Umbau Praxis/Büroräume in Wohnung

Liebe Bauexperten,

ich bin Sanierungs-Laie (Erfahrung lediglich in Streichen, Tapezieren, Laminat verlegen, Küche bauen) und würde gerne ehemalige Praxisräume in eine Wohnung umbauen lassen. Allerdings habe ich keinerlei Ahnung in welchen Preisrahmen man sich bewegt, wenn man alles nicht Luxus saniert, sondern solide "Standard"-Ausstattung wählt.

Zum Objekt: Im ersten Stock eines Hauses, im EG sind Geschäfte.
BJ ca. 1915, grundsaniert ca. 1984 und Umbau in Praxis.
Ca. 125 qm
Großraum München
Das Objekt ist in passablen Zustand, wenn man es weiterhin als Praxis nutzen würde.

Die "Problemfelder" mit meinen laienhaften Kostenvorstellungen:

Gäste-WC: 2 qm vorhanden, aber komplett veraltet --> neu zu machen
4 000 €

Badezimmer: ca. 15 qm, Wasserleitungen etc. NICHT vorhanden, da bisher nur Gäste-WC an anderer Stelle, es müssten Leitungen etc. also quer durch die Wohnung neu verlegt werden
30 000 €

Küche: keine Leitungen etc. vorhanden, war bisher nur Tee-Küche. Fliesen müssen auch neu gemacht werden
10 000 € Leitungen, Fliesen, Fliesenspiegel...
15 000 € Einbauküche

Heizung: bisher veraltete Öl-Heizung. Gasanschluss im Haus vorhanden, Leitungen müssten gelegt werden, ist aber laut Hausbesitzer möglich. --> notwendig: Heizungsanlage, -leitungen und -körper alles komplett neu.
15 000 €

Böden: bisher PVC --> neu: hochwertiges Laminat, kann aber selbst verlegt werden
2 500 €

Wände: eine müsste versetzt werden (nichttragend) Länge ca. 4 m, ansonsten ist der Schnitt erstaunlich passend für eine Wohnung
4 500 €

Elektrik: sieht veraltet aus. Steckdosen, Lampenvorbereitungen und Schalter an für Wohnung unpassende Stellen --> soll komplett neu gemacht werden
15 000 €

Haustür: Wohnung hat eigenen Hauseingang --> Tür soll/muss neu gemacht werden
1 500 €

Fenster: wurden irgendwann nach 1984 erneuert, sind also noch in Ordnung
-

Dämmung: soll vorerst nicht verbessert werden, wenn dann für gesamtes Haus und Rücklagen hierfür vorhanden
-

Sonstiges: eigenartige Kabelschächte müssen von den Wänden entfernt werden und dann alles neu gestrichen werden. Kann hoffentlich selbst gemacht werden
2 500 €

Beratung: Architekt? Sanierungsexperte?
5 000 €


Summe: 105 000 + 20 % Puffer --> 126.000 € (zusätzlich besteht die Möglichkeit die Einbauküche anderweitig zu finanzieren, also nochmal 15 000 € Puffer)

Mir geht es eher um einen groben Preisrahmen, damit ich weiß ob ich ernsthaft darüber nachdenken darf oder dieses Hirngespinst gleich adacta legen kann. Sind meine Preisvorstellungen realitätsnah?
Gibt es grundsätzlich noch "Baustellen" die ich komplett außen vorgelassen habe ohne es zu wissen?

Viele Grüße
Dr. Wiecekowski

 

Vielen Dank für deine Antwort.
Also die Fenster sind irgendwann nach 1984 (vermutlich Mitte der 90er) eingebaut worden und machen einen guten Eindruck. (Kunststofffenster mit Doppelverglasung und die Dichtungen sahen intakt aus)
Es gibt in einem Raum mit einer riesigen Fensterfront aus Einzelelementen aber in Summe ca. 5 m auf 3 m Fensterfläche. Ich glaube das wäre extremst teuer diese auszutauschen...

 

Vielen Dank auch für deine Antwort, freut mich, dass ich mit meinen Einschätzungen nicht ganz daneben liege.

Bei den 10 000 € für die Küche ist ja neben Fliesen (19 qm) sowas wie Wasserleitung, Abwasserleitung, Dunstabzug nach außen auch zu machen. Ist es trotzdem zu hoch angesetzt?

Also die 4 m Wand ist abzureißen und dann an einer anderen Stelle in ähnlicher Länge neu zu setzen (sollte wegen Kinder"lärm" schon ne richtige Wand und kein Regips sein), sind die 4 500 € trotzdem zu hoch angesetzt?

Die Fenster werde ich mir jetzt nochmal gründlich ansehen, hatte das wirklich nicht so sehr auf dem Schirm und habe jetzt im Internet gelesen, dass die sich durch Heizkosteneinsparung recht schnell amortisieren...

 

Man sieht ich bin Laie . Dann habe ich doch wieder etwas gelernt...