Was ist ein Fenster

Hallo,

es stellt sich die Frage, was ist ein Fenster.

Hintergrund ist ein Rechtsstreit mit der Problemstellung: Was umfasst das Wort Fenster verwendet in einer Teilungserklärung, fallen darunter auch Lichtkuppeln bestehend aus Aufsetzkranz, Rahmen, transparente Füllung, Dichtung, Öffnungsmechanismus?

Die Rechtssprechung ist immerhin soweit, dass Dachfenster von den Begriff Fenster erfasst werden.

MfG
uwe

 

Danke für die Antworten und die rege Beteiligung.

Fenster im einer WEG sind zwingend Gemeinschaftseigentum, einschlägige Rechtssprechung.
Steht in der Teilungserklärung Fenster sind Sondereigentum ist dies ungültig und in eine Kostentragungsregelung umzudeuten.

Fenster bestimmen das Aussehen eines Gebäudes maßgeblich und konnen nicht dem Zugriff einzelner Sondereigentümer unterliegen. Da baut dann einer Fenster mit Sprossen ein oder streicht als einziger die ansonst weißen Rahmen in rot.

Daher Gemeinschaftseigentum, aber wenn Rep. oder Erneuerung dann zu zahlen vom Sondereigentümer in dessen Bereich die Fenster liegen.



Es geht etwas genauer, ist jedoch mühsam.
Aber bitte, als erstes LG Stuttgart mit seinen Erkenntnissen aus wikipedia.

Lesen ab Tatbestand Punkt 4 und 5



LG Stuttgart 10. Zivilkammer
Entscheidungsdatum: 16.09.2009
Aktenzeichen: 10 S 10/09
Dokumenttyp: Urteil

Quelle:
Normen: § 10 Abs 2 S 2 WoEigG, § 16 Abs 2 WoEigG, § 812 Abs 1 BGB, § 814 BGB
Zitiervorschlag: LG Stuttgart, Urteil vom 16. September 2009 – 10 S 10/09 –

Wohnungseigentum: Anwendbarkeit einer Regelung in der Teilungserklärung über die Kostentragung der Instandhaltung von Fenstern im Bereich des Sondereigentums auf Lichtkuppeln

Orientierungssatz

1. Die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, nach der jeder Sondereigentümer die im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster (Glas und Rahmen) auf seine Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen hat, ist auf Lichtkuppeln nicht anwendbar (Rn.4).

2. Da die in der Teilungserklärung geregelte Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung der im Bereich des Sondereigentums befindlichen Fenster eine Ausnahme darstellt zum aus § 16 Abs. 2 WEG resultierenden Grundsatz, wonach die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von der Gemeinschaft zu tragen sind, ist diese Regelung eng auszulegen. Es verbietet sich daher eine analoge Anwendung auf Lichtkuppeln (Rn.5).


Fundstellen ausblendenFundstellen

Abkürzung Fundstelle Wohnungseigentümer 2009, 146-147 (red. Leitsatz und Gründe)


Verfahrensgang ausblendenVerfahrensgang

vorgehend AG Göppingen, 16. Januar 2009, Az: 7 C 1087/07, Urteil



Tenor



1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Göppingen vom 16.1.2009 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

a) Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.6.2007 wird zu Tagesordnungspunkt 6 hinsichtlich folgender Regelungen für ungültig erklärt:

"Ebenso sollen die Lichtkuppeln nicht ausgetauscht werden. Bei Bedarf wird von der Gemeinschaft im Einvernehmen mit Herrn ... ein ö. b. u. v. Sachverständige beauftragt. Antrag von Herrn ... (Austausch Lichtkuppeln + Kostenübernahme) wird mehrheitlich abgelehnt."

b) Es wird festgestellt, dass die Beklagte 2 verpflichtet ist, die Kosten des noch nicht erfolgten Austauschs der Lichtkuppel über dem Badraum der Wohnung des Klägers zu tragen.

c) Die Beklagte 2 wird verurteilt, an den Kläger 1.144,24 Euro nebst Jahreszinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 2.8.2007 zu bezahlen.

d) Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen .

3. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers jeweils in beiden Rechtszügen tragen der Kläger 1/3, die Beklagten 1 1/3 und die Beklagte 2 1/3. Der Kläger trägt 1/3 der außergerichtlichen Kosten der Beklagten 1 und 2 jeweils in beiden Rechtszügen. Im übrigen haben die Beklagten 1 und 2 ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert der Berufung: 4.144,24 Euro



Tatbestand


1
– Ohne Tatbestand gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO –


zum Seitenanfang zum Seitenanfang


Entscheidungsgründe


2
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

3
In der Sache hat sie jedoch nur teilweisen Erfolg.

4
1. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass den Kläger nicht die Pflicht trifft, die Lichtkuppeln im Bereich seines Sondereigentums auf seine Kosten instand zu setzen und instand zu halten, weil § 6 letzter Absatz der Teilungserklärung (Anlage K1) auf die Lichtkuppeln nicht anwendbar ist. Der Begriff der Lichtkuppel ist von dem des Fensters zu unterscheiden. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird als Fenster eine Öffnung in einer Wand oder – im Falle des Dachflächenfensters – in einem Schrägdach bezeichnet, die regelmäßig die Möglichkeit eröffnet, hinaus- oder hereinzusehen (vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/fenster bzw. http://de.wikipedia.org/wiki/dachfenster). Dem entgegen sind die streitgegenständlichen Lichtkuppeln Teil der Flachdachkonstruktion und erfüllen daneben die Aufgabe, die darunter befindlichen Räume mit Licht zu versorgen. Sie sind konstruktiv von grundlegend anderer Beschaffenheit, weil sie Regen Schnee und Hagel in stärkerem Maße ausgesetzt sind und daher erheblich höhere Anforderungen an die Dichtigkeit erfüllen müssen.
5
Da die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung der im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster eine Ausnahme darstellt zum aus § 16 Abs. 2 WEG resultierenden Grundsatz, wonach die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von der Gemeinschaft zu tragen sind, ist die Regelung in § 6 der Teilungserklärung eng auszulegen. Es verbietet sich daher eine analoge Anwendung auf die streitgegenständlichen Lichtkuppeln.
6
2. Hiervon ausgehend hat das Amtsgericht den in der Versammlung vom 11.6.2007 zu TOP 6 gefassten Beschluss insoweit zutreffend für ungültig erklärt, als die Gemeinschaft beschlossen hat, die Lichtkuppel über dem Bad nicht auszutauschen. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob der Feuchtigkeitsschaden (auch) auf falsches Nutzerverhalten des Klägers zurückzuführen ist. Gestützt auf das Gutachten des Sachverständigen ... hat das Amtsgericht festgestellt, dass Mängel an der Lichtkuppel über dem Bad vorhanden sind, weil diese über zu kurze Dichtungen verfügt und ohne Anpressdruck auf dem Aufsatzkranz aufliegt und dass die Oberkante unter Berücksichtigung einer Auflage aus Kies in einer Dicke von nur 50 mm nur lediglich ca. 85 mm über der Oberkante des Belags liegt und somit bereits bei Errichtung des Gebäudes ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik vorgelegen hat. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit dieser Feststellung sind nicht begründet (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). In Anbetracht der am Gemeinschaftseigentum vorhandenen Mängel würde es ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, den vorhanden Zustand zu belassen.
7
3. Das Amtsgericht hat den Beschluss vom 11.6.2007 auch insoweit zutreffend für ungültig erklärt, als es die Gemeinschaft abgelehnt hat, die Kosten für den Austausch der Lichtkuppel über dem Bad zu übernehmen, weil auch dieser Teil des Beschlusses nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn Gemeinschaftseigentum schuldhaft vom Kläger beschädigt worden wäre und dieser daher gegenüber der Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Den Nachweis für die Voraussetzungen einer solchen Schadensersatzverpflichtung hätte die Gemeinschaft zu erbringen. Ein solcher Nachweis ist aber auch im Berufungsverfahren nicht geführt worden. So hat der Zeuge ... angegeben, beim Ortstermin am 29.12.2003 nicht geprüft zu haben, ob die Dichtungen ordnungsgemäß gestoßen sind. Der Zeuge ... konnte nicht mehr sicher sagen, ob die Lichtkuppel bei dem Ortstermin überhaupt geöffnet wurde, auch er konnte daher keine zuverlässigen Angaben darüber machen, ob die Dichtungen ordnungsgemäß angebracht, insbesondere also nicht zu kurz waren. Beide Zeugen gaben übereinstimmend an, es seien beim Ortstermin keine Messungen gemacht worden. Damit kann nicht sicher ausgeschlossen werden, dass der mangelhafte Zustand der Lichtkuppel über dem Bad bereits bei Einbau vorhanden war. Wäre dies der Fall gewesen, könnte der Kläger hierfür nicht verantwortlich gemacht werden mit der Folge, dass er auch nicht verpflichtet ist, die Instandsetzungskosten allein zu tragen.

8
Da die Mängelbeseitigung sofort durchzuführen ist, entspricht auch die Beauftragung eines Sachverständigen "bei Bedarf" nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss vom 11.6.2007 ist daher auch insoweit zu Recht für ungültig zu erklärt worden.
9
4. Begründete Zweifel an den Feststellungen der angegriffenen Entscheidung bestehen insoweit als das Amtsgericht von dem mangelhaften Zustand der Lichtkuppel über dem Bad auf den ebenfalls streitigen Zustand der vom Kläger bereits ausgetauschten Lichtkuppel über dem WC geschlossen hat. Auch wenn dieser Schluss nahe liegen mag, ist er doch nicht zwingend. Weder der Privatgutachter ... noch der gerichtliche Sachverständige ... haben diese Lichtkuppel in Augenschein nehmen können. Auch die Zeugen ... und ... konnten keine sachdienlichen Angaben zu deren Zustand machen. In der Wohnung der Eigentümerin ... wurde ausweislich der Anlage B3 bei Ortsbesichtigung am 29.12.2003 eine Kondenswasserbildung nicht festgestellt, so dass durchaus zweifelhaft ist, ob an allen ausgetauschten Lichtkuppeln der gleiche Mangel vorlag. Damit kann aber – jedenfalls nicht mit der erforderlichen an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit – festgestellt werden, dass auch die Lichtkuppel über dem WC der klägerischen Wohnung nicht ordnungsgemäß eingebaut war und der Kläger sie nicht nur aus dem Grund austauschte, um eine höherwertige Ausstattung zu erreichen, auf die er keinen Anspruch hat. Wäre letzteres der Fall gewesen, würde dem Kläger kein Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zustehen. Auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht, weil es sich um eine aufgedrängte Bereicherung handelt und § 814 BGB entgegensteht. Soweit die Wohnungseigentümer am 11.6.2007 mehrheitlich beschlossen haben, die bisher angefallenen Kosten nicht zu erstatten, entspricht ihre Entscheidung daher ordnungsgemäßer Verwaltung. Da der Beschluss insoweit einen selbständigen Regelungsgehalt hat, erstreckt sich der oben dargestellte Beschlussmangel entsprechend § 139 BGB nicht auf diesen Teil, weshalb er diesbezüglich auch nicht für ungültig zu erklären war (vgl. Merle in Weitnauer, WEG, 10. Aufl., § 23, Rn. 191).
10
5. Aus den dargelegten Gründen kann die klägerseits begehrte Feststellung nur insoweit getroffen werden, als es um die Kosten für den noch nicht erfolgten Austausch der Lichtkuppel über dem Bad geht. Dagegen hat der Kläger keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Lichtkuppel über dem Kloraum.
11
6. Soweit das Amtsgericht die Eigentümergemeinschaft verurteilt hat, die Kosten des Sachverständigen ... in Höhe von 1.144,24 Euro zuzüglich Zinsen zu bezahlen, bleibt die Berufung ohne Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht insoweit einen aus §§ 280, 286 BGB resultierenden Schadensersatzanspruch bejaht. Die Gemeinschaft war spätestens seit der Eigentümerversammlung vom 24.5.2006 mit der Erfüllung ihrer Verpflichtung, die Mängel an der Lichtkuppel über dem Bad des Klägers zu beseitigen, in Verzug, nachdem sie eine Beschlussfassung in dieser Versammlung nach Hinweis des Verwalters, die Unterhaltung bzw. Erneuerung der Lichtkuppel obliege dem jeweiligen Eigentümer, ausdrücklich abgelehnt und den Kläger auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung im kommenden Jahr verwiesen hatte (Anlage K 4). Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass das Gutachten des Architekten nicht gänzlich ungeeignet war, den Mangel an der Lichtkuppel und seine Ursache festzustellen.

12
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO.
13
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO.

14
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung erfordert.





Abschreiben in der Schule nicht erlaubt jedoch bei Richtern gang und Gäbe.


Damit es nicht zu lang wird neuer Beitrag.

 

Tiergarten

Von Stuttgart hat dan Tiergarten abgeschrieben.


AG Tiergarten · Beschluss vom 5. April 2012 · Az. 610 C 588/11.WEG, 610 C 588/11.WEG
Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion, die die Wohnung eines Wohnungseigentümers zwar belichten, auf die er aber ohne Hilfsmittel keinen Zugriff hat, unterliegen auch dann nicht der Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers, falls die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass die Behebung von Schäden an Fenstern und Türen sowie an Balkonen und Terrassen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, soweit die betroffenen Teile und / oder Flächen seinem Zugriff unterliegen und nicht die konstruktiven Teile betreffen, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören; da eine solche Regelung eine Ausnahme zu dem aus § 16 Abs. 2 WEG resultierenden Grundsatz, dass Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von der Gemeinschaft zu tragen sind darstellen, ist eine enge Auslegung der Regelung geboten.
Tenor
1. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
2. Der Streitwert wird bis zum 6.3.2012 auf 2.600 € und ab dem 7.3.2012 (Erledigungserklärung) auf die Summe der dahin angefallenen gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten festgesetzt.
Gründe
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war nur noch über die Kosten gem. § 91a Abs.1 ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes im Zeitpunkt der Erledigung zu entscheiden. Danach waren die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen. Denn die Ablehnung des Beschlussantrages des Klägers, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums belegenen Lichtkuppeln zulasten sämtlicher Wohnungseigentümer erneuern zu lassen, entsprach nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zutreffend ist der Kläger davon ausgegangen, dass nicht ihn die Pflicht traf, die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befindlichen Lichtkuppeln auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten. Eine solche folgt auch nicht aus § 4 Abs. 2 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO), nach der die “Behebung von Schäden an Fenstern und Türen sowie an Balkonen und Terrassen im räumlichen Bereich des Sondereigentums, soweit die betroffenen Teile und/oder Flächen seinem Zugriff unterliegen und nicht die konstruktiven Teile betreffen, auch wenn sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören…. ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Wohnungseigentümer” obliegt. Denn die Instandsetzung der unstreitig dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnenden streitgegenständlichen Lichtkuppeln, die durch einen Hagelschaden beschädigt worden sind, obliegt gemäß § 4 Abs. 3 GO den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit. § 4 Abs. 2 GO ist auf die Lichtkuppeln nicht anwendbar. Der Begriff der Lichtkuppeln ist von dem des Fensters zu unterscheiden. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird als Fenster eine Öffnung in einer Wand oder – im Falle eines Dachflächenfensters – in einem Schrägdach bezeichnet, die regelmäßig die Möglichkeit eröffnet, hinaus oder hinein zu sehen, den Raum zu belüften und zu belichten. Dem entgegen sind die streitgegenständlichen Lichtkuppeln Teil der Flachdachkonstruktion und erfüllen ausschließlich die Aufgabe, die darunter befindlichen Räume mit Licht zu versorgen. Sie sind konstruktiv von grundlegend anderer Beschaffenheit, weil sie Schnee, Regen und Hagel in stärkerem Maße ausgesetzt sind und daher erheblich höhere Anforderungen an die Dichtigkeit erfüllen müssen. Entscheidend dürfte zudem sein, dass die streitgegenständlichen Lichtkuppeln nicht dem Zugriff des Klägers unterliegen, worauf die Gemeinschaftsordnung einschränkend zu der Voraussetzung, dass sich die Objekte im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden müssen, abstellt. Denn diese sind nach dem insoweit unstreitig gebliebenen Vortrag des Klägers nur von außen über die gemeinschaftliche Dachfläche zu erreichen. Die diesbezügliche Argumentation der Beklagten vermag nicht zu überzeugen, wenn sie der Formulierung “ Zugriff” lediglich die Bedeutung beimessen, dass ein räumlicher Zusammenhang zwischen dem Sondereigentum und dem in Stand zu setzenden Bauteil bestehen und dem Bauteil dem jeweiligen Sondereigentümer mehr zu Gute kommen muss als anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn diese Kriterien sind bereits immer dann erfüllt, wenn sich das von dem einzelnen Wohnungseigentümer Instand zu setzende Objekt im räumlichen Bereich von dessen Sondereigentum befindet. Insoweit liegt es näher einen “Zugriff” nur für den Fall zu bejahen, dass eine Erreichbarkeit ohne Hilfsmittel und damit eine unproblematische Instandhaltung und Instandsetzung gegeben ist. Auch wird auf diese Weise gewährleistet, dass ein Zusammenhang mit der Instandhaltungslast hergestellt wird. Denn der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Vorschrift darauf abzielt, den einzelnen Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die von ihm unmittelbar genutzten Teile pfleglich zu behandeln. Eine – wie auch immer geartete - Behandlung der hier streitgegenständlichen Lichtkuppeln kommt hingegen bei einer Raumhöhe von 5 m ohnehin nicht in Betracht. Da zudem die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung der im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster und Türen eine Ausnahme zum aus § 16 Abs. 2 WEG resultierenden Grundsatz, wonach die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums von der Gemeinschaft zu tragen sind, ist die Regelung des § 4 Abs. 2 GO eng auszulegen. Es verbietet sich daher eine analoge Anwendung des § 4 Abs.2 GO auf die streitgegenständlichen Lichtkuppeln (vgl. auch LG Stuttgart, Urt. vom 16.9.2009 - 10 S 10/09, zitiert nach Juris).
Ob es den Wohnungseigentümern vorliegend unbenommen bleibt, dem Kläger die Kosten für die Instandsetzungsmaßnahme auf der Grundlage eines Beschlusses gemäß § 16 Abs. 4 WEG aufzuerlegen, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden.
Auch wenn den Beklagten zuzugeben ist, dass die Wohnungseigentümer nicht gezwungen sind, die Kosten der Instandsetzung für die Lichtkuppeln der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen, führt dies nicht zu einer teilweisen Auferlegung der Kosten auf den Kläger. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Kläger keine Beschlussersetzung beantragt hat und dass sein alleiniges Rechtsschutzziel darauf gerichtet war festzustellen, dass nicht er, sondern die Wohnungseigentümer gemeinsam verpflichtet waren, für die Instandsetzung der Lichtkuppeln Sorge zu tragen.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 49a Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG. Insoweit bemisst sich das Interesse des Klägers, das gemäß § 49a Abs.1 S. 2 GKG nicht unterschritten werden darf, nach den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung der Lichtkuppeln, die mit 2600 € veranschlagt wurden.

 

Aktuelles Urteil


Tatbestand

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft xxxxxxxxx

§ 6 der im Jahre 2004 geänderten Teilungserklärung der
Wohnungseigentümergemeinschaft trifft folgende Regelung:

„Jeder Wohnungseigentümer hat im Interesse der Gemeinschaft das
Wohnungseigentum und die in seinem Sondereigentum stehenden Teile des
Gebäudes nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
instandzuhalten und instandzusetzen. Instandhaltungsarbeiten an der Außenseite
des Gebäudes, Anstrich der Außenwände, der Innenflächen Loggien, insbesondere
an dem Fensteranstrich und der Anstrich an den Außenflächen der
Flurabschlusstüren, werden zur Wahrung der einheitlichen Gestaltung nach den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung aufgrund eines Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter veranlasst.“

In § 8 der Teilungserklärung heißt es:

„Durchführung von Instandhaltung- und Erneuerungsarbeiten
[...]

Die Kosten für die Instandhaltungs- und Erneuerungsarbeiten an dem
gemeinschaftlichen Eigentum sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu
tragen.
[...]

Die Kostentragung für die Instandsetzung und Erneuerung der Fenster, Rolladen und
Thermostatventile im Bereich des Sondereigentums obliegt den einzelnen
Wohnungs- bzw. Teileigentümern. [...].

Der Fensteraußenanstrich ist nach Beschluss der Eigentümerversammlung durch
den Verwalter auf Rechnung der betreffenden Wohnungs- bzw. Teileigentümer
auszuführen.“

Über der Wohnung des Klägers befindet sich ein Flachdach. In dieses Flachdach
sind über dem Badezimmer und über dem Gäste-WC Lichtkuppel eingebaut. Die
Lichtkuppel ist die einzige Möglichkeit, das Badezimmer mit Tageslicht zu versorgen
und es zu belüften. Die Lichtkuppeln befinden sich auf einer Raumhöhe von 2,40 m
bzw. 2,50 m. Zwischen den Parteien ist streitig, ob sich an beiden Lichtkuppeln
Undichtigkeiten zeigten, jedenfalls war dies bezüglich der Kuppel im Badezimmer der
Fall. Es bedurfte daher einer Erneuerung der Dichtungen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom xx.0x.2014 wurden sodann u.a.
folgende Beschlüsse gefasst:

„TOP 06.3) Allgemeines Vorgehen zur Instandhaltung/lnstandsetzung von
Lichtkuppeln im Sondereigentumsbereich und deren Kostentragung.
[...]

Die vertretenen Wohnungseigentümer stellen mit übergroßer Mehrheit fest, die unter
§ 8 Abs. 4 der am xx.0x.2004 geänderten Gemeinschaftsordnung vereinbarte
Regelung zur Kostentragung für die Instandsetzung/Erneuerung der Fenster im
Bereich des Sondereigentums, ist auf die in den Dachgeschosswohnungen
vorhandenen Lichtkuppeln ebenso anzuwenden. Die Verwaltung soll entstehende
Kosten auf den jeweiligen Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer umlegen.“

Unter TOP 06.4.1) beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die in der
Wohneinheit 20 des Klägers vorhandenen zwei Lichtkuppen im Bereich der Hauben
mit neuen Dichtungen ausgestattet werden sollen. Sollte diese Maßnahme scheitern,
sollten die Lichtkuppen erneuert werden. Für die Erneuerung der beiden Aufsätze
der Lichtkuppen lägen Angebote über 781,47 € bzw. 590,84 € pro Stück vor.

„TOP 06.4.2) Die entstehenden. Kosten der Maßnahme, der unter TOP 06.4.1
beschlossenen Reparatur/Erneuerung der Lichtkuppen sind entsprechend der in
2004 geänderten Gemeinschaftsordnung durch den Sondereigentümer xxxxxx (WE 020) zu tragen.“

Dieser Beschluss wurde mit 34 Ja-Stimmen, 1 Nein-
Stimme und 4 Enthaltungen getroffen und seine mehrheitliche Annahme sodann
verkündet.

Wegen des weiteren Inhalts der Beschlüsse wird auf das Protokoll der
Wohnungseigentümerversammlung vom xx.0x.2014 Bezug genommen.
Gegen den Beschluss unter TOP 06.4.2 wendet sich der Kläger mit seiner
Beschlussanfechtungsklage. Er ist der Ansicht, der Beschluss sei nichtig. Bei den
Lichtkuppen handle es sich um Gemeinschaftseigentum, sodass entsprechende
Reparaturen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeführt werden
müssten. Darüber hinaus entspreche der Beschluss nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Regelungen, mit denen die Wohnungseigentümer von der Regelung des
§ 21 Abs. 5 S. 2, § 16 Abs. 2 WEG abweichen und die Pflicht zur Instandhaltung und
Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums und die Pflicht zur Tragung
der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen, müssten
eine klare und eindeutige Regelung enthalten. Diese fehle im vorliegenden Falle.
Lichtkuppen fielen nicht unter den in § 8 der Teilungserklärung verwendeten Begriff
der „Fenster“. Durch den angefochtenen Beschluss werde daher zu Lasten eines
Wohnungseigentümers von der gesetzlichen Regelung abgewichen, wofür den
Beklagten die Beschlusskompetenz fehle.


Der Kläger beantragt,

den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
xxxxxxxx, aus der Wohnungseigentümerversammlung vom xx.0x.2014 zu
Top 06.4.2 für unwirksam zu erklären.

Die Beklagten

Sowie

der Wohnungseigentümer yyyyy beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass Lichtkuppeln unter den Begriff „Fenster“ im
Sinne des § 8 der Teilungserklärung fallen. Der allgemeine Begriff „Fenster“ umfasse
auch Dachfenster, wozu Lichtkuppeln zählten. Eine nähere Definition sei nicht
erforderlich, da sich aus der Formulierung für jeden Eigentümer und
Sonderrechtsnachfolger zweifelsfrei ergebe, was mit der getroffenen Regelung
gemeint sei. In der Fachsprache würden die umgangssprachlich als „Dachkuppeln“
bezeichneten Lichtkuppeln „Flachdachfenster“ genannt, wie sich anhand von
Angeboten unterschiedlicher Anbieter zeige. Auch könne man die Lichtkuppeln von
Nachbargrundstücken aus sehen. Bislang seien auch die vorherigen Verwaltungen
der WEG und die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Jahren 1974 bis 2014
davon ausgegangen, dass Lichtkuppeln unter den Begriff der „Fenster“ fielen. Es sei
nicht allein darauf abzustellen, ob man aus den Lichtkuppeln heraus- bzw. durch sie
hineinschauen könne. Dies sei bei Fenstern mit z.B. Milchglasscheiben auch nicht
der Fall. Die Anforderung bezüglich Wetterbelastungen läge bei Flachdachfenstern
nicht höher als bei anderen Fenstern. Die streitgegenständlichen Lichtkuppeln sein
für den Kläger auch problemlos zu erreichen.

Diesem Vortag schließt sich der Wohnungseigentümer yyyyyy an. Ergänzend trägt
er vor, dass die Lichtkuppeln keine konstruktive Teile der Dachkonstruktion seien und
grundlegend von gleicher Beschaffenheit wie die Fenster in der Wohnung des
Klägers, die sich in den Wänden befinden.



Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Der in der Eigentümerversammlung vom 2014 zu
TOP 06.4.2 gefasste Beschluss ist fehlerhaft. Ob sogar eine Nichtigkeit des
Beschlusses gegeben ist, kann vorliegend dahin stehen, da der Beschluss bereits
auf die rechtzeitig erhobene Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären war.

I.
Der Kläger hat die materiell- rechtlichen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG
für die Klageerhebung und deren Begründung gewahrt. Die Klage vom 2014
gegen den in der Eigentümerversammlung vom 2014 gefassten Beschluss war
am.2014 rechtshängig. Sie wurde der Verwalterin als Zustellungsvertreterin im
Sinne des § 27 Abs. 3 Nr. 1 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am
19.09.2015 am 2014, mithin „demnächst“ i.S.d. § 167 ZPO zugestellt. Die
Klagebegründung erfolgte mit dem Klageschriftsatz und ergänzend mit Schriftsatz
vom 2014, eingegangen beim Amtsgericht OOOO am gleichen Tage,
ebenfalls fristgerecht.

 

aktuelles Urtei zweiter Teil

II.
Der angefochtene Beschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG. Die Kostenauferlegung auf den Kläger
für die in TOP 06.4.1) des Versammlungsprotokolls der
Wohnungseigentümerversammlung vom.2014 benannten Instandhaltungs-
und ggf. Erneuerungsarbeiten verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer
Verwaltung, da es sich bei den Lichtkuppeln um Gemeinschaftseigentum handelt und
den Kläger keine besondere Pflicht zur Tragung der Instandhaltungskosten bezüglich
der Lichtkuppeln im Bereich seines Sondereigentums trifft. § 8 Absatz 4 der
geänderten Teilungserklärung, der eine solche Instandhaltungs- und entsprechende
Kostentragungspflicht für die im Bereich des Sondereigentums befindlichen Fenster
eines Wohnungseigentümers vorsieht, ist im Hinblick auf den verwendeten Begriff
„Fenster“ nicht eindeutig und aufgrund der Mehrdeutigkeit der! Regelung auch nicht
analogiefähig. Es verbleibt daher bei der gesetzlichen Kostentragung der
Eigentümergemeinschaft.


1.

Da die Lichtkuppeln Gemeinschaftseigentum darstellen, ist aufgrund der gesetzlichen
Regelungen die Eigentümergemeinschaft für ihre Instandhaltung zuständig, §§ 21
Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG. Die damit verbundenen Kosten hat daher grundsätzlich
die Gemeinschaft zu tragen, § 16iAbs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümer können
zwar durch Vereinbarung eine von diesen. Grundsätzen abweichende Regelung
treffen. Diese muss jedoch klar und eindeutig sein. ist dies nicht der Fall, verbleibt es
im Zweifel bei den gesetzlichen Regelungen und Vorgaben (BGH, V ZR 174/11
m.w.N.)

Die im Jahr - 2004 geänderte Teilungserklärung der
Wohnungseigentümergemeinschaft enthält in § 8 Abs. 4 eine entsprechende
Regelung bezüglich der Fenster, die sich im Bereich des Sondereigentums einzelner
Wohnungseigentümer befinden. Der Wortlaut der Teilungserklärung spricht jedoch
lediglich von „Fenstern“. Die Bezeichnung „Lichtkuppel“ fällt nicht. Eine eindeutige
und zweifelsfreie Zuweisung der Kostentragungspflicht für Instandhaltung und
Instandsetzung der Lichtkuppeln trifft die Teilungserklärung daher nicht. Dass der
verwendete Begriffs „Fenster“ nämlich gerade nicht vollkommen eindeutig ist, wie die
Beklagten es vortragen, wird bereits aufgrund des vorliegenden Rechtsstreits mit den
umfangreichen unterschiedlichen Standpunkten der Parteien deutlich. § 8 der
Teilungserklärung war aus diesem Grunde dahingehend auszulegen, ob auch
Lichtkuppeln unter den Begriff „Fenster“ fallen und daher trotz dem allgemeinen
Begriff von den Wohnungseigentümern eine eindeutige Regelung getroffen worden
ist.

lm Rahmen der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung sind
grundsätzlich ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, von Bedeutung, da sie auch die
Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der
Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen
Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (vgl.
BGHZ 1839, 288 [291 ff.] = NJW1998, NJW 1988, 3713= NZM 1998, 955).

Wegen dieses Grundsatzes, der eine enge Auslegung vorschreibt, haben im
vorliegenden Fall subjektive Umstände außer Acht zu bleiben, die womöglich bei der
Änderung der Teilungserklärung im Jahr 2004 eine Rolle gespielt haben und die
nicht für jedermann sofort erkennbar sind. Entgegen der Auffassung der Beklagten
ist es daher nicht entscheidend, ob die Wohnungseigentümer vor der Änderung der


Teilungserklärung im Jahr 2004 der Auffassung waren, dass Fenster im Allgemeinen
Sondereigentum seien und die Kostenlast für deren Instandhaltung daher den
jeweiligen Sondereigentümern auferlegen wollten.

Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen
der Wohnungseigentümerversammlung vom 2014 ebenfalls mit „übergroßer
Mehrheit“ unter TOP 06.3) beschlossen haben,


dass die Lichtkuppeln unter die
Regelung des § 8 der geänderten Teilungserklärung fallen sollen, ist dies für die
Auslegung der Teilungserklärung bereits unerheblich, weil die Eigentümer durch
verbindliche Mehrheitsbeschlüsse nur bei den im Gesetz vorgesehenen Fällen oder
aufgrund einer so genannten Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung
entscheiden können. Darüber hinausgehende gesetz- oder vereinbarungsändernde
Beschlüsse sind mangels Beschlusskompetenz nichtig. Gleiches gilt, wenn nicht
eindeutig klar ist, ob ein Beschluss nur die bestehende Rechtslage wiedergibt und
aus diesem Grunde nicht sicher ausgeschlossen werden kann, dass der Beschluss
die gesetzliche Regelung oder die getroffene Vereinbarung abändert. Bestehen
mehrere Auslegungsmöglichkeiten einer Teilungserklärung, sind die Eigentümer
daher nicht berechtigt, die Teilungserklärung durch Beschluss verbindlich
auszulegen. Die Auslegung von Vereinbarungen obliegt im Streitfalle dem
zuständigen Gericht. Eine solche gerichtliche Entscheidung kann daher von den
Eigentümern nicht durch einen Mehrheitsbeschluss verbindlich ersetzt werden (vgl.
Spielbauer/Then, 2. Aufl., § 23, Rn. 29; LG München l, Urteil vom 13.02.2012, Az. S
2 8790/11).

2.
Nach Auffassung des Gerichts ergibt eine anhand der oben genannten Maßstäbe
vorzunehmende Auslegung des § 8 der Teilungserklärung nicht eindeutig, dass der
dort genannte Begriff „Fenster“ auch die streitgegenständlichen Lichtkuppeln erfasst.

Den Beklagten ist zwar darin zuzustimmen, dass der Begriff „Fenster“ weit gefasst ist
und im allgemeinen Sprachgebrauch nicht bloß Fenster in senkrechten Wänden mit
durchsichtigen Glasscheiben erfasst sind. So dienen Fenster zwar klassischer Weise
dem Zweck, hinaus oder hinein zu sehen. Jedoch erfüllen sie auch den Zweck, einen
Raum mit Tageslicht zu versorgen und eine Belüftungsmöglichkeit zu schaffen. Allein
aufgrund der fehlenden Durchsichtigkeit sind z.B. Buntglas- oder Milchglasfenster
nicht von dem Begriff „Fenster" auszuschließen. Zuzustimmen ist den Beklagten
auch in dem Punkt, dass auch Fenster in Dachschrägen unter den Begriff fallen und



dass es sich daher nicht zwingend um eine Öffnung in einer Wand, sondern auch um
eine Öffnung in einem Dach handeln kann. Auch Dachfenster erfüllen die
fenstertypischen Funktionen des Ausblicks, der Belichtung und der Belüftung. Auch
die Erreichbarkeit mit oder ohne Hilfsmittel für den jeweiligen Sondereigentümer kann
nur eine untergeordnete Rolle bei der Frage spielen, ob eine Lichtkuppel ein
„Fenster“ ist, sind auch deckenhohe Fenster in Wänden mit unterteilten Scheiben, bei
denen sich die oberen Teile nur unter Zuhilfenahme einer Leiter öffnen lassen, als
„Fenster“ einzustufen.


Die hier streitgegenständlichen Lichtkuppeln erfüllen die oben genannten Funktionen
des Belichtens und des Belüftens ebenfalls. Die Frage, ob sie darüber hinaus auch
dem Hinein- und Hinausblicken dienen, ist nach Auffassung des Gerichts zu
verneinen.

Der Kläger mag zwar nach oben in den über dem Gebäude liegenden
Himmel blicken können, ein Hinausblicken auf die Umgebung oder gar ein
Hineinblicken in die Wohnung des Klägers ist bei einer Raumhöhe von 2,40 m bzw.
2,50 m jedoch nicht möglich.



Nach Auffassung des Gerichts unterscheiden sich Lichtkuppeln zudem in einem
weiteren, erheblichen Punkt von den oben aufgeführten Fensterarten, insbesondere
auch von Dachfenstern. Sie sind daher nach Auffassung des Gerichts nicht unter den
Begriff der „Fenster“ zu fassen.


Anders als Dachfenster, die in einer Dachschräge
verbaut sind, sind Lichtkuppeln ein Teil der Flachdachkonstruktion.

Sie sind von konstruktiv grundlegend anderer Beschaffenheit, da sie der Witterung in Form von Schnee, Regen und Hagel in stärkerem Maße ausgesetzt sind als Fenster in den
senkrechten Wänden.
Sie haben daher erheblich höhere Anforderungen an die
Dichtigkeit zu erfüllen (so auch LG Stuttgart, Urteil vom 16.09.2009, 10 S 10/09 und
AG Tiergarten, Beschluss vom 05.04.2012, 610 C 588/11 WEG). Der Einwand der
Beklagten, dass dies nicht zutreffe und insbesondere auch Dachfenster in
Dachschrägen vergleichbaren Wettenverhältnissen ausgesetzt seien, vermag nach
Auffassung des Gerichts nicht durchzugreifen. Zwar sind auch Dachfenster mehr als
senkrecht eingebaute Fenster der Witterung ausgesetzt, da sie dem
Herunterrutschen von Schnee von den Dachschrägen oder dem Ablaufen von
Regenwasser ausgesetzt sind. Jedoch bleiben die Niederschläge in der Regel nicht
für einen längeren Zeitraum auf den Dachfenstern liegen, sondern rutschen bzw.
laufen aufgrund der Schräglage herunter.



Auf Lichtkuppeln bleiben die Niederschläge
hingegen aufgrund ihrer Lage in der Flachdachkonstruktion liegen und wirken daher
sowohl durch ihr Gewicht als auch im Hinblick auf Feuchtigkeit nachhaltiger und in
der Regel sehr viel länger auf Lichtkuppeln und deren Dichtungen ein. Gleiches gilt
umso mehr im Vergleich zu senkrecht in Wänden verbauten Fenstern.


Eine eindeutiger Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung
anhand des Wortlauts und ihres Sinnes, wie er sich aus unbefangener Sicht ergibt,
dahingehend, dass Lichtkuppeln unter den Bergriff der „Fenster“ fallen, ist somit
jedenfalls nicht gegeben. Es verbleibt daher bei den gesetzlichen Regelungen.

Da eine Übertragung der Kostenlast für die Instandhaltung und Instandsetzung von
Gemeinschaftseigentum auf einzelne Wohnungseigentümer von der
Kostentragungsregel des § 16 Abs. 2 WEG abweicht, ist auch eine analoge
Anwendung des § 8 der Teilungserklärung auf die streitgegenständlichen
Lichtkuppeln ausgeschlossen (vgl. auch LG Stuttgart, Urteil vom 16.09.2009, 10 S
10/09). 1

 

Aus meiner Sicht ist die Lichtkuppel ein Fenster, nur in der Umgangsprache nicht alls Fenster bezeichnet.

Bereits die Öffnung in der Rohbau-Gebäudehülle ist aus meiner Sicht ein Fenster, wenn es denn keinen Tür oder Tor ist.

In die Öffnung wird das Bauteil Fenster eingebaut.

Das Bauteil Fenster ist für die Beanspruchung am Einbauort ausgelegt.

Aus meiner Sicht ist die Lichtkuppel das technisch schlichteste Bauteil, verglichen mit dem Schrägdachfenster und dem Wandfenster.

http://www.fotocommunity.de/pc/pc/display/4977355

Die Belastung für Lichtkuppel oder Schrägdachfenster vergleichbar.

Das Sichtfeld aus einem Fenster kann nicht darüber entscheiden ob einen Fenster eine Fenster ist oder nicht.
http://bildhaus.photoshelter.com/image/I0000opMLX8.b6zA


Es wird vom Gericht betont, dass insbesonders das Hineinsehen in einen Lichtkuppel nicht möglich ist >>> kein Fenster
Im 20sten Stock kann man in ein Wandfenster auch nur noch hineinsehen wenn man aus dem 21 springt .


Folgt man der Rechtssprechung kann es für ein Flachdach kein Fenster geben.

http://www.velux.de/produkte/flachdachfenster-lichtkuppel

http://www.braas.de/produkte/katalo...chtkuppel-dachfenster-luminex-gf-luminex.html

Das interessiert das Gericht nicht.


Hoffentlich ist es jetzt nicht zu ausführlich geworden.


MfG
uwe

 

Wer nicht alles lesen will,

es handelt sich um Lichtkuppel im Bad und Gäste-WC die ansonsten über keine Tageslicht oder Lüftungsmöglichkeit verfügen.