Traufhöhe „Hangseits“ 3,5m - Wie ist das beim Pultdach zu messen?

Hallo zusammen,

ich lese schon eine Weile still mit, finde aber zu meiner speziellen Situation keine Antwort.

Bisschen Infos vorab:

Wir planen ein 3000qm Grundstuck zu erwerben und wollen dort ein Mehrgenerationenhaus errichten (2 WE). Das ganze wird ziemlich groß (knapp 300qm Kellergeschoss mit 6 integrierten KFZ Stellplätzen und weitere 350qm Wohnfläche auf 1,6 Geschossen). Der B-Plan schränkt ziemlich ein (GRZ 0,2 / GFZ 0,3 / TH3,50 / 1VG) aber bis auf das Dach haben wir wohl eine gute Lösung gefunden.

Zur Frage:

Die Traufhöhe wird laut B-Plan „Hangseits“ auf 3,50 begrenzt, genaue Formulierung unten angehängt. Laut aktuellem Entwurf soll ein Pultdach mit 3 Grad Neigung (nach meinem Verständnis also eher ein Flachdach) auf der oberen Etage (ca. 2/3 der Gesamtfläche) zur Voranfrage eingereicht werden. Das tiefe Ende (Traufkante?) ist seitlich zum Hang ausgerichtet. Es wird argumentiert dass die hangseitige Wand als Giebelwand ja keine Traufe hat und somit nicht der 3,5m Beschränkung unterliegt. Die Traufkante wäre nicht „Hangseits“ und ist somit nicht vom B-Plan geregelt.

Ich bin skeptisch, bin aber mal gespannt was ihr davon haltet. Schon mal vielen Dank im Voraus!

 

Danke für deine Einschätzung. Insgesamt ist der B-Plan, oder zumindest das was mir vorliegt, recht unspezifisch. Ich habe es mal unten angehängt. Andere Hausansichten mit Geländelinien habe ich im Moment nicht vorliegen. Ein Foto des Grundstücks hilft eventuell minimal weiter Das Haus soll ca. 8m von der Straße entfernt beginnen, das Baufenster ist auf dem Foto abgesteckt.

Problematisch ist auch dass das natürliche Gelände fast 2m unter dem Straßenniveau liegt und die Nachbarn alle ihr Grundstück bis auf Oberkante Keller aufgefüllt haben. Wir sind am Fuß des Hangs, danach wird es relativ flach. Wenn wir vom natürlichen Gelände ausgehen, hätten wir effektiv nur 1,5-2m TH über Straßenniveau übrig. Das hätten die Nachbarn dann aber auch nicht eingehalten.

 

Hier noch mal ein Bild auf dem man halbwegs erkennen kann dass der Nachbar (in diesem Fall die nicht dem Hang zugewandte Seiten) 2 Geschosse, also mindestens 4,5-5m bis zur Traufe hat. Hangseits passt das bei ihm wahrscheinlich mit den 3,5m da auf seinem Grundstück der Hang recht Steil wird.

Am Ende ist es da wahrscheinlich sogar nachteilig dass wir nicht im Hang wären und rundum die gesamte Wandhöhe haben.

 

Genau, das Gelände hängt leicht nach Südost und der Schnitt ist der Blick aus Osten. Hier soll auch der gesamte Keller „überirdisch“ sein da dort der Eingang und die Garagen erreicht werden. Der Schnitt zeigt erstmal keine Geländelinie, da ging es erstmal darum den Baukörper zu bemaßen (Keller darf kein Vollgeschoss sein, also maximale Höhe 2,29).

Das Bauamt hat leider schon signalisiert dass es keine Befreiungen geben wird, daher müssen wir das voraussichtlich umgestalten. Es gibt auf dem Grundstück zwei Baufenster, es gibt also einiges an Spielraum da was sinnvolles zu bauen.

Theoretisch reicht es um das OG ein Mansardendach zu bauen, da verliert mal links und rechts zwar einen Meter aber bringt die Traufhöhe runter bis zur Oberkante EG. Sieht halt nicht unbedingt schön aus

Wir hätten gerne ein nach Süd-Südost geneigtes Dach um eine PV Anlage aufs Dach zu setzen, da wäre ein Pultdach am sinnvollsten. Ich habe auch schon überlegt das Pultdach steiler zu machen und einfach bis nach vorne zu ziehen. Die 4 Räume dann als Erker mit Dachterrasse gestalten. Dann wird das ganze auf der Rückseite aber fast 12 Meter hoch und geht kräftig ins Geld.

Anbei noch mal ein Luftbild und ein selbst gebasteltes 3D Modell:
Baufenster in rot
Gebäudeumriss in blau
Zufahrten in weiß
Ansteigendes Gelände als grüner Pfeil

 

Die Frage ist ja, was ist bei dem B-Plan die Traufhöhe? Laut B-Plan Text wird stumpf mittig an der hangseitigen Außenwand bis zum Anschnitt mit der Dachhaut gemessen. An der Wand ist aber keine Traufe und das würde z.B. bedeuten dass man selbst bei einem Giebel bis nach oben messen müsste.

Es gibt laut Bauamt Gerichtsurteile dass bei einem Flachdach bis zur OK Attika gemessen wird, das finde ich aber nirgends. Das Bauamt kann es mir auch nicht vorlegen, genausowenig wie die Begründung zum B-Plan. Gerade die Begründung würde es aber deutlich vereinfachen zu verstehen was mit dem B-Plan erreicht werden soll.

Wir sind ja noch recht früh im Prozess, ich bin guter Dinge dass das klappen wird. Notfalls muss das Haus halt anders geplant werden.

 

Vielen Dank für die Urteile und deine ausführliche Antwort.

Naja, knapp 2 Meter Höhenunterschied auf 26 Meter Grundstücksbreite ist, verglichen mit der Umgebung, Flachland.

Von Spannungen würde ich nicht sprechen, die wissen noch nichts von unseren Plänen. Ich bekomme nur das Gefühl dass sie selbst nicht genau wissen was der B-Plan sagen will. Nur dass Befreiungen ausgeschlossen sind steht fest, die haben wohl Angst die Büchse der Pandora zu öffnen

 

Ich warte aktuell noch auf Skizzen, reiche ich gerne nach sobald sie da sind.

Der Schnitt läuft nicht parallel zur Straße. Die Straße steigt von Ost nach West auf und der Schnitt ist der Blick aus Osten, also rechtwinklig zur Straße. Der flachere Teil (Keller+EG) liegt an der Straße während der Rest (mit OG) zum Garten hin ausgerichtet ist.

 

Das würde sicherlich funktionieren, nur wird dann die Zufahrt zu den Garagen im Keller zu steil.

Der Architekt ist gerade dran sich eine Alternative zu überlegen, mal schauen was er da liefert.

 

Den Ausgang des ganzen wollte ich euch nicht vorenthalten:

Bauaufsicht sagt erwartungsgemäß dass auch der First bei einem Pultdach an der Hangseite als Traufhöhe zu werten ist. Da wir weder Zeit noch Geld investieren wollten um einen (Rechts)Streit um die Auslegung des B-Plans zu starten, haben wir uns von diesem Haus verabschiedet und bauen voraussichtlich (Genehmigung noch ausstehend) zwei Bungalows.

 

Ihr hattet an einer Stelle Glück:
Das Grundstück war noch nicht bebaut.
Heisst, es gibt kein "altes" Baufenster im Bebauungsplan. Das Glück hatten wir nicht und müssen uns an das alte Baufenster halten, was die Sache noch zusätzlich erschwert hat.

 

Wobei es, vor der Änderung in 97, ein großes Baufenster in der Mitte gab. Nach der Änderung waren es dann zwei getrennte.

Das hintere Baufenster ist aber aufgrund der GRZ und den nötigen Feuerwehrflächen stärker eingeschränkt als zuerst angenommen.

Aussage der Bauaufsicht war auch ganz lapidar: „ sie müssen ja nicht hinten bauen“