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Neubau mit ELW in Jungen Jahren Finazierbar ???

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  1. #1

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    Neubau mit ELW in Jungen Jahren Finazierbar ???

    Hallo,

    Ich (27), Meine Frau (26) und unsere Tochter (2) haben vor ein Haus zu Bauen mit einer ELW in der Art einer DHH, aber in einem 65/35 verhältniss, so das wir ca 140qm und die ELW ca.80qm hat. Das Haus soll mit einer Doppelgarage (schrägdach ans Haus) und verklinkert werden und evtl mit einer LWP ( aber das weiß ich noch nicht genau ) ausgestattet sein und ohne Keller.

    Wir sind seid ca. 3 Jahren am Sparen und konnten uns ca. 50k € Eigenkapital zur Seite legen, zudem Sparen wir jeden Monat das hinzu kommt 1100€ mit einem Alleinigen Nettoverdienst von 2900€-3200€ (Schichtdienst+ Festvertrag)...

    So nun zu meiner Frage: Da ich hier schon einiges mitgelesen habe, weiß ich das eine grobe Rechnung 1200-1500€ pro qm gerechnet wird, wären ca. 264T-330T € + das Grundstück ,erschlossen von Privat 135T€ + Nebenkosten ca. 7T€, die Garage würde ich evtl mit Freunden selber Hochziehen ( Bautechnisch hab ich noch nicht so viel erfahrung, bin aber in einem Handwerklichen Beruf wo man evtl einige Sachen Selber machen kann)

    Soweit ich weiß kann man für den Keller ca. 30-50T€ abziehen, aber für die Doppelgarage wieder ca. 25T€ draufpacken.Baunebenkosten kann ich natürlich noch nicht sagen, aber ich glaube was von ca. 20T€ gelesen zu haben.

    Das wäre eine Endsumme von ca. 440T€ ( habe jetzt ca.300T€ für das Haus berechnet)

    Die Summe ist natürlich eine Hausnummer, aber ich muss noch dazu sagen das ich an einige Sachen Billig dran komme, wie Billig weiß ich noch nicht, Steine,Ziegel,Holz,Beton,Fenster,Türen,Garagentor, da der Onkel meiner Frau Verkaufsleiter bei einem Baustoffhändler ist.

    Ich weiß das es schwer ist, jetzt zu Antworten, aber bevor ich meine Junge Familie ins verderben Stürze, wollte ich vorab die Erfahrenen und Experten um Rat fragen.

    Zur Zeit wohne ich bei meinem Vater im Dachgeschoss und die Wohnung wird etwas zu klein, da unsere kleine Tochter immer größeren Platz braucht, ausserdem wollen wir und nochmal erweitern und deshalb auch die entscheidung, man kann ja jetzt schreiben, das wir erstmal umziehen sollen und solange mehr EK sparen, aber durch die neuen Möbel und die höhere Miete und evtl die höheren Zinsen, wird das glaub nach hinten losgehen bzw wir müssten dann noch einige Jahre warten bis wir wieder einiges gespart hätten.

    Zur Finanzierung, die ELW würde mit einer Kaltmiete von ca. 600-700€ dazu Steuern und ich könnte obendrauf nochmal 1000€ dazulegen, also kämen jeden Monat ca. 1600€ für die finanzierung in frage, dann wären noch die Lebenskosten ca.1100€ blieben also noch 900€ für Versicherungen und zum Sparen, meine Frau, geht dann irgendwann auch wieder Arbeiten, aber das zähle ich erstmal nicht mit...

    Kann ich diesen haufen überwältigen oder ist das schon zum scheitern verurteilt.

    Vorab Entschuldige ich mich für viele Fragen und eventuelle Rechtschreibfehler, habs in Eile geschrieben, da meine Tochter nörgelt
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  2. Neubau mit ELW in Jungen Jahren Finazierbar ???

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Warum die Elw ? Ohne ist es entspannter.
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  4. #3

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    die finanzierumg sollte meiner meinung nicht auf mieteinnahmen bauen, denn du weisst weder ob du dauerhaft mieter hast, noch ob wenn du welche hast diese regelmaessig zahlen. dann bricht euer traum vom haus nur deshalb zusammen weil du einer der tausend bist der pech mit seinem vermieter hat. es geht ja hier um 20 bis 30 jahre die du abzahlen wirst !! grundseatzlich istes immer schwer den preis im vorraus zu ermitteln, aber immrhin kommst du nicht mi ein haus unter 200T an, das schon mal gut. ich fine die berechnung an sich ganz realistisch. wichtig waere an sichvorab mal den bebauungsplan zu lesen. bei uns muss man je wohneinheit z.b. 2 stelplaetze bauen, also waeren das in deinem fall 4. dann gibt es sicherlich gewisse andere vorgaben fuer elw, wie schallschutz, extra zaehler, usw. d.h. da summiert sich auch was zusammen, doppelte zaehler, getrenntre leitungen , getrennte heizung, wasser, strom usw. 2te haustuere. das solltet ihr nicht uebersehen. viel erfolgbeim hausbau
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  5. #4
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    Hallo, LaSina, das kam uns auch schon in den Kopf, aber wir wissen ja alle das wir Jungen Leute, keine Rente mehr bekommen und trotz vorsorge wird es eng, ausserdem weiß man ja heutzutage nie, wie lange noch die Arbeitsstelle bestehen bleibt und wenn man wenigstens etwas Miete bekommt dann kann man die Zinsen kurzzeitig bei Arbeitslosigkeit noch bewältigen, da steckt der Gedanke hinter der ELW...
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  6. #5

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    Zitat Zitat von UltraAram Beitrag anzeigen
    ausserdem weiß man ja heutzutage nie, wie lange noch die Arbeitsstelle bestehen bleibt und wenn man wenigstens etwas Miete bekommt dann kann man die Zinsen kurzzeitig bei Arbeitslosigkeit noch bewältigen, da steckt der Gedanke hinter der ELW...
    Du willst dir einen fetten Kredit an die Backe hängen, damit du wenn du arbeitslos wirst die Zinsen noch zahlen kannst? Das klingt wie eine völlig schräge Idee...
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  7. #6
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    Hallo, tupol, ich Rechne immer lieber doppelt teuer als zu billig, so sind die überraschungen die sowieso kommen nicht so groß, die zusätzlichen extras hab ich mit eingeplant.
    Noch hab ich nix, also nichtmal das Grundstück, wir haben aber eins in Aussicht der aber an sich sehr teuer ist 300€ pro qm im Zentrum unseres Dorfes, was aber sehr sehr beliebt ist und jede Immobilie ist sofort weg und Grundstücke gibt es erst recht keine, da wo wir gerade dran sind ist eher ein Glückstreffer (hoffe ich).
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  8. #7
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    Zitat Zitat von ultra79 Beitrag anzeigen
    Du willst dir einen fetten Kredit an die Backe hängen, damit du wenn du arbeitslos wirst die Zinsen noch zahlen kannst? Das klingt wie eine völlig schräge Idee...
    Ich will mich mal anders ausdrücken, wenn man zusätzlich noch Mieter im Haus hat, kann man die Nebenkosten teilen, zum anderen sicher ich mir in der Rente weiter einkommen und ich hab ne unterstützung zur finanzierung, ich weiß das ich nicht ikmer mit einer Miete rechnen kann, aber kurzzeitig werd ich das auch überbrücken können, ausserdem ist hier die anfrage wegen Mietwohnungen extrem hoch, deshalb machen wir uns wegen der Mieteinhnahmen keine großen sorgen.

    Weite Vorteile gibt es bei den Steuern und evtl bei der KFW Förderung
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  9. #8

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    Ich würde mir das mit der Einliegerwohnung als DHH auch nochmal überlegen.

    Als DHH wird so eine ELW doch deutlich teurer (wenn man es z. B auf die qm umlegt) als eine ELW, die in einem Keller geplant wird der sowieso gebaut wird. Es ist also fraglich, wie rentabel das ganze ist. Dazu könnte ich mir vorstellen, dass die anvisierte Kaltmiete etwas hoch angesetzt ist. Mal abgesehen davon, dass da nicht nur Steuern gezahlt werden müssen, sondern auch noch andere Kosten auftreten und Rücklagen gebildet werden sollten.

    Ich würde also auch eher zum EFH tendieren.

    Mal abgesehen davon, dass hier (glaube ich) nicht gerne mit Pauschalen gerechnet wird, finde ich deine "Kostenberechnung" etwas unverständlich. Den Abzug für den Keller verstehe ich nicht (bei der 1.500 € Pauschale die ich "kenne", ist kein Keller dabei) aber ich versuche mal nach deinen Angaben die Kosten für ein EFH zu rechnen:

    210.000 € fürs Haus (140 qm x 1.500 € - unter 1.500 € ist wohl eher unrealistisch)
    135.000 € fürs Grundstück (wenn nur das EFH gebaut wird, kann man vielleicht ein kleineres nehmen)
    10.125 € Nebenkosten (7.000 € werden nicht langen, das ist gerade mal die Grunderwerbsteuer)
    25.000 € Doppelgarage (hier wäre vielleicht auch Einsparpotenzial vorhanden ...)
    20.000 € Baunebenkosten (könnten zu niedrig angesetzt sein)
    ------------
    400.125 €

    Hier fehlen aber noch Außenanlagen.

    Nach Abzug des EK wären also 350.000 € zu finanzieren. Mit einer Rate von 1.000 € ist das meiner Meinung nach nicht nachhaltig/sinnvoll zu finanzieren.

    Die Sonderkonditionen für Materialien nützen wohl nur beim Selbstbau der Garage und bei Sachen wie Maler- und Bodenarbeiten in Eigenleistung. Ob ein Rohbauer von dir gestellte Materialien verbaut bezweifel ich.

    Sonstige Eigenleistungen sind ja wohl eher nicht möglich.

    Außerdem müsste man überlegen ob es wirklich bei 50.000 € EK bleibt, oder nicht noch etwas für Einrichtungen (Küche, Möbel ...) abgeht.

    Ich würde mich an deiner Stelle wohl erst mal richtig (nicht hier im Forum ) aus finanzieller Sicht beraten lassen, um zu sehen "was möglich wäre". Dann kannst du entscheiden ob du das Projekt angehst.

    Lasse dich nicht von niedrigen Zinsen verleiten.
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  10. #9
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    Hallo, backbone23, dank dir erstmal für dein Beitrag, eine ELW in der DHH form wollen wir machen , weil wir keine Mieter über oder unter uns haben wollen und falls es mal zu einer kleinen streitigkeit kommt, hat man ja 2 seperate Eingänge.

    Also Malerarbeiten und die Aussenanlage kann ich selber, das mit den Baustoffen wird schon klappen, weil ich auch über den Onkel die Bauarbeiter beziehe, weil die viel mit ihm Arbeiten.

    Das Blöde ist einfach, ich weiß nicht wieviel ich von den jeweiligen Baustoffen brauche um mir das mal grob auszurechnen.

    Hab vergessen zu erwähnen das dass Haus 1,5 Geschössig werden soll mit einem Satteldach und den Grundriss hab ich auch schon sehr gut durchdacht und gezeichnet.

    Zur finanzierung sagt mir meine Bank das ich noch etwa 40k€ brauche damit ich 400T€ aufnehmen kann, die sehen aber das wir konsequent sparen können und die meinen das die damit kein problem hätten wenn ich halt noch bissl EK hätte, aber Banken sagen ja viel wenn der Tag lang ist
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  11. #10

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    Bauarbeiter über den Onkel der beim Baustoffhändler arbeitet beziehen ... ?

    Ich denke du solltest mit deinem Vorhaben mal einen Architekten aufsuchen. Und hier im Forum viel lesen, z. B. über selbstgezeichnete Grundrisse.

    Und wie gesagt, die ELW-Geschichte würde ich nochmal gründlichst überdenken, vielleicht wenn klar ist was der Spaß kosten wird.
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  12. #11
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    Der Onkel empfiehlt die Bauarbeiter den Leuten, die bei Ihm die Baustoffe kaufen und da das immer gut funktioniert ist das eine WinWin Situation sorry das ich nicht immer so ausführlich schreibe..

    Das mit dem Architekten will ich machen wenn ich nähere Informationen zum Grundstück bekomme, das ergibt sich vlt in den nächsten 2 Wochen.

    Das mit der ELW ist ne schwierige Sache mit vor und nachteilen, die sind aber ausgeglichen, zum großen Vorteil sehe ich da die teilung der Nebenkosten, Steuerliche absätze, zusätzliche einkünfte auch im Rentenalter und sollte es mal wirklich hart auf hart kommen, dann kann man evtl die ELW verkaufen.... , nachteil sind die anfänglich großen kosten und das man immer mit den Mietern Pech haben kann
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  13. #12

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    Zitat Zitat von UltraAram Beitrag anzeigen
    Das mit der ELW ist ne schwierige Sache mit vor und nachteilen, die sind aber ausgeglichen, zum großen Vorteil sehe ich da die teilung der Nebenkosten, Steuerliche absätze, zusätzliche einkünfte auch im Rentenalter und sollte es mal wirklich hart auf hart kommen, dann kann man evtl die ELW verkaufen.... , nachteil sind die anfänglich großen kosten und das man immer mit den Mietern Pech haben kann
    Hm,
    ich weis ja nicht, was Du meinst, an NK "teilen" zu können, bei mir sind das nur Grundsteuer/Schornsteinfeger und Hausversicherung. Alles andere sind Verbrauchskosten, die der Mieter und Du jeweils zu 100% selbst bezahlst. Dazu kommt, dass du für das größere Grundstück auch mehr Grundsteuer zahlst, somit also im Endeffekt mehr, nur um einen %-Satz (die von Dir genannten 35%) vom Mieter bezahlen zu lassen ?? Die Hausversicherung wird dann auch teurer, weil mehr qm und somit auch kein Vorteil.

    Sehe es auch so, dass kleiner bauen und alleine und in Ruhe drin wohnen für mich wesentlich mehr Sinn machen würde.
    Wir haben unser Haus gekauft, damit wir eben alleine hier wohnen und keine "Rücksicht" nehmen müssen.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von UltraAram Beitrag anzeigen
    Das mit der ELW ist ne schwierige Sache mit vor und nachteilen, die sind aber ausgeglichen, zum großen Vorteil sehe ich da die teilung der Nebenkosten, Steuerliche absätze, zusätzliche einkünfte auch im Rentenalter und sollte es mal wirklich hart auf hart kommen, dann kann man evtl die ELW verkaufen.... , nachteil sind die anfänglich großen kosten und das man immer mit den Mietern Pech haben kann
    Nun ja. Ich habe ein Haus gekauft - mit ELW, die bis ein Jahr vor dem Verkauf immer vermietet war. Meine Kohle ist zu einem nicht so ganz kleinen Teil in die Ablösung des Kedits der Verkäufer und Hausbauer gegangen. Und das nach 27 Jahren!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von mseppo Beitrag anzeigen
    Nun ja. Ich habe ein Haus gekauft - mit ELW, die bis ein Jahr vor dem Verkauf immer vermietet war. Meine Kohle ist zu einem nicht so ganz kleinen Teil in die Ablösung des Kedits der Verkäufer und Hausbauer gegangen. Und das nach 27 Jahren!
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    Schwer zu vergleichen, denn vor 30 Jahren waren die Zinssätze deutlich höher, und damit überhaupt gebaut werden konnte, hat man die Tilgung möglichst niedrig gehalten. Die berühmten 1% anf. Tilgung waren normal, es gab aber auch Fälle, da wurde weniger als 1% angesetzt, mit dem Argument "abwarten, die Zinsen werden fallen".

    Aber zum TE.

    Ich würde zuerst einmal eine Variante rechnen, die Du stabil OHNE Mieteinnahmen o.ä. finanzieren kannst. Vermutlich ist dann die Finanzierung durch eine Bank gar kein Problem mehr, und Du hast eine Finanzierung die mit üppig Reserve ausgestattet ist.

    Vermietung bedeutet in erster Linie mal "höhere Risiken". DU musst die höheren Baukosten vorab finanzieren, und Mieteinnahmen sind auch nicht immer sicher, so dass Du zur Not fehlende Einnahmen aus Deinem monatlichen Einkommen kompensieren musst. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern, dafür darfst Du anteilige Kosten wiederum steuerlich geltend machen. Ob die von Dir angesetzten 600,- € bis 700,- € an monatlicher Kaltmiete für die ca. 80m2 realistisch sind, kann ich nicht beurteilen. Mir erscheint das auf den ersten Blick etwas hoch angesetzt. Denke auch an die Vermietbarkeit, denn Wohnungen deren Miete schon relativ hoch ist (auch wenn sie den Mietpreis wert sind) sind schlechter zu vermieten, weil die Leute die sich das leisten könnten, auch an ein eigenes Haus denken.

    Mit Hinblick auf die "Rente" würde ich mir keine Mieter in´s eigene Haus holen. Dann schon eher irgendwann in der Zukunft in eine zusätzliche Wohnung o.ä. investieren. Wenn man älter wird möchte man doch seine Ruhe, und sich nicht auch noch um Mieter im eigenen Haus kümmern. Rechne mal wenn Du die zusätzlichen Raten, die Du heute für den vermieteten Teil aufwenden musst, langfristig investierst. Da hast Du in 40 Jahren vermutlich mehr davon.
    Bedenke auch, dass die Mieteinnahmen, oder zumindest ein Teil davon, ständig neu investiert werden müssen, denn die Wohnung verursacht natürlich auch in Zukunft Kosten. Hast Du Pech mit den Mietern, dann reichen die Einnahmen nicht einmal um die ständigen Renovierungen oder gar Sanierungen zu finanzieren.

    Da würde ich schon eher überlegen, ob ich ein bzw. 2 Reihenhäuser baue, wovon ich eins zur Not auch verkaufen kann. Mit einer ELW wird das nicht funktionieren.

    Aber wie gesagt, vermutlich wäre ein für Eure Bedürfnisse passendes EFH die bessere Lösung.

    Gruß
    Ralf
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  17. #15

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Schwer zu vergleichen, denn vor 30 Jahren waren die Zinssätze deutlich höher, und damit überhaupt gebaut werden konnte, hat man die Tilgung möglichst niedrig gehalten. Die berühmten 1% anf. Tilgung waren normal, es gab aber auch Fälle, da wurde weniger als 1% angesetzt, mit dem Argument "abwarten, die Zinsen werden fallen".
    Mag sein, aber das Konzept "ELW" hat am Ende nichts daran geändert.
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