Seitliche Abstandsfläche für Dachgaube an Doppelhaus-Grenze (NRW)

Hallo Forengemeinde!

Ich möchte eine (zugegebener Maßen großzügige) Dachgaube auf meiner Doppelhaushälfte grenzständig zum Nachbarn errichten (s. Anhang). Der Architekt sagt, das sei grundsätzlich kein Problem, es müssten für die Wand zum Nachbarn lediglich besondere Anforderungen an den Brandschutz beachtet werden.

Nun möchte das Bauamt unbedingt die Zustimmung der Nachbarn haben und begründet dies damit, dass für die Gaube eine seitliche Abstandsfläche zu berücksichtigen sei, welche auf das Nachbargrundstück übergreift.

Ich habe versucht mich selbst schlau zu machen und komme, bei dem was ich gelesen habe, zu dem Schluss, dass das Bauamt sich irrt. Denn in der BauO NW §6 "Abstandsflächen" steht unter (1) folgendes:

(1) "Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn … an die Grenze gebaut werden muss, oder an die Grenze gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird"

Die Seitenwand der Gaube scheint mir eine Außenwand zu sein, welche an der Grundstücksgrenze errichtet wird. Da beide Doppelhaushälften schon stehen ist gesichert, dass auch auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird. Diese Sicht bestätigt sich für mich auch in BauO NW §6 (6) 3.:

(6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 3. bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze die Seitenwände von Vorbauten und Dachaufbauten, auch wenn sie nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden.

Selbst wenn die Gaube (= Dachaufbau?) nicht grenzständig, sondern etwas auf meine Hälfte zurückversetzt geplant wäre, würde Sie dennoch keine seitliche Abstandsfläche benötigen.

Diese Sicht entspricht auch der Logik, denn bei beidseitig grenzständiger Bebauung läge eine Abstandsfläche immer unter dem jeweils angrenzenden Gebäude. Eine Abstandsfläche ist aber von oberirdischen Gebäuden freizuhalten, darf also nicht überbaut werden.
Auch passt diese Sicht ins Stadtbild, denn es gibt im Stadtgebiet einige Doppel- oder Reihenhäuser mit grenzständig gebauten Gauben nur auf einem Teil des Gebäudes. Auch gibt es etliche aneinandergebaute Häuser, welche nicht die gleiche Höhe haben. Aber natürlich weiß ich nicht, ob hier jedes Mal der Nachbar zugestimmt hat...

Der Architekt teilt meine Sichtweise, scheint sich dabei aber auch nicht ganz sicher zu sein. Das Bauamt ist wie schon gesagt anderer Meinung. Vielleicht weiß einer von euch genau, wer von beiden Recht hat. Das würde mir sehr weiter helfen

Für eure Bemühungen herzlichen Dank im Voraus!

Viele Grüße,
Michael

 

Hallo Dimeto, hallo Sil

Zunächst einmal herzlichen Dank für eure schnellen Antworten

Vielleicht hätte ich noch dazu sagen sollen, dass ich noch nicht in der eigentlichen Genehmigungsphase bin. Derzeit läuft eine Bauvoranfrage, da ich eine Befreiung wegen Überschreitung der GFZ nach B-Plan benötige.

Zunächst wollen wir klären, ob das Bauamt hierzu grundsätzlich bereit wäre. Der Entwurf ist so wie dargestellt nicht notwendiger Weise in Stein gemeißelt. Es war der erste Schuss, der sozusagen von der inneren Sicht des Hauses optimal wäre. Wenn das Bauamt konkrete Vorgaben macht, was ggf. wie geändert werden müsste, bin ich dafür generell offen. Dafür müssen wir aber erstmal in einen konstruktiven Dialog kommen.

Die Frage nach dem Abstand zum Nachbarn ist deshalb recht wichtig, weil das Treppenhaus an eben dieser Wand liegt, und ich gerne dort auch die neue Treppe nach oben führen möchte. Stehhöhe am Austritt bekomme ich im Spitzboden aber nur mit einer Gaube hin. Allerdings könnte ich diese dazu auch ca. 70cm von der Grenze zu meiner Seite hin abrücken.
Die Treppe an anderer Stelle zu errichten würde die Räume im 1. OG verstümmeln.


Spielt es denn hinsichtlich der Zustimmung der Nachbarn eine Rolle, dass ich eine GFZ Befreiung vom Bauamt brauche? Einen Argumentationsansatz in dieser Richtung gab es vom Bauamt, sinngemäß "jeder hat das Recht, dass der B-Plan eingehalten wird. Und der Nachbar ist ja von dem Bauvorhaben besonders betroffen, da die Abstandsfläche der Gaube auf sein Grundstück übergreift".
Schaue ich mir §§69 und 72 ("Abweichungen" und "Beteiligung der Angrenzer") an, ist das für mich nicht schlüssig - zumal im gleichen Satz eben auf de Abstandsflächen hingewiesen wurde


Falls die Frage schon jemand im Kopf hatte: Natürlich habe ich auch schon das Gespräch mit den Nachbarn gesucht. Eine einfache Zustimmung oder irgendeine Form der Einigung mit Interessensausgleich steht nicht in Aussicht. Es besteht keinerlei Gesprächsbereitschaft
Die Nachbarn haben vor längerer Zeit ein anderes Haus gekauft und inzwischen fast bezugsfertig. Sie wollen mittelfristig ausziehen und das Haus neben mir dann vermieten. Einerseits besteht deswegen eine gewisse Gleichgültigkeit. Sie sagen, ich soll einfach bauen, was ich denn bauen darf. Andererseits besteht eine grundlegende Ablehnung gegen alles, denn eigentlich wollen Sie, dass sich gar nichts ändert. Sie fürchten allgemein irgendwelche Nachteile und wollen daher grundsätzlich nichts unterschreiben. Wahrscheinlich nicht mal, wenn ich sie wegen der anstehenden (notwendigen) Neueindeckung des Daches fragen müsste

Der Hinweis auf §9 ist berechtigt. Auch wenn das natürlich eine sehr subjektive Beurteilung sein kann. Aber ich muss zugeben, dass mir die Außenansicht auch nicht unbedingt besonders gut gefällt.
Aus der inneren Sicht, und darauf kommt es mir als Bewohner ja primär an, ist das aber eigentlich die beste Lösung, daher sind wir damit erstmal ins Rennen gegangen. Im Stadtgebiet gibt es auch etliche Beispiele für Häuser, bei denen ganze Dachflächen unter Gauben verschwinden, und die Gaube sehr übergriffig wirkt.

Wie oben schon geschrieben ist die Planung so nicht in Stein gemeißelt. Wenn man in einen konstruktiven Dialog mit dem Bauamt kommt werde ich das gerne nach Möglichkeit anpassen. Dafür müssen wir uns aber erstmal alle einig sein, was verbindliche Anforderungen sind, und was letztlich doch nur Geschmackssache.
Der Punkt mit der grenzständigen bzw. zumindest grenznahen Errichtung ist wegen des Treppenaufgangs von besonderem Interesse, daher ist es wichtig die Frage nach der Notwenigkeit des Einverständnis der Nachbarn zu klären. Danke für deine Einschätzung diesbezüglich

Diese Einschätzung kann ich so leider nicht nachvollziehen. Es würde mir daher sehr helfen, wenn du den Hintergrund zu deiner Aussage noch etwas näher erläutern könntest.
- Was ist die Rechtsgrundlage für deine Aussage?
- Wo steht, dass ich ohne Zustimmung nicht "direkt bis ran ran" darf?
- Von welcher Regelung würde ich abweichen und bräuchte eine entsprechende Befreiung?
- Wie weit müsste ich ggf. von der Grenze abrücken?
Wie gesagt, grenzständig war der erste Schuss, muss aber so nicht bleiben.

Danke für die Hinweise. Wir sind aber noch nicht so tief in die Detailplanung eingestiegen, da wir erstmal klären müssen, ob ich den Spitzboden überhaupt ausbauen und umnutzen darf (GFZ Befreiung) und wenn ja wie (Abstände, Größe)…

Ich habe eher den Eindruck, dass sich mein Architekt entweder nicht wirklich auskennt oder er sich mit meinem Projekt zumindest nicht richtig beschäftigt.
Meine Rückfragen, z.B. warum der Nachbar zustimmen soll, konnte er nicht wirklich beantworten. Wenn ich dann selbst recherchiert habe und ihm z.B. BauO NW §6 (1) und (6) (s.o.) vorgelesen habe kam sinngemäß nur "hmmm, ja, stimmt ja eigentlich...".
Bzgl. des Brandschutzes hielt er zunächst einen Abstand von 1,25m für zwingend erforderlich. Erst als ich ihm etliche Fotos von Gauben im Stadtgebiet mit grenznahen (ca. 50cm) oder gar (auch nur einseitigen) grenzständigen Gauben gezeigt hatte, hat er mit einem Brandschutzingenieur gesprochen. Dieser sagte, die seitliche Wand der Gaube muss F60 sein, dann ginge das auch grenzständig. Dass aber in dem Bereich noch Herausforderungen liegen glaube ich gerne, aber diese Detailplanung steht wie gesagt noch an.



Nochmal herzlichen Dank für eure bisherigen Antworten Ich würde mich sehr über weitere Unterstützung freuen, insbesondere über Antworten in Bezug auf oben hervorgehobene Punkte

Viele Grüße,
Michael​

 

Unvollständig - gelöscht

 

Guten Morgen zusammen!

Danke für eure weiteren Antworten

Hierzu habe ich mir auch schon viele Gedanken gemacht. Ein paar Skizzen sind im Anhang.

Rücke ich auch nur etwas von der Grenze ab, sieht alles schon wesentlich hübscher aus. Am besten ist es eigentlich, wenn es symmetrisch ausgeführt ist. Aber wie gesagt, auf den Abstand zum Nachbarn kommt es wegen der Lage des Treppenhauses an. Da wären 0,70m eigentlich die Schmerzgrenze.
Auch eine recht schmale (privilegierte?) Gaube mit 3,50m habe ich mal skizziert. Um trotzdem die nötige Fläche zu bekommen, müsste ich dann auf beide Dachseiten ausdehnen.
Da mein Architekt gerade im Urlaub ist muss ich das alles mit Paint editieren. Recht mühsam :-/
Und es ist generell schwer, Dinge umzuplanen, wenn man nicht versteht, warum das Bauamt was genau ablehnt

Das Bauvorhaben ist in Kaarst geplant. Liegt im Großraum Düsseldorf.

- Ich wohne in diesem Haus seit ich fünf Jahre alt bin, inzwischen 32 Jahre lang. Da besteht praktisch eine emotionale Bindung.
- Mit ein paar Unterbrechungen habe ich die letzten sieben Jahre damit verbracht, das Haus von unten bis oben mit allem was dazu gehört zu sanieren. Da habe ich viel Geld und vor allem sehr viel Zeit reingesteckt, was ich jetzt nicht einfach so hinwerfen kann.
- Weiterhin ist wohnen bei uns in der Gegend nicht gerade günstig. Etwas entsprechendes kann ich mir ohne weiteres nicht leisten.
- Da abzusehen ist, dass ich das Haus bald sowohl fertig als auch abbezahlt habe - und nach viel Verzicht die Aussicht darauf ziemlich entspannend ist - möchte ich weder neue Schulden noch eine neue Dauer-Großbaustelle...

Wie gesagt ging es von unten nach oben. Jetzt stehen im Wesentlichen nur noch Flur und Dach aus.
Im Flur stellt sich die Frage wie es zukünftig aufs Dach geht. Die olle Klappleiter in der Deckenklappe soll es nach Möglichkeit nicht sein.
Da ich im Winter auch Probleme mit Kondenswasserbildung unter der PE-Unterspannbahn habe und das ablaufende Wasser letzten Winter den Drempel feucht gemacht hat muss ich eh zwangsläufig das Dach mit diffusionsoffener Unterspannbahn neu machen.
Dank einer großzügigen Steuererstattung über drei Jahre ist das aber gerade nicht nur gut zu stemmen, es ist sogar noch ausreichend Puffer vorhanden um z.B. eine Dachgaube gleich mit zu machen. Die Gelegenheit für einen entsprechenden Ausbau ist perfekt.

Mir ist das Vorhaben auch deswegen so wichtig geworden, weil es praktisch die einzige Möglichkeit ist, genug Raum für ein drittes Kinderzimmer zu schaffen, was wiederum Voraussetzung für eine weitere Vergrößerung der Familie wäre...

Auf die Frage, ob die GFZ nachbarschützendes Recht ist, habe ich bisher leider keine klare Antwort gefunden

Den Eindruck habe ich leider auch. Das erscheint mir aber keine angemessene Abwägung öffentlich rechtlicher sowie nachbarlicher Interessen gegenüber meinen zu sein.

Häuser sind nicht versetzt, BPlan gibt für mein Flurstück (und die andere DHH und das angrenzende zweite baugleich DH) offene Bauweise und ein Vollgeschoss vor, keine Baulasten.
Ich kann die Argumentation mit Abstandsflächen auch nicht nachvollziehen. Aber davon muss ich das Bauamt ggf. überzeugen

Ich stimme dir zu, von außen betrachtet finde ich es auch nicht gerade hübsch. Und mein Eindruck ist, dass sich das Bauamt auch vor allem daran stört. Es kann doch aber nicht sein, dass man aufgrund eines subjektiven Empfindens dem ganzen Vorhaben gegenüber voreingenommen ist, und dann mit fragwürdiger Argumentation blockiert, anstatt einen konstruktiven Dialog anzustoßen, was denn möglich wäre

Danke für die Infos. Google hat mich mit den Begriffen "Gaube" und "Abstand" natürlich auch schon zu dem Vortrag von Prof. Buntenbroich geführt. So 100%ig schlau bin ich daraus aber auch nicht geworden

Den Unterschied zwischen privilegierten und nicht privilegierten Dachgauben habe ich generell verstanden - glaube ich. Obwohl ich viele der Bewertungskriterien nicht mit §6 Absatz (4) in Verbindung bringen kann.

Zur Wandhöhe werden hinzugerechnet: 2. zu einem Drittel die Höhe von b) Dächern mit Dachgauben oder Dachaufbauten, deren Gesamtlänge je Dachfläche mehr als die Hälfte der darunterliegenden Gebäudewand beträgt

Ist die Gaube breiter als die Hälfte der darunter liegenden Wand zählt die Dachhöhe zu einem Drittel mit. Ist sie schmaler, dann nicht. Ich nehme an, ersteres ist eine nicht privilegierte Gaube, letztere womöglich eine privilegierte.
Woraus sich die Zusatzkriterien wie "steht (teilweise) auf der Außenwandableiten", "Anordnung eines Dachaustritts oder Terrasse vor der Dachgaube" sowie "Unterordnung der Dachgaube im Verhältnis zur Dachfläche" ableiten, ist mir allerdings nicht klar. Die Kriterien sind allerdings auch z.B. in den Merkblättern der Städte Solingen und Köln wiederzufinden und hier erstmal auch nicht entscheidend.

Wie dem auch sei - die erste Planung der Gaube ist sicher nicht privilegiert. Schon allein aufgrund der Breite. Und die Unterordnung im Verhältnis zur Dachfläche kann man auch durchaus verneinen. Aber was heißt das konkret?

Mir ist zunächst nicht klar, was es mit "eigenen Abstandsflächen" auf sich hat. In §6 Absatz (4) sowie §6 ist dazu ja generell nichts zu finden. Hat eine Gaube sowas? Ab wann hat sie das? Muss ich dann 0,4*h Abstand zur Grenze halten? Oder gleich die 3m Mindestabstand? Anstatt "eigenen Abstandsflächen" scheint mir die Formulierung "Auswirkung auf die Abstandsflächen" doch passender.

Nach §6 Absatz (4) wird ja ggf. erstmal nur die Dachhöhe mit 1/3 zur relevanten Größe für die Abstandsfläche gezählt. Bei einem freistehenden Haus ist das dann klar. Aber bei einem Doppelhaus? Oder einem Reihenbau? Den einzigen Hinweis gibt es auf Folie 21: "Eine nicht … privilegierte Dachgaube löst … Abstandsflächen aus. Die gilt sowohl in der offenen wie in der geschlossenen Bauweise!"

Aber bleibt nicht §6 Abs. (1) gültig: "Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich..., wenn ... an die Grenze gebaut (wird)"? Und eine nicht-privilegierte Gaube löst dann in grenzständiger (oder auch nur grenznaher) Bebauung Abstände nur nach vorne aus? Es gilt doch denke ich auch noch §6 Abs. (6) "Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht ... bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze die Seitenwände von ... Dachaufbauten"

Es bleibt ja auch dabei, dass es bei Grenzbebauung ja auch gar nicht funktionieren würde, eine seitliche Abstandsfläche zu berücksichtigen. Schließlich würden sich die Flächen beider Gebäudeteile überdecken, was nicht sein darf. Rücke ich von der Grenze ab, überbaue ich die Fläche selbst.

Ich kann auch die Ausführungen zu §6 Abs. (6) Nr. 3 ab Folie 23 nicht nachvollziehen. Die amtliche Begründung bezieht sich explizit auf selbständige Bauteile. Warum dann aber "ein Dachaufbau, der sich nicht unterordnet (c) … von der Ausnahmevorschrift des Absatzes 6 nicht erfasst werden (kann)", ist nicht klar begründet.

Verwirrend sind auch die Dachgauben auf Folie 26, welche auch als solche bezeichnet sind. Scheinen mir auch eher selbständige Bauteile zu sein, welche sich auch definitiv im Verhältnis zur Dachfläche nicht unterordnen.

Für die erste Planung würde ich dir zustimmen. Aber dabei muss es ja nicht bleiben. Und davon abgesehen wären §6 Abs. (1) sowie §6 Abs. (6) Nr. 3 maßgebend. Gerade letzterer bezieht sich ja ausdrücklich auf Dachaufbauten und nicht nur auf klassische Gauben. Und man sieht es ja auch sehr oft, dass mit unterschiedlicher Höhe aneinander gebaut wird.

Das wäre mir eigentlich auch sehr recht. Spiegelt man mein Bauvorhaben sieht das Ganze optisch schon wesentlich besser aus (s. Anhang). Auch wenn der Dachaufbau damit immer noch sehr wuchtig ist, ist allein schon die Symmetrie fürs Auge angenehmer.

Ich wollte mit einem entsprechenden Vorschlag auch auf meine Nachbarn zugehen. Ich hätte mich auch, wenn es sein müsste, mit bis zu 5000Euro entsprechend ca. 50% der Kosten (ohne Innenausbau) beteiligt! Aber so weit ist das Gespräch gar nicht erst gekommen. Mein Wunsch, über das Vorhaben noch einmal zu sprechen, wurde schon an der Haustür abgewimmelt. Sinngemäß läuft es darauf hinaus: "Bau was du willst, wenn du es darfst ist es mir egal, aber ich unterschreib' dir nix". Was soll ich da noch machen? Ich will die ja auch nicht überreden, die drängen oder denen was aufschwatzen

Danke für die klare Darstellung

Auch schon mal eine beruhigende Einschätzung Danke!


Danke nochmal für euer Interesse und die vielen Antworten

Ich werde noch mal mit den Alternativen die ich habe das Gespräch mit dem Bauamt suchen. Ich hoffe, sie sehen das mit §6 letztlich genau so und wir finden etwas, was alle Interessen angemessen berücksichtigt, für mich sinnvoll ist, und was ich dann auch bauen darf.


Viele Grüße,
Michael​

 

Hallo zusammen!

Danke für eure Beiträge

Danke vor allem nochmal an Dimeto, dass du
- dir die Zeit für mein Problem nimmst
- dir die Mühe machst dich so sorgfältig durch meine Beiträge zu arbeiten und auf meine Rückfragen einzugehen
- mit fundierten Antworten weiter hilfst

Ich kann selbstverständlich verstehen, dass die Nachbarn kein Interesse daran haben, selber etwas ähnliches zu bauen. Auch wenn Sie damit für vergleichbar geringe Investition ihr Haus deutlich aufwerten könnten, würde es trotz aller Beteiligung die ich dazu bringen könnte immer noch voraussetzen, dass sie selbst etwas investieren würden.

Dass sie aber gar nicht erst über irgendwas auch nur sprechen möchten, halte ich für unklug. Sie können ja auch danach ihren Standpunkt beibehalten, sie haben ja nichts zu verlieren.
So ist zu erwarten, dass letztlich keiner das bekommt, was er möchte. Dass ich das geplante Vorhaben ohne Zustimmung so wahrscheinlich nicht umsetzen kann heißt ja nicht, dass ich gar nichts machen darf. Vielleicht gibt es am Ende eine kleinere Gaube, eine die etwas versetzt ist, was auch immer ohne ihre Beteiligung möglich ist. Dann habe ich nicht, was ich eigentlich möchte, und für die Nachbarn gibt es auch eine Änderung, was sie nicht möchten. Und sie können keinen Einfluss drauf nehmen.
Wenn Sie sich zumindest auf einen Dialog einließen könnte man einander entgegenkommen und für beide den besten Kompromiss finden. Wenn sie Angst vor Wertverlust hätten, könnte man versuchen das zu beziffern und auszugleichen. Wenn ihnen die optische Gestaltung wichtig wäre, könnte man bei Fenstern und Verkleidung der Gaube mehr Geld ausgeben und entsprechend ihrer Vorstellung ausführen. Wenn es um Schallschutz geht kann man auch mehr machen als nötig. So habe ich aber keinen Anlass dazu.
Ich nehme das meinen Nachbarn aber auch gar nicht übel. Es ist ihr gutes Recht die für sie richtige Entscheidung zu treffen. Ich würde vielleicht auch nicht einfach was unterschreiben, wenn ich davon keinen Vorteil habe. Und dafür habe ich im Gegenzug wenig anzubieten. Und die Möglichkeit, dass anstatt der eigentlichen Planung vielleicht was anderes kommt, ist bisher auch nur Theorie.

Wie haben Gauben in der Straße. Allerdings nur die "klassischen" Gauben. Relativ schmal, nicht bodentief, Steildach, deutlicher Abstand vom First etc.
Solch üppige Gauben wie geplant haben wir im Stadtgebiet aber vielfach. Hier sagt das Bauamt aber, das ist ein anderer Baubereich, das spielt keine Rolle. Ich kann trotzdem mal ein paar Fotos anhängen, in puncto "Unterordnung im Dach" setzt das schon Maßstäbe.

Das Bauamt könnte vielfältig argumentieren. Alleine schon §69 "Abweichungen" sagt, "die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen ... zulassen..." - sie muss es nicht. Aber grundsätzlich zeigen sie sich ja offen dafür, zumindest tun sie so als ob. Daher sollen Sie das bitte auch korrekt argumentieren, damit ich weiß, in welchem Rahmen ich mich denn bewegen könnte.

Korrektur:
Habe in der Eile das falsche Gesetz referenziert. Korrekt wäre BauGB §31 "Ausnahmen und Befreiungen". Aber das worauf es ankommt ist das gleiche: "Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden...".​

Wenn sich das Bauamt quer stellt, und dieses oder abgewandelte Bauvorhaben letztlich nur aufgrund der nötigen Abweichung plausibel ablehnen kann, könnte ich eine Änderung des B-Plans im vereinfachten Verfahren versuchen. Natürlich bin ich dann auf das Wohlwollen des Stadtrats angewiesen.

Habe ich in der Behörde so in etwa auch schon gehört. "Hat Ihnen ihr Architekt das nicht erklärt...Wir sind eigentlich nur zur Prüfung und nicht zur Beratung da."
In meinem Fall bin ich aber auf die Unterstützung der Behörde angewiesen. Der Architekt kann mir auch nur sagen, dass es ohne GFZ Befreiung nichts wird, einen Aufenthaltsraum im Spitzboden zu machen. Das Bauamt könnte dafür aber befreien. Dann soll es auch klar Stellung beziehen, ob sie sich da generell weigern würden, oder ob es nur am Entwurf liegt. Dann müssten sie ja auch sagen können, unter welchen Bedingungen sie befreien, damit ich weiß wie ich ändern könnte. Und, wie du auch sagst, sollen sie zumindest "die richtigen Paragraphen nennen".

"Rechtsprechung" meint vermutlich die gefällten Urteile zu entsprechenden Themen?
Ein wenig befremdlich, dass dann eine privilegierte Gaube nicht durch den Gesetzestext einigermaßen klar definiert ist, sondern dass das durch (mehrere?) Gerichtsurteile bestimmt wird
Wie soll man denn da durchblicken

Die Uneinigkeit bezieht sich auf die nicht untergeordnete Gaube, korrekt? Für kleine untergeordnete (privilegierte) Gaube und größere untergeordnete (nicht privilegierte) Gaube besteht Einigkeit, dass sie sowohl auf der Grenze, als auch in beliebigem Abstand gebaut werden können?
Wenn das Bauamt das einsehen würde (§6 Absatz (6) Punkt 3) und generell Bereitschaft zur GFZ Befreiung bestünde, dann ließe sich ja womöglich doch etwas realisieren, was meinen Wünschen gerecht wird.



Danke nochmal für eure Beteiligung und die Hilfe
Ich werde bei Gelegenheit ein Update geben, was dabei am Ende rumgekommen ist.
Bis dahin hoffe ich das Beste

Viele Grüße,
Michael
​

 

Hallo zusammen!

Was führt dich zu der Einschätzung?

Die möglichen Erfolgsaussichten kann ich selbst bisher nicht abschätzen. Sowohl Bauamt als auch Vertreter des Bauausschusses (Bekannte von mir) haben sich gedanklich erst gar nicht richtig darauf eingelassen. Bauamt sprach von mindestens zwei Jahren Bearbeitungszeit und mehreren Tausend Euro Kosten. Als ich nochmal auf das "vereinfachte Verfahren" hingewiesen habe, hatten die Sachbearbeiter eher Fragezeichen im Gesicht. Scheinbar schieben sich da beide Parteien (Politik und Verwaltung) auch gegenseitig die Verantwortung zu. Bauamt sagt sinngemäß "wir können ja auch nur die Vorgaben der Politik umsetzen", Politik sagt "wir können ja auch nur Umsetzen, was die Verwaltung uns empfiehlt".

Mir würde ja eine Änderung der textlichen Festsetzung mit Verweis auf die aktuelle BauNVO, dass Aufenthaltsräume außerhalb von Vollgeschossen z.B. nur anteilig bei der GFZ Berechnung zu berücksichtigen sind, völlig ausreichen. Natürlich wäre auch eine Anhebung der zulässigen GFZ im B-Plan möglich, aber erheblich aufwendiger (Neuerstellung des eigentlichen B-Plans). Beides sind aber Möglichkeiten, die die damalige BauNVO 1968 zum Zeitpunkt der Erstellung des B-Plans nicht eingeräumt hatte.

Der Zeitfaktor spielt inzwischen eine untergeordnete Rolle. Die Verfügbarkeit von Handwerkern ist überschaubar und der Sommer ist fast vorbei. Ich gehe eh davon aus, dass alles ins nächste Jahr rutscht.

Korrekt. Habe ich mit dem Architekten zusammen gemacht.

Die Frage ist sinngemäß wie folgt: "Kann für das geplante Bauvorhaben eine Befreiung von der GFZ Obergrenze nach B-Plan in Aussicht gestellt werden".
Zur Berechnung der begehrten GFZ musste ohnehin eine konkretere Planung her. Die entsprechenden Pläne (Ansicht Spitzboden, Ansicht 1. OG, Ansicht West wie in erstem Beitrag angehängt) sowie Flurkarte lagen der Bauvoranfrage bei. Die Bauvoranfrage muss wohl in Bezug auf die Planung auch spezifisch sein.
Als Begründung waren vor allem Standardfloskeln eingefügt: Abweichung ist städtebaulich vertretbar, nachbarliche Interessen werden nicht berührt. Wir haben noch auf aktuellere B-Pläne verwiesen, die eigentlich fast immer zwei Vollgeschosse mit GFZ 0,8 ausweisen sowie auf die neuen Möglichkeiten nach BauNVO auch für ein Vollgeschoss GFZ > 0,5 zu erlauben oder eben Aufenthaltsräume außerhalb von Vollgeschossen nur anteilig oder sogar gar nicht zu berücksichtigen.

Eine Begründung, warum der Ausbau des Dachraumes begehrt wird, haben wir nicht angegeben. Wäre das relevant? Z.B. in Bezug auf die Abwägung aller Interessen?

​

Korrekt. Ging per Anruf an den Architekten.

Auch korrekt. So in etwa war zunächst die Empfehlung des Bauamtes.

Aber wie schon gesagt, zumindest der Sachbearbeiter ist an sich recht bemüht. Er war netter Weise zu einem persönlichen Gespräch bereit. Ohne Umweg über den Architekten, der auf Rückfragen meinerseits teils kein Antwort hatte (und haben konnte: Warum Zustimmung der Nachbarn erforderlich? Warum Abstandsfläche?), und wobei Informationen verloren gehen oder verfälscht werden könnten.

Das Gespräch hatte in etwa folgende Inhalte:
- F: Warum Zustimmung der Nachbarn nötig? A: "Grundsätzlich hat ja jeder das Recht darauf, dass der B-Plan eingehalten wird. Und der Nachbar im Doppelhaus ist ja besonders betroffen, wegen Unterschreitung der nötigen Abstandsfläche."
- F:

Warum Abstandsflächen?​

§6 sagt "kein Abstand bei Grenzbebauung" und "bei grenzständiger Bebauung keine Abstandsfläche für Dachaufbauten, auch wenn diese nicht grenzständig gebaut sind". Ich hatte das wörtlich vorgelesen, dummer Weise aber an der Stelle wo "Dachaufbauten" steht themenbezogen den Begriff "Dachgaube" eingestreut. A: "Das, was Sie planen, ist ja keine Dachgaube mehr, das ist ja eigentlich ein Dachaufbau". Darauf, dass im Gesetz explizit von Dachaufbauten die Rede ist, bin ich aber nicht weiter rumgeritten. Da das Bauamt befreien kann, aber nicht muss, schien mir das nicht zielführend.
- F: Steht dem Vorhaben nur die GFZ im Wege? A: "Jein. Eigentlich scheint uns das Ding ja auch zu groß. Und Gaube auf dem First geht ja eigentlich auch nicht. Und Gefälle zum First hin schon mal gar nicht. Und dann ist da ja auch noch der Abstand..." Hinweise auf größere Dachaufbauten welche ebenfalls auf dem First aufliegen wurden mit Verweis auf anderes Plangebiet abgetan, Abstand war oben schon.
- F: Ist eine Änderung des B-Plans zielführend? A: "Das dauert ja Jahre und kann schnell mal bis zu 10.000 Euro kosten..."
- F: Auch eine vereinfachte Änderung? A: "Erm, ääh,... also, versuchen Sie lieber erstmal was anderes...."
- F: Was kann ich denn versuchen, was wäre denn ohne Zustimmung ggf. der Nachbarn genehmigungsfähig? A: "Also z.B. bei 1,25m Abstand zum Nachbarn bräuchten Sie zumindest von ihm wohl keine Zustimmung mehr. Vielleicht ginge auch was kleineres zu beiden Dachseiten hin". Eine Diskussion darüber, dass 1,25m aus dem Brandschutz und nicht aus dem Thema Abstandsflächen kommen, und was das dann mit dem Nachbarn zu tun hat, habe ich erstmal nicht angestoßen.

Um nicht eine Bauvoranfrage nach der anderen einreichen und zurückziehen zu müssen, bin ich mit dem Sachbearbeiter so verblieben, dass ich ein paar Alternativen ausarbeiten und per Mail zuschicken soll. Ich bin ja nicht auf den ersten Entwurf festgenagelt und will möglichst zeitnah eine Einigung erzielen, mit der alle gut leben können. Er wollte das dann intern diskutieren und schauen, ob es auch Varianten gibt, die Aussicht auf Erfolg hätten. Parallel dazu hatte ich auch nochmal erfolglos das Gespräch mit den Nachbarn gesucht.

Dadurch stellt sich die Frage, wie es jetzt zielführend weiter geht.

Angenommen das Bauamt und ich finden einen Entwurf, der meinen Wünschen gerecht wird, und ihrerseits genehmigt werden kann, so weit OK.

Wenn das Bauamt aber konsequent alles ablehnt, was für mich in Frage kommt, wird die Begründung spannend. Falls sie das mit fehlender Zustimmung des Nachbarn wegen §6 begründen, mag das zwar fehlerhaft sein, aber könnte ich wirklich mit Erfolg dagegen klagen? Das Bauamt kann ja befreien, muss aber nicht.

Wenn das Bauamt eine GFZ Befreiung in Aussicht stellt (und einen entsprechenden Bescheid erteilt), für eine Variante, mit der ich mich nicht anfreunden kann, könnte ich dann für die Baugenehmigung den Entwurf ändern, z.B. wieder an die Grenze heran rücken? Oder wäre die GFZ Befreiung exakt an das skizzierte Bauvorhaben der Bauvoranfrage gebunden?

Nach Planungsrecht steht dem Bauvorhaben die GFZ Obergrenze nach B-Plan im Wege. Mehr kann mein Planer den Regelwerken auch erstmal nicht entnehmen.
Ein ernsthafter Abwägungsprozess ist im Bauamt nicht zu erkennen. Der Sachbearbeiter verweist auf seine Chefin: "Meine Chefin sagt, sie unterschreibt das nicht". Warum genau, wird auch auf Rückfrage nicht klar. Der Sachbearbeiter selbst klammert sich an das Thema Abstandsfläche und Zustimmung des Nachbarn.
Hier und dort ist zu erkennen, dass womöglich eher das persönliche Empfinden hinsichtlich Ästhetik (wie du selbst sagtest, §9) der Hauptgrund für die Abneigung ist. Um diesen subjektiven Kriterien bei einer Umplanung gerecht zu werden braucht es aber zwingend die Unterstützung des Amtes. Was die als "schön" oder "verunstaltet" oder "zu üppig" empfinden steht leider nicht in den Gesetzestexten.

Dass man nicht alles in ein Gesetz schreiben kann ist mir schon klar. In Bezug auf die privilegierten Gauben finde ich es aber schon bemerkenswert, welche Kriterien hier angesetzt werden und wie wenig dazu letztlich im zu Grunde liegenden Gesetz steht.

Ist diese Diskussion eher theoretischer Natur oder von praktischer Bedeutung für mein Problem?

Ich hatte Dimeto so verstanden, dass der Negativbescheid der Behörde in der Begründung rechtsfehlerfrei sein muss, da ich sonst evtl. mit Erfolg dagegen klagen könnte.
Klagen könnte ich aber so oder so. Auch der Nachbar könnte gegen einen Positivbescheid für mich noch dagegen klagen. Rechtsfehler erhöhen dabei halt nur die Aussicht auf Erfolg.


Viele Grüße,
Michael