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Fertigstellungspflicht ?

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  1. #1

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    Fertigstellungspflicht ?

    Der Bauträger stockt ein altes Haus um 1 Etage höher auf, teilt das ganzes Haus in Eigentumswohnungen.

    Das Dach ist noch nicht vollständig fertiggestellt, sodass die einzelne Wohnungen jeweils in vorgefundenem Zustand und zu Festpreisen (keine Raten) verkauft werden.

    Ist der Bauträger trotz vereinbarten "verkauft wie gesehen" noch zur vollständigen Fertigstellung verpflichtet ? Aus welchem Grund ?

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  2. Fertigstellungspflicht ?

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  3. #2
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    Verkauft wie besehen - heisst hier : In halbfertigem Zustand (so wies jetzt eben ist)
    Wieso sollte er noch Geld reinstecken (dass er vielleicht gar nicht hat) ?

    Wer sowas kauft muss entweder genau wissen was er tut .... ansonsten meine Diagnose : er hat nen Sockenschuss und Lust auf ne Bauruine.

    Gruß
    Achim Kaiser
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  4. #3
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    Das Dach ist noch nicht vollständig fertiggestellt, sodass die einzelne Wohnungen jeweils in vorgefundenem Zustand und zu Festpreisen (keine Raten) verkauft werden.
    Den Satz verstehe ich nicht. Vorweggenommene laienhafte Logik?

    Der BT hat hier doch offenbar eine Herstellungspflicht übernommen, nämlich die Aufstockung eines alten Hauses und damit einhergehend ein neues Dach ( = Gemeinschaftseigentum ).

    Die Herstellungsverpflichtung hätte der BT erst dann erfüllt, wenn ein funktionsfähiges Dach vorhanden ist. Dann bekommt er auch erst den endgültigen Kaufpreis.

    Festpreis bedeutet lediglich, daß der zu zahlende Kaufpreis bereits bei Vertragsabschluß der Höhe nach unveränderlich festgelegt ist, hingegen nicht unbedingt, daß dieser nicht in Raten nach der MaBV zu zahlen ist.

    Klausel " verkauft wie gesehen " ist im Licht der übernommenen Herstellungspflicht für Aufstockung und Dach zu sehen.

    Den geschilderten Sachverhalt kann ich mir nur vorstellen bei folgender Konstellation:

    BT kauft Altbau und teilt die vorhandenen Wohnungen ohne wesentliche Umbaumaßnahmen in ETWs auf. Außerdem reißt er das vorhandene Dach ab, stockt das Haus um ein Geschoß auf und erstellt darauf ein neues Dach.

    In diesem Fall wird der BT zwar hinsichtlich der vorhandenen und unveränderten Wohnungen die Gewährleistung ausschließen können. Auch den Erwerbern dieser Wohnungen übernimmt er jedoch eine Herstellungsverflichtung für die ordnungsgemäße Erstellung der Aufstockung ( insbesondere in statischer Hinsicht ) und für ein neues Dach, also eine nach Werkvertragsrecht zu beurteilende Vertragspflicht. Dafür kann nach BGH die Erfüllungs- und Gewährleistungsverpflichtung grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Denn ohne funktionsfähiges Dach wird wohl kein vernünftiger Erwerber eine ETW kaufen.

    Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn den Erwerbern vom BT klar und eindeutig erklärt worden ist, dass das Dach von ihm nicht geschuldet wird ( m.E. kaum vorstellbar, außerdem hätte der Notar über einen solchen Unfug bis zum Umfallen belehren müssen ).
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  5. #4
    Bauexpertenforum
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    Verkauft wie besehen - heisst hier : In halbfertigem Zustand (so wies jetzt eben ist)
    Wohl kaum, es sei denn, es ist vertraglich ausdrücklich anders geregelt, denn:

    1. Zu einem Haus gehört ein Dach.

    2. Eine ETW kauft man nur, wenn man sie auch bewohnen kann. Insofern kann und darf der Erwerber einer ETW davon ausgehen, daß der BT, wenn er aufstockt, wieder ein Dach anbringt und dies unter Einhaltung der aRdT sowie der gestzlichen Vorschriften, also z.B. der ENEV.

    3. Wäre es anders, würde man den Erwerbern der Altwohnungen unterstellen, daß sie Gemeinschaftseigentum mit einem anfänglichen Baumangel ( fehlendes/unvollständiges Dach ) erwerben wollten. Den anfänglichen Baumangel hätte dann die WEG auf eigene Kosten zu beseitigen. Das ist kaum anzunehmen.
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  6. #5

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    @ Eric: Die Zwingende Fertigstellung des Daches, weil es ja Gemeinschaftseigentum ist, leuchtet ein. Wie sieht es aber bei den Wohnungen als solche aus?
    Müssen diese auch in einem bewohnbaren Zustand sein, oder greift dabei der Bautenstand zum Zeitpunkt der Besichtigung/Entscheidung zum Erwerb. Stichwort: Gekauft wie gesehen.
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  7. #6

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    Verkauft wie besehen - heisst hier : In halbfertigem Zustand (so wies jetzt eben ist)
    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Wohl kaum, es sei denn, es ist vertraglich ausdrücklich anders geregelt, denn:s sei denn, es ist vertraglich ausdrücklich anders geregelt, denn:

    1. Zu einem Haus gehört ein Dach.

    2. Eine ETW kauft man nur, wenn man sie auch bewohnen kann. Insofern kann und darf der Erwerber einer ETW davon ausgehen, daß der BT, wenn er aufstockt, wieder ein Dach anbringt und dies unter Einhaltung der aRdT sowie der gestzlichen Vorschriften, also z.B. der ENEV.

    3. Wäre es anders, würde man den Erwerbern der Altwohnungen unterstellen, daß sie Gemeinschaftseigentum mit einem anfänglichen Baumangel ( fehlendes/unvollständiges Dach ) erwerben wollten. Den anfänglichen Baumangel hätte dann die WEG auf eigene Kosten zu beseitigen. Das ist kaum anzunehmen.
    der erste, wichtige Satz geht leider etwas unter und wird durch deine üppigen Annahmen überdeckt....

    Grundsätzlich wissen wir nicht, in welchem Fertigstellungszustand die einzelnen Teile des Hauses sind und welche Vorstellungen (evtl einzubringende Eigenleistungen) die Erwerber haben/hatten.

    An den Fragesteller: Welche Funktion hast du in der Sache...
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  8. #7

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    Noch eine Frage: Gibt es eigentlich bereits eine notariell beurkundete Teilungserklärung?
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  9. #8
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    Die Zwingende Fertigstellung des Daches, weil es ja Gemeinschaftseigentum ist, leuchtet ein.
    ><
    Verkauft wie besehen - heisst hier : In halbfertigem Zustand (so wies jetzt eben ist)
    Wieso sollte er noch Geld reinstecken (dass er vielleicht gar nicht hat) ?
    Gekauft wird neben der Wohnung auch die anteilige Gemeinschaftsfläche.
    Gilt "gekauft wie gesehen" nicht auch für die anteilige Gemeinschaftsfläche.
    Wie erklärt sich die Fertigstellungspflicht ?

    Meine Kollegin hat eine Wohnung gekauft, bezahlt, und das Eigentum umgeschrieben bekommen. Wer stellt das Dach fertig ?
    Teilungserklärung ist natürlich vorhanden, sonst kann die Wohnung ja nicht einzel gekauft werden.

    Wie wäre es, wenn man eine Wohnung wie gesehen kauft, die noch kein Fenster hat ? Fenster gehören auch zum Gemeinschaftseigentum.
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  10. #9

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    Nicht unbedingt, sie können auch zum Sondereigentum gehören. Siehe Teilungserklärung!

    Hier kann man nur in Kenntnis ALLER Umstände belastbare Aussagen treffen.
    Also bräuchte man zumindest den Volltext von Kaufvertrag und Teilungserklärung.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Martin Neef Beitrag anzeigen
    ><

    Wie wäre es, wenn man eine Wohnung wie gesehen kauft, die noch kein Fenster hat ? Fenster gehören auch zum Gemeinschaftseigentum.
    ...dann hätte man jetzt (wenn es der Vorort von Worms ist, ) 5cm Schnee drin, einen dicken Hals und trotzdem keinen Anspruch an den Verkäufer....
    -
    Du kannst jede Immobilie in jedem Baustadium besichtigen und kaufen...
    alles Sache des Vertrages...und hier ist der zu erbringende Leistungsumfang festzuschreiben...
    Sollte der Bauträger mündlich zugesagt, das Dach fertig zu stellen hat sie einen Anspruch auf ein komplettes Dach. Allerdings muss der Anspruch auch durchsetzbar sein....was bei mündlichen Absprachen oft unmöglich ist....
    gruss
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  12. #11
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    Gekauft wird neben der Wohnung auch die anteilige Gemeinschaftsfläche. Gilt "gekauft wie gesehen" nicht auch für die anteilige Gemeinschaftsfläche. Wie erklärt sich die Fertigstellungspflicht ?
    Für den Laien vielleicht einfacher nachzuvollziehen: Der Kaufgegegenstand setzt sich zusammen aus dem Sondereigentum an der Wohnung und dem im Miteigentum aller Wohnungseigentümer stehenden Gemeinschaftseigentum.

    Die Vertragspflicht hinsichtlich Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann unterschiedlich ausgestaltet sein. Der geschilderte Sachverhalt ist hierfür ein typischer Fall: Der BT erweitert das Gebäude, um mehr Wohnfläche verkaufen zu können und damit einen höheren Gewinn zu erzielen.

    In einem derartigen Fall ist es durchaus möglich, daß das Sondereigentum an den Altbauwohnungen im vorhandenen Zustand und unter Ausschluß jeder Gewährleistung verkauft, hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums aber gegenüber allen Erwerbern ( nicht nur gegenüber dem Erwerber der neu erstellten Woohnung ) eine Herstellungspflicht übernommen wird. Hierbei sollte man sich nicht davon beirren lassen, daß das Dach über der neuen Wohnung angeordnet ist. Es ist auch dann Gemeinschaftseigentum und zwar mit all seinen wesentlichen Teilen.

    Ob hier vom BT eine Herstellungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums Dach und der Außenfenster übernommen wurde, ist durch Auslegung des Bauträgerkaufvertrages zu ermitteln. Enthält der Vertrag keine ausdrückliche Regelung, sind die zum Vertragsschluß führenden Willenserklärungen der Parteien nach §§ 133, 157 BGB auszulegen. Dabei ist insbesondere der Sinn und Zweck des Vertrages ( Kauf einer Altbauwohnung zum Bewohnen ! ) zu berücksichtigen. Insoweit gilt, daß auch der Erwerber der Altbauwohnung jedenfalls ein funktionsfähiges Gebäude erwarten kann, d.h. der BT, der zur Schaffung einer weiteren Wohnung ( Aufstockung ) bereits das Dach entfernt hat, auch wieder ein neues Dach anbringen muß.

    Gretschenfrage wäre: Kauft jemand eine Altbauwohnung in einem Gebäude, an dem das Dach fehlt oder noch nicht vollständig fertiggestellt ist ? Bei einer Eigentumswohnung wohl kaum. Denn dies würde bedeuten, daß alle Wohnungseigentümer, die sich in der Regel nicht kennen, zusammentun müßten, um das unfertige Gebäude unter Aufwendung weiterer Kosten fertigzustellen. Das will kein Erwerber und es ist praktisch auch überhaupt nicht durchführbar.

    Daher ist der Sachverhalt mit dem Kauf eines halbfertigen Einfamilienhauses/ einer Bauruine zur Fertigstellung durch den Erwerber nicht vergleichbar.

    Insofern: Steht im Vertrag klipp und klar, daß die Gemeinschaft der Erwerber das Dach selbst herzustellen haben? Wenn nein, hats der BT zu tun.

    Ich habe den Sachverhalt bislang so verstanden, daß die Fertigstellung der Gebäudeerweiterungn ins Stocken geraten ist. Möglicherweise bekommt der BT die weitere Wohnung nicht verkauft und hat deshalb den weiteren Ausbau eingestellt. Ich hätte nicht bezahlt, bevor das Dach nicht fertiggestellt ist.

    Sofern der Notar von der Aufstockung Kenntnis hatte, hätte er m.E. darauf hinweisen müssen, daß der Kaufpreis erst nach Erstellung des Dachs vollständig zu zahlen ist.
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  13. #12
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    Denn dies würde bedeuten, daß alle Wohnungseigentümer, die sich in der Regel nicht kennen, zusammentun müßten, um das unfertige Gebäude unter Aufwendung weiterer Kosten fertigzustellen. Das will kein Erwerber und es ist praktisch auch überhaupt nicht durchführbar.

    Wieso überhaupt nicht durchführbar ?
    Das kann doch durch EigentümerbBeschluß entschieden werden und der Hausverwalter kann die Arbeiten koordinieren, in Erforderlichenfall mit Hilfe
    von Baufachleuten.

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  14. #13

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    Zitat Zitat von Martin Neef Beitrag anzeigen
    Wieso überhaupt nicht durchführbar ?
    Das kann doch durch EigentümerbBeschluß entschieden werden und der Hausverwalter kann die Arbeiten koordinieren, in Erforderlichenfall mit Hilfe
    von Baufachleuten.

    ...klar ist es machbar...aber eher unüblich....

    Leider fehlen immer noch Angaben zum Fertigstellungsgrad des Daches...

    gruss
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    .....In einem derartigen Fall ist es durchaus möglich, daß das Sondereigentum an den Altbauwohnungen im vorhandenen Zustand und unter Ausschluß jeder Gewährleistung verkauft, hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums aber gegenüber allen Erwerbern ( nicht nur gegenüber dem Erwerber der neu erstellten Woohnung ) eine Herstellungspflicht übernommen wird. ...
    Falsch.
    Lesen Sie doch mal den Eingangspost.
    Es geht um die Neuschaffung von ET-Wohnungen. Der BT hat das gesamte Haus erworben, stockt es auf und verkauft die einzelnen Wohnungen. Ergo ist es unerheblich, ob jemand eine von den neugeschaffenen Wohnungen kauft oder eine aus dem Bestand.
    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen

    Ob hier vom BT eine Herstellungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums Dach und der Außenfenster übernommen wurde, ist durch Auslegung des Bauträgerkaufvertrages zu ermitteln. ...
    Das ist ja schon mehrfach angesprochen worden: Wenn in den einzelnen Kaufverträgen (was ist eigentlich ein Bauträgerkaufvertrag? Wird da ein Bauträger gekauft?) sinngemäß steht, "gekauft wie gesehen" und die Teilungserklärung resp. Gemeinschaftsordnung nichts gegenteiliges aussagt, dann haben die neuen Eigentümer halt ein mehr oder weniger fertiggestelltes Sondereigentum und einen unfertigen Anteil vom Gemeinschaftseigentum gekauft.
    Wie will man hier einen Fertigstellungsanspruch gegen den BT konstruieren, ohne die Verträge zu kennen?
    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen

    Gretschenfrage wäre: Kauft jemand eine Altbauwohnung in einem Gebäude, an dem das Dach fehlt oder noch nicht vollständig fertiggestellt ist ? Bei einer Eigentumswohnung wohl kaum. Denn dies würde bedeuten, daß alle Wohnungseigentümer, die sich in der Regel nicht kennen, zusammentun müßten, um das unfertige Gebäude unter Aufwendung weiterer Kosten fertigzustellen. Das will kein Erwerber und es ist praktisch auch überhaupt nicht durchführbar.
    (Der Verfasser meint sicher Gretchen oder wars grätschen?
    Warum denn eigentlich nicht?
    Wenn der Preis stimmt, sich die Erwerber eventuell gut kennen und vielleicht sogar eigenen Sachverstand mitbringen?
    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen

    Daher ist der Sachverhalt mit dem Kauf eines halbfertigen Einfamilienhauses/ einer Bauruine zur Fertigstellung durch den Erwerber nicht vergleichbar.

    Insofern: Steht im Vertrag klipp und klar, daß die Gemeinschaft der Erwerber das Dach selbst herzustellen haben? Wenn nein, hats der BT zu tun.

    Ich habe den Sachverhalt bislang so verstanden, daß die Fertigstellung der Gebäudeerweiterungn ins Stocken geraten ist. Möglicherweise bekommt der BT die weitere Wohnung nicht verkauft und hat deshalb den weiteren Ausbau eingestellt. Ich hätte nicht bezahlt, bevor das Dach nicht fertiggestellt ist.

    Sofern der Notar von der Aufstockung Kenntnis hatte, hätte er m.E. darauf hinweisen müssen, daß der Kaufpreis erst nach Erstellung des Dachs vollständig zu zahlen ist.
    Hier geht der Verfasser wieder von der falschen Annahme aus, die übrigen Wohnungen seien bereits Sondereigentum und nur die aufgestockten würden verkauft.
    Haben Sie sich mal überlegt wie das gehen sollte?
    Wenn bereits geteilt und verkauft wäre, gäbe es keinen Bauträger mehr sondern nur eine Eigentümergemeinschaft, die etwas umbauen läßt.
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  17. #15
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    (was ist eigentlich ein Bauträgerkaufvertrag? Wird da ein Bauträger gekauft?)
    http://www.notar-presse.de/notartaet...gervertrag.htm

    Wenn in den einzelnen Kaufverträgen sinngemäß steht, "gekauft wie gesehen" und die Teilungserklärung resp. Gemeinschaftsordnung nichts gegenteiliges aussagt, dann haben die neuen Eigentümer halt ein mehr oder weniger fertiggestelltes Sondereigentum und einen unfertigen Anteil vom Gemeinschaftseigentum gekauft.
    Die Teilungserklärung regelt nur die Zuordnung dessen, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Hinsichtlich der Rechtsbeziehung zwischen BT und Erwerber ergibt sich aus der Teilungserklärung überhaupt nichts. Was der BT den Erwerbern schuldet, ergibt sich allein aus dem Bauträgerkaufvertrag.

    Der Bauträgerkaufvertrag ist auszulegen. Die insoweit maßgeblichen Auslegungsgrundsätze

    - Sinn und Zweck des Vertrages
    - die wechselseitigen Interessen
    - die Verkehrssitte, also das, was üblicherweise ein Erwerber bei einer
    solchen Sachverhaltskonstellation erwarten kann
    - und ( nachrangig ) der Wortlaut der Erklärungen

    habe ich angeführt. Da Neff keine vollständigen Angaben macht, habe auch ich keine endgültige Lösung präsentiert. Es wurde lediglich aufgezeigt, worauf es ankommt.

    Warum denn eigentlich nicht?
    Wenn der Preis stimmt, sich die Erwerber eventuell gut kennen und vielleicht sogar eigenen Sachverstand mitbringen?

    Wenn, wenn, wenn ..... Einstimmigkeit hinsichtlich der Ausbildung des Dachs, Bereitschaft und Vorhandensein weiterer finanzielle Mittel zur Aufbringung der anteiligen Kosten für die Fertigstellung des vom BT nicht fertiggestellten Dachs. Vorstellbar ist alles mögliche. Es wäre aber atypisch und würde daher nur bei einer ausdrücklichen Regelung im Vertrag auch so gelten.

    Hier geht der Verfasser wieder von der falschen Annahme aus, die übrigen Wohnungen seien bereits Sondereigentum und nur die aufgestockten würden verkauft.

    Bahnhof! Das WEG sollte man kennen, um mitreden zu können. Das für die neu erstellten Wohnungen ein Herstellungsanspruch in Bezug auf das Dach besteht, versteht sich von selbst. Die Frage war, ob auch die Erwerber der unveränderten Bestandswohnungen einen dahingehenden Anspruch haben oder aber der BT sich auf den Standpunkt stellen kann, diese hätten die begonnene Aufstockung mit noch nicht fertiggestelltem Dach zu akzeptieren.
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