragraf zu Aussenwandflächen ist nur geringfügig verändert, in der Begründung heißt es aber, dass "die für das Ortsbild sowie für historische Hofanlagen typischen Außenwandflächen aus Fachwerk und Sichtmauerwerk bzw. aus verputzten Mauerflächen als prägender Maßstab für die vorliegenden Festsetzungen herangezogen" werden. "Es werden nur ortstypische Konstruktionen, Materialien und Farben zugelassen." Darf also aus verwaltungsrechtlicher Sicht Putz überhaupt ausgeschlossen werden? (auch wenn hier starke Zweifel erlaubt sind, ob der Ausschluß hier überhaupt erfolgt ist).

Für Verwirrung sorgt hier zusätzlich die Gemeinde, die immer wieder gegenüber Dritten (mir und anderen Nachbarn) behauptet, der bereits bestehende Putzbau würde bereits vom Bauamt untersucht und die müssten unter Umständen (jetzt kommts!) alles wieder abreissen. Nur ist das Bauamt nie wieder mit den Eigentümer des verputzten Hauses in Kontakt getreten.

Vielen Dank vorab,
Sebastian