Baufinanzierung, 2 Beamte

Ich kann mir durchaus Situationen vorstellen. Gerade am Wochenende habe ich mit einem Freund darüber gesprochen.

Es ist etwa eine halbe Mio EK vorhanden und 150 FK sollen aufgenommen werden.

Hier würde ich anders gewichten und über Geldanlagen versuchen, die Zinsbelastung auszugleichen. Sollte klappen.

 

Nein, nicht wenn das Gegengeschäft mit dem gleichen Risiko, gleicher Laufzeit, gleicher Liquidität etc. behaftet ist, denn beim Kredit zahlt man neben dem Zins und den Risikokosten auch noch einen Verwaltungskostenbeitrag und ein Stück Marge. Bei der Anlage ist es ebenso. Man erhält einen Zins, einen Risikoaufschlag und zahlt (bzw. erhält nicht die Verwaltungskosten und die Marge).

Es besteht daher immer ein Gap zwischen Finanzierung und Anlage. Nur wenn man bereit ist eine Transformation zuzulassen, kann die Sache (bei Risikozunahme) tatsächlich positiv ausgehen. Banken handeln genau so, nur dass sie durch die Menge an Geschäften Risiken ausgleichen oder zumindest reduzieren können.

 

oder überlegen, ob man nicht so bauen könnte, dass man ohne Fremdkapital auskommt. Denkbar wäre auch, das Fremdkapital kurzfristig zu 0,x% Zins zu leihen, und die paar Euro schnell zurückzuführen. Vorteil, schnell schuldenfrei, Null Risiko.

Es steht natürlich jedem frei mit seinem Geld zu spekulieren, doch der Schuss könnte schnell nach hinten losgehen. Dann legt man drauf bei dem Geschäft, und zwar viel mehr als man jemals an Zinsen für die Baufi hätte bezahlen müssen.

 

es ist nicht bei der gleichen Bank und es hat kein identisches Risiko. Logisch, Immobilie gegen Festgeld.

10 Jahre Festgeld bei der IKB zu (Schaufenster) 2,1% gegen 10jähriges Annuitätendarlehen incl KFW (Mischzins lag laut Aussage bei 1,2%, mehr weiß ich nicht) bzw. endfälliges Darlehen. Natürlich nicht gleiches Risiko.

Habe gerade mal bei einem einschlägigen bekannten Makler nachgeschaut: endfällig, 10 Jahre, von 0,90% bis 1,68%
effektiver Jahreszins, 50% Beleihung. Klar, da kommen noch andere Kosten dazu.


Übersehe ich etwas?

 

Klar, variables Darlehen gegen Festgeld wäre riskant. Ich meinte eher 10 Jahre fix gegen 10 Jahre Festgeld.


Hier ist der größte Batzen das Grundstück. Deswegen ginge das dort nicht mit kleinerer Hütte ;-)

 

Ja, du übersiehst was. Das Festgeld hat ein deutlich höheres Risiko für den Anleger als der Hauskredit für die Bank.

Oder warum sollte eine Bank jemandem 2,1% Zinsen zahlen, wenn die Bank das Geld am Kapitalmarkt für 0,5% bekäme? Oder bekommt die Bank das Geld gar nicht so günstig wegen des Ausfallrisikos der Bank?

 

Kommt doch auch darauf an, wie alt der Kreditnehmer ist, wie solvent er ist, wie seine mittel- und langfristige Planung aussieht.
Es macht schon einen Unterschied, ob die 500T€ EK aus einer Erbschaft stammen, oder ob sie in x Jahren aus laufendem Einkommen erwirtschaftet wurden. Wer weiß schon, ob und welche Risiken er abfedern könnte. Meine Devise, min. 1 eigene Immobilie möglichst zügig schuldenfrei fahren. Die momentanen Zinssätze sind dafür prädestiniert. Noch nie konnte man so viel tilgen wie aktuell. Danach kann man spekulieren, je nach Alter, Einkommen usw.
Beim Einkommen bzw. Spekulation spielt dann immer auch der steuerliche Aspekt mit rein.

 

Klar, aber:

man müsste sich als Privatperson fragen, wie man die Garantie auf Spareinlagen sowie die Aussagen von "Mutti" wertet. Da ist das Risiko ja wirklich ein anderes und bei "wenig" Geld geringer als für professionelle Anleger.

250 TEUR auf 3 deutsche/europäische Banken verteilen und das Risiko dürfte recht gering sein.

 

Und das möchtest du bei einer Bank, die dir in der aktuellen Zeit 2% an Zinsen bietet für 10 Jahre unterschreiben? Da gabs mal so eine Isländische Bank... und mal nach IKB gegooglet was du da für Berichte bekommst? Bist du dir da sicher? Was bedeutet für dich "Risiko recht gering" so 1-3% Ausfallrisiko? Noch Lust?

Es geht nicht. Es kann nicht gehen ohne ein alternatives Risiko einzugehen (Währungsrisiko, Liquiditätsrisiko, Ausfallrisiko oder welches Risiko auch immer...).

 

das ist für mich in diesem Fall eine Zielwertsuche.

Nehmen wir an, dass meine Zahlen aus #84 stimmen...

10 Jahre Festgeld = 250 TEUR * 2,1% = 5.250 EUR pa vor Steuern, 3675 EUR nach Steuern bei 30%...
10 Jahre Darlehen = 250 TEUR * 1,2% = 3.000 EUR pa.

Ich würde hier keine Spekulation sehen, da ich das Ausfallrisiko bei (deutsche) Banken für Privatanleger nicht als gravierend erachte.

Und nach 10 Jahren ist ja das Kapital zur sofortigen Tilgung vorhanden. Die Zinsen für das Darlehen werden über das Festgeld bezahlt.

Ne nach Nebenkosten würde man sich in dieser Situation finanziell schlechter stellen, wenn man voll aus EK finanziert. Bei aus meiner Sicht überschaubarem Risiko.

 

Ja, ich kenne die IKB. Einlagensicherung der deutschen Privatbanken. Wenn die nicht zahlt, haben wir wohl eher andere Probleme.
Was spricht dagegen?

Man könnte auch ne Sparkasse/Landesbank und ein Geno-Institut beimischen.

 

Habe gerade gesehen, dass das schwierig wird ;-)

Um 2% für 10 Jahre ist tatsächlich recht selten geworden. Finde da noch was mit österreichischer, deutsche oder holländischer Einlagensicherung. Von den Russen mal abgesehen...

 

Ja eben. Ich habe auch nichts gegen die IKB, aber ohne Grund bieten die keine 2,1% an nur weils denen Spaß macht. Dsa muss also einen Grund haben.

 

Wenn es um´s Eigenheim geht, sollte man das Thema nicht auf ein paar Euro Zinsgewinn reduzieren.
Warum dann nicht Festgeld in USD oder CHF? Könnte auch ganz lustig werden.

Bei einem Annuitätendarlehen sollte man den Tilgungseffekt nicht vernachlässigen. Zudem muss der Bauherr die Zinsen ja vorfinanzieren, da sein Festgeld jährlich ausgeschüttet (oder wieder angelegt) wird, während er das Darlehen schön jeden Monat bedienen muss. Würde er das Kapital für die Vorfinanzierung der Zinsen gleich in die Tilgung stecken, dann hätte er nach 10 Jahren seine Restschuld weiter reduziert.

 

Warum werden ständig die Bausparverträge schlecht gemacht? Wir haben aktuell auch Angebote eingeholt, die Bausparvariante ist mit Abstand die Beste im Bezug auf Restschuld und Rate. Und ja, sämtliche Gebühren( es gibt eh nur noch die Abschlussgebühr) sind mit eingerechnet. Beispiel: Man startet mit 12 Jahren besparen, während man 1,2% Zinsen auf das Darlehen bezahlt. Wir haben uns jetzt nen Zinssatz von 2,3% In 12 Jahren bis zur Volltilgung nach insgesamt 27 Jahren gesichert. Und falls der Zins nach 10 oder 12 Jahren doch niedriger sein sollte, muss man den Bausparer nicht annehmen, sondern kann umschulden. Zudem sind Sondertilgungen in unbegrenzter Anzahl und Höhe umsonst möglich. Da kommt kein anderes Darlehen mit! Wir haben allerdings ne Beleihung von 76%, das muss man dazu sagen.

 

Ein Zinssatz von 1,2% auf 10 Jahre ist aktuell gar kein Problem, zumindest bei einer sinnvollen Beleihung. Es gibt auch Anbieter bei denen steht dann eine 0 vor dem Komma, aber nicht bei 76% Beleihung. Momentan gibt es Geld quasi geschenkt.

Rechne einfach mal ein Annuitätendarlehen mit 1,2% und setze die Bausparraten als Tilgung an, dann vergleiche die Restschuld. Die Abschlussgebühr kannst Du gleich zu Beginn vom Darlehenbetrag abziehen. Du wirst sehen, dass beim Annitätendarlehen die Restschuld niedriger sein wird. Die Guthabenverzinsung kannst Du ignorieren, die paar Euro reichen gerade mal um die Abschlussgebühren zu bezahlen.
Was übrig bleibt ist die Zinssicherung. Ob diese Wette aufgeht, das wird man sehen wenn die Zinssätze in 10 Jahren bekannt sind. Beim Annuitätendarlehen startest Du mit einer geringeren Restschuld in diese Phase, das muss man auch berücksichtigen.

Zu den Gebühren, das hängt vom Anbieter bzw. Tarif ab. Es gibt Anbieter die packen jährlich eine Kontoführung o.ä. mit rein, andere verlangen dann für das Darlehen eine zusätzliche Gebühr, usw. Es gibt viele unterschiedliche Tarife.

Ein Haupt"problem" bei den BSV ist, dass man Zinsen für ein Darlehen bezahlt, während man auf der anderen Seite Geld ohne "Nutzen" anspart. Früher wurde das teilweise kompensiert indem die Zinsen für das BS-Darlehen, oder die ZwiFi, deutlich unter den Marktzinsen lagen, und es gab zusätzlich noch eine Guthabenverzinsung. Eine ähnliche Strategie haben die Versicherer gefahren, endfälliges Darlehen gegen KLV, und damit man die Kunden zur Unterschrift bewegen konnte, lag der Darlehenszinssatz deutlich unter den Marktkonditionen.

Die Zeiten haben sich jedoch geändert. Geld gibt es für ein paar Euro Zins an jeder Straßenecke als Folge der draghischen Geldpolitik. Wer heute kein Darlehen bekommt, der wird niemals ein Darlehen kriegen. Der Markt wird abgegrast. Da können Bausparkassen oder Versicherungen das Argument Zinsvorteil nicht mehr nutzen. Sie müssen aber Geschäfte machen, sonst kippt das Geschäftsmodell Bausparer, das ja auch darauf basiert, dass auch morgen noch Sparer da sind die dann die Darlehen finanzieren, denn immerhin versprechen sie ja heute den Sparern ein Darlehen und einen Zinssatz für die Zukunft. Sollte die Anzahl der Bausparer (Personen) drastisch zurückgehen, dann haben die BSpk. ein echtes Problem. Das wird sich dann so äußern, dass zuerst einmal die Zuteilungen deutlich zurückgehen und die Zeiträume bis zur Zuteilung länger werden (sind ja nicht garantiert). Reicht das nicht aus, dann wird die Politik zur Erkenntnis gezwungen, dass die BSpk. systemrelevant sind.

Fazit: Bis auf die Wette auf die Zukunft, spricht nicht viel für einen BSV. Ein BSV kann sinnvoll sein wenn ich Geld übrig habe und nicht weiß was ich damit anfangen soll. Dann investiere ich das Geld halt in einen BSV, in der Hoffnung auf ein zinsgünstiges Darlehen in der Zukunft. Das ist eine Strategie die ich unterstütze, und die ich auch selbst schon angewandt habe. Steht aber heute eine Finanzierung an, dann ist es meist besser wenn man auf ein normales Annuitätendarlehen zurückgreift. Es gibt eine Menge Anbieter und die Zinssätze liegen am Boden. Unter´m Strich ist diese Variante meist lukrativer für den Kreditnehmer.
Bei den aktuell niedrigen Zinssätzen sind die Unterschiede nicht mehr so gewaltig, aber es gibt sie.

 

USD/CHF wäre ein zusätzliches Risiko. Wer das möchte...
Wir sprechen von 250 EUR Zinsen im Monat, die vorfinanziert werden müssten oder aus dem Cashflow kommen.

Ich sage nicht, dass man das unbedingt machen muss. Aber es stellt sich als Alternative dar, wenn man sich das durchrechnet und sich der Risiken bewusst ist.

 

Naja, der faire Vergleich von Ann.Darlehen + anschließender BSV ist hier ein Ann.Darlehen mit 27 Jahren Zinssicherheit. In diesem Ann.Darlehen sind vereinfacht gesagt nach 10,5 Jahren beliebig viele Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich (BGB §§ soundso).

 

Klar könnte man das machen, nach 10 Jahren kommt er im Durchschnitt auf die 10 jahre auf einen monatlichen Zinsertrag von 69,- € (nach Steuern). Vorausgesetzt:

a.) Beleihung 60% verschlechtert nicht die Zinskonditionen für das Darlehen (im Vergleich zu 23%)
b.) es fallen keine weiteren Kosten und Gebühren an
c.) Anlagezinssatz 2,1%, Zinsen werden jährlich wieder angelegt (Zinseszinseffekt)

Mischformen sind natürlich auch denkbar, aber das zu rechnen, dazu hatte ich jetzt keine Lust. Die Frage ist, ob einem die durchschnittlich 69,- €/Monat das höhere Risiko wert sind.

 

@R.B.: Der Zinsatz, den ich für das Darlehen in Verbindung mit nem BSV zahle ist um 0,2% niedriger als bei einem normalen Annuitätendarlehen! Daher ist die Restschuld nach 15 Jahren (ich habs mal durchgerechnet) bei dem BSV und dem normalen Darlehen nahezu identisch, eher sogar bei BSV was niedriger, bei gleicher Rate. Hinzu kommt dann, dass ich die 2,3% im Anschluss sicher habe. Ich hab für jedes Jahr die Restschuld ausgerechnet, das BSV-Konstrukt ist hier günstiger!