Realistische Baufinanzierung?

Ganz grob geschätzt.

250T€, 7% (Zins inkl. Tilgung) macht eine monatliche Rate von etwa 1.450,- €.

Monatliches Einkommen 3.200,- € abzüglich Finanzierung von 1.450,- €/Monat, bleiben 1.750,- € für den Lebensunterhalt. Bei 4 Personen passt das auch.

So, der Rahmen wäre abgesteckt. Deswegen habe ich oben auch großzügig geschätzt. Ab jetzt kann es nur noch günstiger werden.

Du solltest auf jeden Fall noch EK aufbauen, denn gerade mal 10% sind denkbar wenig. Es gibt zwar keine feste Richtlinie für das EK, aber man sollte schon so in Richtung 20% kommen, besser mehr.

Dann stellt sich die Frage, wie man die Finanzierung aufbaut. Es gibt zinsvergünstigte Darlehen, sowohl auf Landesebene als auch über die KfW. Was da für Euch in Frage kommt müsste man noch klären. Je nach Haustyp (Sitchwort: Energiesparen) gibt es weitere Fördermöglichkeiten in Form von KfW Mitteln.

Ich würde mal ein unverbindliches Gespräch mit meiner Hausbank führen. Dabei geht es noch nicht um Vertragsdetails, oder Zinssätze die bis auf´s letzte Hundertstel ausgereizt sind, sondern nur mal um Infos und eine mögliche Strategie.

Am Ende wird eine Finanzierung stehen die sicherlich mit einer geringeren Rate auskommt als oben ganz grob geschätzt.

Gruß
Ralf

 

Darlehen: 250.000 Euro
10 Jahre fest, 3,5% Zinsen, 1% Tilgung

937,50 Euro / Monat

Ohne Sondertilgung, Restschuld nach 10 Jahren

220.118, 23 Euro.

 

Das klingt bitter...

@ Ralf, mit wievielen Jahren hast du gerechnet?

Also ich finde das auch heftig.
Wenn ihr auf 20Jahre fest hochgeht, steigt der zins auf ca. 3,9% oder mehr, auch hier ist eine anschlussfinanzierung nötig.
Ich finds schon heftig und würde noch mehr Ek ansparen und paar jahre warten.

Gruß

 

Für meine erste Schätzung hatte ich ja 7% angesetzt. Unterstellen wir mal einen Zinssatz von 4% und 3% anf. Tilgung, dann wäre das Darlehen nach etwa 20 Jahren bezahlt. Die Restschuld nach 10 Jahren ca. 157T€.

Lässt man die Höhe der Rate konstant und kriegt einen besseren Zinssatz, dann kann man dafür den Tilgungsanteil erhöhen und sich noch schneller entschulden.

Deswegen hatte ich das als "grobe" Schätzung bezeichnet, quasi um den Rahmen nach oben abzustecken.

Bei den aktuell niedrigen Zinsen sollte man den Tilgungsanteil möglichst hoch wählen, sprich schnell entschulden. Dann schmerzt eine Anschlußfinanzierung aufgrund der niedrigeren Restschuld nicht mehr so sehr.

Gruß
Ralf

 

Na ja, die Spekulatiusse liegen zwar schon wieder im Regal, aber welche Zinssätze in 2 bis 3 Jahren zu haben sind, da dürfte wohl mehr erforderlich sein!!
Im Übrigen spielt bei der Finanzierung wohl auch der Beleihungswert eine Rolle. Und bei der angegebenen Finanzierungssumme dürfte die Finanzierung über die 60% und evtl. sogar über die 80% gehen. Und damit wird es auf jeden Fall teurer!
Ich würde dennoch - wie schon empfohlen - eine unverbindliche Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen und herausarbeiten lassen, welche Förderkredite möglich sind. Dies kann sich zwar auch noch in den nächsten Jahren immer wieder ändern, gibt dennoch mal einen Überblick, was geht.

 

Da die Frage nach "realistisch" war, sieht man an der Restschuld, daß es das wohl nicht ganz sein kann. Bei so extrem niedrigen Zinsen muss auch eine höhere Anfangstilgung her. Wie Ralf in seinem Beispiel ansetzt also min. 7% Annuität (=Summe Zins + Anfangstilgung), wären hier also 3,5% Anfangstilgung, damit geht schon was weg.
Ob der anfängliche Zinssatz dabei 3,5 oder 4% beträgt spielt dabei eine eher untergeordnete Rolle - gegenüber der Anfangstilgung.

Man muss auch mal damit rechnen, daß der Zinssatz in 10 Jahren wieder bei 7% liegt, dann braucht man mindestens 8% Annuität (von der dann vorliegenden Restschuld), wenn man z.B. auf 10 Jahre abschliesst. Bei hohen Zinsen geht auch bei kleinerer Anfangstilgung schneller was von der Restschuld weg - so paradox das aussieht, iss aber so. Deshalb setze mal eine feste Annuität von ca. 7-8% an, dann kommst du sicher realistisch raus.

 

"Sicher realistisch"? Na wenn du meinst....

250.000 Euro Dahrlehen, 10 Jahre fest, 3,5% Zinsen, 3,8% Tilgung

Entspricht 1520,83 Euro / Monat

Restschuld nach 10 Jahren

136.449,26 Euro

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Meine persönliche Meinung:

1) Eine reine Abtragung die nahezu die Hälfte des zusammengelegten Monatseinkommen auffrißt, ist finanzieller Selbstruin!

2) Der Fragensteller gibt an:

Dies entspricht einer Eigenkapitalerhöhung von 20.000 Euro / 24 Monaten. Dies sind 830 Euro / Monat. Die sog. "realistische" Darlehensrate beträgt nach obigen Beispiel nahezu das Doppelte!

3) Wie bereits beschrieben: Euer Bankberater sollte Euch die Augen öffnen und den finanziellen Rahmen abstecken.ac

 

Niemand kann in die Zukunft schauen. Man könnte vermuten dass die Zinsen steigen (aber um wieviel?) und man könnte unterstellen, dass die Baukosten steigen (auch hier die Frage, um wieviel?).

Die Rahmenbedingungen sind momentan gut, aber DEINE Rahmenbedingungen noch nicht. Dann muss man sich halt fragen, ob man das Risiko eingehen möchte, oder ob es nicht besser ist doch zu warten.

Gruß
Ralf

 

@Igel:
1% Tilgung bei 3,5% Zins ist jedenfalls auch finanzieller Selbstruin. Dabei bleib ich.
Vielleicht gibt es ja noch was zwischen den 4,5% und 8% Annuität? Eine Mietersparnis ist vielleicht ja auch noch anzusetzen zum bisher monatlich Ersparten.

 

Hallo Christian,

200.000,-- Euro mit einer Rate von 800-1000 Euro zu kalkulieren ist knapp. Bei 3,98% nom. und 25 Jahre fest habt ihr eine Rate von 998 Euro bei 2% Tilgung. Heisst also, dass nach 25 Jahren immer noch 30.000 Restschuld auf euch warten.

Ich hätte mal eine grundsätzliche Frage zur Ausgangssituation. Wohnt ihr zur Miete.

Denn:

Ihr wollt durch Ansparungen von knapp 800,-- Euro mtl. einen Vermögenszuwachs erreichen.

Womit wir ja bei Miete + 800 wären.

Ebenso stelle ich jetzt mal eine Frage in den Raum, ob es wohl geschickt wäre ein Jahr oder auch zwei Jahre auf Urlaub zu verzcihten und dafür das
E-EK (einzusetzendes EK) auf mindestens TEUR 80 zu mehren.

Hintergrund:

Banken kalkulieren ihre Zinsen nach Sicherungswerten. Bei Darlehensauslauf unter 60% vom Beleihungswert kriegt ihr die Top-Kondition. 60-80% gibts einen kleinen Schnaps oben drauf. 80-100% wirds schon merklich teurer und über 100% (klassisch als Vollfinanzierung bezeichnet) wirds echt verdammt teuer.
Ebenso eine kurze Begründung zu meiner Aussage E-EK. Wenn die TEUR 50 euer gesamtes Erspartes darstellen, empfehle ich dringend hier 5-10 TEUR zurückzulegen und nicht einzusetzen. Sonst geht die Waschmaschine in die Knie und ihr steht auf dem Schlauch.

Und noch was zu den Baukosten:

TEUR 300 für ein EFH.

Wurden:

Sonderwünsche + Zusatzleistungen Hausanbieter
Aussenanlagen (Garten+Pflaster+Zaun)
Verfüllkosten Baugrube bei schlechtem Boden
Deponie+Transportkosten Aushub
Bauplan + Vermessungskosten
Eintragungskosten Grundschuld
Anschlusskosten Strom+Wasser+Kanal+Gas

berücksichtigt??

Ich habe ein KfW40 mit hohem Ausstattungstandard gebaut und die oben genannten Punkte haben bei mir knappe TEUR 25 ausgemacht.

Hoffe ich habe jetzt nicht zu stark für Unruhe gesorgt.

Schöne Grüße,

Sascha

 

Dann hast du meine Beispielrechnung ja jetzt verstanden.

Quintessenz für Leute die keine Zahlen lesen können:

Ohne relevantes Eigenkapital ist auch bei historisch niedrigen Zinsen ein Eigentum für jederman nicht machbar.