Kompliziertes Grundstück [Hausbau]

Hallo Bauexperten!
Auf der Suche nach Lösungswegen für mein Problem bin ich auf euer Forum gestoßen.

Kurz zu mir:
Ich bin Ingo und komme aus einer Kleinstadt im Raum Braunschweig (Niedersachsen).

Eine kurze Beschreibung meiner Situation:
Auf der Suche nach einem geeigneten Baugrundstück in unserer Stadt bin ich schon länger mit dem Rathaus in Kontakt, da es nur noch 1 offiziellen Bauplatz in unserer Stadt gibt, welcher für uns nicht in Frage kommt (zu klein, schlechte Lage, zu teuer). Die Stadt wollte im Jahre 2018 aus einer größeren Grünfläche (Kleingartenanlage) inmitten der Stadt ein Wohngebiet entwickeln. Erschwert durch die vielen verschiedenen Eigentümer, sowie einer (so sagte man mir) seitens der Stadt auferlegten Höchstgrenze von X €/m², ist dieses Vorhaben wieder verworfen worden.
Ein Flächennutzungsplanänderungsverfahren von Grünfläche zu Wohnbauflächen ist ebenfalls im Jahr 2018 eingeleitet worden. Der aktuelle Stand ist im Internet auf den entsprechenden Seiten einzusehen und befindet sich zurzeit im Status „scoping“. Es gibt einen privaten Investor der nun nach und nach die Kleingärten aufkauft um dort ein Baugebiet zu entwickeln.
Natürlich möchte der Privatinvestor in erster Linie Geld mit diesem Projekt verdienen.
Da ich bereits mit der Stadt in Kontakt war, wurde mir dies frühzeitig mitgeteilt.
Nun habe ich, um Zeit und Geld zu sparen, zusammenhängende Kleingärten mit einer Fläche von rund 1000 m² in diesem Gebiet gekauft. Diese Kleingärten grenzen an einer bereits (spärlich) bebauten Straße. Im gesamten Gebiet der Kleingartenanlage sowie der angrenzenden und anderen umliegenden, bereits bebauten, Straßen existiert kein Bebauungsplan. Meine zusammenhängenden Kleingärten sind nicht erschlossen. Da die direkt Lage an der Straße, die Ausrichtung der Grundstücke und die Nähe zu meiner Familie hervorragend sind, würde ich auf diesen Grundstücken gerne ein Haus für den Eigenbedarf bauen.

Nun zu meinen Fragen:
1) Wie stehen eurer Einschätzung nach die Chancen ein Haus auf den genannten Grundstücken vollkommen losgelöst von den Vorgängen des Privatinvestors zu bauen?

2) Wie wäre das Vorgehen für meinen beschrieben Fall?
Sollte ich eine Bauvoranfrage stellen oder ist es ratsam vorab eine Erschließung der Grundstücke anzustoßen?

3) Sollte ich vor allen anderen Maßnahmen zunächst eine Vereinigung der 3 Grundstücke durchführen? (Hier sind mir die Vor- und Nachteile nicht ganz klar)

4) Sollte ich mich an einen Architekten wenden? Ich habe für genau diesen Fall leider keine Beispiele im Internet gefunden und bin auf diesem Gebiet ein Laie.

Ich hoffe Ihr könnt mir mit eurer Erfahrung und eurem Wissen weiterhelfen. Vielen Dank für eure Zeit!

Viele Grüße
Ingo

 

@simon84 Vielen Dank für deine Antwort!

Kann ich das Verfahren in irgendeiner Form beeinflussen? Oder kann ich separat noch ein Verfahren nur für meine Grundstücke anstoßen, sodass es einen schnelleren Beschluss gibt?
Könnte man in diesem Zusammenhang mit "§ 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung" erfolg haben? Oder bezieht sich der Paragraph auf eine andere "Planaufstellung"?

Die Investition war nicht allzu hoch. Die Aussicht auf ein Baugrundstück war im Bezug auf den Preis sehr reizvoll und ich wollte auch keine Zeit verlieren, da sich auch andere Privatpersonen durchaus für diese Grundstücke interessieren.

Was würde mir die Planung mit Architekten denn zum jetzigen Zeitpunkt bringen, wenn du sagst die Bauvoranfrage würde abgelehnt und eine Erschließung wäre erst als Folge zu beantragen?

Der Plan ist, das selbe Haus zu bauen, welches mein Vater bereits vor 8 Jahren auf der gegenüberliegenden Straßenseite ca. 200 m entfernt gebaut hat.
Das sollte doch normalerweise durchgehen oder?
Könnte ich mir hier, aufgrund des fehlenden Bebauungsplans auf "§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" berufen? Das müsste bei den umliegenden Häusern doch auch gegriffen haben!?

Das macht Sinn, guter Tipp! Wie lange dauert so eine Vereinigung denn in der Regel und zu wann sollte dies idealerweise abgeschlossen sein?
Ich bin immer noch etwas irritiert über die korrekte Vorgehensweise Bauvoranfrage, Bauantrag, Erschließung, Vereinigung, Planung mit Architekt etc.

 

Ja in der Straße liegen alle notwendigen Medien. Es gibt auch auf "meiner" Seite der Straße ca. 150 m entfernt Wohnhäuser.

Der Kontakt besteht mit dem Stadtdirektor. Hierbei ausschließlich per Email und ohne konkrete Zusagen bezüglich meines Vorhabens, wobei er weitestgehend von meinen Absichten unterrichtet worden ist. Es gab aber seinerseits auch nie eine Aussage, dass meine Absichten vollkommen erfolglos sein werden. Ebenfalls bekam ich von ihm die Information das die Stadt das Baugebiet nicht länger verfolgt und nun ein Privatinvestor an Bord ist. Seine Antworten auf etwaige Anfragen sind meist sehr oberflächlich wie "ein gemeinsames vorgehen mit dem Privatinvestor wäre anzustreben". Gleichwohl hat er angegeben, dass die Stadt "weiterhin das Ziel verfolgt Wohnbebauung in diesem Gebiet zu ermöglichen".

Im Bereich Baurecht kenne ich mich nicht aus. Ich bin Elektroingenieur.

Auch wenn man die Stadt laut Aussage des Stadtdirektors weiterhin das Ziel verfolgt eine Wohnbebauung zu ermöglichen?

Hierbei ist mir die Definition nicht ganz klar. In der Tat sind die Gartengrundstücke als Grünfläche ausgewiesen. Direkt gegenüber auf der anderen Straßenseite (Luftlinie ~30m) steht ein Neubau Bungalow (erst kürzlich bezogen). Ich meine kann das nicht irgendwie auch als zusammenhängend definiert werden? Ich liege mit meinen Kleingärten ganz im Süden der Grünfläche an einer, wie erwähnt, bereits bebauten Straße.

Verstanden! Vielen dank.