Renovierung - Wie angehen?

Renovierung - Wie angehen?

Hallo!

Ich stehe vor der Aufgabe, ein kleines Haus renovieren zu lassen, aber habe von nichts -aber auch gar nichts- eine Ahnung.

Das ganze soll sich nicht ewig in die Länge ziehen, habe also nicht alle Zeit der Welt, mich ausgiebig und tiefgehend über die vielen verschiedenen Aspekte zu informieren.

Daher meine Frage: Wie würdet ihr das angehen?

-Ich hatte gedacht, 2-3 Architekten in das Haus zu holen, und mir von jedem anzuhören, was er machen würde/wie er vorgehen würde, etc...

Hatte mir gedacht, dass ein Architekt ja unabhängig sein müsste und eigtl. kein Interesse hat, mir irgendwas aufzuschwatzen

-Desweiteren könnte ich mir einige auf Renovierungen spezialisiert Bauunternehmen kommen lassen und von ihnen ebenso hören, was zu machen ist. -Wohlwissend, dass sie im Gegensatz zum Architekten etwas verkaufen möchten. -Aber einfach vor dem Hintergrund noch zusätzliche Meinungen/Informationen zu holen

- Ich weiss nicht, was es -ausser Architekten und Baaunternehmen - sonst noch für Berufsgruppen gibt, deren Zu-Rate-Ziehen sinnvoll wäre. - Baubiologen? Energieberater? Habt ihr Vorschläge, bei wem es noch Sinn machen würde, einen Rat einzuholen?

- Wenn ich dann - hoffentlich- nach Zu-Rateziehen der Architekten und Bauunternehmen, ein klareres Bild und eine klarere Meinung habe, was wie gemacht werde soll, würde ich das ganze in die Hände eines unabhängigen Architekten legen, der ein/mehrere Bauunternehmen dann beauftragt (alles natürlich in Absprache mit mir) und die gesamte Durchführung überwacht.

Und falls ihr einen Tipp habt, wie man einen guten Architekten oder auch sonstigen Sachverständigen findet (kenne hier in der Region leider keine Leute, die ich fragen könnte), dann würde ich gerne hören, wie man das macht.

So ungefähr denk ich mir das. Ist das gut so? Wie würdet ihr es machen (in meiner Situation)

Vielen Dank für Hilfe!!

P.S.

Es geht vor allem um folgende Aspekte

- Dämmung
- Wasser im Keller - Wie dicht bekommen?
- Optimale Energieversorgung für das Haus

 

Danke, Ralf für deinen sehr hilfreuchen Beitrag.

Ja, ich war davon ausgegangen, dass eine Begutachtung durch einen externen Fachmann Geld kostet. -Aber ich vermute mal, dass das die sinnvollste Vorgehensweise ist und deshalb auch gut investiertes Geld ist.

Ja, völlig richtig, es gibt Arbeiten, die gemacht werden MÜSSEN und da steht wohl die Trockenlegung des Kellers klar im Vordergrund.

Vielen Dank für den Tipp mit der Architektenkammer, Ingenieurskammer und Handwerkskammer. -Hatte daran gar nicht gedacht. -Ich werde mich um einen Sachverständigen für das Wasserproblem
bemühen. Vermutlich spielt es keine Rolle, ob Architekt, Ingenieur oder Handwerker?

Ich kenn mich im Bauwesen zwar nicht aus, aber ich habe oft gesehen, wie in anderen Bereichen sog. Fachleute oft nicht die besten Lösungen kannten bzw. vorschlugen. -Deshalb möchte ich versuchen, der Ursache und Behebung des Wasserproblems auch durch eigenes Informieren im Internet und in diesem Forum auf den Grund zu gehen.

 

Ralf,

danke nochmals für die Hilfe!

Meinst du jetzt damit, dass ich mich eher an einen Architekten/Bauingenieur oder doch eher an einen Fachhandwerker wenden sollte. -Beides zu tun, schadet wohl nicht. -Mit dem Unterschied, dass man tendenziell beim Handwerker wohl im Hinterkopf behalten sollte, dass er ein grosses Interesse an der Durchführung bestimmter Arbeiten hat...

Hast du evtl. Tipps, wie ich an einen kompetenten, unabhängigen Architekten/Bauingenieur bzw. Fachhandwerker komme? -Leider habe ich keine Bekannten hier in der Region (Chiemgau), die Empfehelungen aussprechen könnten.

Ist dann das Wenden an die bayerische Architektenkammer/Ingenieurskammer/Handwerkskammer der sinnvollste Weg? - Auch wenn man da vermutlich nicht ausschliessen kann an jemand unkompetentes zu geraten....?

Ich habe z.B: über die bayerische Ingenieurekammer diesen, auf Wärme- und Feuchtigkeitsschutz spezialisierten Sachverständigen, finden können:



Vielen Dank noch einmal!

 

Hallo mls,

danke für deine Antwort.

Ich habe jetzt doch ein wenig Zeit benötigt, um zumindest einige Antworten auf deine wichtigen Fragen zu finden.

- Es handelt sich nicht um einen Vollkeller. Ca. die Hälfte des (kleinen Hauses) ist unterkellert. - Der Keller ist damit ca. 40m² groß

- Das Baujahr des Hauses ist ca. 1958

- Ich weiss nicht, ob Wand-/Bodenaufbauten gemacht wurden. Kann ich soetwas mit blossem Auge erkennen?

- Ich denke, es wurden keine Abdichtungen im Keller vorgenommen. Lediglich der Raum, in dem der Öltank steht, wurde mit irgendeiner speziellen Farbe bestrichen. -Vermutlich Humbug.

- Ob der Keller rundum zugänglich ist? -Ich weiss nicht ganz genau, was du damit meinst. Der Keller ist jedenfalls von innerhalb des Hauses nur durch einen Eingang zu erreichen. Ausserdem gibt es 4 Schächte (so heisst das, denke ich) im Keller.

- Im Keller wurden vor einigen Jahrzehnten an 2 Stellen solche Löcher gemacht (weiss jetzt gar nicht, wie so was heisst...Drainage??). Jedenfalls soll da das Wasser abfliessen, undzwar in einen recht tiefen Schacht direkt neben dem Haus. Und von diesem Schacht aus soll das Wasser dann wohl weiter abfliessen. Ich muss unbedingt diesen Schacht reinigen, da ich vermute, dass einiges Wasser, das abfliessen soll, einfach wieder zurück in den Keller fliesst

- Schichtenwasser/Grundwasser? -- Hhmm, da weiss ich jetzt gar nichts zu. Wie könnte ich das denn rausfinden?

- Regenwasser/Dachentwässerung? Zielt die Frage darauf ab, ob das Wasserproblem ganz oder teilweise in Zusammenhang mit der Entwässerung des Daches stehen könnte? Wie kann ich dann rausfinden, inwiefern die Dachentwässerung hier schuld sein könnte?

- Nutzungswunschintensität: Der Keller soll nicht zu einem Wohnkeller gemacht werden. - Es soll der Öltank drin stehen, die Heizungsanlage, und noch ein Raum um Getränke, Essen und andere Dinge (Autoreifen, etc...) zu lagern. -Das ganze soll einfach nur ordentlich und trocken sein. -Aber wie gesagt, kein Wohnkeller mit Parkett oder ähnlichem....

- Budget: Weiss ich nicht, da ich mich für jemanden darum kümmere. Ich habe mich bereit erklärt, zu gucken, was gemacht werden muss, welche unterschiedlichen Optionen mit demenstprechend unterschiedlichen Kosten es gibt und entscheiden wird dann der Eigentümer, nachdem ich ihm alles erklärt habe.

- Bei länger andauerndem starken Regen, ist der GESAMTE Keller häufig bis mehrere Zentimeter hoch (ca. 50cm) mit Wasser voll. Teil des Problems ist, dass das Wasser nicht richtig abläuft (durch diese 2 Löcher im Kellerboden). Die Löcher verstopfen immer mit Schlamm und dann kann das Wasser nicht weiter.
- Ich hab zwar keine Ahnung, aber es besteht doch auch die Möglichkeit, dass gerade durch diese 2 Löcher im Kellerboden, wo das Wasser eigtl. ABFLIESSEN soll, das meiste Wasser tatsächlich ZUFLIESST???
- Diese 2 Löcher wurden aber vermutlich natürlich nur gemacht, da es schon davor ein Wasserproblem gab. Es muss also doch entweder durch den Boden oder durch die Kellerwände Wasser eindringen? - Wie kann ich das denn feststellen oder feststellen lassen, wo dieses blöde Wasser reinkommt?

- Wollte noch erwähnen, dass es sich um ein Haus auf dem Land handelt, das an eine sehr große Wiese angrenzt. Die angrenzende Wiese und der Haus-Garten sind tendenziell immer sehr feucht. Ausserdem haben wir hier in der Region und noch einmal speziell um das Haus herum extrem viel Schnee, weshalb ich vermute, dass gerade während der Schneeschmelze Wasserprobleme im Keller auftreten müssten.

Dass ich über das Internet nicht die Lösung für mein Problem bekommen kann, ist mir klar. Das ganze muss von einem Sachverständigen angesehen werden. Trotzdem kann es sehr hilfreich sein, wenn mir hier geholfen wird, ein paar Puzzlestücke zusammenzubekommen, da ich einem Fachmann vor Ort wichtige Infos geben könnte, ich die richtigen Fragen stellen möchte und es ausserdem vermutlich genügend schlechte "Fachmänner gibt"

Das denke ich auch, dass es da alle möglichen "tollen" Abdichtungsmethoden gibt....Und genau auf son (zudem evtl. teuren) Mist möcht ich nicht reinfallen.

Wie ist das jetzt mit dem Wassergraben von dir gemeint..? Ernst, spassig?

mls, du kommst wohl auch aus der Region hier. Kennst du evtl. jemanden, der mir mit der Problematik weiterhelfen könnte?

In jedem Fall Danke für die Antwort und das Aufwerfen der Fragen, die sehr wichtig sind!

 

Ralf,

danke für die Erklärung bzgl. Anstrich und Heizöltank.

Ja, das kann ich mir auch vorstellen. -Aber das ursprüngliche Problem kann ja nicht dieser mögliche Rückstau sein. - Diese Abflusslöcher wurden ja erst geschaffen, zu dem Zweck, eindringendes Wasser abfliessen zu lassen. Es muss also Wasser durch den Boden oder die Wände kommen, auch wenn es möglich ist, dass zusätzlich Wasser durch die Abflusslöcher kommt.

Ich habe mich bereit erklärt, mich um die Renovierung zu kümmern, da ich hier vor Ort bin und der Eigentümer weit entfernt lebt. Ich kümmere mich auch gerne, habe aber keinerlei Erfahrungen bzgl. Renovierung, Hausbau, etc.

 

Hallo Ralf,

entschuldige, hatte aber nicht vor das gleiche mehrmals zu posten, um mehr antworten zu bekommen - Bin auch nicht ungeduldig

Da das Kellerproblem vermutlich das Hauptproblem bei dem Haus ist, werde ich mich darum jetzt überwiegend kümmern. Und da ihr ja auch gerade zu diesem Thema ein Unterforum habt, hatte ich gedacht, dass es in meinem Sinne, aber auch im Sinne des Forums ist, wenn ich diese spezielle Thematik eben in dem eigens dafür vorhandenen Unterforum bespreche...

Wir könnens aber auch hier besprechen, auch wenns natürlich eher ins Unterforum "Abdichtungen im Kellerbereich" als ins Unterforum "Bauüberwachung, Bauleitung" passt..

 

@ThomasMD

Die ganzen Hintergründe, warum gerade ich mich um das Haus kümmere, sollen hier gar nicht im Vordergrund stehen. - Tatsache ist, dass ich der einzige bin der vor Ort ist, und durchaus auch motiviert bin, das Haus in einen guten Zustand zu bekommen. -Die Alternative wäre, dass gar nichts an dem Haus gemacht wird und es vor sich hinvegetiert.

Ich habe nicht behauptet, dass ich mir in jedem Fall zutraue, ein Haus zu renovieren. - Aber wenn es mir gelingt, an den richtigen Mann zu geraten (ob Architekt, Handwerker, Ingenieur oder sonstwas), also an eine kompetente und zudem ehrliche Person, dann denke ich mir, müsste es doch auch für einen Laien möglich sein, so ein Projekt anzugehen.

Völlig alleine als Laie irgendwelchen Handwerkern irgendwelche Aufträge zu erteilen, wäre in der Tat Schwachsinn.

Ich brauch also jemanden mit im Boot, der Ahnung hat und ehrlich ist, dann trau ich mir das zu...und parallel informiere ich mich selbst so gut es geht, denn das wird zumindest nicht schaden...

Aber konstruktive Vorschläge, Kritik, wie ich es angehen sollte, können nur hilfreich sein.

 

mls,

ja, es besteht auf jeden Fall ein Zusammenhang zwischen Regen und Wasserstand. - Je heftiger der Regen und je länger andauern, desto mehr Wasser im Keller.

Momentan, sind an vll. 2 Stellen kleine Pfützen, die entweder noch auf den letzten heftigen Regen zurückgehen oder aber vll. durch langsames Eindringen geringer Wassermengen auch bei Nicht-Regen entstehen (nur meine laienhafte Vermutung) -Sauge die Pfützen heute ab, um den Keller so trocken wie möglich zu bekommen und von da aus dann beobachten zu können.

Ok, ich werde mich auf die Lauer legen und beim -hoffentlich bald einsetzenden - nächsten Regen die Fliessrichtung des Wassers von der Dachrinne zum Kanal checken. Ganz dumm gefragt: Auf der zum Haus gehörigen Einfahrt befindet sich ein Gulli. - ca. 1 Meter neben diesem Retentionsschacht. Und dann befindet sich noch ein Gulli auf der öffentlichen Straase, ca. 10m entfernt vom vorgenannten Gulli. Dann soll ich vermutlich checken, ob das Wasser von der Dachrinne in einen dieser beiden Gullis fliesst?

Was/wie soll ich das genau checken? -Ob die Leitungen vom Keller in den Retentionsschacht in Ordnung sind? Die Leitungen selbst kann ich ja mit blossem Auge nicht sehen. -Ich seh ja bloss diese beiden Löcher im Keller, durch die das Wasser dann über die Leitungen in den Schacht fliesst. -Sollte man die Leitungen von einem Spezialisten untersuchen lassen?

Ich konnte die Idee des Retentionsschacht leider nicht über Zeitzeugen klären. -Schon verstorben. Und die Nachfahren, wissen dazu nichts.

Das Haus ist seit 1970 unbewohnt. - Abgesehen von einigen Wochen im Jahr. Unbewohnt deshalb, da es als Ferienhaus genutzt wurde und somit immer nur wenige Wochen im Jahr jemand drin war.

 

susannede,

vielen Dank für deinen Beitrag und die aufgeworfenen Fragen. - Ich versuche sie so gut wie möglich zu beantworten.

- Zu den Abflusslöchern: Dass diese Abflusslöcher extra zu dem Zweck geschaffen wurden, dass Wasser abfliessen kann, haben mir der Eigentümer gesagt. -So, wie diese Löcher aussehen, scheinen sie mir auch gerade zu diesem Zweck und aus keinem anderen Grund gemacht worden zu sein.



Das auf den Photos sind die beiden Abflusslöcher.
Durch dieses rechteckige, gegrabene Loch fliesst das meiste Wasser heraus. -in diesen Schacht neben dem Haus. Dieses rechteckige Ding verstopft oft mit Schlamm, warum das Wasser nicht richtig abfliessen kann.


- sind die 3 kellerseiten der teilunterkellerung im erdreich ?

Sorry, ich glaub, ich verstehe die Frage nicht. Ich würde sagen, dass die 3 Kellerseiten der Teilunterkeelrung selbstverständlich im Erdreich sind. Ist ein Keller nicht immer im Erdreich? - Mit Erdreich ist doch "unter der Erde" gemeint?. Jedenfalls sind die 3 Seiten der Teilunterkellerung unter der Erde.

- kommt man an diesen 3 seiten von außen an die kellerwände heran (z.B. durch aufgraben) ?

An allen 3 Seiten der Teilunterkellerung grenzen draussen auf Erdgeschosshöhe Steinplatten mit einer Breite von ca. 50cm. Das Haus ist also draussen ringsum von Steinplatten umgeben.
Und am Hauseingang befinden sich draussen Steinstufen, die auch im Bereich der Teilunterkellerung liegen.

Hier die Fotos zu den 3 Seiten der Teilunterkellerung:



Vermutlich müssten dann diese Steinplatten entfernt werden, wenn man aufgraben möchte. Ansonsten steht meiner Meinung nach kein Hinderniss im Wege.

- aus welchem baumaterial bestehen die wände, weiß man das, sieht man was?

Das Foto ist vermutlich eher nichtssagend:



Habe auch nicht weiter in Erfahrung bringen können, aus was für einem Material die Wände sind. -So weisse Wände halt


- aus welchem material besteht die bodenplatte des kellers ?
falls man da was sieht, bzw. mit was ist der kellerboden belegt...
an den ominösen löchern kann man vielleicht was erkennen...

Das Material der Bodenplatte sieht man bei den oben geposteten "Abflusslöcher-Photos". - Für mich als Laie scheint das einfach nur Beton (oder so) zu sein. Jedenfalls ist da nicht noch irgendein Bodenbelag raufgemacht worden, um das ganze schöner/wohnlich zu machen.

- nicht unwichtig: in welchem verhältnis stehst du zu dem haus / den besitzern ?
schließlich kostet renovierung (viel) geld.
als "betreuer" der renovierungsmaßnahme:
wie sollen ein sachverständiger, handwerker, sonstiger beauftragt und bezahlt werden,
dies kann nur der eigentümer. wie stellst du dir dies vor ?

Ich kann mietfrei in dem Haus wohnen und es gehört der erweiterten Verwandtschaft. Sämtliche Arbeiten werden von den Eigentümern -und nicht von mir - bezahlt. Die Vorgabe ist, das Haus "ordentlich hinzubekommen" (wozu vor allem die Kellertrockenlegung gehört), aber es besteht (bis jetzt) kein Interesse/finanzielle Berreitschaft, es in ein Prachtstück zu verwandeln. Ich, als dort Wohnender, habe ein großes Interesse, das Haus schön zu machen.



Mal sehen, wie sich das ganze entwickelt. Es waren jetzt 2 Bauunternehmen dort. Der eine hat gesagt: "Sehr schönes Haus, schlechter Zustand, aber Potential. Man kanns gut herrichten" Der andere hat klar gesagt: "Lohnt sich nicht, abreissen..."

Die Sache ist die, dass es eher unwahrscheinlich ist, dass ich die Eigentümer dazu bekomme, das Haus abzureissen und etwas ganz neues hinzubauen. - Hingegen haben sie jetzt die Bereitschaft, die wichtigsten Maßnahmen zu ergreiden, um das Haus in einen ordentlichen Zustand zu bekommen. -Falls es sich herausstellt, dass diese wichtigen "Minimalmaßnahmen" annähernd so viel kosten wie ein Abriss + Neubau, dann würde ich erneut mit ihnen sprechen und versuchen, ihnen das zu erläutern...

Also noch einmal vielen Dank an dich und alle anderen, die mir bis jetzt weitergeholfen haben, indem zumindest schon einmal wichtige Fragen aufgeworfen wurden.

 

Und kann ich euch noch etwas Grundlegendes fragen:

Als Laie denke ich mir folgendes:

Bevor ich an irgendeine Renovierungsarbeit denke, sei es Keller, Dach, Dämmung oder sonstwas, muss doch sichergestellt sein, dass das Mauerwerk des Hauses in einem guten Zustand ist.

Wenn das nicht gegeben ist, so sind doch sämtliche andere Renovierungsarbeiten "in die Luft gebaut"

Und da es hier im Keller seit Jahrezehnten ein gravierendes Wasserproblem gibt, kann es doch sein, dass die Mauern des Hauses dadurch in irgendeiner Form angegriffen worden sind, oder nicht? Kann diese Wasser nicht vom Keller aus ins Mauerwerk dringen und auch nach oben wandern und dort schaden anrichten?

Bzgl. Schimmel ist hier jedenfalls nichts auffällig.

Was ich jedoch erwähnen sollte, ist, dass an einigen Stellen innen und aussen am Haus sehr lange (1-2 Meter) Risse nicht zu übersehen sind. - Wie tiefgehend diese sind, lässt sich mit blossem Auge nicht erkennen.

Beiden bis jetzt da gewesenen Bauunternehmen habe ich die Risse gezeigt. -Beide Herren haben nach kurzer Betrachtung der Risse angemerkt, dass diese unbedennklich seien. Es wurde auch erwähnt dass sich ein Riss an der Grenze von Unterkellerung - Nichtunterkellerung befindet (was auch so stimmt) und dass es nicht unüblich sei, dass Risse an einer solchen Grenze auftreten können. Zur Ursache der anderen Risse, wurde mir nichts gesagt.

Hier einmal die Fotos:



Könnt ihr was bzgl. der Risse sagen?

-Unbedenklich oder bedenklich?
- Mögliche Ursachen?
- Sollte ich sie genauer untersuchen lassen?

Also, um zum Anfang zurückzukommen: Ist es sinnvoll, dass ich als allerersten Schritt, bevor an irgendeine andere Renovierungsmaßnahme gedacht wird, sicherstelle, dass das Mauerwerk des Hauses in einem guten Zustand ist? - Wie würde ich das dann machen (lassen).? Mit einer sogenannten Mauerwerksdiagnostik, wo diese Salze, etc... untersucht werden?



Die Risse wur