Schallschutzgutachten Reihenhaus

Moin Moin,

die Trennwand von unserem Reihenhaus wurde aus unerfindlichen Gründen bzw. wahrscheinlich basieren auf Planungsfehlern einschalig mit 30cm Kalksandstein, Rohdichte 2,0 gebaut. Um den Schallschutz zu Verbessern will der Bauleiter nun eine Vorsatzschale einbauen. Nach meiner Meinung wird auch damit das geschuldete Schallschutzniveau nicht erreicht, das ist allerdings eine separate Diskussion. Ich würde mich aber zu einer Einschätzung zu einem Punkt aus dem Schallschutzgutachten freuen.

In der Datei Schall EG.jpg ist die Situation dargestellt. Unsere Einheit ist rechts und unser Nachbar links. Im Schallschutzgutachten (ebenfalls anbei) ist aber nur die Situation zwischen dem Wohnraum links und unserem Wohnraum betrachtet. Entsprechend ist als Trennbauteil auch nur eine Fläche von 12,12 m² angegeben (Wandfläche des linken Raumes), die Vorsatzschale hat aber eine Fläche von 14,86 m², da sie über die komplette Wand unseres Raumes geht.

Gibt es einen bestimmten Grund, warum im Schallschutzgutachten nur die Situation zwischen den beiden Wohnräumen, nicht aber die Situation zwischen dem Flur/Treppenbereich und unserem Wohnraum betrachtet wird?

Vielen Dank!

 

Zunächst dazu: Ich hätte erwartet, dass nicht nur die Wand zwischen dem linken und dem rechten Wohnbereich betrachtet werden müsste sondern auch der Wand zwischen der linken Treppe und unserem Wohnbereich. Es soll bei uns eine Vorsatzschale mit ca. 10cm Tiefe und 5,92m länge angebracht werden. Das Gutachten betrachtet aber nur die Trennwand in der länge des linken Wohnzimmers, also von 4,83m Länge. Ist das aus welchen Gründen auch immer korrekt so?

Ich vermute allerdings, dass es wirklich ein Fehler ist, da ansonsten nun nicht diese zusätzliche Maßnahmen (Vorsatzschale, Klärungstermin) erfolgen müsste. In dem Projekt wird ein relativ guter Standard gebaut (Q3 Putz, viele Steckdosen, LAN-Kabel in jedem Zimmer, überalle elektrische Rolläden, Eichentreppe usw.). Es befinden sich auf dem Gelände allerdings 2 Mehrfamilienhäuser und eine 3er Reihenhauszeile. Alle Trennwände sind gleich geplant und die beteiligten Planer haben sich schon mehrere grobe Fehler geleistet. Der Bauträger selbst hat nicht viel Ahnung vom bauen und seine beauftragten Planer sind Nullen, sein GU ist allerdings ganz gut.

Bezahlt hat ihn der GU. Dieser hat laut seiner Aussage einen Vertrag mit dem Bauträger, in welcher er das Mindestmaß der DIN 4109 (62dB) erfüllen muss. Mit dem Bauleiter habe ich ein gutes Verhältnis, sagen hätte er es mir sicherlich nicht dürfen. Ein Vertragsverhältnis habe ich mit ihm ja nicht sondern nur mit dem Bauträger. Der GU möchte durch das Gutachten seine vertraglichen Verpflichtungen zum Bauträger erfüllen. Dass ich da selbst sicherlich noch tätig werden muss ist klar, ich warte aber zunächst mal den gemeinsamen vor Ort Termin ab.

Es handelt sich um eine Stahlwangentreppe mit Eiche-Stufen, die Treppe selbst ist zur Wand hin und an den Auflagepunkten an der Wand ebenfalls entkoppelt. Die Treppe (bisher noch ohne Beläge) gibt es schon. Ein Foto reiche ich gerne noch nach. Mache mich gleich mal auf die Suche.

 

Hier noch ein Bild von meiner Treppe, die Treppe des Nachbarn ist identisch, nur etwas breiter.

 

Das ist leider mein Problem. Die Handwerker machen fast außnahmslos gute Arbeit, die Planer sind völlige Nieten. Ich hatte hinsichtlich der Auslegung der Fußbodenheizung auch drei Monate Diskussion mit dem TGA Planer und als dann der Sanitärer das sicherlich nicht optimale aber immerhin deutlich verbesserte Ergebnis gesehen hat, meinte der nur, dass er nicht bereit ist das so zu bauen und hat dann noch zusätzliche und kürzere Heizkreise etc. gebaut. Aber anderes Thema.

Bei der Treppe sind nach meiner Erinnerung zwischen Wand und Stahlwange noch irgendwelche Puffer, es dürfte da zumindest kein direkter Kontakt sein, wie die Verschraubungen aussehen weiß ich aber nicht. Es steht nur in der Baubeschreibung, dass sie gesondert akustisch entkoppelt sind.

Wie ist denn deine Meinung zum Gutachten. Ist es korrekt, dass nur der Einfluss von einem Raum berechnet wird und der zweite angrenzende Raum (Treppe) hier außer Acht gelassen wird?

 

Genau das war auch mein Gedanke. Die Grafik wurde ja auch extra so gedreht, dass es nicht direkt ins Auge fällt. Hier nochmal in der Grafik markiert, was ich dort erwartet hätte.

 

Vielen Dank auf jedenfall. Das ist alles sehr hilfreich.

Kurz zur Klarstellung. Ich schätze die Situation wie folgt ein: Der Bauträger hat mit seinem GU einen Vertrag, in welchem er den Mindestschallschutz nach Norm vereinbart hat. Die beiden haben, nachdem ich die Schallschutzberechnung auf Grund der einschaligen Bauweise angefragt habe, festgestellt, dass der Mindestschallschutz nicht erreicht wird, da sie mit den gleichen Werten wie bei den Mehrfamilienhäusern gerechnet haben. Die Wandaufbauten dort sind übrigens identisch mit 30cm KS und einer Rohdichte von 2,0. Daher meine Vermutung. Der Gutachter sollte nun zu einer Lösung kommen die das erreicht, allerdings ohne die TRH anzufassen, sonst wird es teurer. (Kleiner Exkurs, die Vorsatzschale im TRH kann ja auch im Nachbarhaus sein, dort wäre auch kein HKV). Anscheinend ist der GU nun der Meinung und hat vielleicht auch recht, mit den Vorsatzschalen erfüllt er seine Verpflichtung gegenüber dem Bauträger.

Ich bin allerdings der Meinung, und hatte mir zumindest kurz hierüber mit dem Anwalt ausgetauscht, welcher die Kaufverträge geprüft hat, dass mir der Bauträger keinen Mindestschallschutz sondern einen erhöhten Schallschutz schuldet. Dieser wird potenziell weder mit der aktuellen Bauweise noch durch zusätzliche Vorsatzschalen erreicht, möglicherweise ist es auch mit der Bauweise nicht möglich. Entsprechend halte ich den von dir aufgezeigten Weg als sehr sinnvoll. Aktuell erwarte ich nicht, dass sich dies ohne Anwalt klären lasst, da sind dann auch die ersten 1.000 € sicherlich gut angelegt.

Kommt nun noch die Frage was mir wichtig ist. Zum einen natürlich ein möglichst guter Schallschutz, da sind die Vorsatzschalen wahrscheinlich erstmal hilfreich. Wie ich das erreichte Schallschutzniveau empfinde, werde ich aber wahrscheinlich erst nach dem Einzug und dem der Nachbarn einschätzen können. Zum anderen habe ich natürlich viel Geld bezahlt und nun die Befürchtung, dass der Gegenwert, auf Grund der Planungs- und Umsetzungsfehler hinsichtlich des Schallschutzes, nicht übereinstimmt. Einen Neubau zu beziehen, der hinsichtlich der Haustrennwände eher dem Stand von vor 30 Jahren entspricht ist durchaus schmerzhaft und könnte sich bei einem möglichen Verkauf in 10-20 Jahren ja auch wieder bemerkbar machen.

 

Genau dort ist das Problem angesiedelt. Ich bin neu in dem Metier Bauen aber es ist wie eine Fallstudie. Da ist der Bauträger (ganz klein, quasi eine Zweckgemeinschaft aus einem Wirtschaftler und einem Schöngeist-Architekten), die Beauftragen 3 Planungsbüros die sicher ne Menge Geld bekommen haben, die ich aber alle mehr oder weniger für Idioten halte. Die Planung geht dann an ein mittelgroßes, vielleicht eher kleineres Bauunternehmen.

Der Bauunternehmer kennt alle seine Handwerker, hat schon x Bauvorhaben mit denen durchgeführt, alles wird schnell und unkompliziert gelöst, jeder liefert gute Arbeit ab und wenn mal nicht wird das nach nem Telefonanruf am Folgetag korrigiert. Funktioniert fast wie ein Uhrwerk. Dann kommen die neuen extrenen Planer, mit denen man noch nichts gemacht hat. Die liefern falsche Plane ab, dann sind mal die Pläne nicht aktualisiert worden, es hat nur der eine welche bekommen, aber der andere nicht usw. und schon läuft es aus dem Ruder.

Mäkeln werde ich. Am 25.04. findet ein gemeinsamer Termin statt um über die Themen aufzuklären. Da wird es dann sicherlich erstmal hoch hergehen, den Sachverständigen für Schallschutz werde ich vorab schonmal kontaktieren, damit wir dann schnell loslegen können.

Noch zu deiner Einschätzung zur fachlichen Expertise des ausführenden des Schallgutachtens. Es wurde auch der Bereich Treppe/Treppe betrachtet. Der Rw Wert von 997,9 dB und der Lnw von 3 dB erscheinen mir auch nicht ganz schlüssig (siehe Anlage).

 

Ganz so klar ist es leider nicht. Es gibt zwei Punkte die von größerer Relevanz sind.

• Kaufvertrag: "Der Veräußerer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt entsprechend der Baubeschreibung samt Bauplänen und den anerkannten Regeln der Bautechnik schlüsselfertig und funktionsfähig für die vereinbarte Wohnnutzung herzustellen." Dies schließt nach meiner Einschätzung schon eine einschalige Bauweise aus, weil diese nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
• Baubeschreibung: "Die Mindestanforderungen gemäß DIN 4109:2018 an die Bauakustik ( Schallschutz in Innenräumen) werden eingehalten." Hier gibt es ausreichend viele Urteile von OLG aber auch dem BGH, dass derartige Klauseln unwirksam sind, da die Mindesanforderungen nicht ausreichend sind um einen erwartbaren Wohnkomfort zu erhalten.

Dies wird aber sicherlich ein Streitpunkt sein, ich sehe mich da aber nach Rücksprache mit dem Anwalt auf einer relativ sicheren Position, wenn ich einen erhöhten Schallschutz fordere.

Ich wurde bisher nicht gefragt. Es wurde mir nur dieses "Gutachten" geschickt mit der Mitteilung, dass sowas vorgesehen ist und am 25.04. ein gemeinsamer vor Ort Termin stattfindet. Ich gehe davon aus, dass die Vorsatzschalen da schon stehen. Auch fehlt mir aktuell das Wissen ob es sinnvoll ist die wegzulassen bzw. das Wissen wieviel sie in meiner jetztigen Situation bringen. An dem Fakt, dass die Haustrennwand einschalig ist, werde ich ja schwer was ändern können.

Was meinst du damit genau? Was wird nicht funktionieren?

Der Bauträger sagt, und so steht es auch im Vertrag, dass die Wohnfläche um 2% unterschritten werden darf. Das hält er ein. Ich habe nochmal die beiden Situationen an der Trennwand eingestellt. Nur an den beiden rot markierten Stellen sollen wohl Vorsatzschalen eingebaut werden. Der Raumverlust ist daher nicht sonderlich hoch, im OG aber auf Grund des kleinen Kinderzimmers trotzdem schmerzhaft.

Was siehst du als Thema bei der Elektroinstallation?

Siehe angehängte Bilder.

 

Die Vorsatzschalen habe ich mir angeguckt, sind auch Teil des Gutachtens. Fernseher und Schränke kommen von meiner Seite aus nicht an diese Wände, wahrscheinlich aber der Fernseher der Nachbarn. Im Obergeschoss ist eine Doppelsteckdose in der Wand und im EG sind es 4 Dopplsteckdosen, wobei 2 davon als Hohlwandsteckdose in einer Küchenrückwand verbaut sind.

Das Treppenrisiko habe ich verstanden. Ist ja ohnehin im Gutachten erstmal ausgeblendet worden. Beim Bad hatte ich gehofft, dass die Vorwände reichen, aber es stimmt schon, die Gestelle sind ja gekoppelt. Ich bin ja sehr froh, dass wir den Grundriss nochmal massiv verändert haben, ansonsten wäre ein Kinderzimmer und unser Schlafzimmer jeweils angrenzend zum Badezimmer des Nachbarn gewesen.

@chillig80 hat ja schon ganz gut das Vorgehen beschrieben. Wann ist denn der richtige Zeitpunkt für einen eigenen Sachverständigen? Toiletten sind ja noch nicht drin, Spülgeräusche daher nicht messbar. Treppe ist eingebaut, aber noch ohne Stufen, nur Planken von der Baustelle. Fußbodenbelag ist noch nicht gelegt etc.Ich denke ein "Kurzgutachten" ist jetzt bereits sinnvoll, umfangreiche Messungen wahrscheinlich erst nach Einzug/Fertigstellung, oder?

Und zuletzt noch die Frage. Sehr ihr irgendwelche Möglichkeiten, unverhältnismäßig oder nicht, um die Probleme zu heilen? Irgendwas, was mehr bringt als die Vorsatzschalen? Gebäudetrennung durch Sägen, neu Mauern der Trennwände, Treppen, die keine Auflagepunkte an der Trennwand haben, Entkopplungen von Spülkästen oder was auch immer?