Garagenaufstockung bei mehreren Teileigentümern

Es ist mE schon aufgrund §20 WEG nicht möglich sowas „durchzusetzen“ und selbst wenn sich alle noch irgendwie prinzipiell einig wären, dann zerschellt das am Ende an den Details… Meine Meinung…

WEG - Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

Es geht übrigens noch nicht einmal ums Sondereigentum, man kann sowas überhaupt nicht durchsetzen, auch nicht wenn nur ein Eigentümer dagegen ist, der selbst überhaupt kein Sondereigentum an einer der Garagen hat.

Nur mal für den Fall, dass da erst einmal vorläufig so eine Art zustimmender Konsens besteht:

Wem gehören denn die da entstehenden Wohnungen? Der Eigentümergemeinschaft? Wer ist da überhaupt der Bauherr der das Risiko trägt? Wieviele Miteigentumsanteile ordnet man den neuen Wohnungen zu und wer verzichtet dafür dann in welchem Maß auf sein bisheriges Stimmgewicht? Usw…

Das ist alles nur fürchterlich…

 

Da wird ein einziger Vertrag nicht reichen und man muss dazu auch noch zusätzlich zum Notar… Und selbst wenn es erst einmal Verträge gibt in denen irgendeine spätere Zustimmung zugesagt wird, bei Eigentümerwechsel (Verkauf, Erbschaft, Insolvenz), ist der neue Eigentümer wohl nicht automatisch daran gebunden… Viele Eigentümer dürften sich nichtmal im Klaren darüber sein, dass sie selbst Veränderungen bei den Miteigentumsanteilen nur zustimmen können, wenn die Bank die ggf. noch im Grundbuch steht auch zustimmt, usw…

Je mehr ich darüber nachdenke, desto fürchterlicher wird das alles. Das ist was für einen sehr spezialisierten Spezialfachanwalt…

Und dann wird da immer irgendwer erheblich in Vorleistung gehen müssen und die Garantie, dass da jemals gebaut werden darf, wird es lange Zeit nicht geben…

Der erste Step wäre mal denjenigen zu finden, der das alles anleiert und mit seinem Geld ins Risiko geht. Dann braucht es die Erlaubnis der Sondereigentümer der Garagen zu den vorbereitenden Planungsmaßnahmen. Ohne diese Genehmigung darf man die Garagen noch nicht einmal von innen ankucken, geschweige denn das Dach betreten, usw… Es braucht einen einstimmigen Grundsatzbeschluß der Eigentümergemeinschaft zur Baumaßnahme an sich, das ist dann aber noch keine Einigung bezüglich der Miteigentumsanteile. Zur Änderung der Anteile braucht es einen verbindlichen Plan, den einstimmigen Beschluß der Eigentümergemeinschaft und den gemeinsamen Notartermin (und die Zustimmung der Banken), usw…
Apropos Notartermin, entweder hat der Bauherr die Kohle Cash, oder zu dem Zeitpunkt muss dann auch eine Bank gefunden sein, die es finanziert. Weil im Regelfall werden die Eigentümer sich den Teilverkauf des Grundstücks ja vom neuen Miteigentümer bezahlen lassen wollen.

Also das was Du auf den Beispielbildern hast, mit mutmaßlich bis zu 16 Miteigentümern in der WEG… vergiß es… Das ist schon mit nur 3Miteigentümern fürchterlich… Und wieviele Bauherren gibts dann noch?

 

Würde dir sogar nen RA empfehlen, der gleichzeitig auch Notar ist.....

Ich bin nicht so ganz in der Thematik, aber kann man vielleicht den Eigentümern der Garagen diese abkaufen und aus der WEG herauslösen, sodass ein neues Grundstück entsteht?

 

Soviel Kohle kannst Du für die Garagen gar nicht bezahlen - Parkraum als Garage ist immer gefragt. Und eine ETW ohne Garage ist deutlich schlechter veräußerbar als dieselbe Wohnung mit Garage. Idee ist somit zwar gut, wird sich in der Praxis aber nie umsetzen lassen.
Und dann stellt sich noch die Frage, ob die reinen Garagen überhaupt rauslösbar sind - Teilung des Flurstücks möglich?

Mir käme eher die Idee einer Untergemeinschaft für die Garagen. Diese kann für ihre eigene Gemeinschaft eigene Entscheidungen treffen. Bin aber von diesem Thema rechtlich so weit weg, dass ich keine Ahnung habe, wie dann die Gesamtheit betreffende Entscheidungen getroffen werden müssen.

Zusammengefasst:
- Gemeinschaft muss Einstimmigkeit bezüglich des Aufbaus haben
- Einigung über Kaufpreise für die neuen Miteigentumsanteile
- Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Aufbauten
- Neue Teilungserklärung mit neuer Zuordnung von Miteigentumsanteilen
- Baurechtliche Themen klären
- Kostenübernahme des Käufers der neuen Miteigentumsanteile für ALLE anfallenden Kosten
- Bisher finanzierende Banken ins Boot holen und Zustimmung erhalten
...

Als Alleineigentümer ist das ein Brot- und Butter Geschäfts. Als WEG mit diversen Eigentümern m.E. eine Totgeburt. Selbst wenn Du 98% der Eigentümer auf Deine Seite ziehen kannst, reicht ein einziger Miteigentümer aus, das gesamte Konstrukt zu Fall zu bringen. Du kannst ihn vielleicht noch dazu zwingen, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, die er nicht mittragen möchte, hinzunehmen. Aber Du wirst ihn nie zwingen können, einer neuen Teilungserklärung und einem Verkauf von Anteilen zuzustimmen.

 

Jein, ich weiß was Du sagen willst, aber erst einmal ist das anders und dann ist es auch noch so, wenn man das hin bekommt, dann bekommt man die eher einfachere andere variante wohl auch hin...

Zuerst einmal ist es so, dass es kein selbstständiges Sondereigentum gibt. Egal wem man die Garagen verkauft, derjenige ist immer automatisch Miteigentümer am gesamten Grundstück (und die anderen sind Miteigentümer an seinem Teil des Grundstücks). Tun wir so als seien alle Garagen erfolgreich an eine einzige Person verkauft worden (zu welchem Preis wohl?). Dann braucht diese eine einzige Person trotzdem die Zustimmung aller Miteigentümer des Grundstücks, sonst kann die den Teil des Grundstücks auf dem die Garagen stehen halt nicht aus dem Gemeinschaftseigentum herauslösen... Das würde alles noch schlimmer machen, ein Einzelner dem das ganze Zeug gehört wäre ja beliebig erpressbar, da reicht dann ein Miteigentümer der das große Geschäft wittert...

Jein, die können halt auch als Untergemeinschaft nicht über die Miteigentumsanteile des Gesamtgrundstücks befinden... Das Kernproblem bleibt da bestehen...

Ich bleib bei meiner Meinung, sowas geht nur, wenn sich wirklich ALLE derart einig sind, dass es eigentlich keinen Vertrag braucht... Irgendeinen "Vorvertrag" den die Leute auf der Eigentümerversammlung kurz unterzeichnen und der das Ganze dann von vorne bis hinten absichert sehe ich da aber halt nicht...

Ihr müsst bedenken, Miteigentum bedeutet, bis hin zum letzten Atom gehört das den Miteigentümern gleichzeitig zu den festgelegten Prozentsätzen... DAs Sondereigentum ist hier eigentlich gedanklich nur ein "Sondernutzungsrecht". Das Grundstück auf dem die Garagen stehen ist immer Gemeinschaftseigentum und um da irgendwas an den Eigentumsverhältnissen am Grundstück selbst zu ändern, müssen alle Miteigentümer vom Grundstück zum Notar und eigenhändig unterschreiben... Sonst passiert da gar nichts, wenn nicht alle unterschreiben bleibt alles wie es ist...
Der einzelne Garageneigentümer kann nur das "Sondereigentum" an der Garage, die auf dem gemeinschaftlichen Grundstück steht, verkaufen, der kann aber niemals Teileigentum anderer Leute am Grundstück selbst verkaufen, nicht im Alleingang...

 

Jein, es gibt auch beim Dach kein selbstständiges Sondereigentum… Auch da müssen alle Eigentümer der Schaffung neuen Miteigentums zustimmen. Nur ist das bei so einem Dachausbau mit wenig „Risikokosten“ verbunden, ein potentieller Käufer kann da mit wenig Geld in Vorleistung gehen und ist dann halt kaum „erpressbar“ von einzelnen Miteigentümern. Der Teilungsplan ist im Bestand schnell gemacht/geändert, das Baurecht ist meisst übersichtlicher, usw…

Ich kenne es übrigens auch eher so, dass diese Dachausbauten fast immer von den Eigentümergemeinschaften selbst ausgingen. Also die waren sich schon von alleine einig das „nutzlose“ Dach zu Geld machen zu wollen und dafür ein paar Promille Miteigentumsanteile aufzugeben. Die hatten oft sogar das Miteigentum und die Teilung schon im Grundbuch eingetragen, bevor sie überhaupt nach Käufern suchten und da wurde dann gleich formal eine „nicht ausgebaute Wohnung“ verkauft. Das ist halt was vollkommen anderes, als wie wenn ein einzelner in Vorleistung geht und dann erst einmal eine desinteressierte Gemeinschaft überzeugen muss… Und ich kenne das auch nur von kleineren Eigentümergemeinschaften, so max. 4-6 Parteien…

 

Dann kann die einzelne Person machen, was sie will. Architekten ansprechen, ob die Aufstockung möglich ist. Ggf. eine Bauvoranfrage stellen.

 

Grundsätzliche Einigung ist für den Anfang schon mal gut. Danach würde ich als Eigentümer mit Dir zum Notar gehen und alles weitere besprechen. Bauherr kann ja nur der Eigentümer sein. Der jetzige Eigentümer wird bestimmt nicht für Dich bauen wollen - tut er es und verkauft dann die Wohnungen an Dich, ist er Bauunternehmer und muss einen Gewinn versteuern (alles nur Stress).
Welcher Weg dann der korrekte/sinnvolle ist, solltest Du mit Archi + Notar + Verkäufer (alter Eigentümer) besprechen. Denn Du musst ja Eigentümer des neuen Wohnungseigentums werden, um dann selbst auf eigenes Risiko und eigene Kosten bauen zu können.

 

Welche Rolle hast Du denn eigentlich in dem ganzen Spiel: Miteigentümer, oder entfernter Kumpel eines Unbeteiligten ?; und: reden wir von einem realen Vorhaben oder über eine Semesterarbeit eines Immobilienfachwirtes mit dem Thema "Rettung der Welt durch Erschließung von Garagendächern als Baugrund" ?