Wirtschaftlicher Sanierung 60er Jahre DHH zu MFH

Hallo zusammen,

ich möchte gerne eine Doppelhaushälfte Baujahr 1962 mit Wohnfläche 162 QM zum Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen umbauen. Bisher waren EG und OG eine Wohneinheit mit zusätzlicher Wohnung im DG. Die untere Wohnung möchte ich nun auftrennen, sodass es 3 Wohnungen mit Wohnfläche zwischen 60 und 40 QM gibt. Die Wohnungen sollen vermietet werden.

Das Haus ist gänzlich unrenoviert seit dem Baujahr. Küchen, Holzfenster, Heizung, 2-adrige Elektrik usw. alles aus 1962.

Das Haus befindet sich in einem teuren Ballungszentrum mit hoher Nachfrage nach Wohnraum, d.h. ordentlich vermieten könnte ich die Wohnungen wohl auch komplett unrenoviert. Dennoch muss ich alleine um den Plan der 3 Wohnungen zu realisieren ein Gäste-WC in ein vollwertiges Bad umwandeln sowie einen Wohnraum zur Küche umfunktionieren. Des Weiteren sind die Fenster aus 1962 wirklich nicht mehr akzeptabel, an der nicht mehr wirklich schönen Fassade bröckelt der Putz, die 3 Balkone schauen nicht mehr wirklich gut aus und die alte Elektrik wird wohl nicht für 3 Haushalte ausgelegt sein.

Mein Ziel ist also, die DHH wieder einigermassen auf Vordermann zu bringen und die Substanz zu erhalten. Da es sich um keine Eigennutzung handeln wird, steht dabei aber wirklich der Gedanke der Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Die Wohnungen bekomme ich auch ohne Fussbodenheizung oder neue Balkonfliesen zur hohen ortsüblichen Vergleichsmiete an den Mann.

Welche Sanierungsmassnahmen würdet ihr also unbedingt angehen? Ich dachte an folgendes:

• Keller: nicht anfassen
• Elektrik: komplett neu
• 3x Küchen: neu
• 3x Bäder (davon 1x Erweiterung eines Gäste-WC): neu
• Bodenbeläge: teilw. Laminat verlegen in Eigenleistung
• Wasserleitungen: neu
• Fassadendämmung: nicht wirklich notwendig zum vermieten, aber um einen neuen Putz komme ich nicht herum, daher direkt Dämmung
• Fenster: 3-fach Verglasung Standard
• Dach: ist soweit dicht, würde nur die oberste Geschossdecke dämmen. Die Dachschrägen gehen in den Wohnraum der Dachgeschosswohnung über, das würde ich aber ignorieren. Ebenfalls die Dachschrägen über dem Treppenhaus ignorieren
• Heizung: Austausch der alten Öl-Heizung zu Gas-Brennwert
• Heizungsrohre und Heizkörper: belassen wie es ist?
• Lüftung: dezentrale Lüfter oder reicht Fensterfalz?
• Balkone: reicht bei 60er Jahre Balkonen (auskragend) ein bissl Kosmetik oder muss man da in der Regel grösser dran (auch hinsichtlich Wärmebrücken)?

Wie würdet ihr auch die Kosten einschätzen?

Vielen Dank!