Sanierungsaufwand für Architektenhaus von 1960

Könnte ein schönes Haus sein. Wie ist denn der Energieverbrauch?

Aus Erfahrung würde ich, da Ihr bis auf eine Außendämmung alles neu macht, aus den T€ 255 (Küche ist keine Sanierung, genauso wenig wie ein neues Auto beim Hauskauf) für die Sanierung eher T€ 600 ansetzen, also 2.000€/qm - kann aber auch schnell mehr werden. Das wird dann kein Luxus, sondern einfach eine Sanierung.

 

Nach meiner Einschätzung wird der Verkäufer "feiern bis der Arzt kommt", sollte er es euch zu dem Preis verkaufen können. Es ist nach meiner Einschätzung zur Zeit sehr sehr schwierig größere Objekte zu verkaufen, die einen hohen energetischen Sanierungsaufwand haben (z. B. wenn sie die WSVO von 1977 nicht erfüllen würden) - insbesondere seit das GEG verschärft wurde.

 

Sehe ich auch so.
Das dürfte eine mittlere energetische Katastrophe sein.
Bei Architektenhaus würde ich alleine für die Fenster bei der Größe 50-75k ansetzen.
Das muss sich auf jeden Fall ein Experte anschauen, damit das keine Kostenfalle wird.

 

Stell dir vor, ein Neubau kostet 3.000€/qm. Du baust alles bis auf den Rohbau zurück und wieder auf. Dann kommst du auf solche Werte. Mit den Nachteil, dass du dich mit der Substanz auseinander setzen musst, du die Handwerker vielleicht vor Herausforderungen stellt.

 

Niemals nicht kommt ihr mit der Kostenschätzung hin.

Wir kernsanieren grade ca 250m2 und sind knapp 7-stellig, Aussenanlagen und Pool nicht eingerechnet.
Das ist zwar Grossraum München, hochwertig aber auch bei weitem nix g'spinnerts (Kunststoff-Alu-Fenster statt Holz, Parkett statt Massivholzdielen, dafür doch ein paar Änderungen am Grundriss).
Allerdings immer noch günstiger als das Grundstück oO

 

Absolut!
Ein Haus aus 1970, das noch nicht verbastelt ist, kann ein "Schatz" sein, da mit 50Jahren auf dem Buckel etwa die hälfte der üblichen Lebenszeit zurückliegt, und damit oft gutes Potential auf eine wirtschaftliche Sanierung für die 2. Lebenshälfte besteht - wenn der Anschaffungspreis stimmt. Der ist kaum mehr als das Grundstück + die Kosten für den Rohbau.
Wenn ein Haus nicht permanent auf Stand gehalten wird, ist nach ca. 50 Jahren eine Generalsanierung durchaus angebracht.

Die größte Unsicherheit sehe ich da in der Bezeichnung "Architektenhaus". Das birgt m.E. eine Menge Risiken.
Ein einfacher Grundriss eines soliden Einfamilienhauses mit Satteldach und 1,5 Etagen ist mit üblichen Mitteln meist deutlich überschaubarer zu sanieren / anzupassen, als ein komplexer Grundriss mit architektonischen Besonderheiten, die insbesondere Energetisch gewaltig ins Gewicht fallen können.
Ich saniere gerade einen 240m² Zweckbau aus 1965, eingeschossig mit freitragendem Satteldach. Das wird ohne besondere Aufwände quasi wärmebrückenfrei und lässt viel Spielraum für Änderung in Grundriss und Fenstern, weil statisch sehr überschaubar. Trotzdem wird auch das teurer wie gedacht.

Prinzipiell ist halt die Frage, wo man hinwill, und was man sich leisten kann...

 

500.000€ Kaufpreis, 500.000€ Sanierungskosten und danach gehört dir nichtmal das Grundstück. Und 500.000 für 300m2 ist nur mit sehr viel Eigenleistung drin. Klingt für mich nicht nach einer guten Idee.
Deine Schätzungen sind zu gering bei Heizung, Bäder, Dach, Anpassung Grundriss, Malerarbeiten, Böden und bei Gewerken, die du u.U. vergessen hast, z.B. Architekt/Planer-Bauleitung, Energieberater, evtl. Dämmung, Flächenheizung (…)

 

ggf. kommen noch Kosten für die Erneuerung von Kanal und sonstigen Leitungen im Außenbereich dazu, da sind auch schnell 50k "vergraben"

 

Das Grundstück kann man in deinem Fall nicht mitrechnen, da es nicht zum Gebäude gehört.

Habe mich auch mal für ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück interessiert. Die Erbpacht war recht günstig. Auf Nachfrage beim Eigentümer (Großstadt in Süddeutschland), kam dann die Auskunft, dass im Falle eines Verkaufs, die Möglichkeit einer Anhebung des Erbpachtzinses besteht. Diese Frage würde ich also auf jeden Fall mit dem Eigentümer des Grundstücks klären.

Zu den Sanierungskosten: Das lässt sich seriös nicht beantworten. Das ist von so vielen Aspekten abhängig. Der Aussage von chris84 (Ein Haus aus 1970, das noch nicht verbastelt ist, kann ein "Schatz" sein,) kann ich nur beipflichten. War gestern wieder in einem Neubaugebiet unterwegs. Will das jetzt nicht verallgemeinern, aber was da so alles auf 400 m2 Grundstücken zusammengebastelt wird (technisch und architektonisch)... Diesen Häusern sind viele aus den 60er und 70er Jahren meilenweit voraus (wenn sie dann mal saniert sind).

 

Und vor allem kriegst du in Ballungsgebieten Grundstücke >400m2 eben nur noch mit Altbestand

 

Dem kann ich nur zustimmen, ich habe mich auch für so eine Art von Objekt entschieden und ich bereue nichts.
Die Werte die du angesetzt hast passen grob, aber es hängt beispielsweise bei Bädern und Malerarbeiten sehr von der Art und Qualität der Ausstatung ab, welche du am Ende haben willst (Rainshower Duschen sind teurer als normale, Vliestapeten sind teurer als raufaser). Ich denke die Küche ist ein wenig hoch angesetzt, hängt natürlich auch von größe und Ausstattung ab. Um für Fenster und Türen eine Aussage zu machen bräuchte man Anzahl und Größe. Was die Bäder angeht, wird das gesammte Leitungsnetz auch erneuert? Dann müsstest du warscheinlich ein paar euro mehr einkalkulieren, ebenso sind die Malerarbeiten etwas zu niedrig angestzt, bei einem Altbau wird er die Wände zumindest komplett spachteln Müssen bevor er tapezieren und/oder streichen kann. Du kannst bei 300 qm eher von dem doppelten ausgehen. Ansonsten ist noch sehr wichtig wenn du diese Preise ansetzen willst ob du Kontakte zu Handwerkern hast, damit du seriöse Preise bekommst. Handwerksunternehmen die viele Aufträge haben setzten gerne viel zu hohe Angebote bei Laien an, hier hilft es mehrere Angebote einzuholen und dann zu vergleichen.

 

Alleine 300qm Wohnfläche reicht als Aussage, dass T€ 20 dafür nicht reichen.

Das ist nett formuliert...

Wenn ich alleine sehe, dass für 300qm Böden gemacht werden müssen - das sind 50€ den qm. Dafür kannst Du die alten Böden rausmachen lassen und dann in Eigenleistung 3,95€ Laminat verlegen und das Budget ist weg. Möchtest Du höherwertige Böden haben, kannst Du auch für 49,95€ mittelpreisiges Parkett kaufen, hast aber dann noch immer den alten Boden in der Bude liegen, keinen Kleber, keinen Handwerker, keine Sockelleisten usw.

 

Bei dem Alter und wenn die Fußböden eh gehen dürfen, dann auf jeden Fall auch auf FBH umstellen.

 

Was die fenster angeht stimme ich dir nicht ganz zu wir haben 180 qm wohnfläche für 14000 bekommen, aber ja, das ist sehr knirsch lieber mit mehr kalkulieren. Auch was den boden angeht hast du warscheinlich recht. 300 qm sind nicht die reine Fläche für die man bodenbeläge benötigt da Bäder und Küche abgezogen werden. Aber für alles was kein Laminat ist wird es eng.

 

Kommt in die Küche kein Boden?

Und der TE möchte bei einem "Architektenhaus" aktuell 300qm Haus mit (wahrscheinlich) schönen großen Fensterflächen und Schiebetüren nur T€ 20 ausgeben? Ach ja, da ziehen wir vorher T€ 5 für die Haustür ab und T€ 5 für die Innentüren. Die sollen in dem Budget auch drin sein. LOL

Und so zieht es sich durch seine Kalkulation durch.

 

Vielleicht kannst du ja auch mal versuchen, das Haus selbst zu bewerten. Vereinzelt gibt es ja Bewertungsplattformen oder zumindest Immobilienwertberichte von Banken. Dann kannst du schauen, wie der angebotene Verkaufspreis mit dem ermittelten Verkehrswert übereinstimmt und ob du den Preis verhandeln solltest. Es geht ja auch darum, dass die später finanzierende Bank einen Beleihwert ermittelt, der sich vom Verkaufspreis in der Regel nach unten unterscheiden kann. Das spielt ja dann bei deiner möglichen Kredithöhe und dem Zinssatz eine Rolle.

Evtl. musst du bei so einem alten Gebäude, dass beim Bau nicht die Vorschriften einer Wärmeschutzverordnung (1977, 1982, ...) erfüllen musste, entweder die oberste Geschossdecke oder das Dach nach den aktuellen Vorschriften dämmen.

Wenn du so ein älteres unsaniertes und nur gepflegtes Haus sanieren möchtest und dabei alle Bäder, Küchen und WC-Räume erneuern möchtest, wäre es vernünftig sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen (Steig- und Fallleitungen durch die Geschosse, Leitungen in den Räumen) zu erneuern. Das bedeutet, dass du in jedem Geschoss vermutlich in den Bädern, Küchen und WC-Räumen die Rohre in den Wänden freilegen musst.

Dann könnte sich herausstellen, dass die Elektroinstallation zu erneuern ist. Die Leitungen, Schalterdosen, Schalter, Steckdosen, ... sind nicht so das Problem, aber vermutlich musst du auch Hausanschlusskasten, Zählerschrank, Stromkreisverteiler (für jedes Stockwerk?) erneuern. Das ergibt dann auch eine größere Position.

Mir ist gerade auch das mit den 4 "Halbgeschossen" aufgefallen. Damit kann ich grad nicht viel anfangen. Aber ich würde hier vorher über die Landesbauordnung klären in welche Gebäudeklasse das Objekt einzuordnen ist. Es kann nämlich zu erhöhten Brandschutzvorschriften kommen, die soweit ich weiß beim Zählerschrank und Hausanschlusskasten (HAK) eine Rolle spielen.