Was tun bei grober Kosten Überschreitung?

Ganz vorne weg - sowas ist Scheiße (ich schreibs ja selten aus, aber hier....)

Dann - Die Versicherung würde nicht die 80.000 ersetzen, sondern nur die Mehrkosten, die durch deren Finanzierung entstehen.
Das gleiche dürfte für seine private Haftung gelten.

Das Angebot, Euch das Haus abzukaufen, könnte man nutzen . Da soll er Euch doch mal seine Bonität beweisen, dann habt ihr ja schon mal einen Einblick in seine Finanzen und könntet, wenn er später sagt, er habe nix mehr, evtl. gegen ihn und die, die das Geld dann haben, vorgehen. (Nur so eine Idee)

Von Schwarzarbeit die Finger ganz weit von lassen, denn dann hat er Euch im Sack.

Was ist denn schon fertig und was steht noch aus? Alles halb oder manches fast fertig und anderes noch Bruch.

Was steht denn noch an Rechnungen für aktuell erbrachte Leistungen aus und was steht Euch ins Haus, wenn Ihr jetzt alle Arbeiten endgültig einstellt (ihr müsstet dann ja Aufträge kündigen)
Lasst Euch sofort eine Liste aller beauftragten und noch nicht schlußgerechneten Gewerke geben und verhandelt mit denen erstmal zusammen mit Eurem Anwalt (hoffentlich für Bau- und Architektenrecht), was die über die geleistete Arbeit hinaus bei einer Kündigung an Kosten und entgangenem Gewinn geltend machen würden.

 

110% teurer, budget wird um 80T€ überschritten, war der ganze Umbau für um die 70T€ geplant? Was war darin enthalten? Was wurde letztendlich ausgeführt?

Mich macht folgendes stutzig:

Egal was er gesagt hat, wenn nun aus einem Dacia ein Mercedes werden soll, müsste wohl jedem einleuchten, dass das zu einer Kostensteigerung führt. Die spannende Frage wird sein, wer hat was, wann, wo und wie beauftragt oder abgesegnet. Nicht dass man Euch versucht den Schwarzen Peter in die Schuhe zu schieben.

Ich vermute, dass ab jetzt um jeden Euro gekämpft wird, und zwar mit harten bandagen. Also musst Du zuerst einmal Deine Position kennen, und zwar juristisch verlässlich. Fachanwalt und dann den ganzen Vorgang mal prüfen lassen. Es ist wichtig zu wissen, wo ihr steht und was noch auf Euch zukommen kann. Auf keinen Fall ohne Rechtsbeistand irgendwas verhandeln, n icht dass ihr in die nächste Falle tappt.

 

Ja ne - is klar, da arbeiten alle für lau und das Material gibts vom Tobi geschenkt, weil das Mindesthaltbarkeitsdatum überschritten war.

Und wenn er vor Zeugen eingesteht, Schuld zu sein, dann ist eine evtl. doch noch bestehende Versicherung raus.

Ich sag es nochmal - wenn Ihr jetzt alles stoppt und die Firmen kündigt, dann kostet das trotzdem Geld.
Klärt das mit den Firmen, was die Euch noch in Rechnung stellen, wenn Ihr jetzt kündigt.
Nicht das Ihr am Ende mit einer Ruine dasteht und fast so viel Geld bezahlt habt, wie es jetzt vorgeblich kosten soll.

Lasst auch mal die noch anstehenden Arbeiten kostenmäßig prüfen, damit da nicht noch mehr Mehrkosten drinstecken über notwendige Nachträge usw.

 

Was ist denn das für ein Vertrag? Bzw. was ist das für eine Architektenvollmacht?? Hab ich noch nie gesehen.... Da habt Ihr ihm ja eine Art Generalvollmacht (ich weiß, dass das nicht so heißt) erteilt, wenn er in Eurem Namen Aufträge erteilen kann..... Da würde ich schon mal ansetzen und das mit einem Baurechtsanwalt klären.
Wenn Euer Maximalbudget tatsächlich als Baukostenobergrenze o.ä. vertraglich festgehalten ist, dann hat der Kollege die Finger aber schon ganz schön drin.

 

65T€ für einen Umbau von 160qm... sorry, aber da muss doch viel früher die Warnlampe angehen..... Das ist doch völlig utopisch. Habt Ihr Euch nicht mal irgendwo über ca-Preise informiert...?
Wenn der Architekt das tatsächlich alles so bestätigt hat, dann wird er für Euren finanziellen Schaden aufkommen müssen (doppelte Miete etc.). Klar dauert das und klar bringt das jetzt erstmal nichts. Was gibt´s für Lösungen?
- Haus verkaufen?
- vorübergehend in eine größere Wohnung ziehen und dann die Kosten beim Kollegen einklagen?
- keine Ahnung....
was sagt denn der Anwalt?

 

Also 160m2 komplett in einen Rohbau zu versetzen und neu aufzubauen, und das für 65.000,- €? Vielleicht auch noch inkl. Architektenhonorar?
Wie soll das funktionieren? Da muss man kein Hellseher sein um zu erkennen, dass so etwas in die Hose geht.

wie gut die sind, das soll ein RA entscheiden. Es wäre viel besser wenn man etwas schriftlich hätte, denn Zeugen leiden gerne mal an Gedächtnislücken.

 

Ich weiß, dass euch das nicht gefallen wird, aber der Architekt hat leider relativ gute Chancen, mit einem einigermaßen „blauen Auge“ aus der Sache herauszukommen.

Er wird zwar, wenn er zur Zahlung eines gewissen Schadensersatzbetrags wegen Bausummenüberschreitung verurteilt werden sollte, diese Summe selber zahlen müssen, denn bei vielen Berufshaftpflichtversicherungen gibt es für Bausummenüberschreitungen in der Tat Ausschlussklauseln, aber er hat bei einigermaßen engagierter anwaltlicher Vertretung Chancen, dass diese Summe nicht allzu hoch sein wird.

Die Crux liegt in der Berechnung der Schadenshöhe.

Gehen wir mal von euren genannten Mehrkosten aus. Davon sind abzuziehen:

a) Toleranzen, falls eine Auslegung eurer Vereinbarung für das Gericht ergeben sollte, dass die Baukostenobergrenze keine starre Grenze sein sollte.

b) solche Mehrkosten, die darauf beruhen, dass ihr gegenüber den ursprünglichen Plänen eine andere, teurere Bauausführung in Auftrag gegeben habt. Für jeden einzelnen Mehrkostenauftrag werdet ihr darzulegen und zu beweisen haben, dass euer Architekt euch trotzdem glaubhaft zusicherte, dass die ursprünglich vereinbarte Summe gleichwohl einzuhalten sei. Das wird nicht einfach.

c) Vorteilsausgleichung wegen einer Wertsteigerung des Objekts. Das betrifft diejenigen Leistungen, die zusätzlich gegenüber der ursprünglichen Planung für eine andere, teurere Bauausführung erbracht wurden. Führte diese zu einer Wertsteigerung am Haus, habt ihr nach der Rechtsprechung keinen Schaden (jetzt bitte nicht aus der Haut fahren!!), weil euch somit ein entsprechend wertvolleres Haus als Gegenwert zur Verfügung steht.

d) Vorteilsausgleichung wegen Gleichwertigkeit des Objekts. Das bedeutet, dass dann kein auszugleichender Schaden vorliegt, wenn der Wert des Hauses so hoch ist, wie der Wert des ursprünglichen unsanierten Hauses + Baukosten. Grund: siehe oben unter c). Hier hilft euch aber vielleicht, falls ihr damit Recht habt, eure Einschätzung:

Ob die Annahme zutreffend ist, sollte man durch die Einholung eines privaten Wertgutachtens verifizieren, bevor man evtl. zu viel einklagt.

Für d) kommt es in einer gerichtlichen Auseinandersetzung zudem letztlich auf den Wert des Hauses im Zeitpunkt der letzten Gerichtsverhandlung an. Unter Fachanwälten gilt daher, wenn sie einen Architekten vertreten, (insbesondere in Ballungsgebieten bei steigenden Immobilienpreisen) der Grundsatz, einen Rechtsstreit zugunsten des Architekten solange wie möglich hinauszuzögern, um sich zum Vorteil ihres Mandanten auf Wertsteigerungen berufen zu können.

Unter Anwendung aller obiger Punkte läuft es manchmal sogar darauf hinaus, dass die Bauherren bei einer Schadensersatzklage völlig leer ausgehen. Eine Klage mit diesem Thema einzureichen, sollte daher gut überlegt sein.

Wenn eurem Architekten diese Grundsätze nicht klar sein sollten, wäre es für euch evtl. überlegenswert, sogar über sein Angebot des Kaufs des Hauses nachzudenken. Solange er noch denkt, er müsste euch die ganzen 80.000 € zahlen und dies auch noch aus eigener Tasche, ist er vielleicht zu weitreichenden Zugeständnissen bereit.

 

Lieber TE, ich kann gut nachvollziehen, was gerade in dir vorgeht. Aber ic würde wenn möglich auf eine gerichtliche Klärung verzichten.
Meine Eltern sind vor 30 Jahren vor den Kadi gezogen. Die Prozesse zogen sich über 7 Jahre durch alle (!) Instanzen.
Sie bekamen auch Recht, aber nicht das Geld, das ihnen zugesprochen wurde, da der Architekt nicht versichert war.
Dem mussten sie noch beinahe 20 Jahre portionsweise nachlaufen.
Und ich erinnere mich noch mit Grauen an die 7 Jahre unter dem Damoklesschwert. Denn meine Eltern mussten enorme Summen für Anwälte, Gutachter und Gerichte vorstrecken.
Von der Beseitigung der Bauschäden ganz zu schweigen. Aber die liegen bei dir ja Gott sei Dank incht vor.

Azalee

 

Du darfst dich immer einhaken. Du bist ja der Themenersteller, nur wegen dir diskutieren wir hier ...

Nein, das grenzt noch nicht an Betrug. Dummheit und Betrug fühlen sich manchmal für den Betroffenen genauso an, sind aber nicht das selbe.
Eine betrügerische Absicht setzt Vorsatz voraus und zudem die Absicht, sich selbst oder einem Dritten einen Vermögensvorteil zu verschaffen. Davon erscheint mir der Sachverhalt weit entfernt.

Außerdem würde die Schadensberechnung auch beim Schadensersatz wegen einer etwaigen unerlaubten Handlung des Architekten nicht anders laufen, als in meinem Beitrag #9 geschildert.

 

Willst Du damit sagen, dass Ihr Euch allein auf die Aussage des Kollegen verlassen habt....? Ihr habt Euch nichtmal überlegt warum andere Leute das Doppelte für einen Umbau in dieser Größenordnung brauchen....? Da geht man die größte Investition seines Lebens an und vertraut jemandem der sagt "das wird schon" ohne das zu hinterfragen....? (und ich will damit keineswegs den Kollegen in Schutz nehmen, der Euch das eingebrockt hat.)

Was hat Euch denn Euer Anwalt geraten? Das hast Du noch nicht beantwortet..

 

Gibt´s dazu was schriftlich? Wie sieht der Vertrag mit dem Architekten aus?

Ich bin kein Jurist und kann daher nur vermuten in welche Richtung das laufen wird/kann. Evtl. bestreitet er die 65T€, oder den Leistungsumfang dazu, er könnte beispielsweise so argumentieren, dass man die 65T€ für eine grundlegende Sanierung ansetzen kann, und der Rest kam durch Änderungswünsche oder Unerwartetes oben drauf. Knackpunkt wird sein, was, wie vereinbart wurde. Standen die 65T€ nur so im Raum, quasi als erste Abschätzung für irgendwas, sprich weder Betrag noch Leistungsumfang waren nachweislich vereinbart, dann wird es in meinen Augen sehr schwierig. Dann hättet Ihr ihm quasi einen Freifahrtschein ausgestellt. (Meine Intepretation).

Betrug ist so eine Sache, ich glaube Juristen könnten Dir darüber seitenweise Abhandlungen schreiben. Als jur. Laie sehe ich hier noch keinen Betrug, ich kann auch nicht sagen, ob man aus den bisherigen Infos einen Betrug "konstruieren" könnte. Was hat der Architekt nachweislich und verbindlich zugesagt? Konnte er sich daraus einen Vorteil verschaffen? Waren die Angaben überhaupt dazu geeignet, Dich als "Kunde" zu täuschen? Ist dadurch überhaupt ein Schaden entstanden? Wenn ja, in welcher Höhe?
Selbst mir als Laie würden einige Fragen dazu einfallen, mit anwaltlicher Vertretung wird der Architekt sicherlich noch mit weiteren Begründungen/Argumenten kontern können.

Ich schätze mal, mit "Betrug" als Argument kommt man hier nicht weit. So blöde es klingt, der Architekt hat sich bisher keinen Vorteil verschafft, und genau betrachtet ist Dir auch noch kein Schaden entstanden. Die Mehrkosten spiegeln sich ja im Mehrwert wieder. Evtl. könnte ihm sein Vorschlag, das Haus von Dir zu kaufen, auf die Füße fallen, zumindest wenn er versucht das Haus zu einem Preis unter Wert zu erstehen. Danach sieht es aber nicht aus.

An Deiner Stelle würde ich jetzt erst einmal meine Finanzen auf den Prüfstand stellen. Schauen, was ist wie noch machbar, und ab wann geht die Sache den Bach runter. Ist die Baustelle noch zu retten? Muss man die Reissleine ziehen und sollte vielleicht das Angebot des Architekten annehmen?
Dann natürlich den Vertrag mit dem Architekten auf Herz und Nieren prüfen lassen. Dann wird sich auch zeigen, ob ein Rechtsstreit überhaupt Aussicht auf Erfolg hat, oder ob Ihr damit schlechtem Geld noch gutes hinterher werfen würdet.

Von dem Traum einer "Schnäppchen Sanierung" würde ich mich schnell verabschieden, die Realität hat Euch bereits eingeholt. Jetzt geht es darum zu retten was noch zu retten ist.

Ergänzung: Ich sehe gerade, heute Morgen bin ich zu langsam.

 

Selbst wenn der Architekt das teil-sanierte Haus übernehmen sollte, du schreibst ja dass nicht alle Ausgaben auch zur gleichen Wertsteigerung/Verkaufserlös führen. Was ist mit dem Bankkredit (falls vorhanden) wenn der nicht vom Käufer weitergeführt wird, vorzeitige Rückzahlung kann zur einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank führen. Was würde denn eine (teure) Nachfinanzierung bedeuten, ist das für euch machbar?

Ich befürchte dass du bei dem Projekt nicht ohne eigenen finanziellen Schaden (von der vergebenen Zeit und dem Engagement) rauskommst, und sei es dass du später teurer im einem höherwertigeren Haus wohnst und auf den Urlaub/sonstiges verzichten muss weil 'Edel-Sanierung' die Kosten hoch getrieben hat.

 

Wenn euer Archi auf sein Honorar verzichten würde, ist das doch schon mal ein guter Ansatz. Wenn er es dann noch hinbekommen würde, dass schon geschlossene Verträge für euch ohne Mehrkosten gestoppt werden und eine Umplanung hinlegt, mit der ihr erstmal 60-80 m² des Hauses gut bewohnbar saniert und der Rest ruhen kann, ohne zu vergammeln, wäre das doch eine Zwischenlösung. Ihr zieht so bald wie möglich ein und für den Rest spart ihr Kapital an und später, wenn Geld da ist, geht es weiter.

Mein Lieblingszitat:

"Die meisten Menschen scheinen nie darüber nachgedacht zu haben, was ein Haus ist; sie sind tatsächlich, wenn auch unnötigerweise, ihr ganzes Leben lang arm, weil sie glauben ein gleiches Haus wie ihre Nachbarn haben zu müssen." (Thoreau, „Walden“, 1854)

Ihr schafft das schon!

 

Als jemand, der selbst ein altes Fachwerkhaus saniert hat... unser Budget ist auch gesprengt worden. Das liegt daran, dass wir uns an einigen (vielen) Stellen für die teurere Variante entschieden haben. 65.000 Euro erscheint mir extrem wenig, zum Vergleich, wir haben für eine (Altbau-)Wohnfläche von ca. 130m² ein Budget von etwa 270 TEUR gehabt, dass wir um mindestens 10% überschritten haben.
Zu Eurer Situation: das ist natürlich eine ganz miese Sch.... auf gut Deutsch gesagt! Fachanwalt für Baurecht beauftragen ist klar, aber da wir schon einen Experten im Thread haben, zwei Fragen dazu:

1. So, wie es aussieht handelte der Architekt mit Generalvollmacht. Kann man Ihn auf zivilrechtlichem Wege "packen" weil er die (durch das Budget und Kostenschätzung definierte) Grenze seiner Vollmacht übertreten hat? Kann man bei einen so zustande gekommenen Vertrag mit einem Handwerker die Genehmigung verweigern (auch wenn schon Leistungen erbracht wurden?), der Handwerker müsste dann versuchen den Architekten über 179 BGB zu fassen?

2. Architektenhonorar: zu geschuldeten Leistungen gehört doch m.E. die Einhaltung eines vereinbarten Budgets, zumindest solange der Bauherr keine neuen Wünsche hat; könnte man daher einen Teil des Honorars zurückfordern?

 

schönes Zitat. Glaube ich mache mir ein Schild und stelle es in den Vorgarten

 

Dürfte er das denn? Er unterliegt doch der HOAI und im Zweifelsfall "verzichtet" man als Architekt einfach auf einen Teil seiner Ansprüche um auf diesem Weg etwas günstiger als der Archi von nebenan zu sein. Das würde die Berechnungsgrundlagen der HOAI aber doch ad absurdum führen?

 

Er könnte ja einfach mit Gegenforderungen des TE aufrechnen.

Denn Verzicht = Honorarsumme 0,00 € hat neben dem Thema Preisrecht noch einen miesen Haken. Das Finanzamt sagt dann:
Du hast zwar kein Geld verdient und bist ein guter Mensch, trotzdem hat Deine Arbeit einen Mehrwert erzeugt, also bekommen wir die Mehrwertsteuer auf das fiktiv für das Vorhaben fällige Honorar von Dir