Schwarzbau Sanieren

Hallo!

Im April 2024 habe ich meine erste Sanierung begonnen. Ich habe ein Gewerbeobjekt, bestehend aus Wohnhaus, Büroräumen und Hallen gekauft, in das ich ende November eingezogen bin, um dort dann auch mein Gewerbe weiter zu führen.

Wie das immer so ist, sind mir gleich zu Anfang fast alle fest eingeplanten Helfer ("Freunde", Bekannte) abgesprungen und ich stand blöd da. Zum Glück lernte ich durch Zufall mehrere ukrainische Handwerker kennen, die mir geholfen haben. Ich selber bin nicht vom Fach, ich bin gelernter Kfz-Mechatroniker.


Das Haus (1915, Niedersachsen), aus dem ich ausgezogen bin, ein alter Resthof mit zwei Wohneinheiten und Ställen, habe ich ebenfalls gekauft. Die bestehenden Wohnungen möchte ich sanieren und anschließend vermieten. Auf dem Dachboden soll, wenn möglich, eine dritte Wohnung entstehen. Vor dem Kauf des Hauses habe ich eine Bauvoranfrage für den Ausbau gestellt, die für bis zu 5 Wohneinheiten genehmigt wurde.

Jetzt ist es so, dass die kleinere der beiden Wohnungen ein Schwarzbau ist. Sie ist im Erdgeschoss und etwa 60qm groß.
Wir haben sie bereits entkernt, ich habe aber Angst richtig anzufangen, da sie eben noch keine Baugenehmigung hat. Ich habe mich bereits mit einer Architektin und einer Bauzeichnerin unterhalten, letztere möchte im Februar beginnen, ein Aufmaß des Hauses anzufertigen, nachdem das Bauamt leider keine nützlichen Unterlagen mehr zum Haus finden konnte.

Ich mache mir aber auch Sorgen, dass meine Helfer bei zu langer Pause nach neuen Arbeitgebern suchen und dann nicht mehr verfügbar sind.

Deshalb meine Fragen:

- Kann mir vielleicht jemand mit Erfahrungen dienen, ob es problematisch oder eher einfach ist, eine Wohnung im Erdgeschoss Genehmigt zu bekommen, nachdem eine allgemeine Bauvoranfrage bereits genehmigt wurde? Erst viel Geld investieren und anschließend keine Genehmigung erhalten wäre natürlich der Supergau. Ich habe aber das Gefühl, dass wenn wir ja ohnehin alles auf den neusten Stand bringen, es nicht mehr so viel schiefgehen kann mit der Genehmigung, oder? Loslegen oder warten?

- Ich weiß, dass es später, wenn es um den Dachausbau geht, sehr viele Vorgaben gibt, die eingehalten werden müssen. Gibt es da auch so viele für eine Erdgeschosswohnung? Und kann ich das irgendwo nachlesen?

- Die Architektin sagte mir, dass sie ein Aufmaß des gesamten Hauses erstellen müsse, für das sie etwa 16 volle Arbeitstage benötigen wird, zu einem Stundenlohn a´70€ Netto. Sie sprach auch davon, dass sie die Stärke der Balken auf dem Dachboden und deren Beschaffenheit etc. prüft, was für die Genehmigung der Dachgeschosswohnung notwendig ist. Die technische Zeichnerin dagegen sagt, dass sie den Großteil der Arbeit für einen Bruchteil des Geldes erledigen kann und ihr Mann, der Zimmermansmeister das entsprechend unterzeichnen könne. Stimmt das? Reicht es dann am Ende nur einzelne Arbeiten an einen Architekt zu geben?

Ganz vielen Dank!