Rücklagen bilden. Wofür und wieviel?

google mal nach Instandhaltungsrücklage, da finden sich genügend Infos.

Es gibt verschiedene Methoden um so eine Rücklage abzuschätzen. Am einfachsten rechnet man mit 1% der Baukosten p.a. Eine weitere Möglichkeit wäre Baukosten * 1,5 / 80, dabei wird unterstellt, dass man im Laufe von 80 Jahren etwa das 1,5fache der Herstellungkosten für die Instandhaltung aufwenden muss.

Wartung ist wieder in anderes Thema. d.h. die jährliche Wartung einer Gastherme hat nichts mit der Instandhaltungsrücklage zu tun, die ja für den Fall gebildet wird, dass in beispielsweise 20 Jahren die Heizungsanlage ausgetauscht werden muss.

Über die Lebensdauer von Bauteilen gibt es nur ganz grobe Richtwerte.

So wird beispielsweise bei einer Heizungsanlage der Wärmeerzeuger, Speicher, etc. mit etwa 20 Jahren angesetzt. FBH Rohre und die Bohrung einer Sole-WP kann man fast schon mit der Lebensdauer des Gebäudes gleichsetzen. Bei FBh Rohren gibt es Studien die zu dem Ergebnis kamen, dass bei entsprechender Betriebsweise die FBH Rohre > 50 Jahre genutzt werden können.

Fenster, Außentüren, da reden wir von einem Zeitraum um 25-30 Jahre. Hier kommt es auf die Art der Fenster und deren Pflege an.

Das Dach und der Außenputz kann mit 35 Jahren aufwärts angesetzt werden. Je nach Dacheindeckung könnte man auch mit > 50 Jahre rechnen.

Elektroinstallation beispielsweise 20-30 Jahre
TW Installation typ. 30-40 Jahre

usw.

In diesem Zusammenhang müsste man an sich auch berücksichtigen, was zum Austausch der Fenster etc. führt. Müssen diese beispielsweise ausgetauscht werden weil sie defekt sind, oder weil sie dämmtechnisch einfach nicht mehr auf dem aktuellen Stand sind? Bei der E-Installation ist es ähnlich. Die Installation wird auch nach 30 Jahren noch funktionieren, aber möchte man diese dann so weiter nutzen?

Dann kommt es also noch darauf an, welche Ansprüche man selbst stellt. Es gibt ja Leute die brauchen alle 3 Jahre ein neues Auto, andere wiederum sind auch mit einem 6 Jahre alten Auto zufrieden. Bei einem Haus ist es ähnlich, man kann schon eine gewisse Zeit auch aus der Substanz leben. ABER aufgeschoben ist nicht......d.h. irgendwann erwischen einem die Kosten, egal wie.

Daher ist noch entscheidend, ob man von einem Neubau ausgeht, oder von einer gebraucht gekauften Immobilie. Im zweiten Fall spielt der Zustand eine wesentliche Rolle, und die Arbeiten die bis zum Einzug sowieso gemacht werden. Kaufe ich beispielsweise ein Haus das 30 Jahre auf dem Buckel hat, dann kann ich davon ausgehen, dass mir nicht mehr so viel Zeit bleibt um Geld für eine Dacherneuerung zu sparen, als wenn ich ein neues Haus kaufe.

Gruß
Ralf

 

Bei einem relativ günstigen Neubau von 240.000 wären das dann zwischen 2400,- und 4500,- p. a., also zwischen 250,- und 375,- pro Monat. Plus Rücklagen für andere Dinge die kaputt gehen können wie Haushaltsgeräte, Auto usw., sparen für Urlaub, für's Alter, für Notfälle etc. ... da kommt ganz schön was zusammen. Da ist man ja schnell bei 1000,- p. m. NUR für Rücklagen und Dinge die früher oder später ersetzt werden müssen... Ganz schön happig... Oder hab ich da grad einen Denkfehler?

 

Nein, hast Du nicht. Und weil viele Leute auch denken, das ist ihnen zu viel, legen sie nichts zurück und finanzieren die Sanierung später wieder bei der Bank. Und dann war es das mit dem Traum vom eigenen, komplett bezahlten Haus als Alterssicherung.

Der Staat rechnet doch bei Vermietern mit 2% Abschreibung pro Jahr. Daran kann man sich auch orientieren. Am Ende kann man weniger oder mehr brauchen, aber etwas zurücklegen sollte man schon.

Das ist übrigens auch der Trugschluss, den Mieter haben. Viele meinen, die gezahlte Miete sei der Gewinn des Vermieters. Wenn man dann aber mal durchrechnet, stellt man schnell fest, das kaufen dann auch nicht günstiger ist.

Marty

 

Ja.
Gerade bei einem Neubau macht es überhaupt keinen Sinn, monatlich hunderte von Euros zu sparen für Sanierungen, die erst in Jahrzehnten stattfinden.
Primäres Ziel sollte hier immer sein, möglichst schnell den bestehenden Kredit abzubezahlen.
Ein finanzielles Polster für kleinere Reparaturen, die auch schon in früheren Jahren kommen können, sollte natürlich trotzdem vorhanden sein.

 

Das funktioniert aber nur ein paar Jahre, danach muss man den Rückstand wieder aufholen. Sonst läuft man von einem Kredit in den nächsten, wie marty ja schön ausgeführt hat. Zu welchen Zinssätzen man diesen Kleinkredit dann bekommt, darüber kann man nur spekulieren. Wenn dann noch die Hauptfinanzierung nur mit 1% anf. Tilgung gebastelt wurde, dann hat man in 15-20 Jahren ein echtes Problem.

Jepp, so in etwa. Es gibt auch "Formeln" die mit 0,8% der Bausumme rechnen. Ich bin der Meinung, dass bei einem Neubau in dieser Größenordnung eine monatliche Rücklage um 200,- € sicherlich nicht verkehrt ist. Wird dieser Betrag monatlich bei sagen wir mal 1-1,5% Zinssatz angespart, dann habe ich nach 10 Jahren gerade mal 25-26T€ an Guthaben. Nach 20 Jahren sind es um die 53-55T€.
Das klingt jetzt erst einmal viel, aber betrachten wir mal die Preissteigerungen. Heute kostet der Austausch einer Gastherme irgendwas um 8-10T€, je nachdem was alles noch so gemacht werden muss.

d.h. in 10 Jahren wird dieser Austausch sicherlich über 12T€ kosten, in 20 Jahren reden wir von mehr als 15T€. Dabei bin ich noch von moderaten Preissteigerungen ausgegangen.

Eine weitere Möglichkeit wäre, dass man die Sparrate regelmäßig erhöht um das steigende Risiko zu berücksichtigen. Beispielsweise beginnt man mit einer monatlichen Rate von 150,- € die man jedes Jahr um 5-10,- € steigert. Wichtig ist halt, dass man zu einem Zeitpunkt x über einen bestimmten Betrag verfügen kann, auch wenn man ihn hoffentlich nicht benötigt.

Die spannende Frage ist halt, wie man hier ansparen sollte. Tagesgeld wäre beispielsweise eine Alternative. Die Verzinsung ist zwar mager, aber man bleibt flexibel, falls doch mal etwas Außergewöhnliches kommen sollte und man das Geld braucht.

So, und jetzt aufpassen, jetzt kommt etwas das man von mir sehr selten liest!

Sollte absehbar sein, dass man durch die monatlichen Sparraten die Zielsumme nicht erreicht, dann könnte man über einen Bausparvertrag nachdenken.

Ja, ihr habt richtig gelesen. Einen Bausparvertrag.....aufhören mit dem Kopf schütteln, sonst fallen Euch die Haare aus. Ich versichere auch, dass ich nichts geraucht habe das meine Sinne benebelt, ich habe auch erst eine halbe Kanne Kaffee intus, und nein, Kuchen habe ich auch noch nicht gegessen.

So, und jetzt fragt Ihr Euch wohl, wie der Ralf auf diese Idee kommt. Ganz einfach.

Wir verzichten jetzt mal auf eine Guthabenverzinsung, die im Moment sowie kaum erwähnenswert ist. Selbst bei einer deutlichen Zinssteigerung ist mit Tagesgeld sowieso nicht viel zu holen, erst Recht nicht wenn man einen Ansparplan fährt. Also konzentrieren wir uns auf den Zeitpunkt zu dem das Geld voraussichtlich benötigt wird. Mit dem BSV sichere ich mir ein zinsgünstiges Darlehen (aktuell sind unter 2%eff gar kein Problem), die Laufzeit des Darlehens ist aufgrund der geringen Darlehenssumme und der resultierenden monatlichen Belastung auch kein Thema. Zudem kann die BSpk. zum Zeitpunkt x das Darlehen als Blankodarlehen vergeben, ich muss mich also um Grundschuldänderungen o.ä. gar nicht kümmern. Nachdem es sich bei der BSpk. um einen weiteren Kreditgeber handelt, interessiert das meine Hausbank, die die Immofinanzierung gemacht hat und diese evtl. ja mal verlängern soll, nur am Rande. So lange das Einkommen passt ist es denen völlig egal.

Sollte während der Ansparphase ein Engpass auftreten, dann kann ich die Sparrate reduzieren oder ausfallen lassen, oder wenn alle Stricke reißen, kann ich mein Guthaben aus dem Vertrag holen und habe dann nur die Abschlussgebühr anteilig in den Sand gesetzt.

Es geht aber noch weiter, sollte der BSV dann in xx Jahren zugeteilt werden, dann zwingt mich niemand das Darlehen zu nehmen. Ich kann es auch noch eine Zeit lang liegen lassen und mir später das Darlehen auszahlen lassen.

Fazit: Man sollte sich um Instandhaltungsrücklagen rechtzeitig kümmern damit man vor bösen Überraschungen verschont bleibt. Welche Strategie man fährt, das hängt von vielen Faktoren ab, unter anderem ob Neu- oder Altbau, usw. usw. Sollte es nicht möglich sein über Sparraten die voraussichtlich benötigten Summen anzusparen, dann schon rechtzeitig darüber nachdenken, wie man in Zukunft einfach an einen Kredit kommt.

Gruß
Ralf

 

Gutes Thema, wie ich finde. Darüber habe ich mir auch noch wenig Gedanken gemacht, weil noch nicht alles fertig ist.
Nimmt man als Berechnungsgrundlage sinnvollerweise die Gesamtbaukosten oder nur den reinen Hauspreis (ohne Grundstückspreis, Kosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, Baunebenkosten etc.; aber inkl. allen Fußböden etc.)?

 

Ich hatte Baukosten geschrieben, damit sind also die Gesamtkosten abzüglich Grundstück und (Erbwerbs)nebenkosten gemeint.

Es geht bei der Rücklage in meinen Augen nicht um 10,- € mehr oder weniger pro Monat, sondern darum, dass viele Leute diesen Posten schlichtweg nicht kennen, oder ignorieren. Daf rührt über kurz oder lang zu bösen Überraschungen.

Diese Strategie kann man sicherlich fahren, vorausgesetzt man bildet dann später auch wirklich eine höhere Rücklage. Die dann höheren monatlichen Kosten muss man im Hinterkopf haben. Das wird gerne unterlassen, denn bisher ging es ja auch so.

Das ist wie mit den SoTi die ja auch nur in den wenigsten Fällen genutzt werden. Aus den Augen aus dem Sinn, wie man so schön sagt.

Gruß
Ralf