Vergleich Annuitätendarlehen vs. Vorfinanzierter Bausparvertrag

Das halte ich für absolut unmöglich. Über eine Finanzierungslaufzeit von 27 Jahren einen eff. Zins von 3,86%. Da bekommt die Bank und die BSK ja mehr wenn sie Bundesanleihen kaufen. Warum sollen sie also Dir das Geld zu so einem Zinssatz leihen???

Da ist sicher einiges nicht mit einberechnet.

 

.. darum hat der gelbe Riese wohl auch im Kleingedruckten stehen:"..nach Ablauf von 15 Jahren kann die XXX den bestehenden Vertrag, sofern nicht mehr im Programm, in einen vergleichbaren Vertrag ohne Bausparer Zustimmung wandeln."

Wenn das bei Euch nicht in den Unterlagen im Kleingedruckten steht.. viel Glück in den kommenden Jahren.

Ansonstem wie derF

Sowas in der Art hat man uns später auch gesagt. Jedoch mit dem Zusatz: "Dafür haben wir hier Spezial-Programme."
Nachdem der Berater dann einiges eingetippelt hatte... passierte das:

Jetzt ist mir klar, das dies wohl aus "bestimmt" Gründen nicht geht

 

Nö, das habe ich alles schwarz auf weiß, sowie die feste zu zahlende Rate und das Zahlungsende.
Natürlich sind die Zinsen der Vorfinanzierung in der Ansparphase höher und in der Abzahlungsphase geringer, aber gemittelt sind es eben die genannten 3,86%. Und ich zahle wie bei dem Finanzierungsmodell üblich eine feste Rate über die gesammte Laufzeit.
War halt ein "Sonderposten" den wir dank der Interhyp noch bekommen haben.

Viele Grüße

Andreas

 

Da sind wir wieder bei #4.
Der Gesamteffektivzins liegt deutlich höher als diese beiden Zinssätze.
Ohne dass ich es jetzt bei dir nachgerechnet habe, vermute ich aus Erfahrung, dass der Gesamteffekivzins hier über 5% liegt.
Ein normales Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung sollte momentan für unter 4,8 %eff. zu bekommen sein.
Damit sollten doch keine Fragen mehr offen sein, oder?

Du solltest darauf bestehen, dass dir der Effektivzins für die gesamte Finanzierung genannt wird.

 

Da hast du uns falsch verstanden.
Wir reden hier nicht über den gemittelten Zinssatz aus 2 Darlehen,
sondern über den Vergleichszins = Effektivzins der Gesamtfinanzierung.
Darin sind auch Kosten wie der Zinsverlust in der Ansparphase usw. enthalten.
Obwohl wir 2006 deutlich bessere Konditionen hatten als heute, glaube ich die 3,86% auch nicht.
Wenn es ein gemittelter Zinssatz ist, dann ist das sowieso Mumpitz. Wenn dir das auch noch von der Bank schwarz auf weiß so genannt wurde, dann ist es Betrug und ich würde mich sehr freuen, wenn du mir das per email zukommen lässt.

 

Ok, um mal ein paar Zahlen in den Raum zu werfen:

Tilgungsfreies Darlehn neben dem Bausparer: 200.000 Euro
Zinssatz 4,24%
Monatlichen Zinsen / also zu zahlen auf 10 Jahre Zinsfestschreibung: ca. 707 Euro

Nach 10 Jahren Zinsfestschreibung: 84840 Euro

Da sich nun über die gesamte Laufzeit des tilgungfreien Darlehens die Summe nicht verkleinert, wie bei einem Anui.Darlehn.. sind die 84840 Euro nach 10 Jahren weg! Es bleiben weiterhin 200.000 Euro zum Tilgen bei der Bank.

Bausparer Summe: 200.000 Euro
monatlicher Beitrag nach Vertrag: 200 Euro
ABER!! Und das ist der Hacken an der ganzen Sache: tariflicher Sparbeitrag: 600Euro.
Und jetzt kommt es: gewünschter Tilgungsbeitrag (dieser wird bestimmt, durch den späteren gewünschten Zinssatz für das Bauspardarlehn): 1200 Euro

Fassen wir mal kurz zusammen.

Version 1:
Laut Berater vertraglich umsetztbar: 707+200= 907 Euro im Monat (exMin wird eingehalten); Somit kann aber nie die Zuteilung bis zum Punkt x erreicht werden.

Version 2: 707+600= 1307 Euro im Monat (exMin wird NICHT eingehalten); Damit kann die Zuteilung nach ca. 11 Jahren erreicht werden; die Zinsfestschreibung läuft allerdings nur 10 Jahre, es muss also zu gegebenen Zeitpunkt neu Verhandelt werden.)

Version 3: 707+1200= 1907 Euro im Monat (exMin.. ); Damit könnte der Bausparer in 10 Jahren soweit sein.

Nach Zuteilung:
Version 1: Die Zuteilung würde irgendwann in ca.2046 zustande kommen. Das Tilgungsfreie Darlehn müsste x mal neu verhandelt werden. (Wenn die Bank die 15 Jahresregeln nicht anwendet)
Version 2: Zuteilung nach 11 Jahren. Jedoch laufen die Zinsen für das Tilgungsfreie Darlehn nach 10 Jahren aus. Also müsste neu verhandelt werden. (Wenn die Bank nach 15 Jahren Ihren Passus im Vertrag nicht doch später anwenden wird.)
Version 3: Schön.. (Aber wer, dem im Beratergespräch verkauft wurden, das er es schaffen wird, hat im Monat ca. 1000 Euro da liegen, um diese jeden Monat mit einzuschießen?)

Fazit:
Die Bausparkassen gestalten Ihre Verträge so flexibel, das jeder, der viel bezahlen kann, auch die besten Gesamtzinsen auf die ganze Laufbahn bekommt. Die Kassen wollen halt schnell Ihr Geld wieder haben.
Kann man diese hohen monatlichen Summen nicht bedienen.. bekommt man halt den schlechteren Zinssatz. Weil man eben länger braucht, damit die Kasse Ihr Geld zurückbekommt.
Und werden die flexiblen Stellen der Verträge in alle Richtungen weit gedehnt, nur damit der "Lemming" unterschreibt.. ist rechnerisch abzusehen, wann das Haus der Kassen gehört!

Und! Dieser gewünschte Tilgungsbeitrag nach Zuteilung, der nur aufGrund der Wahl des Zinssatzes nach Zuteilung zustande kommt, wurde uns erst nach Vertragsabschluss im System mit den folgenden Worten gezeigt "Das sind nur rein rechnerische Zahlen. Damit haben Sie nichts zu schaffen."
ABER! Dieser Tilgungsbeitrag kann nur VOR der Zuteilung geändert werden (wenn man es beantragt und zugestimmt wird.). Vertrauen aber einige "Lemminge" auf die Aussagen.. dann kommt nach der Zuteilung das böse erwachen!


Sorry, war ein wenig viel.. aber bei der Sache bekommt ich nen Hals..

 

Na die Unterlagen würden mich auch mal interessieren

 

Wenn Ihr dem Excel-Sheet von Warentest mißtraut, probiert doch mal den Tilgungsrechner von Interhyp.

Zinsbindung eintragen entsprechend der Gesamtlaufzeit des Tilgungsplans, Gesamtmonatsrate (Zinsen & Ansparung) vom BSV eintragen, dann Tilgungsratenwechsel für den Zeitraum des Bauspardarlehens, dann iterativ solange den Effektivzins ändern, bis die Restschuld zum gleichen Zeitpunkt auf 0 geht.


Oder ganz anschaulich:

Marktzins Annuitäten sei 4%. Wenn ich mit 3% tilge, habe ich nach 10 Jahren nur noch um 80% Restschuld, die ich in den zweiten 10 Jahren abbezahlen muß.

Wenn ich tilgungsfreies Darlehen zu 3,7% und Bauspardarlehen zu 3,5% bekomme, stehen nach 10 Jahren immer noch 100% der Schuld da, auf die ich bis dahin 3,7% Zinsen bezahlt habe. Auf das Guthaben bekomme ich vielleicht nur 1%, das reißt es nicht raus.

 

Also die 3,86% sind der effektive Zinssatz über alles, inklusive allen Kosten. Zusatzkosten fallen nicht an.
Ich schau aber gerne die Tage noch mal in die Unterlagen.
Und ratet mal, warum ich diese Finanzierung genommen habe. Zu dem Zeitpunkt gab es für unsere Vorgaben (Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, keine notwendige Anschlußfinanzierung) kein besseres Angebot.
Und wie ich schon angemerkt habe, war dies eine Sonderfinanzierung bzw. ein Sonderposten der Quelle BSK, die besser als die üblichen Finanzierungen war.
Ob das jetzt zum Kunden ködern oder so was gedacht war, ist mir egal, die Konditionen waren einfach nicht zu toppen (für unsere Vorgaben natürlich).

Viele Grüße

Andreas

 

Version 2a: 707+667= 1374 Euro im Monat (was bedeutet exMin??) Damit müsste die Zuteilung nach ca. 10 Jahren erreicht werden. Und danach zahlt man 1200 Euro pro Monat.

So sollte es doch funktionieren oder?

 

exMin = ein gewissen Anteil des Einkommens muss neben der Finanzierung für Leben überig bleiben.
Soweit ich das noch im Kopf hab.. bitte nicht festnageln.. war das in unserem Vertrag etwas von 40%

Somit würde die Version 2a sowohl in der Ansparphase als auch in der weiteren Phase diese 40% sprengen.
Kurz um: Man kann zwar die Bank bedienen, bekommt aber nichts mehr in den Bauch.

Aber genau diesen Punkt meine ich mit diesen flexiblen Verträgen. Dort werden die Gummis so weit nach recht und links aufgezogen, das es auf jeden Kunden passt. Es aber bei genauer Rechnung nie funktionieren wird.

Als Beispiel für unseren Vertrag: Würden wir so weiter bezahlen, und könnten halt nicht mehr aufbringen, würde alles bis ca. 2046 laufen! 40 Jahre Und dies wurde uns später auch von einem netten Herren des gelben Riesens mit freundlich grinsendem Gesicht mitgeteilt.
"Sie haben doch sicherlich noch Reserven. Schießen Sie die in den Bausparer, dann geht die Bewertungszahl hoch, und der Vertrag kommt dann früher in die Zuteilung."

Orginalzitat eines (mittlerweile im Ruhestand) alten Bankmenschen:
"Diese Verträge werden noch vielen Bauherren/Innen in naher Zukunft das finanzielle Genick brechen. Nicht das wir dann hier in Deutschland die selbe Situation haben, wie sie jetzt in Amerika auf dem Imobilienmarkt ist."

Leider unterschrieb ich so einen Vertrag, bevor ich den alten Bankmenschen kennenlernte..

 

Wenn man doch dazu im Vergleich ein mormales Darlehen über 200.000 aufnimmt, mit sagen wir mal 4,8% Zinsen bei 20 Jahren Zinsbindung.

Und wenn ich dann 3,4% tilge habe ich 1367 Euro pro Monat und 18,4 Jahre Laufzeit. Also in etwa gleich wie Variante 2a.

exMin also gleich.

 

BauherrHilflos, wahrscheinlich werd ich jetzt dafür gehauen, aber wenn man bei einem Einkommen unter 2200Euro (Vermutung, wenn 1300Euro mehr als 60% des verfügbaren Einkommens darstellen) 200T€ Kredit aufnimmt - sagt mal, wart Ihr nur bei einer Bank? Hat da keiner gesagt: Stopp, finanzielle Situation und Projektgröße passen nicht zusammen? Habt Ihr selbst nicht gerechnet? oder ging´s nach dem Motto "Hauptsache, die Rate stimmt, Rest egal" und schön die Augen zu?
Natürlich ist es völliger Mist, wie die BSKs die Kunden ködern, aber bei so einer Summe prüft man doch zehnmal, ob´s hinhaut oder nicht... Zur Not mit einer Beratung bei der Verbraucherzentrale o.ä., wenn man´s sich selbst nicht zutraut...
Es will nicht in meinen Kopf rein, wie man einfach so unterschreiben kann...
Wobei ich es gut finde, daß Du inzwischen vor diesem Modell warnst.
Viele Grüße
eileen

 

Nö nö, Du wirst nicht gehauen, das mache ich schon selbst

Wir waren bei 3 Banken (dazu gesagt, es war Anfang/Mitte 2006; wo die Zinsen so niedrig waren). Zu diesem Zeitpunkt, wie auch heute, stehe ich dazu, das mir diese exMin der Banken oder wem auch immer zu niedrig sind. Mit einem selbst entworfenes exMin mit einem Sicherheitsfaktor von X lässt einen besser schlafen.
Zu dem Zeitpunkt hatten wir auch schon das Grundstück. Somit für 3 Banken mit den verschiedenen Variationen der Finanzierung als "Kunde" geeignet.
Die Variante des gelben Riesens war für uns die am besten kalkulierbare Version bis auf Null. Bei allen anderen wurde klar gesagt, das nach der Zinsbindungszeit die Zinsen weit höher sein können.. schon klar.
Der gelbe Riese verstand es, das Prudukt so zu verkaufen:
"Jetzt 10 jahre X Zinsen auf das tilgunsfreie Darlehn. In der Zeit den Bausparer ansparen. Dann wird in 10 Jahren der Bausparer zugeteilt und Sie können sich die Zinsen auf dieses Bauspardarlehn aussuchen. Der kleinste Zinssatz verlängert nur die Zahlungsphase.."
Wer es nicht glaubt.. geht mal auf die Seite und lest selbst nach (schicke per PN gerne nen Link)
DAS BESTE!! Gebe ich nun in die Online Kalkulation unsere Daten ein.. ERROR! Geht nicht! Man Beachte: Die gleiche Vertragsvariante! Damals gab es diesen Rechner nicht online..

Ab "Zur Not" bis "einfach unterschreiben kann." verstehe ich heute auch nicht mehr. Wenn ich dran denke hab ich nur Kopfweh

 

Warum macht man eine Immobilienfinanzierung beim Briefträger oder einer seiner Töchter? . . . tststs

 

Um den tatsächlichen Effektivzins zu berechnen, musst Du den internen Zinsfuß des Zahlungsstroms (auch Cash-Flow genannt) berechnen. Ist aber nicht die einfachste Rechenaufgabe.

Aber vergleich doch einfach die Gesamtkosten und spar Dir die Rechnerei.
Da siehste ganz genau, was Du bei dem einen Modell zahlst und was bei dem anderen.

 

Hallo Johan
Die Tilgung in der Vorfinanzierung ist nicht zu klein! Sie ist garnicht vorhanden!!
Also noch mal in Kurzfassung:
Du zahlst x jahre die Zinsen auf das Vorfinanzierte ohne zu Tilgen. Die komplt. Summe bleibt über x Jahre konstant.
Nebenher zahlst Du in einen Bausparvertrag mit ca. 1% Guthabenzinsen ( )
sind die Raten in den Bausparer hoch genug (von der Bank den Zuteilungstermin je nach Rate ausweisen lassen) wird der Bausparvertrag in x Jahren ausgezalht.
Je nach Anspargrenze (sagen wir mal 40%) bekommst Du dann ein Bauspardarlehn (60%).
Auf das musst Du dann y Zinsen bezahlen.
Je nach Zinssatz binden die Sparkassen zum Teil Verpflichtungen in den Vertrag, das entweder die spätere Rate sehr hoch ist, oder wenn die Rate zu klein ist, der Zinssatz höher ist.

So, und nun lies bitte nochmal die dick markierten Sätze.
Fällt Dir dabei nicht auf, das du 2mal (!) Zinsen für das selbe Geld zahlen musst? Zumindest für den Anteil des Bauspardarlehn´s.

Anders bei der Anui Finanzierung.
Die Raten (incl. Tilgungsanteil) verringern die Gesamtsumme, und man zahlt die Zinsen nur 1mal für das Geld.


Zudem, in der Ansparphase vor Zuteilung gibt es keinen Tilgungsplan.

 

100%ig richtig ist keins von beiden. Aber mit den 5,2% bist du an der Wahrheit sehr nahe dran.

weil in der ersten hälfte überhaupt keine Tilgung stattfindet, du zahlst nur Zinsen und die Schulden werden nicht weniger, statt mit mit 4,15% zu tilgen sparst du mit einem lächerlich niedrigen Zinssatz und dadurch entsteht ein Zinsschaden der in den beiden Teil-Eff.Zinssätzen nicht einberechnet ist.
MERKSATZ:
WENN MANN SCHULDEN FÜRS EIGENHEIM HAT UND DIESE SCHULDEN ABBEZAHLEN WILL, DANN IST SPAREN SEHR KONTRAPRODUKTIV:

Nicht nur dass die Tilgung sehr klein ist, sie ist überhaupt nicht vorhanden.

Wenn du beim Tilgunsplan nach 20,5 Jahren eine Summe unter alle geleisteten Zahlungen ziehst, welche Zahl kommt dann raus?

3xJA und ganz kurz gesagt: Schlecht daran ist, dass man wesentlich mehr Zinsen zahlt als nötig.

Glaub nicht, dass die Banker nicht wissen was du meinst. Wenn sie sich blöd stellen und dir die befüchtete ausweichende Antwort geben: Dann ist es IMHO ein Betrugsversuch.
Mittlerweile der 4. Bankarbeitstag seit deiner Frage - geh doch einfach hin und frag danach, dann weißt du es. Wenn es die Bank ist, die ich vermute, dann wird man (nach etwas Nachdruck deinerseits) schon so ehrlich sein und die richtige Zahl rausgeben. Und zwar schriftlich. Du must nur sehr deutlich danach fragen und signalisieren, dass du sonst keine Finanzierung machst.


So Johan, nun haben hier mehrere Leute, die sich mit Finanzierungen auskennen, dir deutlich gesagt was davon zu halten ist. Zudem ist da einer der auf diese Weise reingelegt wurde und auf sehr ehrenswerte Weise versucht andere davor zu bewahren. Ein weiterer hat entweder einen 6er im Lotto gezogen oder er wurde auch reingelegt und hat es noch nicht gemerkt.
Was willst du jetzt noch hören?