Hauspreise im Raum Dresden

Hallo,

um eine Entscheidungsgrundlage für den Hauskauf oder Hausbau zu haben, habe ich Preise für gebrauchte Immobilien in der Umgebung von Dresden verglichen. Bis auf zwei Reihenhäuser sind es freistehende EFH mit einer Wohnfläche bis 200 m², die von Maklern angeboten werden. Die Altbauten sind saniert. Aus den Angebotspreisen haben ich den Wert des Hauses und den Preis / m² berechnet, indem ich den Wert des Grundstücks abgezogen habe. Letzteren habe ich ermittelt anhand der Bodenrichtwerte mit einem Aufschlag von 50%. Dabei gibt es eine Unsicherheit, weil ich die genaue Lage des Grundstücks nicht kenne. Zum Vergleich habe ich noch ein MFH hinzugefügt.


Generell ist es schwierig, Preise zu ermitteln, weil es kaum Angebote für EFH gibt. Bemerkenswert ist, dass das riesige MFH billiger ist als das Reihenhaus in Bau.

Um diese Preise mit denen der Hausanbieter für Massivhäuser im KfW 70 Standard zu vergleichen, habe ich zu den Angebotspreisen jeweils 25 T€ für einen Keller + Aushub - Bodenplatte addiert. Damit komme ich auf Preise von 1400 - 1900 € / m². Ich weiß, dass dies Angebotspreise die Mindestpreise ohne Tapeten, Bodenbeläge, Garage, Außenanlagen sind, ich weiß aber nicht, wie viel man aufschlagen muss für eine übliche Ausstattung.

Es scheint mir aber, dass die Preise der gebrauchten Häuser zu hoch oder die der Hausanbieter geschönt sind. Möglich ist auch, dass ich die Grundstückspreise noch höher ansetzen muss. Die Preise der Makler für Grundstücke sind deutlich höher als die Bodenrichtwerte + 50%. Das Reihenhaus aus obiger Liste und das Flachdachhaus von 1975, das auch nicht schön aussieht, scheinen mir völlig überteuert. Und sanierte Altbauten, insbesondere die aus DDR-Zeiten, sind technisch schlechter als ein Neubau.

Zuletzt habe ich einen Vergleich für ein EFH, für das ein Wertgutachten vorliegt. Das EFH Bj 1995 befindet sich in ruhiger Lage etwa 10 km von Dresden entfernt. Wohnfläche 117 m², Grundstück 610 m². Die Mauern bestehen aus Porenbeton, die Dachsteine aus Beton. Die Heizung ist eine Gas-ZH mit Heizkörpern, im WoZi steht ein Kaminofen. Die Böden sind mit Fliesen und Teppichboden belegt. Der Keller (68 m²) ist ausgebaut. Die Fenster sind aus Holz und haben Rollläden. Das Dach ist ein Satteldach mit zwei Dachfenstern. Die Kniestockhöhe im OG ist 1,20 m. Im OG gibt es einen Balkon.
Der Gutachter hat folgende Werte ermittelt:
Grundstück: Bodenrichtwert (2019) 100 € / m² * Aufschlag 1,5 * 610 m² = 92 T€
Herstellungskosten für das Haus: 310 T€
Abschreibung für 25 Jahre: 100 T€
Reparaturkosten: 10 T€
Zeitwert des Gebäudes: 200 T€
Zusammen mit Außenanlagen und Garage kommt er auf einen Marktwert von 310 T€. Für diesen Preis hätte ich es gekauft, es steht aber nicht mehr zum Verkauf.

Wenn ich den ausgebauten Keller nicht als Wohnfläche berücksichtige, komme ich nur für das Gebäude auf 1709 € / m², sonst auf 1081 € / m². Die gleiche Rechnung für die Herstellungskosten ergibt 2650 € / m² bzw. 1676 € / m².

Sind die Maklerangebote zu teuer, wenn man sie mit den Kosten eines Neubaus vergleicht? Was ist von den Bodenrichtwerten zu halten?

 

Ich möchte eine Entscheidung zwischen Neubau und Kauf eines gebrauchten Hauses treffen. Und dazu möchte wissen, was mich ein Neubau kostet und wie ich den Preis einen gebrauchten Hauses bewerten muss.

 

Es werden 1-2 Personen in dem Haus wohnen, die Größe sollte bei etwa 120 m² liegen, der Garten mindestens 500 m² groß sein. Ich arbeite viel von zu Hause.
Das größte Problem ist, dass im Raum Dresden kaum ordentliche Häuser angeboten werden. Brauchbar sind nur die, die nach 1990 entstanden sind oder sanierte Altbauten von vor 1930. Ich schaue deshalb nach Baugrundstücken in Orten mit Bahnanschluss. In der Bahn kann ich lesen und arbeiten, so dass die Fahrzeit keine vergeudete Zeit ist.
Wie lange dauert es von der Kontaktaufnahme mit dem Architekten bis zu Baubeginn? Muss man wegen der hohen Nachfrage lange auf die Baufirmen warten und mit vielen Verzögerungen rechnen?