Bauvertrag

planfix · 22.08.2011

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Ratgeber

Samstag, 20. August 2011
Viele Risiken für Bauherren Alles Pfusch im Bauvertrag

von Alexander Klement
Wer von einem Haus träumt, ist oft betriebsblind. Der Bauvertrag wird leichtfertig unterschrieben, obwohl er mitunter sogar Klauseln enthält, die dem Bauherrn das Genick brechen können. Das muss nicht sein. Schon für 150 Euro kann man das Schlimmste verhindern.

Wer baut, hat genug um die Ohren. Für Vertragsfragen bleibt da oft keine Zeit mehr.

Die eigenen vier Wände sind für viele ein Traum, den sie sich unbedingt erfüllen möchten. Gerade Familien mit Kindern sehnen sich nach einem Häuschen mit Garten, wo die Kinder auch mal unbeaufsichtigt spielen können. Da das Geld in diesem Lebensabschnitt knapp ist, sind die Sparanstrengungen groß – doch leider wird manchmal an der falschen Stelle gespart.

Ist das Häuschen erst mal geplant, werden viele Bauherren regelrecht blind und unterschreiben fast alles, was man ihnen vorlegt. Diese Gutgläubigkeit kann sich rächen, wenn nicht alles glatt läuft. Der Bauherr schließt mit dem Bauunternehmen oder dem Bauträger einen Bauvertrag ab. Diesen sollte man nicht nur selbst ganz genau lesen, sondern von einer dritten Stelle überprüfen lassen.
Fast alle Bauverträge mangelhaft

Die meisten Bauverträge sind nämlich eigentlich nicht unterschriftsreif. Das jedenfalls ist das Ergebnis einer Studie des Bauherrn-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung Hannover. 100 Bauverträge wurden auf Herz und Nieren geprüft. Nur jeder zehnte Vertrag wurde noch als ausreichend angesehen, alle anderen erwiesen sich als "erheblich unvollständig" oder "unvollständig".

Die Bauverträge wurden nach zwölf ausgewählten Prüfkriterien gecheckt - von der Klarheit zur Art des Vertrages über die Definition des Vertragsgegenstandes, die Bewertung der Bau- und Leistungsbeschreibung, die Preissicherheit, die Zahlung nach Baufortschritt und mängelfreier Leistung bis hin zu Sicherheitsleistungen, förmlicher Abnahme und Verjährungsfristen. Das Ergebnis ist niederschmetternd, wenn man bedenkt, wie viel Geld die Bauherren in die Hand nehmen müssen.

Nur jeder dritte Vertrag führte eindeutig auf, was eigentlich gebaut werden soll, mehr als die Hälfte der Verträge enthielt keine verbindlichen Fertigstellungsfristen. Das kann böse und teuer enden, wenn beispielsweise die Mietwohnung schon gekündigt und der Einzug in die eigene Immobilie nicht möglich ist. Ein Festpreis war nur in gut einem Drittel der Verträge vereinbart worden. Risiken werden damit auf die Schultern der Bauherren abgewälzt. Treten beim Bau Komplikationen auf, wenn zum Beispiel der Keller zusätzlich abgedichtet werden muss, zahlt der Bauherr nach, wenn kein Festpreis vereinbart wurde.
Schlüsselfertig heißt nicht fertig

Viele unerfahrene Bauherren lassen sich zudem von dem Begriff "schlüsselfertig" blenden. Der Schlüssel wird zwar bestimmt übergeben, das heißt aber nicht, dass das Haus oder das Grundstück schon bezugsfertig wären. Die Außenanlagen haben damit in der Regel nichts zu tun. Zufahrt, Eingangstreppe, Terrasse und Wege werden zwar grob geplant, aber die Umsetzung ist oft Sache des Bauherrn. Auch Fußböden im Innenraum oder die Tapete an Decken und Wänden können bei "schlüsselfertigen" Angeboten noch fehlen.

Als inakzeptabel gelten auch Verträge, die Zahlungspläne mit Vorkasse-Modellen enthalten. Der Bauherr muss dann schon für Leistungen, die noch gar nicht erbracht wurden, Geld auf den Tisch legen. Außerdem versuchen die Hausanbieter bisweilen, gesetzliche Mängelrechte einzuschränken, Gewährleistungsfristen zu kürzen oder eigene Gewährleistungspflichten auszuschließen.
Profis prüfen lassen

Der Bauherr selbst muss nicht zum Experten für alle diese Vertragsfeinheiten werden, die ihn letztlich viel Geld kosten können. Für 150 bis 350 Euro bieten mehrere unabhängige Organisationen eine Prüfung des Bauvertrages an. Hierzu gehören beispielsweise der Verband privater Bauherren, der Verein Wohnen und Eigentum, der Bauherren-Schutzbund, viele Verbraucherzentralen und der TÜV. Natürlich kann man den Bauvertrag auch von einem nicht involvierten Architekten prüfen lassen.

Die Verbraucherzentralen bieten zwar auch Musterbauverträge an. Allerdings ist ein Bauvertrag meist sehr individuell und lässt sich nicht ohne Weiteres in das Korsett des Mustervertrags pressen. Als grobe Richtschnur und Orientierungshilfe können solche Musterverträge für die Bauherren trotzdem dienen.

Wesentlich teurer als die Prüfung des Bauvertrages ist der Abschluss einer Vertragsausfallbürgschaft. Die Versicherung springt dann ein, wenn die Baufirma pleitegeht. Viele scheuen die Investition von mehreren tausend Euro jedoch. Fehlt dieser Baustein auf dem Weg zum Eigenheim, kann dies dem Bauherrn das Genick brechen. Wurden dann auch noch Leistungen nicht nach Fertigstellung eines Bauabschnitts bezahlt, sondern Vorkasse geleistet, hat der Bauherr im Insolvenzfall der Baufirma den schwarzen Peter in der Hand und bleibt auf dem finanziellen Schaden sitzen.
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