Bewertung und Information zu Kellerfläche als Gewerbeimmobilie

Guten Tag,

ich wende mich an dieses Forum in der Hoffnung auf Expertenmeinungen und Ratschläge zu einem spezifischen Immobilienproblem.

Vor kurzem habe ich ein Objekt erworben, das laut Kaufvertrag als Gewerbeimmobilie deklariert war. Nach Überprüfung der Bauunterlagen musste ich jedoch feststellen, dass es sich dabei tatsächlich um einen Keller handelt. Dieser Keller hat eine Fläche von 129 m², wurde 1970er Jahren erbaut und ist mit Heizung sowie Elektroinstallation ausgestattet.

Laut Auskunft des Bauamtes ist eine Umwandlung dieses Kellers in eine Gewerbefläche aufgrund baurechtlicher Vorgaben nicht möglich. Dies führt zu mehreren Fragen meinerseits:

1. Wie kann ich den Wert eines solchen Kellers in Hamburg ermitteln?
2. Welche spezifischen Faktoren oder Besonderheiten müssen bei der Bewertung eines ausgestatteten Kellers aus dem Jahr 1974 berücksichtigt werden?
3. Gibt es Empfehlungen für weitere Schritte, um meine Situation zu klären und zu lösen.

Zusätzlich zu diesen Fragen wäre ich sehr an euere Einschätzung interessiert: Was wäre eurer Meinung nach ein angemessener Kaufpreis für eine solche Immobilie? Welche Herangehensweise oder Methodik würdet ihr zur Ermittlung dieses Preises vorschlagen? Mein Ziel ist es, eine Preisindikation zu finden, um meine Optionen besser beurteilen zu können.

Ich bedanke mich im Voraus für jegliche Informationen, Ratschläge oder Hinweise auf weiterführende Ressourcen.

Besten DanK

 

Sachwertverfahren: Wie bist du beim Sachwertverfahren auf 40TEUR gekommen ? Kannst du mir das mal herleiten ?
Vergleichwertverfahren: Stimme ich voll zu, sehr schwer Verleichsobjekte zu finden !
Ertragswertverfahren: die entscheide Frage ist wieviele Miete je qm. man ansetzte kann ? Das Objekt befindet sich in einer Grosstadt, da können es auch mal schnell 7 EUR je qm. sein,

Besteht die Möglichkeit, den Kaufpreis weiter zu reduzieren, wenn aufgrund des Bauvorbescheids zusätzliche Anpassungen im Keller erforderlich sind? Ein Beispiel hierfür ist die Aufteilung des Kellers in zwei separate Bereiche, da die ursprüngliche Baugenehmigung zwei unterschiedliche Flächen vorsah. Dies würde bedeuten, dass zusätzlich eine Brandschutzwand installiert und ein zweiter Zugang geschaffen werden muss.

Mir geht es vor allem darum ein realistischen Schätzpreis für das Objekt zu finden, da ich ansonsten keine Entscheidung treffen kann wie es weiter gehen soll ? Besten DANK !

 

Ich stehe vor einer komplexen Situation, die durch widersprüchliche Informationen bezüglich eines Immobilienkaufs gekennzeichnet ist. Laut Exposé wurde mir das Objekt als Bürofläche angeboten. Dies wird auch durch den Kaufvertrag bestätigt, in dem der Eigentümer erklärt, dass es sich bei dem Teileigentum um eine Gewerbefläche im Kellergeschoss des Hauses in der XYZ handelt.

Jedoch weist die Abgeschlossenheitsbescheinigung darauf hin, dass es sich um eine Wohnung im Keller handelt, was durch die Teilungserklärung, die das Objekt als Teileigentum im Keller mit einer Wohnfläche von 129 Quadratmetern beschreibt, unterstützt wird.

Meine Bedenken wurden durch ein Sanierungskonzept verstärkt, das mir nachträglich vom Makler übermittelt wurde. Dieses vom Architekten in den Vorjahren erstellte Konzept enthält den Hinweis, dass die Räumlichkeiten, obwohl Ende der 1970er Jahre als Wohnung ausgewiesen, ursprünglich als reine Kellerräume geplant und später nur mit schwimmendem Estrich und größeren Fenstern aufgewertet wurden.

Darüber hinaus bestätigt ein von mir beim Bauamt angeforderter Bauvorbescheid, dass die beiden Einheiten in der derzeit gültigen Baugenehmigung als Kellerräume bzw. ZBV-Räume genehmigt wurden. Diese Diskrepanz zwischen dem, was im Exposé und Kaufvertrag angeboten wurde, und den offiziellen Dokumenten führt nun zu erheblichen Bedenken hinsichtlich der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten und der rechtlichen Gegebenheiten des Objekts.

 

Diese beiden Einheiten wurden in der auch derzeit rechtsgültigen Baugenehmigung vom... als Kellerräume bzw. ZBV-Räume genehmigt.
Naja ein Keller hat keinen Aufenthaltsraum, eine Gewerbefläche schon..

 

Es sei den, es bestehen Möglichkeiten die Nutzung noch z

Im Grundbuch steht" verbunden mit dem Sondereigentum an der gemäß Aufteilungsplan vom xxx mit der Nr. xxx bezeichneten Wohnung im Keller und mit dem Sondernutzungsrecht an dem KFZ Stellplatz Nr. XXX

Ja verstanden, du hast recht mir deiner Argumentation, wenn Lager und Gewerbefläche nicht in der nähe sind macht es eigentlich keinen Sinn. Die Frage die sich mir stellt ist, wie es ein Unabhängiger Gutachten sehen würde - auch bei 3,5€ Miete je qm. ?

Grundsätzlich stimme ich dir zu, es sein den, man kann die Fläche doch noch nutzen für sich. Klar Rückabwicklung ist ein Option, mein RA sagt Kaufpreisminderung wäre auch gut, aber das hängt dann natürlich vom Preis ab den man bezahlt. Jedenfalls für mich! Wenn der Preis gut ist, wie z.B 40TEUR oder weniger, dann würde ich diesen bezahlen.