Finanzierung möglich?

Ich auch nicht, obwohl Fachleute sagen, dass Immobilien in DE noch allgemein günstig wären, sprich eine Überbewertung um die 20% wird anscheinend noch nicht als kritisch betrachtet. Die Blase hat also noch etwas Luft.

Mir ging es nur um den Beitrag oben, in dem einfach mal so ein Wertzuwachs unterstellt wurde, ohne zu diversifizieren. Sprüche wie Betongold etc. machen ja ständig die Runde, und man vergisst dabei, dass auch viele Leute mit dem Immodeal ihres Lebens Verluste einfahren. So lange die Immobilie selbst genutzt wird, und die Finanzierung schlüssig ist, hat man halt nur eine teure Bude gekauft und kann damit leben. "Interessant" wird es wenn die Finanzierung auf Kante genäht wurde, dann braucht´s nur noch ein paar Banken die sowieso viel abschreiben müssen, und die dann mal darüber nachdenken (müssen) ihre Sicherheiten neu zu bewerten.

Glücklicherweise wird in DE nicht so viel gezockt wie das in manch anderen Ländern der Fall war (ist). Man muss ja nur mal 10 Jahre zurück denken, Irland, Spanien usw. Dagegen ist der Immobilienmarkt in DE ja die Stabilität in Person. Trotzdem sollte einem das nicht dazu verleiten leichtsinnig zu werden, denn wie wir wissen, kann man sehr tief fallen, und der kleine Eigenheimbesitzer ist in keinster Weise systemrelevant. Bevor für den ein Rettungsschirm gespannt wird, fließt der Rhein bergauf.

 

Wieso das nicht? 1% vom Preis einer Top-Lage ist ein Batzen und auch unter Gutverdienern wird häufig auf Kante genäht. Die Preise steigen eben in den gefragten Lagen genau so weit an, dass sich der für diese Lage "Normal"verdiener die Objekte gerade so noch leisten kann. Ich denke, dass einige der teuren Häuser auch ziemlich eng finanziert sind. Wobei die Top-Lagen insofern etwas stabiler sind, als dass da eben auch Erben oder sonstwie Vermögende ihr Geld parken, so dass der Markt tatsächlich nicht so schnell/drastisch einbricht wie der der nur auf 1%-Finanzierungen aufbaut.

Naja, die niedrigen Zinsen implizieren niedrige Raten, aber eben auch ein langsameres Ansteigen der Tilgung. Deshalb war man früher mit einer 1%-Finanzierung ja auch genausoschnell fertig wie heute mit 2 oder 3%. Und zurückgezahlt werden muss das geliehene Geld auch, egal wie niedrig die Zinsen sind.

Wir fangen jetzt mit 6% Tilgung an, werden sicher die ein oder andere Sondertilgungsmöglichkeit nutzen und fühlen uns ganz gut damit. Allerdings sind wir auch schon Ende 30/Anfang 40, so dass wir nicht ewig zahlen wollen. Wer mit Mitte 20 mit 1,5% Tilgung und weniger Eigenkapital anfängt, packt das ganz genauso!

 

kommt eben sehr auf die Region an. Habe erst am Wo-Ende mit einem befreundeten Banker gesprochen.
Fazit nach der "unglaubliche Immo-Preise aktuell" Diskussion: seit dem zweiten Weltkrieg war es durchgängig so, dass es in unserem Ballungsraum (also ca. komplett Oberbayern mit über 5Mio Einwohnern) nie "DEN" optimalen Zeitpunkt für eine Immofinanzierung gab. Unterm Strich wäre es aus Wertsicht der Immobilie zu jeder Zeit immer das beste gewesen, so jung wie möglich eine Immobilie zu finanzieren, auch wenn durch hohe Zinsen und sehr wenig EK nur eine geringe Tilgung möglich war. Ich gehe davon aus, dass das auch für andere Ballungsräume gilt.
Ob das auch weiterhin gilt, gerade nach der aktuellen Explosion der letzten Jahre, ist schwer zu sagen, aber solange die Lage stimmt, kann man da nicht viel falsch machen, auch mit wenig EK.
Wenn man sich die Preise in anderen europäischen Metropolregionen (nicht nur den Städten) anschaut, dann ist es hier immer noch günstig.
Und solange das schwedische Möbelhaus weitere Filialen plant obwohl es schon 2 im Umkreis von 20km gibt, darf man davon ausgehen, dass die da auch Potential die nächsten Jahrzehnte sehen

...das ist übrigens wirklich ein guter Indikator für die erwartete Kaufkraft der Region und damit Wertentwicklung der Immobilie, wenn dort solche Großeinzelhändler (weitere) Standorte planen. Ein echtes Entscheidungkriterium, denn die haben ein paar € in MaFo investiert bevor sie für paar 10Mio. sowas planen.

 

Das würde bedeuten, dass man keinesfalls in Immobilien in Nizza, Cannes oder Monaco investieren sollte, weil es dort kein einziges schwedisches Möbelhaus gibt?

 

Nicht nur der Jurist weiß: bei Umkehrschlüssen muss man besonders vorsichtig sein.

Warum den nicht uninteressanten Hinweis von Zellstoff damit diskreditieren?

 

also Nizza würde ich mir überlegen

http://www.rczeitung.com/index.php/provence-cote-dazur-artikel/items/ikea-in-nizza-bis-2016.html

Du weißt schon wie das gemeint war und ausserdem habe ich absichtlich nicht auf Ikea allein referenziert, sondern auf die Kaufkraft vor Ort die Einzelhändler anzieht.
In Nizza, Cannes und Monaco heißen die Einzelhändler eben nicht Ikea, sondern Diör, Bögner, Rölex..

Aber auch ja: aus Renditegesichtspunkten, würde ich mir eher ein 10 Parteienhaus in einer Wachstumsregion kaufen in der Ikea auch investiert, als eine 2 Zimmer Wohnung in Monaco im Hinterhof ohne Meerblick..

Oder doch Nizza, denn da will Ikea ja auch hin

 

Ich überlege mir gerade, wer wohl einen Verlust leichter verkraftet. Ikea, wenn sie 10 Mio abschreiben müssen, oder Zellstoff, wenn er 1 Mio abschreiben muss.

Denkbar wäre natürlich auch, dass der Herr Zellstoff gar nicht Herr Zellstoff heißt, sondern auf den Nachnamen Kamprad hört. Das wäre vielleicht eine Erklärung.

 

Dann wäre ich nicht im BEF....
Außer dass so eine Filiale eher 100 Mio statt 10 kostet, frage ich mich was an der Aussage so falsch ist, dass hier solche Kommentare kommen.
Wer in seine Bau oder Kaufentscheidung den Werterhalt miteinbezieht, wird natürlich die Entwicklung der Region berücksichtigen. Was ist ein besserer Indikator für die voraussichtliche Entwicklung der Kaufkraft und der Einwohnerzahlen, als wenn solch große Händler sich dort ansiedeln wollen?
Oder meinst Du die bauen Ihre Filialen nach der Anzahl der jährlichen Regentage oder schmeißen Spicker auf die Deutschland Karte?

 

An Deiner Aussage ist gar nichts falsch. Selbstverständlich spielt die wirtschaftliche Entwicklung einer Region eine entscheidende Rolle wenn man auf die Entwicklung der Immobilienpreise spekulieren möchte. So manche Region ist schon den Bach runter gegangen, nachdem ein Hauptarbeitgeber ein Werk geschlossen hat, genau so wie Gemeinden oder Städte durch entsprechende Planung von Gewerbeflächen dafür gesorgt haben, dass sich dort Industrie angesiedelt hat, was wiederum Arbeitsplätze bedeutet, und die Leute brauchen auch Wohnraum. Ich hatte das oben in meinem Beitrag (#93) ja auch schon geschrieben.

 

Es geht hier weniger um den Arbeitgeber an sich, als um die erwartete Bevölkerungsentwicklung und Kaufkraft in der Region. Ein Metallverarbeiter mit ein paar hundert Angestellte wäre jetzt kein gutes Argument für die Wertentwicklung des EFH. Wenn der Pleite geht, kann die ganze Region drunter leiden und das EFH quasi wertlos werden lassen. Wenn aber Ikea plant einen Standort zu eröffnen, dann sind weniger die Mitarbeiter die wohnen müssen ein Argument als die Infrastruktur aussen rum die Ikea dazu bewegt, dort zu planen.
Ikea ist quasi der Lakmus Test und nicht die Säure oder Base an sich.

 

dann nimm anstatt "Wertzuwachs" Baukostenanstieg, den ich vereinfacht mit der Inflation berechnet hatte.

Letztlich sollte man solche Dinge bedenken. Wenn es nicht eintritt und die angestrebte Immobilie in zehn Jahren genau so teuer ist wie heute dann hat man vielleicht aufs richtige Pferd gesetzte.
Davon ausgehen würde ich aber nicht. Entsprechend ist das ein "vorsichtiger" Ansatz.

 

So, hab mir meinen Beitrag noch mal durchgelesen. Im Zusammenhang mit dem von mir zitierten Beitrag, in dem es um "erst mal sparen und dann in zehn Jahren investieren" ging wird das vielleicht deutlicher.

Ansonsten noch mal zur Erklärung:

Mir ging es darum, dass das Sparen nicht zwangsläufig einen so positiven Effekt hat, wenn die angestrebte Immobilie in zehn Jahren teurer geworden ist. Im Prinzip wollte ich genau auf das hinaus, was Bricoleuse da geschildert hat. Also eher Baukosten/Erwerbskosten anstatt Wertzuwachs. Das war missverständlich.

100 TEUR EK, dafür Immobile 200 TEUR teurer. Das wäre dann wenig hilfreich, oder?

 

Das ist korrekt, dann reden wir nicht von Wertzuwachs, sondern von Kostensteigerung. Wenn man aber so wenig sparen kann, dass man nicht einmal eine Baukostensteigerung kompensieren könnte, dann sollte man sich vielleicht von dem Projekt "Eigenheim" völlig verabschieden.

Manchmal habe ich den Eindruck, es gibt Leute, die aus einer Laune heraus auf die Idee kommen ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Vielleicht weil auf der Party am Wochenende die Freunde von ihren neuesten Errungenschaften erzählen, oder was weiß ich. Dann wird auf Teufel komm raus eine Lösung gesucht, koste es was es wolle. Da wird dann schöngerechnet, dass es nur so kracht, Hauptsache man bekommt seine Hütte. Risiken werden bewusst beiseite geschoben, und je besser das Marktumfeld ist (niedrige Zinsen) um so öfter kann man das auch beobachten.

Genau so sollte man aber nicht vorgehen, sondern man sollte sich auf einen Hauskauf auch vorbereiten, und dazu zählt auch eine Sparphase die über viele Jahre gehen kann (je nach Einkommen).

 

Es wurde hier doch schon oft genug dargelegt, dass es unwirtschaftlich sein kann, gegen Bau-, Grundstückskostenerhöhungen und Zinssteigerungen anzusparen. Pauschal zu sagen, wenn man keine Baukostensteigerung kompensieren kann, dann sollte man nicht bauen, halte ich für Unsinn denn es berücksichtigt nicht die jeweilige reale Situation. Die zusätzliche Mietbelastung kommt ebenso dazu.

Das Eigenkapital verliert an Bedeutung, wenn genug Einkommen vorhanden ist.

 

Ich würde Dir ja gerne zustimmen, weil ich auch ein Fan vor ordentlich Eigenkapital, und solider Finanzierung mit Augenmaß bin. Eine Kostensteigerung eine Bauprojektes sollte man immer auffangen können. Klar ist aber auch, dass man die Marktpreissteigerungen gerbauchter Immobilien in unserer Region nicht auffangen konnte. Wir können uns unser Haus nur deshalb leisten, weil wir in der gleichen Zeit Verdienststeigerungen weit über Inflation hatten. Hätten wir vor 10 Jahren eine 90% Finanzierung angeschlossen, so wäre das wesentlich billiger gewesen, als es die 30% Finanzierung heute ist. Allerdings auch wesentlich riskanter, die Gehaltssteigerungen hätten ja auch ausbleiben können.

Da stimme ich Dir zu. Schon alleine um ein Gefühl für die Ausgaben zu bekommen und zu bestimmen, welche Sparrate man auch wirklich lange durchhält. Außerdem braucht man Puffer. Im Moment mehren sich die Stimmen, die sagen "seht mal, wir haben mit tilgungsfreien Anlaufjahren und einer nur 5-jährigen Zinsbindung aud die restliche 1% Finanzierung doch locker finanzieren können und entgegen aller Unkenrufe sind die Zinsen gar nicht gestiegen". Das halte ich für sehr gefährlich. Nur weil eine sehr riskante Investition einmal gutgegangen ist, heißt es ja nicht, dass diese Art vorzugehen immer empfehlenswert ist. Das ist ungefähr so, als ob ein Lottogewinner den anderen vorschlägt, doch auch Lotto zu spielen. Einmal ausfüllen, ab Samstag eine Mio reicher...

 

Aber nur, wenn es eine schlüssige Anwort auf die Frage gibt, warum aus dem guten Einkommen denn bisher nichts gespart werden konnte. An eine plötzliche Änderung des Ausgabenverhalten glaube ich nicht.

 

Heirat und Kinder ändert sehr viel.

Ich hab das Gefühl, ihr betrachtet immer die grenzwertigen Konstellationen. Also ich musste mir gar nicht die Frage stellen, ob ich die geplante Hausrate auch vom Lebensstil verkraften hätte können.

 

Das ist korrekt. Wer 10T€ im Monat zur Verfügung hat, muss sich über 2T€ monatlicher Belastung einer 100% Finanzierung keine Gedanken machen. Der diskutiert auch nicht darüber ob 1% anf. Tilgung oder 5%. Die Praxis sieht aber völlig anders aus, denn solche Fälle sind eher selten.

Die Baukostensteigerungen bewegen sich im Schnitt irgendwo um 2-3% p.a. Wenn ich dagegen nicht ansparen kann, wie will ich später mal Zinsen zahlen die in der gleichen Größenordnung anfallen? Die Belastung durch die Miete ist korrekt, dafür muss ich später in der gleichen Größenordnung, wenn nicht gar höher, tilgen. In den meisten Fällen ist es auch so, dass die monatlichen Kosten für die eigene Immobilie deutlich höher liegen als die Kosten die man für eine Mietwohnung aufwenden muss. Das ergibt sich allein schon aus der größeren Wohnfläche die man dann zur Verfügung hat, und die man auch unterhalten muss.

Ich gönne jedem seine eigenen 4 Wände, keine Frage. Betrachtet man aber nur mal die letzten 30-40 Jahre, dann gab es immer wieder Phasen mit attraktiven Baukonditionen und teils irrsinnigen Finanzierungen, die oft für die Kreditnehmer nicht gut endeten. Aus diesen Erfahrungen sollte man lernen, und nicht die gleichen Fehler noch einmal machen. Baufinanzierungen sind ja keine Sache von ein paar Monaten oder Jahren, sondern von Jahrzehnten, und da kann sich viel ändern (zum Positiven aber auch zum Negativen).

Die Leute machen den Fehler, dass sie immer nur auf die Zinssätze schauen und dabei vergessen, dass zu einer Finanzierung noch viel mehr gehört. Ein günstiger Zinssatz ist ein Bonbon, aber nicht kriegsentscheidend. Eine solide Finanzierung zu 3% ist besser als eine wacklige mit 2% Zinssatz, wer das verstanden hat und auch beherzigt, ist auf dem richtigen Weg.

 

Ich denke dir ist klar, dass aus dem Kontext mit Baukostensteigerungen alle Kostensteigerungen gemeint waren, die den Bau oder die Anschaffung einer Immobilie betreffen. Und die sind eben oft deutlich mehr als die 2-3 % mit denen du jetzt argumentierst.
Aber schon bei 3 % von 300.000 € Gesamtkosten wären das 9.000 € im Jahr, die man zusätzlich zur Miete beiseite legen müsste.
Ich denke nicht, dass es sich da lohnt, in der Mietwohnung zu bleiben.

 

stimmt. denn diese 9000 € sind letzlich kein Zuwachs an Eigenkapital, dass ich anspare. Denn die 90-100.000,die ich so in 10 Jahren anspare, kostet das angestrebte Häuschen dann eben auch mehr. Und je nach Region, und darum ging es ja hier, reichen diese angesparten 100k eben nicht annähernd, um die gestiegenen Kósten abzufangen Wenn man also vor 10 Jahren bereits eine einigermaßen gesicherte Lebensituation hatte, dazu in einer Region mit eben eher steigenden denn sinkenden Immobilienpreisen lebt, hätte man lieber damals bereits den Sprung gewagt.

Hier am Rand von Augsburg sind die Grundstückspreise in unserer unmittelbaren Umgebung um 20% gestiegen seit unserem Kauf vor 4 Jahren. Im Gegenteil, die Stadt verkauft, bzw versteigert derzeit in Sichtweite Grundstücke, für die das abzugebende Mindestgebot bereits mehr als 20% über unserem QM-Preis liegt. Leider wird man die erzielten Preise wohl so schnell nicht erfahren, weil man dafür selbst ein verbindliches Gebot abgeben müßte. Da übersteigt das finanzielle Risiko bei weitem meine Neugier. Aber ich fürchte, die Münchner werden es schon richten. Denn auch diese Grundstücke liegen wie unseres ziemlich ruhig un ddennoch zentral mit ampelloser Anbindung an die A8 in 8 min

Unterm Strich kann es mir ja nur recht sein.