Schadensgutachten liegt vor, erst Kontakt mit Baubetreuer oder Anwalt???

Hallo,
wir haben einen Schaden im Keller, feuchte Innen-Außenwände, lt. vorliegendem Gutachten eines Sachverständigen ist dies durch einen sog. verdeckten Mangel (Bodenplatte ist nicht gegen drückendes Wasser abgedichtet worden). Hausbau war 2001, somit keine Gewährleistung mehr. Frage: Sollte man sich mit diesem Gutachten schriftlich/mündlich erstmal an den Baubetreuer und/oder Architekten oder erst an einen Anwalt wenden?
Wir hatten das Haus per Einzelgewerkvergabe gebaut, der Architekt war nur bis zur Baugenehmigung dabei, Bauplanung/-überwachung durch einen Baubetreuer.
Vielen Dank im voraus für alle Tipps!

 

Aus

Bau.de "das Haus ist wohl 30cm zu tief in die Erde gebaut worden, dadurch haben wir durch gestiegenes Grundwasser jetzt wohl das Problem. Der Baubetreuer hat wohl das Gutachten nicht beachtet".
Nun wirds interessant:
1.) Üblich ist, das in Bebauungsplänen max. Sockelhöhen vorgeschrieben sind. D.h. die Lage der Kellersohle ergibt sich aus dieser Festsetzung
2.) Schon der Bauantragsplaner (Ihr Architekt) hätte das Gutachten beachten müssen.
3.) Ist klar, dass drückendes Wasser ansteht, muss der Keller entsprechend ausgeführt werden, z.B. als sog. "weisse Wanne".
Fragen:
- was war das für ein Baubetreuer?
- womit war der beauftragt? (Erstellung Ausführungsplanung/Bauleitung ....?"

 

Antworten auf alle Fragen...

@Ralf Dühlmeyer
Nein, ich habe nochmal nachgelesen, es steht NICHT verdeckter Mangel drin, sondern:
- Äußere Abdichtung des Lichtschachtes an der Terrasse = Hier liegt ein Planungs-, Koordinierungs-, Ausführungs- und Überwachungsfehler vor.
- Höhenlage des Gebäudes = ...Planungs-, Koord.-, Überwachungsfehler vor
- Innenräume Kellergeschoss = Folgeschaden aufgrund Planungs-, Koord.-, Überwachungsfehler

Ja, es gab ein Bodengutachten und dieses ist wohl eben nicht entsprechend berücksichtigt worden. Dieses sagt aus, empfohlene Gründungstiefe UK Bodenplatte mit 30 cm über Grundwasserniveau - dabei wurde allerdings nur geringfügig berücksichtigt, das auch Grundwasserstände schwanken können (uups). OK-Gelände bis OK-Bodenplatte = Höhenmaß von 3,07 m
OK der Bodenplatte liegt somit bei -3,07m, die UK bei 3,33m bezogen auf OK-Gelände. Grundwasser stand im Bereich Mitte UK-Bodenplatte an.
Lt. geotechn. Bericht soll der Höchstgrundwasserstand bei 3,31m liegen, aber bei der Schürfgrube wurde festgestellt, dass die Bodenplatte bereits im Grundwasser liegt, somit Abweichung Soll-Ist-Zustand erkennbar.
Gemäß Planung sollte die OK des Eingangspodestes bei 1,21 über OK Gelände liegen, tatsächlich sind es nur 80cm. Lt. Gutachter ist die Reserve von 30 cm von OK-HGW und UK-Bodenplatte, wie im Bodengutachten gefordert, nicht vorhanden, somit Höchstgrundwasserstand oberhalb OK-Bodenplatte, somit hätte eine druckwasserdichte Abdichtung oder weiße Wanne ausgebíldet werden müssen.....

@sepp: Ja, ich denke, um einen Anwalt kommen wir wahrscheinlich eh nicht umhin....

@baufuchs: s. oben und...
tja, der Baubetreuer ist ein (weit entfernter) Bekannter, wohnt allerdings im gleichen Ort. Beauftragt war er mit allem, außer die Leistungen des Architekten (Planung bis zur Erteilung Baugenehmigung).
Das Bodengutachten haben lt. Schadensgutachter eben wohl beide (Arch./Baubetr.) nicht beachtet, deswegen meint er, sie seien in der Haftung (30J.).
@Robby: na, dann habe ich mich mit dem Wort 'verdeckter Mangel' wohl falsch ausgedrückt, Arglist.... glaube nicht

@Dühlmeyer: der Außenbauer hat nur das Bitum aufgebracht, Styropor bevor Terrasse angeschüttet wurde (sie ist über Eck auf ca. 1,50 m angehäufelt), lt. Schadensgutachter ist die Bitumschicht wohl sehr gut aufgebracht worden

 

Sehe

ich auch so.
Wenn Ok 1,21m über Gelände geplant war, aber nur 0,80m über Gelände ausgeführt wurde, muss doch irgendjemand diese Änderung veranlasst haben.
Wer und warum?

 

@Baufuchs: tja, das hat keiner veranlasst, es ist eben einfach so geschehen.... wie sagte unser Schadensgutachter - wir (Bauherren) sind halt Laien, wir konnten das gar nicht erkennen...
der Vermesser hat scheinbar (Endeinmessung) auch nur Irgendwas (bzw. nur auf dem Papier) gemessen...

@Dühlmeyer:
Bodenplatte bereits im Grundwasser liegt, somit Abweichung Soll-Ist-Zustand erkennbar.
Wer hat das wann festgestellt? Wußte der Bauantragsplaner davon?
das hat der Schadensgutachter in seinem Gutachten so geschrieben, somit konnte bis kann (noch nich) der Bauantragsplaner davon wissen

S ist doch aber nicht Sache des Planers. Der hat doch die geforderten 30 cm in seiner Planung berücksichtigt. Wie kommt der Gutachter dann dazu, von einem PLANUNGSfehler zu sprechen
mmh, weiß ich auch nicht, bin halt nur Laie

 

Denn nicht das (zweifelhafte) 4 Augen Prinzip oder mangelnde(r) Wille/Fähigkeit zur Übernahme der LP 5- durch den Architekten waren hier wohl ursächlich für den Wechsel, sondern (nach meiner Meinung) das abspielen eines unschönen Streichkonzerts.
Es wurde Geld (=Honorar für LP 5-8) gespart und an einen zweiten ne Planung+Bauleitung light vergeben.
Auch damit hätte ich kein Problem, wenn denn der, der solches tut, auch im Schadensfalle seinen (wesentlichen) Anteil am Dilemma und den Kosten mit übernehmen würde und den Bruder Leichtfuß-Bauüberwacher nur im Verhältniss des erhaltenen zum eigentlich notwendigen Honorar in Haftung nehmen würde.
Ich unterstelle aber, genau das Gegenteil wird passieren. Der Baubegleiter wird die volle Wucht des Schadens übergebrummt bekommen.
Dies mag juristisch i.O. sein, aber menschlich und moralisch .......

also, das verstehe ich hier nicht wirklich, es ging uns nicht darum Geld zu sparen (wenn der Architekt ALLES gemacht hätte, wäre es sicherlich nicht teurer gewesen), sondern es war eine Vertrauensbasis. Der Baubetreuer war uns vorher bekannt (Vater einer Mitschülerin) und für uns damals die bessere Alternative als Hausbaufirmen. Im Prinzip ist damals auch 'fast' alles gut gelaufen, aber was hilfts uns heute, der Schaden wird sich schätzungsweise so um die 20 TEuro abspielen. Es geht uns nicht darum, irgendjemanden das überzubügeln, aber wenn es sich so darstellt, dass gravierende Fehler gemacht wurden, muss man m.E. dafür auch einstehen

 

Ob

das Haus 1,20m oder nur 80 cm "aus dem Gelände rausschaut" erkennt auch eine Laie. Zollstock reicht.
Der Vermesser hat sicher bei der Endeinmessung nicht auf dem papier gemessen, sondern die tatsächliche Höhe des EG Fußbodens als Angabe = xxm ü.NN eingetragen.

Planungsfehler ist das Ganze wohl nicht.
Sieht vielmehr nach Bauleitungs-/Überwachungsfehler aus.

 

Das Haus

steht schon seit 2001.

 

gut, dann versuche ich mal zu erklären: Die ersten Grundrissideen stammten von uns, u.a. zusammen mit dem (nennen wir ihn BB= Baubetreuer). Mit diesen Grundrissen ist BB zum Architekten, dieser hat dann entworfen, geplant, gemalt etc., nach einigen Änderungen unsererseits war das dann okay und dann ging es mit allem Drum und Dran damit zum Bauamt. Nach Erteilung der Baugenehmigung war der Architekt raus. Die Bezahlung für den A. lief über den BB.mach ich mal weiter.
OK - nehmen wir mal, das mit dem Baubetreuer und Bezahlung stimmt so.
Dann läuft hier aber irgendwas gewaltig schief.
Es gibt einen Entwurf - zu dessen Ersteller besteht weniger Vertrauen als zu einer anderen Person.
Warum nennt sich diese Person dann Baubetreuer??? Was ist das??Vor Erteilung der Baugenehmigung ging es dann mit dem BB an den Bauzeitenplan sowie (vorher schon Erstellung Bau-Leistungsbeschrbg.) die Ausschreibung für die ersten Einzelgewerke. Die Firmen haben WIR (nicht BB) direkt angeschrieben und um Angebote gebeten. Diese wurden dann wiederum zus. mit BB ausgewertet und zum Gespräch bzw. dann Vertragsabschluss gebeten. Später war BB auf der Baustelle, zwischendurch sowie selbstverständlich zur jeweiligen Abnahme.
Als Baubetreuer wird gemeinhin als jemand bezeichnet, der hin und wieder den bautenstand auf Mängel prüft - vorzugsweise bei BT und GÜ Bauten.
Sie aber machen Einzelvergaben. Die Texte dafür, die Zeichnungen und so weiter muss doch einer erstellen. Die Ausführung muss regelmäßig überwacht werden. Der Bb???
Na gut nehmen wir mal an, das war so. Dann hat irgendwer DEUTLICH zu tief gebuddelt und da drin gebaut. Daß 5 oder auch 10 cm nicht unbedingt augenfällig sind, glaube ich. Aber 41 cm . Das hätte der Bb doch merken müssen. Und der Bauherr ggf auch. also, bei einer Riesenbaugrube mit entspr. Sandbergen, das Grundstück ist zudem nach hinten abfällig, ICH kann da keine 30 cm erkennen.... , woran hätte ich das messen sollen, wo wäre '0' gewesen???
Is aber nu auch so.
Der Keller wird naß - es erscheint ein Gutachter.
Der schreibt erstmal Planungsfehler ins Gutachten, obwohl augenscheinlich die Genehmigungsplanung stimmte. Planungsfehler von wem.lt. Gutachter Planungsfehler vom A., da dieser nicht die Empfehlung vom Bodengutachter berücksichtigt hat....

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@ilis: danke für die aufmunternden Worte, ich komme mir schon vor wie der allerletzte blödeste Volltrottel.... aber wozu hab ich einen Baubetreuer, ich verlange ja schließlich auch nicht von jemanden MEINEN Job auszuüben, wenn dieser 0 Ahnung davon hat!