Altbau kaufen und sanieren: stimmt meine Schätzung?

Hallo,

wir haben ein Objekt in der engeren Wahl: Ein-/Zweifamilienhaus, Bj. 1961 (Siedlungshaus Typ "BS6" einer Braunschweiger Architekturfirma damals), 143m² Wohnfläche (bzw. nach NBauO ohne Spitzboden 128m²), 1258m² Grundstück, gemauerte Doppelgarage plus Nebengebäude. Hanglage.

In dem Haus wurde nicht viel gemacht. Ursprünglich waren wohl mal Ölheizung und Nachtspeicheröfen drin. 2004 kam eine Gas-Brennwerttherme von Vaillant mit Heizkörpern. Optisch sind die Heizkörper aber vor 2004 und nicht mehr schön.
Der Dachboden wurde von einer Fachfirma ausgebaut (Dämmung mit 140mm Rockwool).

Bodenrichtwert der Gemeinde: 45€/m². Kaufpreis soll 169.000€ (in einem 2000-Seelen-Dorf, was immer kleiner wird).

Wir haben uns das Haus jetzt noch mal im Detail angeschaut wegen Mängel. Da ich keinen vertrauenswürdigen Sachverständigen gefunden habe, habe ich Freunde, die alle bereits selbst Häuser gekauft und selbst saniert haben, als Einschätzung mitgenommen.

Mängel, die ich gefunden habe und Preise zum sanieren recherchiert habe:

1. keine Rückstauklappe im Kanal laut Verkäuferin
   > laut Abwasserverordnung der Gemeinde vorgeschrieben für Räume unter Straßenniveau. Müsste im Keller nachgerüstet werden (WC und Waschküche im Keller), wenn die Verrohrung es zulässt. Laut Verkäuferin gab es nie Probleme. -> Rückstauklappe ~1500,- € plus Einbau = 2000,- €
2. im Wohnzimmer sind in beiden Ecken Feuchtigkeitsflecken unten
   > laut Verkäuferin durch ältere Bewohnerin vorher, ungenügendes Lüften und hohen Schränken direkt an der Wand entstanden. Kann aber natürlich auch vom Keller kommen. Habe mit einem Trotec BM31 probiert die Feuchtigkeit zu messen: Werte zwischen 25 und 35, laut Messgerät nicht feucht. Putz heile, kein Geruch. Vermute, dass ich da nicht akut was machen muss, würde mal 2000,- € dafür beiseite legen.
3. kein Kaltwasserdruck im EG und OG
   > an den Zapfstellen in Bad und Küche kommt Kaltwasser nur als Rinnsal rausgeplätschert. Im Keller ist der Druck i.O. Vermutlich Rohre verkalkt. Hab fürn Worst-Case für Rohre neu ausm Keller hoch plus Putz 300,- € gerechnet. Vermutlich wird es mehr, jenachdem wo und wie man verlegt oder was man findet.
   Gibt es Entkalkungsmethoden für vorhandene, verbaute Wasserrohre?
4. Kellerwand Hangseite feucht (Trotec BM31 zeigt Werte zwischen 60 und 70)
   > der größte Mangel aus meiner Sicht, alle Wände im Keller und oben haben Werte zwischen 25 und 40. Nur die Wand zum Hang hin hat Werte zwischen 60 und 70. Der Keller ist am Hang circa 3/4 der Höhe unter Erde. Vermutlich Druckwasser von außen. Laut Bauskizze von '61 soll es ein Isolieranstrich geben, was immer das damals mal war. Mein Baufinanzierer sagte, ich solle mal grob mit 1000€/m für eine Drainage/Abdichtung rechnen. Internet sagt auch 500-1000€. Ich frage mich: muss bei den Werten was gemacht werden? (Keller riecht nicht muffig oder nass. Putz bröckelt nicht ab, Innen ist die Wand intakt). Die Wand ist außen verklinkert worden (oberhalb, was in der Erde ist, weiß ich nicht). 10.000,- € wobei ich das Ausgraben und vorbereiten ja selber machen kann.
5. unbekannte "Dämmmethode" in zwei Räumen
   > hier wurde, wie man hinter der Tapete am Fenster erkennen konnte, anscheinen 2cm dick Styropor an die Wand gebracht und davor eine 2cm dicke Pressspanplatte davor. Einmal im Wohnzimmer auch in der Ecke, wo es feucht war und in einem anderen Raum, wo das Fenster undicht war und das Holz bereits feucht geworden ist. Fläche wären circa 33m². Abreissen und neu verputzen lassen hab ich mal mit 70€/m² gerechnet. 2310,- €

Das sind erstmal so die Mängel, wo ich Fachmeinungen bräuchte.

Ich bin bei Lage, Mängel, Alter des Hauses und das es bis auch Spitzboden komplett ungedämmt ist, eher bei nem Kaufpreis irgendwo knapp über 100.000€. Was sagt ihr dazu?

Vielen Dank und Entschuldigung für den Umfang.

 

Das wäre auch mein Ziel: Kaufpreis = Wert + Mängelbehebung + "Risikoaufschlag" von mindestens 20.000€ (Therme reisst noch n Arsch hoch etc.) - Dorf

Diskutiere da gerade mit Freunden und Partnerin, was man bietet. Ich würde ganz frech zwischen 98.000€ und 105.000€ bieten als Verhandlungsbasis. Banker und Freunde sehen das Risiko, dass der Verkäufer beleidigt gar nicht mehr reagiert. Der Kasten ist aber laut Verkäufer auch schon n halbes Jahr drin, ein Makler wurde den Kasten für 189.000€ nicht los und jetzt probieren sie es so. Bei beiden Besichtigungen wurde keinerlei "Entscheidungsdruck" seitens Verkäufer aufgebaut, eher gesagt, wir haben genug Zeit zum überlegen. Ein erstes Ansprechen des Preises wurde vom Verkäufer allerdings abgewehrt, damit dass der Preis ja schon unter der Wertermittlung des Maklers sei.

Andersrum sagte ein Kumpel auch: die Zeit spielt für dich. Spätestens zum Herbst müssen sie die Bude beheizen und der Verkaufsdruck steigt.

Mängel hab ich, inklusive Therme und kompletter Sanierung (dazu gehört ein vermutliches Asbestzement-Dach der Garage, neue Therme und teils neue Fenster plus Außendämmung für 20.000€) von knapp 50.000€ geschätzt. Wobei bis auf Außendämmung und Kellerabdichtung alles in Eigenleistung, also nur Material, geschätzt ist.