Sanierung vs Abriss/Neubau in 2023

Hi zusammen,

wir sind in Gesprächen zu dem Kauf eines Bungalows, der uns von der Lage und Grundstück sehr gut gefällt. Aber er ist schon ganz schön alt und in die Jahre gekommen, wir benötigen etwas mehr Fläche und fragen uns, wie wir gedanklich/konzeptionell an die Sache herangehen.

Eckpunkte:

• Bungalow Baujahr 1964, ca 9x16m, an der kurzen Seite einseitig angebaut. 120qm WFL.
• Satteldach ohne Kniestock, 30 Grad, nicht ausgebaut
• Kelleraussenwände aus HBL 50, Innenwände KS, Stampfbetonboden
• EG/Giebelaussenwände HBL 25, Giebelwände zzgl 11cm Klinker.
• Ölheizung älter als 30 Jahre
• Grundstück ca 850qm, Einzelhausbebauung erlaubt und auch passend ins Baufenster, bis 35° Dachneigung und ohne Vorgaben bzgl Traufhöhen (Auf dem Nachbargrundstück wurde bei der Sanierung ein Kniestock aufgemauert.)
• Hanggrundstück (von vorn nach hinten hoch), Strasse vorn ca 1,2m unter OKFF
• Kellergarage einzeln.
• Teilunterkellerung, 220 cm Deckenhöhe
• Lehmboden

Probleme:

• Alles konsequent über 60 Jahre abgewohnt
  
• Eine Kernsanierung ist aus energetischen, technischen und optischen Gründen überfällig, dabei wollten wir auch auf FBH umrüsten
• Wir benötigen aus diversen Gründen etwas mehr Platz, und würden deshalb den Dachstuhl abreissen, einen neuen Dachstuhl mit Gauben bauen und dort ausbauen (ca 50qm Wfl erstellen). EIn Dachausschnitt plus Treppe käme dazu.
• Im EG müssten 3 nichttragende Wände von jeweils 4m Länge entfernt werden (machbarkeit mit Statiker noch zu prüfen).
• Der Keller ist das größte Problem:
  • Da wir im EG/DG genug Platz hätten (und im DG auch die Waschküche ansiedeln würden), muss es kein Wohnkeller werden. Aber ein einigermaßen trockener Lagerraum, Werkstatt und etwas Platz für Sport sollte möglich sein. Ich will ja nicht, dass mir z.B unsere Fahrräder verrosten.
  • Die Aussenwände sind fast rundum im unteren Bereich und um die Lichtschächte nass/feucht und besonders auf der Hangseite nass. Hier müsste man ausgraben und von aussen abdichten. Aber aufgrund der Teilunterkellerung kommt man an ca 8m Aussenwand nicht dran, hier müsste man also von innen abdichten. Geht das mit HBL überhaupt?
  • Sowohl an der Garagentür als auch an Eingangstür zur Kelleraussentreppe sind Spundwände angelegt, was für mich ein deutliches Zeichen von Überflutungsgefahr und nicht funktionierender oder ausreichend dimensionierter Entwässerung wäre. Die Kelleraußentreppe würden wir abreißen und den Eingang zumauern.
  • Die Kellergarage wurde nachträglich ohne Baugenehmigung erweitert, die ursprüngliche Aussenwand entfernt und unter der Aussenwand EG neu gebaut. Stabilität ist also eine Fragezeichen. Allerdings steht es ja nun auch schon 60 Jahre.

Wir müssten also sehr, sehr viel Geld in die Hand nehmen, bis das so wird, wie wir uns es vorstellen. Wir würden grundsätzlich aus Gründen der Nachhaltigkeit und aufgrund explodierte Baukosten gern soviel Bestand weiter verwenden wie möglich. Auch wurden uns Abrisskosten in Höhe von 80.000 Euro avisiert, deutlich mehr als in der Vergangenheit. Aber macht es überhaupt noch Sinn, eine solche Kombination von Umbau, Sanierung, Kellersanierung anzugehen? Es bleibt ja trotzdem ein altes Haus mit altem Keller. Auf der anderen Seite hätte ich das Gefühl, dass ein Abriss und Neubau nochmal deutlich teurer wird und dann das Budget vollends sprengt.

Was meint Ihr? Danke!

 

Danke für das Feedback. So etwas hatten wir schon vermutet - es passt ein bisschen zum Bauchgefühl.

 

Die Treppe für die DG Erweiterung läge sehr günstig, der Flur ist wie dafür vorgesehen und mehrere gleiche Häuser in der Nachbarschaft wurden auch schon ähnlich ausgebaut (nur einer hat abgerissen).

Die Erweiterung der Kellergarage ist wohl doch nicht nachträglich erfolgt - das war nur aufgrund der bereitgestellten Unterlagen nicht klar, die nur die urprüngliche Planung beinhalteten. Seid heute liegen auch die Unterlagen dazu vor.

Wir sprechen im Moment über einen Kaufpreis nah am Bodenrichtwert, deshalb ist das Thema noch nicht ganz durch....