Wieviel Dämmung ist im Neubau üblich?

Stand der Wissenschaft: Je dicker desto dämm. Also sinkender Energieverbauch bei mehr Dämmung.

Amortisation: DAS ist halt der große Haken. Zum einen schon mal grundsätzlich kaum möglich, da die zukünftigen Energiepreise ja nicht bekannt ist (je nach "Fraktion" werden die halt eher niedriger oder eher höher angenommen).
Zum anderen kommt dazu, dass man sich eigentlich noch ausrechnen muss, ob man das zusätzliche Geld (für mehr Dämmung) nicht besser irgendwo angelegt hätte (evtl noch staatlich gefördert bzw steuermindernd je nach Einkommen), bzw was einen das zusätzlich aufgenomme Kapital kostet.
Die Rechung Investition / Ersparnis pro Jahr = Amortisationszeit ist jedenfalls meist zu positiv.
Nimmt man die akutellen Konditionen und benutzt einen Zinsrechner, so würden 10.000 Euro extra jedenfalls zu Mehrbelastungen von etwa 50-60 Euro pro Monat (!) führen (bei einer Tilgung in 25 Jahren).
Bei 55 Euro könnte ich zum aktuellen Kurs also rund 11.000 kWh Gas pro Jahr kaufen. Fraglich ob ich das durch Dämmung auch erreichen kann (insb wenn die zus. Dämmung "nur" 10.000 Euro kostet).
Falls die Energiekosten allerdings beim zehnfachen Wert (!!) des heutigen liegen würden, würde es sich schon rechnen. Aber da liegt man dann halt wieder im Bereich der Vermutungen und Annahmen.
Wenn man Pech hat, freuen sich nur die Erben (falls die Dämmung fachgerecht gemacht wurde und nicht inzwischen ein Sanierungsfall ist).

 

DAS dürfte dann ja noch schwieriger zu berechnen sein.
- Aktuelle Mietbelastung?
- Mietsteigerung?
- "Restwert" des Hauses nachdem es abbezahlt ist? Ist ja dann schließlich Kapital welches man hat.
- Besteuerung von Zinserträgen?

Wir zahlen in Zukunft ca. 400 Euro mehr für's Haus als jetzt Miete. Wenn man also diese 400 monatlich investieren würde (FALLS man nie mehr Miete bezahlen muss, etc), käme man lt. Online-Rechner auf folgende Werte (nach 25 Jahren):
206k bei 4%
278k bei 6%
382k bei 8%
Keine Ahnung welches Szenario realistisch ist. Keine Ahnung was evtl davon in Zukunft zu versteuern wäre. Keine Ahnung was im Vergleich dazu das Haus (Heutiger "Wert" 180k) wert wäre ...
-> Keine Ahnung OB es sich rechnet.

 

THEORETISCH müsste man den Dämmmehrwert dann auch bei der langfristigen Betrachtung als Kapitalanlage mit berücksichtigen. Dann also die Frage, ob ein deutlich besser gedämmtes Haus in 25 Jahren dann eben auch einen deutlich höheren Marktwert hat. Oder ob dann mehr ein Grundpreis erzielt wird, der hauptsächlich von Alter und Größe abhängt.

 

Die Wertermittlung ist in der WertV und den WertR gesetzlich geregelt. Wertbeeinflussend sind beim Sachwertverfahren nur die Herstellungskosten und das Gebäudealter. Ein Kriterium "Dämmung" gibt es dort nicht. Jeder Sachverständige, der davon abweicht und für gedämmte Häuser höhere Werte ermittelt, setzt sich Risiken aus. Vergleiche ich zwei Häuser, die beim Bau gleich viel gekostet haben und gleich alt sind, wird es keine Rolle spielen, dass der eine Bauherr mehr Geld in Dämmung, der andere mehr Geld in Wohnfläche investiert hat.

 

Moment mal...

Bruno.
So wie Du das darstellst, würde ein Haus (wenn man aus den erzielten Preisen mal die Bodenpreise rausrechnet) in München-Bogenhausen genauso viel kosten wie Vorderwarderstedt. Tut es aber nun mal nicht.
Und zu ermitteln ist nicht ein mathematischer Wert, sondern der Wert des Objekts auf dem Markt (i.d.R.)
Und wenn Du einem Käufer zwie bis auf den Dämmstandard identische Häuser anbietest, wird er für das schlechter gedämmte einen geringeren Preis zahlen.
Ausserdem sind die Herstellungskosten für diese zwei Häuser i.d.R. schon unterschiedlich.
MfG

 

Ich gehe von einem Verkauf aus - d.h. also Marktwert. Und da wäre eventuellen tatsächlichen es immerhin zumindest denkbar, dass ein Käufer bereit wäre, einen Aufschlag zu bezahlen, falls das Haus eine besonders gute Dämmung hat. Ob und wieviel ... ist aber halt Zukunftsmusik.

 

Schei* copynpaste
"Ich gehe von einem eventuellen tatsächlichen Verkauf aus - d.h. also Marktwert. Und da wäre es immerhin zumindest denkbar ... "

 

auch Moment mal

Ich weiß schon wie man Gutachten erstellt. Wir vergleichen nicht ein gedämmtes Haus in München mit einem ungedämmten in Vorderwarderstedt. Die regionalen Preisunterschiede stecken in den Normalherstellungskosten. Dazu gibt es Regionalfaktoren.

Das Einzige was interessiert ist der Unterschied zwischen zwei gleich teuren Häusern am selben Standort. Das eine hochwertig gedämmt, das andere weniger.

Toll. Natürlich wird er für das besser gedämmte einen höheren Preis zahlen. Es hat - wie du schreibst - in der Herstellung mehr gekostet. In meinem Gutachten würde deshalb auch ein höherer Wert herauskommen. Um das diskutieren wir aber nicht.

 

Das wollt ich auch nicht anzweifeln. In M kenn ich mich nicht so aus, daß ich zwei Stadtteile vergleichen könnte.
In H wärs so:
Zwei gleiche Häuser, vom gleich Ersteller zum identischen Preis errichtet, eins im Philosophenviertel (nobel, nobel), eins in Sahlkamp (als "naja" angesehen) wirst Du um den Grundstückspreis bereinigt (oder auf Erbpacht) nicht zum gleichen Preis losschlagen können.
Und da hilft Dir die mathematik m³ * Raummeterpreis * Faktor 0,xyz nicht weiter, weil da am Ende wieder identische Zahlen stehen.
Da gehts dann in den Vergleichswert.
Und so ähnlich siehts beim Vergleich gedämmt/ungedämmt aus.
Dämmung ist kein explizieter Bestandteil der Raummeterpreise. Da gibts nur ein sehr grobes (und von Autor zu Autor auch noch sehr variables) Raster.
Da kommt man nur mit "weichen" Faktoren weiter.
Dein Beitrag las sich aber so, als wärs nicht wertrelevant, ob gedämmt wurde oder nicht.
MfG

 

Auch der Effekt des Bodenwerts auf den Substanzwert des aufstehenden Hauses ist bekannt. Da gibt es umfangreiches statistisches Material. Faustformel (mit gesundem Menschenverstand nachvollziehbar):

3-Mio-Villa auf mecklenburgischem Baugrund für 10 €/m2 verkauft sich schlechter als schnuckeliges 300.000-€-Häuschen auf 1.000-€-Baugrund, trotz gleichen Einstandspreises.

Aber wie gesagt: darum geht es nicht.

Zu untersuchen wären z.B. 4 Einfamilienhäuser im gleichen Baugebiet vom selben Bauträger. Alle mit identischen Herstellkosten. Das eine für 15.000 € zusätzlich gedämmt und KfW-40, das zweite normal gedämmt aber 1 m länger und 10 qm mehr Wohnfläche, das dritte mit einem zusätzlichen beheizten Wintergarten, Alu-Pfostenriegelkonstruktion für 15.000 €, das vierte mit Bussystem und zusätzlichem Wellnessbereich für gesamt 15.000 €.

Ich wäre nicht der Gutachter, der für das gedämmte Haus den höchsten Wert ermitteln würde.

 

Stand heute - ich auch nicht.
Aber auf lange Sicht gesehen behaupte ich (frech) siehts da anders aus, wenn die Energiepreise weiter kräftig steigen. Der Einstieg ist doch im Prinzip schon über den E-Pass gemacht worden. Jeder Käufer wird bei schlechten Bewertungen diese als Minderungsgrund heranziehen.
Ähnlich läufts doch auf dem Vermietungsmarkt. Da kommt auch immer häufiger die Frage nach Dämmung und Energieverbrauch. Auch wenn die Summe unterm Strich (Kaltmiete + Hzg) bleibt, die gedämmte Wohnung ist schneller und gewinnbringender zu vermieten.
MfG

 

Hallo,

wäre es nicht denkbar, daß bei einem ungedämmten Haus dann ein höherer Sicherheitsabschlag eingerechnet wird als bei einem "modernisierten" Haus?

Gruß
Ralf

 

Was ist das????
MfG

 

Hier scheinen die Hochpreislagen aber völlig aussen vor zu sein. In München wird auch in Zukunft kaum Wert auf den EP gelegt. Da lege ich meine Hand für ins Feuer. Entweder nimmt man aus finanziellen Gründen was man klriegen kann (so wie ich) oder man hat so viel zur Verfügung, daß der Altbestand weggerissen und neu gebaut wird.

 

Nö...

Die Unterschiede sind vielleicht nur kleiner.
Duhättest auch mehr Dämmung genommen. War aber im Budget nicht drin.
Im Augeblick ebtscheidest Du noch 5 m² WF gegen 2 cm Dämmung.
Bei steigenden Energiepreisen müssen die 5m² beim Kauf deutlich preiswerter werden, damit Du die Gesamtbelastung incl. Heizkosten noch tragen kannst.
MfG

 

Sicherheitsabschlag....

Bauwert
+Baunebenkosten
-Alterswertminderung
-Sicherheitsabschlag
+Bodenwert
= Sachwert

Dachte ich.

Gruß
Ralf

 

Nochmal nö..

(Bauwert+NK)
-Abnutzung
-Mängel(altersgemindert)
+Bodenwert
-Rechte/Belastungen
=Sachwert
ggf * Marktanpassung
=Verkehrswert im Sachwertverfahren
Bei Miete siehts noch wieder anders aus.
MfG

 

hmmm.
Hab´ eben nach dem Datum geschaut, mein Gutachten war aus 1994. Dort stand noch Sicherheitsabschlag, vielleicht waren unter der Positionen aber auch zusätzliche Wertminderungen eingearbeitet, neben der Alterswertminderung.

Mein Gedanke war, ob eine fehlende Wärmedämmung eben eine höhere Wertminderung zur Folge hat, die sich dann im Sachwert niederschlägt.

Man lernt eben nie aus.

Gruß
Ralf

 

"Sicherheitsabschlag" klingt nicht gut in einem Gutachten. Das hört sich nach "ich bin mir nicht sicher" an. Sowas kann ich höchstens machen, wenn auftragsgemäß z.B. auf die genaue Untersuchung von Mängeln verzichtet wird und der Auftraggeber sich diesbezüglich mit einem Schuss ins Blaue zufrieden gibt. Alles andere sollte nachvollziehbar bewertet werden.

Ich schreibe in solchen Fällen lieber, dass weitere wertbeeinflussende Umstände vorliegen, diese aber auftragsgemäß nicht in die Berechnung eingegangen sind. Mit einer ungefähren, also sicher falschen Bewertung des Umstands tut man niemand einen Gefallen.