Mindestbreite wegemäßige Erschließung Baden-Württemberg

Hallo zusammen,

ich habe einen potenziellen Bauplatz in Aussicht, indem von einem existierenden Flurstück ein Stück abgetrennt und somit ein neues Flurstück (=Bauplatz) geschaffen wird. Nun stellt sich der Frage der wegemäßigen Erschließung.

Das bisherige Flurstück ist über zwei Arten zu erreichen (siehe Skizze):
(i) Eine Betonbrücke ragt über den neben dem Flurstück fließenden Kanal (Gewässer 2. Ordnung).
(ii) Ein öffentlicher, geschotterter Stichweg zweigt von einer öffentlichen, geteerten Straße ab und verläuft parallel zur Flurstücksgrenze.

Bis heute ist nicht geklärt, auf welchem Wege das bestehende Flurstück rechtlich erschlossen ist, da die Gebäude aus dem 19. Jahrhundert stammen und alles historisch gewachsen ist. Es lässt sich nicht mit Sicherheit sagen, ob die Betonbrücke (i) oder der Stichweg (ii) zuerst existierten, wobei zu vermuten ist, dass die Brücke später hinzu kam. Auf alten Fotos ist bspw. zu erkennen, dass diese Brücke Anfang des 20. Jahrhunderts nicht aus Beton bestand, sondern eine einfache Holzbrücke war. Dennoch übernimmt die Gemeinde teilweise die Verantwortung für die jetzige Betonbrücke, bspw. indem die Statik der Brücke alle paar Jahre überprüft wird, um im Falle eines Vorfalls (schlimmstenfalls Zusammenbruch) rechtlich abgesichert zu sein. Letztlich bekommt man aber keine verbindliche Aussage seitens der Gemeinde, ob die rechtliche Zuwegung nun über die Brücke oder den Stichweg erfolgt.

Nun zurück zum Bauplatz: Das bestehende Flurstück soll an der gestrichelten Linie abgetrennt werden. Somit ist die Zuwegung zum neuen Flurstück nur über den öffentlichen Stichweg möglich. Vom Flurstück bis zur öffentlichen, geteerten Straße sind es ~40 m, wobei an dem Weg noch weitere Flurstücke angrenzen, wobei eines davon ausschließlich über diesen Schotterweg erschlossen wird. Problematisch könnte aus meiner Sicht sein, dass sich der Weg beim Übergang zum Bauplatz auf seine geringste Breite von lediglcih 2,92 m (ausgemessen mit CAD-Software anhand eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster) verjüngt, um dann wieder in Richtung Süden breiter zu werden.

Kann aus eurer Sicht der Weg als Erschließungsweg dienen?

Danke bereits im Voraus für die Antworten!

 

Ich würde eine Erschließung über den Landweg ebenfalls einer Erschließung über die Brücke vorziehen, zumal ich bei einer Erschließung über die Brücke zusätzlich noch eine Grunddienstbarkeit beim abgebenden Grundstück eintragen müsste. Das wäre also doppelt schlecht. Das einzige Problem was ich sehe ist die (potenziell zu) geringe Breite des Weges. Daher die Frage. :-(

 

Das ist in der Tat wahr.

Ok, danke.

In der Tat liegt die Vermutung nahe, dass die Brücke zu einem späteren Zeitpunkt, nachdem die auf der Skizze dargestellten Häuser bereits gebaut waren, hinzu kam. Beweisen lässt sich das allerdings nicht.

Es würde den jetzigen Eigentümern eher entgegen kommen, wenn sie (endlich) eine konkrete Aussage der Gemeinde hätten, wer für die Instandhaltung der Brücke verantwortlich ist. Wenn ich es richtig verstehe, dann würde, wenn die Brücke in privater Verantwortung wäre, die Zufahrt zum Flurstück über den öffentlichen Weg erfolgen? Oder hat die Instandhaltungspflicht nichts mit der wegemäßigen Erschließung zu tun?

Das wäre eine sehr unschöne Lösung. Eine Erschließung über den Gemeindeweg ist eindeutig vorzuziehen, sofern möglich.

Die Koordinatengenauigkeiten sind an der besagten Engstelle laut Vermesser, der die DWG-Datei zur Verfügung gestellt hat, hoch. Zitat: "Zentimetergenau".

• Der Weg kann laut Aussage der Gemeinde von jedermann befahren werden. Hier gelte sogar rechts vor links. Der Weg hat aber keinen Namen. Bezüglich der Widmung ist nichts bekannt, im dörflichen Volksmund wurde der Weg allerdings mit dem Namen des damaligen Eigentümers belegt (z.B. "Maierweg").
• Der Weg liegt auf einer eigenen Flurstücksparzelle und ist im Eigentum der Gemeinde.
• Was ist mit der Breite des Flurstücks und der Breite des Ausbaus gemeint?

Die besagte Straße, von der aus der Stichweg abzweigt, ist ausreichend breit und geteert. Bis zum abzutrennenden Flurstück sind es ~40 m. Ob quasi die am weitesten entfernte Ecke des geplanten Hauses weiter als 50 m von der Straße entfernt ist, vermag ich nicht zu sagen; das ist aktuell noch Teil der Planung. Oder gilt die 50 m Regel erst ab dem Punkt, ab dem der Stichweg eine Breite von 3,00 m unterschreitet?

Danke nochmals für die vielen Infos - das hilft mir sehr weiter!

 

Danke fürs Googlen. Diese Urteil hatte ich auch schon gefunden und es als sehr interessant/relevant erachtet.

OK, danke. Dann werde ich mal eine schriftliche und verbindliche Auskunft anfordern.

In einem alten Wertermittlungs-Gutachten aus dem Jahr 1995 durch den Gutachterausschuss der Gemeinde zur Ermittlung des Verkehrswerts des besagten Flurstücks ist folgendes zu entnehmen: "Das Grundstück ist über eine Brücke über den Gewerbekanal von der Südstraße aus und durch einen schmalen öffentlichen Stichweg (Lgb.Nr. XY) von der Nordstraße erschlossen, die in ihrem Bestand historisch ist und somit keine Beitragspflicht für die Herstellung der Straße begründet."
Somit hätte sich zumindest der Gutachterausschuss der Gemeinde zur Widmung und Erschließung geäußert, obwohl ich mir nicht sicher bin, ob dem Ausschuss zum besagten Zeitpunkt bewusst war, dass der Weg an seiner schmalsten Stelle nur 2,92 m breit ist. Von daher keine Ahnung, welche Relevanz dieses Wertgutachten hat.

Ok, danke.

Die dicken schwarzen Linie in meiner Skizze sind die Flurstücksgrenzen, d.h. das Flurstück ist an seiner engsten Stelle nur 2,92 m breit.
Ok, danke. Also wieder ein Behördengang.

Ok.

Ok, danke.

Leichter gesagt als getan. Bislang war das "Kenntnis verschaffen" der Gemeinde wenig erfolgreich, da laut deren Aussage keinerlei historische Informationen zu dem Weg vorliegen. Man wird immer wieder vertröstet. Allerdings erfolgte bislang auch keine schriftliche Anfrage mit der Bitte zu einer verbindlichen Aussage. Dies wäre nun wohl der nächste Schritt.

Historisch wurde der Stichweg schon immer zur Erschließung genutzt: ganz früh anscheinend mit Ochsenkarren, später mit Traktor und Hänger. Auch die anderen angrenzenden Flurstücke haben den Weg ab und an genutzt.

Ok, danke.

Ok, danke.

Die Fotos sollten von Anfang des 20. Jahrhunderts sein.
Danke, ich werde mich mal erkundigen.

 

Da der Nachbar nördlich vom Bauplatz ist müsste dieser ebenfalls einen Streifen an die Gemeinde verkaufen, damit der Weg über die komplette Länge und nicht nur punktuell breiter wird. Ich gehe nicht davon aus, dass der Nachbar das tun wird.

 

Hallo zusammen,

bitte entschuldigt, dass ich dieses alte Thema ins Leben zurück rufe, doch ich bräuchte noch einmal eure Expertise.

Aber zunächst eine kurze Zusammenfassung, worum es geht: Ich habe einen Bauplatz in Aussicht, der durch Flurstückszerlegung geschaffen wurde. Der Bauplatz grenzt in westlicher Richtung an einen Gewerbekanal, in Richtung Süden an das ursprüngliche Flurstück, in Richtung Osten an einen Schotterweg, der sich in Gemeindeeigentum befindet und in Richtung Norden an ein bebautes Flurstück. Zur Visualisierung greife ich mal auf die schöne Skizze von @Dimeto zurück (siehe "Lageplan" im Anhang dieses Posts). Bei dem Bauplatz stellt sich die Frage, wie die wegemäßige Erschließung erfolgen kann. Es gilt § 34 BauGb, d.h. die Bebauung muss sich in die Umgebungsbebauung einfügen.

Die Erschließung des Flurstücks, aus dem der Bauplatz herausgetrennt wurde (Flurstück 103 der Skizze), erfolgt auf zwei Wegen: (i) mit einer Brücke über den Gewerbekanal auf die Südstraße und (ii) über den Schotterweg zur Nordstraße.

Das Flurstück 102 der Skizze wird ausschließlich über den Schotterweg erschlossen. Der Schotterweg ist bei der Mündung in die Nordstraße ca. 8,65 m breit, verjüngt sich innerhalb von 30 m stark auf eine Breite von 3,03 m auf Höhe des Flurstücks 102 und verjüngt sich weiter auf 2,92 m bis zum Beginn des Bauplatzes. Ab der Engstelle mit einer Breite von 2,92 m verbreitert sich der Schotterweg wieder auf 3,10 m bis er beim Flurstück 103 endet (ohne Wendehammer o.Ä.). Die Distanz von der Nordstraße bis zum Bauplatz entlang des Schotterweges beläuft sich auf ca. 39,2 m.

Aktueller Stand: Zur Klärung der Frage zur wegemäßigen Erschließung des Bauplatzes habe ich eine Erschließungsanfrage an die Gemeinde gestellt, die kürzlich im Gemeinderat besprochen wurde. Hierbei kamen die zwei folgenden Diskussionspunkte auf: (a) Erreichbarkeit durch Rettungskräfte (insbesondere Feuerwehr) und
(b) Endausbau des Weges. Zu den Diskussionspunkten:

(a) Erreichbarkeit durch Rettungskräfte
Die Gemeinderatsmitglieder wiesen darauf hin, dass die Zuwegung für Rettungskräfte (insbesondere Feuerwehr) gesichert sein müsse und sie aufgrund der geringen Breite des Weges insgesamt (~3 m), den nur 2,92 m an der Engstelle und seiner Beschaffenheit (Schotterweg) diesbezüglich Bedenken hätten und man mit der Feuerwehr Rücksprache halten müsse.

§ 2 Abs. 3 LBOAVO trifft zwar eine Aussage zur erforderlichen Breite von Zu- und Durchfahrten ...

... ich bin mir jedoch nicht sicher, ob in meinem Fall überhaupt 3,0 m erforderlich sind, da die nächste breite Straße (Nordstraße) lediglich 39,2 m entfernt ist und nur ein 1,5-stöckiges Einfamilienhaus (ggf. mit Einliegerwohnung) geplant ist. In § 2 Abs. 3 S. 3 LBOAVO ist folgendes zu lesen:

Zum einen lässt die Verordnung also einen Ermessensspielraum ("[...] wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind."), zum anderen adressiert § 2 Abs. 3 S. 3 LBOAVO Gebäude bzw. Gebäudeteile, die mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind. Nur wenn man also davon ausginge, dass der Schotterweg an keiner Stelle (!) eine öffentliche Verkehrsfläche ist, die von Feuerwehrfachzeugen genutzt werden kann (und nur die Nordstraße als eine solche öffentliche Verkehrsfläche zu sehen ist), dann dürfte kein Gebäude bzw. Gebäudeteil weiter als 50 m von der Nordstraße entfernt sein oder es müsste eine min. 3,0 m Breite Zufahrt vorhanden sein.

Wie seht ihr das? Gibt es ggf. noch weitere Rechtsgrundlagen oder gar Urteile, die diesbezüglich eine Aussage treffen?

(b) Endausbau des Weges
Sowohl der Gemeinderat als auch die Verwaltung (Bauleitplanung der Gemeinde, Baubehörde) sehen eine Erschließung des Baugrundstücks über den Schotterweg als möglich an. Die Gemeinderatsmitglieder merkten allerdings an, dass bei den Flurstücken 102, 201 und 202 noch Platz für mindestens drei bzw. maximal fünf weitere Einfamilienhäuser sei. Die Eigentümer dieser Flurstücke wurden angeschrieben, ob momentan Bauvorhaben geplant seien, was diese verneinten. Doch aus Sicht des Gemeinderats könnte der Weg bei einer späteren, weiteren Bebauung dieser Flurstücke zu eng werden und dem Verkehrsaufkommen nicht mehr gerecht werden. Daher zieht der Gemeinderat einen Endausbau des Weges vor. Hierfür müsste dieser jedoch auf min. 5,0 m verbreitert werden, d.h. die Gemeinde müsste entsprechende Flächen von den Angrenzern des Weges erwerben. Als faire Lösung wurde angeregt, dass jeder Angrenzer des Weges ca. 1 m entlang des Weges abgebe, sodass sich dieser von den aktuell ca. 3 m auf die angestrebten 5 m verbreitert. Die übrigen Angrenzer sind jedoch - Stand heute - nicht dazu bereit. Ich möchte ebenfalls keine Fläche abgeben. Zudem kann bspw. der Eigentümer des Flurstücks 201 keine Fläche entlang des Schotterweges abgeben, da seine Abfahrt in die Garage ansonsten zu steil würde.

Einige Gemeinderatsmitglieder regten nun an, dass ich dennoch den ca. 1 m breiten Streifen entlang des Weges abgeben solle (Zitat: "Dann haben wir diese Fläche schon mal sicher."), damit sie der Erschließungsanfrage zustimmen. Bei den übrigen Angrenzern des Weges würde dann, sollten sie in Zukunft auch mal Bauvorhaben umsetzen sollen (was aktuell aber nicht sicher ist), der Abtritt des Streifens entlang des Weges ebenfalls als Voraussetzung für eine Zustimmung zur Erschließung gemacht.

Meine Fragen auch sind nun:

• Kann die Gemeinde den Abtritt des Streifens für eine Wegverbreiterung als Bedingung für die Erschließung verlangen? Denn ein jetziger Abtritt meinerseits ändert ja zunächst nichts an der bzw. meiner schmalen Zufahrt durch den Schotterweg, der Stand heute offensichtlich für eine Erschließung ausreicht. Eine eventuelle, spätere Verbreiterung des Weges (die höchst unsicher ist, sowohl ob sie kommt als auch wann sie kommt) als Voraussetzung für eine heutige Erschließung zu machen, scheint mir ein wenig suspekt und juristisch fragwürdig. Anders sähe es natürlich aus, wenn die Gemeinde eine Erschließung nur als gegeben sähe, wenn sofort alle Angrenzer den Meter entlang des Weges abgäben, d.h. der Weg sich zeitnah auf 5,0 m verbreitert.
• Theoretisch könnte ich die (Haupt-)Erschließung auch als Überfahrtsrecht von dem ursprünglichen Flurstück 103 über die Brücke erhalten. Das ist allerdings nicht meine bevorzugte Variante, da sich dies sowohl wertmindert auf meinen Bauplatz als auch auf das Flurstück 103 auswirkt als auch komplizierter im Alltag ist. Kann die (Haupt-)Erschließung zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. in einigen Jahren) wieder geändert und auf den Schotterweg übertragen werden? Ich könnte mir nämlich vorstellen, dass die Gemeinde von ihrem Plan des Endausbaus absieht, wenn sie merkt, dass nicht alle Angrenzer des Schotterweges bereit sind, ein Stück ihrer Fläche abzugeben (denn nur dann lässt sich der Endausbau umsetzen, was ich für sehr unwahrscheinlich erachte) und bei anderen Bauvorhaben dann der Erschließung über den (nur 3 m breiten) Schotterweg zustimmt.

Vielen Dank bereits im Voraus für eure Antworten!

 

Wieso muss für die Entscheidung, ob der Schotterweg als Zuwegung genutzt werden kann, die Frage beantwortet werden, ob ein öffentliches Interesse vorliegt? Oder sprichst du eine potenzielle Enteignung der Angrenzer durch die Gemeinde an (vgl. § 14 Abs. 3 GG)? Ein öffentliches Interesse dürfte zumindest in Frage gestellt werden, da die Abfrage der Gemeinde bei den Eigentümern der übrigen Flurstücken ergab, dass (aktuell) keine Bauvorhaben geplant sind. Eine Enteignung im unbeplanten Innenbereich (die Gemeinde hat nämlich nochmal erwähnt, dass sie keinen Bebauungsplan erlassen möchte), bei dem abgesehen von meinem Bauvorhaben nichts geplant ist, scheint mir zumindest fragwürdig?

Die Frage ist doch, ob die Forderung des Gemeinderats, dass ich 1 m für eine zukünftige, jedoch höchst unsichere Verbreiterung des Weges bereits jetzt abgeben soll, baurechtliche Relevanz für die Entscheidung der Frage hat, ob die Zuwegung bejaht werden kann. Nach meinem Kenntnisstand wird die Stellungnahme der Gemeinde von der Baubehörde gehört, sie ist jedoch nicht verpflichtet, dieser Ansicht zu folgen, sondern hat die Baugenehmigung zu erteilen, wenn die Zuwegung gemäß § 4 Abs. 1 LBO BW gesichert ist und keine Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes bestehen.

Dem Protokoll der Gemeinderatssitzung ist nämlich zu entnehmen, dass sowohl die Bauleitplanung der Gemeinde als auch das Bauamt die Erschließung und die Bebauung bejahen würden. Das ist natürlich nicht rechtsverbindlich, aber deutet zumindest mal eine Richtung an. Nur der Gemeinderat hat oben beschriebene Bedenken eingebracht, weshalb ich mich frage, welches rechtliche Gewicht die Ansicht des Gemeinderats hat. Insbesondere, da der Wunsch der Gemeinde, dass ich 1 m entlang des Schotterweges abtrete, (die nächsten Jahre) nichts an der schmalen Zuwegung ändert, sondern nur, wenn alle vier (!) weiteren Angrenzer ebenfalls 1 m entlang des Schotterweges abtreten. Es ist - wie geschrieben - höchst zweifelhaft, ob dies jemals passiert.