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Finanzierung Reihenmittelhaus möglich?

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  1. #1

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    Finanzierung Reihenmittelhaus möglich?

    Hallo,

    Meine Partnerin (28) und ich (30) sind schon eine Weile auf der Suche nach der richtigen Immobilie. Vor gut 9 Monaten wäre der Kauf einer Eigentumswohnung beinahe zustande gekommen, die Verkäufer sind aber kurzfristig zurückgetreten und wollten die Immobilie nicht mehr verkaufen.

    Seitdem haben wir uns schon mehrere Wohnungen und Reihenhäuser angeschaut, allerdings war bisher nicht das richtige Objekt dabei. Nun haben wir die Möglichkeit, ein Reihenmittelhaus zu erwerben welches unseren Vorstellungen entspricht. Allerdings ist dies mit 260.000€ doch schon deutlich teurer als die vorher ausgesuchte Wohnung. Dafür ist die Küche sowie Schlafzimmerschrank schon im Kaufpreis enthalten. Es würden keine weiteren Ausgaben für neues Mobiliar anfallen. Renovierung ist bei diesem Objekt nicht notwendig, habe noch nie solch eine gepflegte Immobilie gesehen (BJ 1996).

    Hier kurz ein paar Infos zur Einkommenssituation:

    Jahresgehalt meiner Partnerin: 1.280€ Netto x 12
    Mein Jahresgehalt: 2.650€ Netto x 13 (+ Jahresendbonus von ca. 3.000€ brutto derzeit (soll in naher Zukunft auf 7.000-10.000€ angepasst werden -> Sondertilgung), + monatliche Spesen von 100-350€ Netto);
    Ab 2015 Gehaltserhöhung von 15% zugesagt, soll aber nicht für die Finanzierung relevant sein da es eh nicht von der Bank anerkannt wird. Daher nur als generelle Info.

    Leider hatten wir bisher noch nicht genügend Zeit, um ausreichend Eigenkapital anzusparen. Wir haben zum aktuellen Zeitpunkt 22.000€ für die Finanzierung verfügbar (Rücklagen schon abgezogen, also wir sind dann nicht "total blank"). Es gibt auch noch einen PKW-Kredit, der noch gut 3,5 Jahre läuft und monatlich mit 360€ zu Buche schlägt. Ansonsten keine weiteren Belastungen. Schufa auch bestens.

    Nun die große und entscheidende Frage: Ist mit dem monatlichen Verdienst von 3930€ netto eine Finanzierung von knapp 270.000€ zu stemmen? (Kurz zur Erklärung: Die 270.000€ ergeben sich aus Immobilienwert + NK + Maklerhonorar - EK)
    Rein kalkulatorisch sollte es machbar sein, da wir jeden Monat ca. 1000€+ zurücklegen können und derzeit eine Kaltmiete von 630€ zahlen. Ich will nun einfach mal den Rat von Experten hören, da man sich ja nicht ins Unglück stürzen will.

    Ich würde das ganze auch gerne recht konservativ gestalten: 15 Jahre Zinsbindung und anfängliche Tilgung bei 2% (alternativ 1% im 1.Jahr, dann Anpassung auf 2% ab dem 2. Jahr)

    Mit welchem Zinssatz bzw. welcher monatlichen Belastung muss ich denn hierbei rechnen? Würde ich mit 1.150€ hinkommen? KfW124 natürlich mit einrechnen.

    Der Makler will nun eigentlich bis morgen eine Zusage haben, damit er eine Reservierung vornehmen kann. (Besichtigung war gestern) Bei der derzeitigen Immobiliensituation ist das Haus auch vermutlich innerhalb weniger Tage vermittelt.

    Vielen Dank schonmal für das Feedback!

    Gruß,
    Chris
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  2. Finanzierung Reihenmittelhaus möglich?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    In diesem THread sind ähnliche Größenordnungen wie Eure, vielleicht hilft das für eine erste Einschätzung.
    http://www.bauexpertenforum.de/showt...darf-es-kosten

    Ein paar Dinge, die mir trotz der späten Stunde noch durch den kopf gingen, allerdings bin ich zu müde, sie zu sortieren.

    1. Welche Verbindlichkeit (Kosten) geht Ihr mit der Reservierung ein? I.d.R ist sowas doch vorbehaltlich der Zustimmung der Bank.

    2. Die 260 Tsd, sind die inkl der Erwerbsnebenkosten? Makler, Steuer, Notar? Wenn nicht, kommt da noch ein fünfstelliger Betrag dazu....

    3. Wie sieht Eure Lebensplanung aus? Kinder?

    4. was heißt "Nicht genügend Zeit für Eigenkapital"? Seid Ihr erst kurz im Berufsleben, sprich habt Ihr die 22k in den letzten 2 Jahren konsequent angespart? Wenn ja, ok, wenn nein, wo ist das Geld abgeblieben? (Nur für die konsequente Ehrlichkeit Euch selbst gegenüber)

    5. Auch wenn "keine" Möbel angeschafft werden sollen. Keine Sorge, da findet sich viel was dennoch angeschafft werden muss. Renovierung alte Wohnung, Umzugskosten, ggf. neuer Anstrich innen im Haus eingeplant? (Habt Ihr das Haus mit oder ohne Einrichtung besichtigt?

    6. Externer SV für den Hauskauf vorhanden? Makler wollen verkaufen.....nicht zwangsläufig auf Risiken hinweisen.
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  4. #3
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    Danke schonmal für das Feedback! Hier kurz meine Kommentare dazu:

    1. 4500€ Reservierungsgebühr, wovon ein Großteil weg wäre wenn die Immobilie nicht gekauft wird.

    2. 260.000 ohne Erwerbsnebenkosten. Die zu finanzierende Summe wären 270.000€, da sind dann aber schon die Erwerbsnebenkosten, Makler-Courtage sowie Eigenkapital eingerechnet.

    3. Klar sind irgendwann Kinder (bzw. 1 Kind, da sind wir uns einig) geplant, aber uns ist durchaus bewusst dass meine Partnerin nach der Elternzeit wieder arbeiten geht.

    4. Genau, bin noch nicht so lange im Berufsleben durch das Studium. Daher das geringe Eigenkapital. Karrieretechnisch bin ich noch Recht am Anfang, da ist also definitiv noch Luft nach oben in den nächsten Jahren. (Wurde auch so im letzten Mitarbeitergespräch festgehalten) Ein Teil des Geldes ist auch für die Erstausstattung an Möbeln draufgegangen.

    5. Renovierung der aktuellen Mietwohnung kann vom Geld auf dem Girokonto erfolgen, da ist noch ein Puffer. Umzug wird privat vorgenommen. Wir haben das Haus mit Einrichtung besichtigt, wobei der Anstrich eigentlich genau unseren Vorstellungen entspricht. Wie gesagt, habe noch nie so eine gepflegte Immobilie begutachtet. Da muss nichts mehr gemacht werden, Möbel rein und zufrieden sein.

    6. Kein externer SV. Mein Vater war lediglich bei der Besichtigung mit dabei, da er Ahnung "von der Materie" hat. Bisher hatte er immer etwas gefunden, aber dort war - bis auf den Preis - alles in Ordnung. Zudem haben wir Bekannte in einem benachbarten Reihenhaus (gleiche Reihe). Dort gab es keinerlei Probleme.

    Gruß, Chris
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  5. #4

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    Hi,

    aktuell mit zwei Einkommen ist das gar kein Problem.
    Spannend wird die Frage wie es aussieht, wenn nur noch ein Einkommen zur Verfügung steht.
    Ob, wann und wieviel die Partnerin dann wieder arbeiten geht, ist riskant vorherzusagen. Daher sollte mMn eine Finanzierung so ausgelegt sein:
    1) Hauptverdiener kann im worst case den Kredit und die Lebenshaltungskosten alleine über längere Zeit stemmen.
    2) Der Kredit muss so ausgelegt werden, dass er unter dieser Annahme 1) bis zum Rentenbeginn (besser bis 60) sicher abbezahlt ist
    3) zusätzliche Einnahmen sollten entweder in eine schneller Tilgung oder/und in etwas höheren Lebensstandard fließen. Das Leben unter 1) ist auf Kante genäht, wenn man das maximal ausschöpft (max Höhe des Kredits).

    Mit diesen Annahmen sollte man auf der "sicheren" Seite, auch wenn man nie weiß was passiert (Arbeitsplatz, Krankheit etc.). Aber alle Risiken kann und soll man nicht abdecken.

    Wenn ich das für Euch überschlage mit:
    270.000€ Kredit
    1150€ Rate (dann bleiben von Deinem Gehalt 1720€ / Monat zum leben was aktuell und auch mit Kind für alle zusammen reichen sollte/muss)
    3,5 % Zinsen auf 15a fest (durch das geringe EK werdet Ihr keine Top Konditionen bekommen)

    ergibt sich eine Laufzeit von 33a, Du wärst also 63.
    Die Anfangstilgung ist bei dieser Variante bei 1,6%, das wäre sehr gering. Ihr hättet aber aktuell durch die 2 Einkommen deutlich Luft für mehr Tilgung (2%-3% wären deutlich besser). Das wäre auch sinnvoll, um möglichst schnell von den 270.000 runter zu kommen, da die Zinsen in 15a nach Ablauf der Bindung vermutlich deutlich höher sein werden.

    Unterm Strich: ich halte das für sehr seriös machbar. Mit den aktuellen Zahlen und selbst wie oben konservativ gerechnet funktioniert das und Ihr habt Luft, deutlich schneller mit der Finanzierung durch zu sein.

    Zur Qualität des Hauses und zur Entscheidungsfindung ob diese passt, sag ich nichts, weil es darum hier auch nicht geht.
    Ob Du und Dein Vater das einschätzen könnt, müsst Ihr selbst wissen; kenne Euren Hintergrund nicht.
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  6. #5

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    Machen wir´s kurz, die Zahlen sind darstellbar, die Rahmenbedingungen eher bescheiden. Das sorgt für nicht gerade berauschende Konditionen, bei einer 100% Finanzierung (hier sogar noch etwas mehr) wird man bei 15 Jahren Zinsbindung sicherlich bei einem Zinssatz um 3.5% aufwärts landen. Dazu dann die min. 2% Tilgung und wir sind bei einer monatlichen Belastung von 1.237,- €.

    Boni vergessen wir mal, die können schwanken oder auch komplett wegfallen. Spesen kann man auch abhaken, denn das ist kein Einkommen im üblichen Sinne, sondern diesen stehen auch Ausgaben gegenüber.

    Bleiben also beim aktuellen Einkommen von 3.930,- € noch etwa 2.700,- € für die Lebenshaltung. Für 2 Personen ist das mehr als ausreichend.

    Jetzt könnte man noch den Fall mit Kindern, Elterngeld etc. rechnen. So lange die Frau nach der Elternzeit wieder arbeiten geht, wird auch das passen. Die paar Monate mit ein paar Euro weniger im Monat sind hier unkritisch. Sollte das Einkommen der Frau wegfallen, dann wird´s verdammt eng.

    Ob man sich das bei diesen Rahmenbedingungen antun muss? Keine Ahnung. Das soll jeder selbst entscheiden.
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  7. #6

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    Ich möchte hier noch einmal einen Denkanstoß zum Thema "Renovierung nicht nötig" und Finanzierung geben:

    Wir haben uns ebenfalls ein Reihenhaus gekauft. Finanzierung zu 100% über KFW Wohneigentum und Darlehen einer Genossenschaftsbank. 180000 Euro Darlehenssumme (und Grundschuld), 2,85% bei 2% Tilgung auf 10 Jahre.
    Die Nebenkosten (Makler 6%, Grunderwerbsteuer 5% in NDS, Notar und Grundbuch nochmal ca. 3500 Euro) haben wir komplett aus eigener Tasche gezahlt. Das ist auch nötig, alles was über der Grundschuld liegt, ist für die Bank ein Blankokredit ohne Absicherung. Und dieses lässt sie sich sehr gut bezahlen.

    Ziel war es, am Ende noch so viel EK über zu haben, dass uns selbst eine defekte Heizung nicht aus der Bahn wirft.

    Eigentlich dachten wir, wir müssten nur den Maler ins Haus schicken. (4000 Euro)

    Und in manchen Räumen den Fußboden austauschen. (2000 Euro)

    Als dann die ganzen Möbel raus waren, haben wir gesehen, dass in den Räumen mit Parkett Verfärbungen durch die Möbel und Teppiche vorhanden sind. Also, Parkettschleifer. (700 Euro)

    Als ich mir dann das Ganze mit unseren Möbeln vorgestellt habe, war mir klar, dass ich die Türen gerne in einer anderen Farbe hätte. (600 Euro)

    Dann passen natürlich auch nicht mehr die Steckdosen und Lichtschalter. (500 Euro min.)

    Im Badezimmer haben sich die Bodenfliesen etwas abgesenkt, dass wurde von den Voreigentümern bisher mit Badvorlegern gut versteckt. (1000 Euro)

    Das Haus hat viel mehr Lampenauslässe als unsere bisherige Wohnung... (500 Euro)

    Klar kann man einiges auch selber machen, aber wenn Du wie ich keine Ahnung hast und Fachfirmen beauftragst, dann wird das ein ordentlicher Zusatzposten.

    Einfach so einziehen wird nie funktionieren. Du sprichst ja auch von einer Reserve, die ihr zurückbehaltet. Eigentlich braucht man jedoch zwei Reserven: Eine für die Renovierung und überraschende Positionen vor dem Einzug und eine für unvorhergesehene Kosten nach dem Einzug. (z.B. die Heizung o.ä.)

    Wir sind übrigens noch im "Vor-Einzug" Stadium, also ist die Liste sicherlich noch nicht vollständig.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von cwagner Beitrag anzeigen
    5. Renovierung der aktuellen Mietwohnung kann vom Geld auf dem Girokonto erfolgen, da ist noch ein Puffer. Umzug wird privat vorgenommen.
    Hierzu noch ein Tipp:

    Vorher genau prüfen, OB überhaupt Ihr zur Renovierung verpflichtet seit !!!!
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Kaffeepott Beitrag anzeigen
    Du sprichst ja auch von einer Reserve, die ihr zurückbehaltet. Eigentlich braucht man jedoch zwei Reserven: Eine für die Renovierung und überraschende Positionen vor dem Einzug und eine für unvorhergesehene Kosten nach dem Einzug. (z.B. die Heizung o.ä.)

    Wir sind übrigens noch im "Vor-Einzug" Stadium, also ist die Liste sicherlich noch nicht vollständig.
    Wir sind gerade eingezogen, daher noch einige Zusatzdinge von mir:
    - Elektronische Heizkörperthermostate (300€)
    - Neue Leuchtkörper (Glühbirne vs. LED) (200€)
    - Neue Badarmaturen (250€)
    - Heizungswartung (200€)
    - Kleinkrams (Dichtungen, Türklinken, Silikon, etc.) (200€)

    Auf den Großteil kann man sicher auch verzichten (bis auf Heizungswartung und Kleinkrams), aber wenn man erst einmal einzieht, soll es auch das eigene Haus werden und dafür möchte man halt auch etwas nach den eigenen Vorstellungen ändern...
    Ansonsten sind die veranschlagten Kosten für Renovierung / Sanierung bisher gut aufgegangen, lediglich das Bad wurde deutlich teurer...
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  10. #9

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    Habe nicht alles gelesen, allerdings: ist berücksichtigt worden, dass beide Partner eine unbefristete Stelle brauchen? Ist ja heutzutage auch nicht mehr selbstverständlich. Befristete Verträge sowie Verträge in der Probezeit sowie Arbeitsverträge, die noch nicht mindestens ein paar Jahre bestehen kommen bei den Banken nicht gut an.

    Zahlenbeispiel bei uns: 139k das Haus, 9k Modernisierung, Kredit war 149000. 5 Jahre fest, Zins bei 2,45%, Rate 376 (Bankdarlehen) und 87 Euro (kfw, 5 Jahre tilgungsfrei, danach 160 Euro). Zahlen also derzeit bei 150 000 Euro Vollfinanzierung mit 2% Tilgung (!) 460 Euro ca. Für 200qm Haus und 700qm Grundstück. Vorher die Mietwohnung 70 qm kam auf 776 Euro gesamt(!!). Nebenkosten vom Haus mit allen Versicherungen, Grundsteuer, Wasser, Müll etc. bei 116 Euro monatlich (2 Personen). Heizung geht extra, da Holzofen. Kostet uns nochmal 90 Euro in den Heizmonaten, im Sommer nichts (Durchschnitt 45 Euro/Monat). Strom auch extra: 3500 kwh voriges Jahr inkl. Warmwasser (Durchlauferhitzer). Dieses Jahr mit eigener PV Anlage, wird deutlich weniger verbraucht. Abschlag 50 Euro. Hauskosten gesamt derzeit monatlich somit 670 Euro, also ein Hunni weniger als vorher die piefige Mietsbutze.
    Hinzu kommt derzeit eine Komplettsanierung (Heizung, allseitige Dämmung - auch nach oben und nach unten, FBH, Fenster, Haustür) für 60000. Da zahlen wir nochmal 37 Euro monatlich nur den Zinsanteil und nach 5 Jahren Tilgungsfreiheit dann 200 Euro. Dafür dann geringere Heizkosten und die 5 Jahre Tilgungsfreiheit fallen zusammen mit dem Ende der Zinsbindung der anderen Finanzierungsbausteine. Ziel ist es, dann alles zusammenzufassen zu einem einzigen (Wohnriester)Darlehen (außer dem Sanierungskredit, der ist auf 10 Jahre mit 0,7% Zinsen gefördert, was natürlich ausgenutzt wird).

    Obiges Beispiel natürlich mit jeder Menge Eigenleistung und die Kleinigkeiten, die nicht zur energetischen Sanierung gehören, wie neue Schalter, Dosen und Sanitärgegenstände werden nebenbei noch aus eigener Tasche bezahlt. Notarkosten hatten wir keine, Nebenkosten wurden aus EK bezahlt. Rest Vollfinanzierung.
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  11. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  12. #10

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    Zitat Zitat von Shanau Beitrag anzeigen
    Habe nicht alles gelesen, allerdings: ist berücksichtigt worden, dass beide Partner eine unbefristete Stelle brauchen? Ist ja heutzutage auch nicht mehr selbstverständlich. Befristete Verträge sowie Verträge in der Probezeit sowie Arbeitsverträge, die noch nicht mindestens ein paar Jahre bestehen kommen bei den Banken nicht gut an.

    Zahlenbeispiel bei uns: 139k das Haus, 9k Modernisierung, Kredit war 149000. 5 Jahre fest, Zins bei 2,45%, Rate 376 (Bankdarlehen) und 87 Euro (kfw, 5 Jahre tilgungsfrei, danach 160 Euro). Zahlen also derzeit bei 150 000 Euro Vollfinanzierung mit 2% Tilgung (!) 460 Euro ca. Für 200qm Haus und 700qm Grundstück. Vorher die Mietwohnung 70 qm kam auf 776 Euro gesamt(!!). Nebenkosten vom Haus mit allen Versicherungen, Grundsteuer, Wasser, Müll etc. bei 116 Euro monatlich (2 Personen). Heizung geht extra, da Holzofen. Kostet uns nochmal 90 Euro in den Heizmonaten, im Sommer nichts (Durchschnitt 45 Euro/Monat). Strom auch extra: 3500 kwh voriges Jahr inkl. Warmwasser (Durchlauferhitzer). Dieses Jahr mit eigener PV Anlage, wird deutlich weniger verbraucht. Abschlag 50 Euro. Hauskosten gesamt derzeit monatlich somit 670 Euro, also ein Hunni weniger als vorher die piefige Mietsbutze.
    Hinzu kommt derzeit eine Komplettsanierung (Heizung, allseitige Dämmung - auch nach oben und nach unten, FBH, Fenster, Haustür) für 60000. Da zahlen wir nochmal 37 Euro monatlich nur den Zinsanteil und nach 5 Jahren Tilgungsfreiheit dann 200 Euro. Dafür dann geringere Heizkosten und die 5 Jahre Tilgungsfreiheit fallen zusammen mit dem Ende der Zinsbindung der anderen Finanzierungsbausteine. Ziel ist es, dann alles zusammenzufassen zu einem einzigen (Wohnriester)Darlehen (außer dem Sanierungskredit, der ist auf 10 Jahre mit 0,7% Zinsen gefördert, was natürlich ausgenutzt wird).

    Obiges Beispiel natürlich mit jeder Menge Eigenleistung und die Kleinigkeiten, die nicht zur energetischen Sanierung gehören, wie neue Schalter, Dosen und Sanitärgegenstände werden nebenbei noch aus eigener Tasche bezahlt. Notarkosten hatten wir keine, Nebenkosten wurden aus EK bezahlt. Rest Vollfinanzierung.
    Dann hoffe ich mal, dass die Zinsen nicht groß steigen bzw. Ihr euch bereits einen Anschlusszins gesichert habt.

    Bei der geringen Tilgung habt Ihr einen ordentlichen Batzen umzuschulden.
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  13. #11

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    Wir haben 2% Tilgung und leisten dieses Jahr erstmals die Maximalsondertilgung von 5% jährlich. Dh. Die Restschuld des Bankdarlehens beträgt nichtmal 80.000 (80%) wenn die Anschlußfinanzierung kommt. Wir gehen aber von weiteren Sondertilgungen aus, da wir nach der Sonderzahlung dieses Jahr noch weitere 2,5 Jahre Zeit haben in denen wir wiederum mindestens eine Sondertilgung zusammenbekommen. Den kfw Anteil tilgen wir die ersten 5 Jahre nicht.
    DIe kurze Zinsbindung war absolut Absicht. Zum einen wollen wir kfw Wohneigentumsprogramm und Bankdarlehen dann zusammenfassen, zweitens soll dann weiter mit Wohnriester gearbeitet werden, was wir jetzt nicht machen. Der Vorteil in der kurzen Zinsbindung liegt dann darin, daß schon nach 5 Jahren bei der Anschlußfinanzierung ein viel niedriger Beleihungswert angesetzt werden kann. Dazu wollen wir soviel sondertilgen wie irgend möglich.
    Hätten wir eine 10 oder 15 jährige Zinsfestschreibung, dann hätten wir auch 10 oder 15 Jahre die Vollfinanzierung bezahlt.
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